Cine verifică dacă blocul se degradează: obligația asociației de proprietari despre care se vorbește prea puțin
O fisură pe casa scării, o infiltrație care reapare în subsol sau bucăți de tencuială desprinse de pe fațadă pot deveni, pentru locatari, probleme cu care se obișnuiesc.
Însă starea clădirii trebuie urmărită organizat, iar degradările constatate trebuie evaluate și tratate în funcție de cauzele și gravitatea lor.
Asociația de proprietari are o responsabilitate expresă în această privință: Legea nr. 196/2018 atribuie comitetului executiv obligația de a asigura urmărirea comportării în timp a construcției pe întreaga durată de existență.
Un aspect foarte important: întreținerea blocului revine proprietarilor de apartamente, prin asociația de proprietari, nu primăriei.
Întreținerea blocului, responsabilitatea proprietarilor
Acoperișul, fațada, structura de rezistență și celelalte părți comune aparțin coproprietarilor clădirii, care trebuie să asigure întreținerea și repararea lor.
Citește și: Balcon închis înainte de 1990 sau prin reabilitarea primăriei: ce documente dovedesc legalitatea lucrărilor
Atribuțiile de control ale autorităților locale și existența unor programe publice de reabilitare sau consolidare nu transferă automat această responsabilitate administrației locale.
Proprietarii nu se pot considera scutiți de obligații doar pentru că au sesizat primăria ori așteaptă includerea blocului într-un program de finanțare.
Doar dacă autoritatea locală deține apartamente sau alte spații în imobil, aceasta participă la obligațiile comune în calitate de proprietar, în condițiile legii.
Ce înseamnă urmărirea comportării în timp a blocului
Expresia desemnează observarea sistematică a stării tehnice a clădirii, pentru identificarea degradărilor și menținerea condițiilor de utilizare.
Regulamentul aprobat prin HG nr. 766/1997 distinge între urmărirea curentă și urmărirea specială.
Urmărirea curentă presupune examinări vizuale și măsurători simple, potrivit documentației construcției și reglementărilor tehnice.
Urmărirea specială implică investigații asupra unor parametri stabiliți prin documentație de specialitate, în situațiile care o impun.
Pentru un proprietar, întrebarea utilă trebuie să fie foarte concretă: există cineva desemnat să verifice clădirea, la intervalele necesare, și există documente din care să rezulte ce a constatat?
O discuție între vecini despre o pată de umezeală poate fi începutul unei sesizări.
Pentru a urmări însă evoluția problemei sunt necesare informații comparabile: unde a apărut, când a fost observată, dacă se extinde și ce intervenții au fost făcute.
Ce atribuții au comitetul executiv, președintele și administratorul
Responsabilitățile sunt împărțite.
Citește și: Amenzi pentru proprietarii fără poliță PAD în 2026. Ce s-a schimbat pentru blocurile cu risc seismic
Comitetul executiv organizează urmărirea comportării clădirii.
Președintele păstrează și asigură completarea cărții tehnice.
Administratorul propune și supraveghează lucrările de conservare și întreținere; în urgențe, inițiază lucrările necesare protejării imobilului, cu acordul comitetului executiv.
Aceste atribuții rezultă din articolele 55, 57 și 66 ale Legii nr. 196/2018.
Practic, asociația ar trebui să poată explica întregul traseu al unei probleme: cine a primit sesizarea, cine a verificat situația, ce a recomandat și ce măsuri au urmat.
De exemplu, un proprietar anunță că infiltrația din subsol reapare după fiecare ploaie.
Un răspuns util ar preciza data verificării, persoana care o efectuează și modul în care vor fi comunicate constatările.
Formula „știm, se întâmplă de mult” nu oferă aceste informații.
Cine poate face verificările tehnice
Funcția de președinte sau administrator nu dovedește, prin ea însăși, competența tehnică necesară pentru evaluarea unei clădiri.
Normativul P 130-2025 se adresează responsabililor de specialitate, între care ingineri constructori, arhitecți, ingineri geodezi, diriginți de șantier autorizați și experți tehnici atestați, după caz, în funcție de construcție și activitate.
Alegerea persoanei trebuie raportată la cerințele concrete ale urmăririi.
Pentru proprietari, merită clarificate atât calificarea celui desemnat, cât și serviciile contractate: ce verifică, ce documente întocmește și cum semnalează problemele care necesită investigații suplimentare.
Cât de des trebuie verificată clădirea
Normativul P 130-2025 prevede efectuarea urmăririi curente la intervalele stabilite prin instrucțiuni, dar nu mai rar de o dată pe an, precum și obligatoriu după evenimente deosebite, precum cutremure, inundații, incendii, explozii sau alunecări de teren.
Frecvența poate fi, așadar, mai mare decât cea anuală.
Aceasta nu înseamnă că o problemă nouă trebuie lăsată până la următoarea verificare programată.
Dacă, de exemplu, un locatar observă desprinderi de material deasupra intrării, sesizarea trebuie făcută imediat.
Într-o situație de pericol iminent pentru persoane, se apelează 112 și se evită zona expusă.
Când este necesară o expertiză tehnică
Urmărirea curentă și expertiza tehnică au roluri diferite.
Potrivit regulamentului aprobat prin HG nr. 766/1997, atunci când sunt constatate situații care depășesc limitele stabilite sau pot afecta utilizarea în siguranță a construcției, proprietarul trebuie să solicite expertizarea tehnică.
O fotografie trimisă pe grupul blocului poate ajuta la localizarea unei fisuri.
Nu este suficientă pentru stabilirea cauzei, a gravității sau a soluției de intervenție.
Nici afirmația unui vecin că „așa arată de ani de zile” nu ține loc de evaluare.
Într-un exemplu ipotetic, aceeași fisură este observată în două momente diferite.
Dacă între timp a fost acoperită prin zugrăvire, iar constatările anterioare nu au fost păstrate, specialistul pierde informații utile despre evoluția ei.
Ce poate solicita un proprietar asociației
Proprietarii au dreptul să ceară în scris informații și copii ale documentelor asociației, suportând costul multiplicării.
Președintele trebuie să răspundă sesizărilor scrise în maximum zece zile de la primire.
O solicitare practică poate urmări cinci aspecte:
- Cine efectuează urmărirea comportării clădirii și în baza cărei desemnări sau a cărui contract?
- Când a avut loc ultima verificare?
- Ce document consemnează constatările?
- Ce degradări au fost identificate și ce măsuri s-au propus?
- Cine urmărește realizarea intervențiilor și în ce termen?
Este util ca sesizarea unei degradări să includă amplasarea exactă, data observării și fotografii făcute în siguranță.
Proprietarul ar trebui să păstreze dovada transmiterii.
Termenul pentru răspuns nu trebuie confundat cu durata necesară remedierii: o evaluare, un proiect și o lucrare pot presupune etape distincte.
Tocmai de aceea contează ca răspunsul să precizeze măsurile concrete.
Ce responsabilități păstrează proprietarii
Proprietarii trebuie să își întrețină locuințele și instalațiile astfel încât să nu îi prejudicieze pe ceilalți.
Tot ei aprobă fondul anual de reparații pentru proprietatea comună, în condițiile legii.
La următoarea adunare generală, o propunere utilă este includerea unui punct distinct despre starea tehnică a blocului.
Discuția poate porni de la constatările existente și poate ajunge la priorități, oferte și termene.
Pentru locatari, rezultatul urmărit este simplu: fiecare problemă semnalată să aibă o evaluare, fiecare intervenție necesară să aibă un responsabil, iar documentele să permită urmărirea a ceea ce s-a făcut.
