Balcon închis înainte de 1990 sau prin reabilitarea primăriei: ce documente dovedesc legalitatea lucrărilor
Un balcon închis nu înseamnă automat o lucrare ilegală și nici un impozit dublu pentru proprietar.
Contează când a fost realizată intervenția, ce documente existau și dacă închiderea a fost inclusă într-un proiect autorizat al clădirii.
Aceste verificări sunt esențiale mai ales pentru balcoanele închise înainte de 1990 și pentru cele executate în cadrul reabilitării termice organizate de primărie.
Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, adoptat prin Legea nr. 169/2026, introduce o majorare de 100% a impozitului pe clădiri pentru anumite situații de construire neautorizată.
Când poate fi majorat impozitul cu 100%
Articolul 301 alin. (11) vizează clădirile executate cu nerespectarea autorizației sau a procedurilor legale de autorizare, neregularizate până la intrarea în vigoare a Codului.
Majorarea operează de la constatarea situației de construire neautorizată de către autoritatea locală competentă și durează până la obținerea autorizației de regularizare sau la desființarea lucrărilor, în condițiile legii.
Așadar, 25 august 2026 este data intrării în vigoare a noului cadru, nu data de la care toate balcoanele fără acte produc automat impozite duble.
Plata impozitului majorat nu legalizează lucrarea și nu înlătură eventualele sancțiuni privind disciplina în construcții.
În cazul unui apartament, proprietarul trebuie să verifice în actul fiscal ce imobil este vizat, baza de calcul și motivarea majorării.
Formularea „se dublează impozitul întregului apartament” nu trebuie transformată într-o concluzie universală, desprinsă de situația juridică și fiscală concretă.
De exemplu, dacă majorarea este aplicată legal unui impozit anual de 300 de lei, rezultatul este 600 de lei pentru aceeași perioadă de impunere.
Închiderea unui balcon nou: notificare sau autorizație
Pentru lucrările viitoare, art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (iv) permite închiderea unitară a balcoanelor și logiilor din locuințele colective prin procedura simplificată a notificării, în condițiile prevăzute de Cod.
Citește și: Amendă de până la 50.000 de lei pentru închiderea balconului: greșeala banală pe care o fac proprietarii
Prevederea privește intervențiile asupra construcțiilor existente aflate în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice.
Sunt necesare un proiect întocmit de specialiști și respectarea reglementărilor urbanistice.
Lipsa obligației de a obține autorizația obișnuită nu înseamnă lipsa documentelor.
Notificarea presupune documentația tehnică cerută de lege, nu doar un e-mail prin care proprietarul întreabă dacă poate monta termopan.
Nici contractul cu firma de tâmplărie nu înlocuiește proiectul.
Depunerea dosarului nu permite începerea imediată a montajului.
Procedura include termene și posibilitatea ca primăria să solicite completări, să indice necesitatea unei autorizații ori să respingă motivat notificarea.
Calendarul lucrării trebuie stabilit după clarificarea acestor condiții.
Unirea balconului cu sufrageria
Închiderea exterioară cu tâmplărie și desființarea peretelui dintre balcon și sufragerie sunt intervenții diferite.
Procedura permisă pentru prima nu acoperă automat și a doua.
Dacă proiectul presupune demolarea zidăriei, modificarea golurilor sau intervenții asupra structurii, trebuie stabilit regimul de autorizare corespunzător.
Nu este suficientă aprecierea proprietarului ori a meșterului că peretele „nu pare de rezistență”.
Practic, proiectantului trebuie prezentată întreaga lucrare dorită: închiderea balconului, eliminarea separării de cameră și eventualele modificări ale instalațiilor.
O intervenție asupra structurii nu poate fi tratată drept simplă montare de ferestre.
Balcoanele închise înainte de 1990 nu sunt automat ilegale
Pentru o lucrare veche, prima întrebare este ce reguli se aplicau la data executării sale.
Citește și: Amenzi pentru proprietarii fără poliță PAD în 2026. Ce s-a schimbat pentru blocurile cu risc seismic
Legea nr. 50/1991 nu poate fi folosită ca și cum ar fi reglementat o intervenție realizată în 1985.
Totuși, înainte de 1990 existau obligații de autorizare.
Decretul nr. 144/1958 reglementa autorizarea construirii și transformării clădirilor, distingând aceste intervenții de anumite lucrări curente de întreținere și reparații.
Prin urmare, vechimea balconului nu dovedește singură legalitatea închiderii.
Trebuie diferențiate cel puțin trei situații: balconul era închis chiar prin proiectul inițial al blocului; închiderea a fost aprobată ulterior; proprietarul a intervenit fără documentele necesare atunci.
Pentru verificare, sunt utile proiectul inițial, cartea tehnică a construcției, aprobările păstrate în arhiva primăriei, planurile anexate actelor apartamentului și documentele asociației.
Fotografiile vechi pot ajuta la stabilirea perioadei, dar nu înlocuiesc o aprobare.
Faptul că actualul proprietar nu are o autorizație în sertar nu demonstrează că lucrarea nu a fost niciodată autorizată.
Înaintea unei concluzii, trebuie căutate documentele clădirii și stabilită natura intervenției.
Aceeași precauție este necesară când s-au schimbat doar ferestrele unei închideri existente, situație diferită de închiderea pentru prima dată a balconului.
Vechimea și prescripția amenzii nu rezolvă toate problemele
Posibilitatea aplicării unei amenzi pentru o lucrare veche trebuie analizată distinct de situația urbanistică și de eventuala majorare fiscală.
Nu este corect ca limitele amenzilor introduse în 2026 să fie aplicate mecanic unei intervenții terminate cu decenii înainte.
Nici existența unei înscrieri cadastrale nu trebuie confundată cu dovada autorizării fiecărei modificări.
Pentru construcțiile anterioare datei de 1 august 2001 există reguli speciale de înscriere în cartea funciară, însă aplicabilitatea lor unei modificări concrete de apartament trebuie verificată.
Aceste reguli nu justifică promisiunea generală că orice balcon vechi este exceptat de la toate consecințele juridice.
Balconul închis prin reabilitarea primăriei
Închiderea balcoanelor poate face parte legal dintr-un program de reabilitare termică.
OUG nr. 18/2009 include între lucrările eligibile închiderea balcoanelor și logiilor cu tâmplărie termoizolantă, precum și izolarea parapeților.
Dacă închiderea apartamentului a fost cuprinsă în proiectul autorizat al blocului și executată conform acestuia, absența unei autorizații individuale pe numele proprietarului nu transformă intervenția într-o lucrare neautorizată.
Aceasta este concluzia practică ce rezultă din verificarea acoperirii lucrării prin documentația comună.
Proprietarul poate solicita asociației și primăriei numărul autorizației, partea din proiect referitoare la balconul său și documentele de recepție.
Important este să poată fi identificată intervenția efectiv realizată, nu doar faptul că blocul figurează pe lista clădirilor reabilitate.
Anveloparea nu legalizează automat orice modificare anterioară
Situația este diferită dacă primăria a izolat fațada, iar balconul fusese închis anterior de proprietar.
Trebuie verificat dacă proiectul a inclus și rezolvarea situației acelei închideri.
Documentații oficiale ale unor programe de reabilitare au prevăzut explicit intrarea în legalitate a balcoanelor sau extinderilor neautorizate ca o condiție pentru includerea lor în proiect.
Acest lucru arată de ce simpla participare la reabilitare nu poate fi considerată, în toate cazurile, o regularizare.
De exemplu, înlocuirea tâmplăriei exterioare prin proiectul primăriei nu dovedește că a fost aprobată și demolarea peretelui spre sufragerie, făcută separat de proprietar.
Cele două intervenții trebuie urmărite în acte distinct.
Ce amenzi sunt prevăzute și cum se poate clarifica situația
Pentru faptele care intră sub incidența noului regim, executarea lucrărilor fără notificarea obligatorie sau cu nerespectarea proiectului notificat poate atrage amenzi între 5.000 și 50.000 de lei.
Executarea fără autorizația cerută de lege ori cu încălcarea acesteia are un interval general de sancționare între 50.000 și 1.000.000 de lei, în funcție de gravitate și impact.
Acesta nu reprezintă o amendă fixă pentru orice balcon.
Încadrarea faptei, momentul executării și regulile privind prescripția trebuie analizate în fiecare caz.
Pentru închiderile neautorizate, fără extindere pe domeniul public, Codul prevede posibilitatea autorizației de regularizare.
Obținerea ei depinde de respectarea cerințelor tehnice și urbanistice; pot fi necesare expertize și lucrări de conformare.
Primul pas util este, așadar, strângerea documentelor existente.
Apoi, proprietarul poate solicita în scris serviciului de urbanism să precizeze situația lucrării și procedura aplicabilă.
Pentru un balcon vechi sau realizat prin reabilitare, această verificare trebuie făcută înainte de a plăti pentru un dosar nou ori de a presupune că majorarea impozitului este inevitabilă.
