Impozit dublu pe apartament dacă ai unit balconul cu sufrageria sau l-ai închis: ce reguli s-au schimbat în 2026
O decizie aparent simplă de a mări spațiul util din casă poate transforma radical obligațiile fiscale ale unui proprietar.
Din 25 august 2026, un balcon închis sau unit cu sufrageria fără documentele legale poate atrage o majorare cu 100% a taxelor locale, dublând practic impozitul pentru întregul apartament.
Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC) introduce sancțiuni fiscale severe pentru lucrările neregularizate, iar penalizarea nu se aplică doar pentru suprafața balconului, ci se răsfrânge asupra întregii locuințe înregistrate la Direcția de Impozite și Taxe Locale.
Deși noua legislație oferă o procedură simplificată prin notificare pentru închiderea exterioară a balcoanelor, această facilitate dispare complet în momentul în care se intervine asupra zidăriei interioare, transformând o simplă „renovare” într-o modificare structurală ce necesită expertize și autorizații de construire depline pentru a evita amenzile usturătoare sau blocarea definitivă a unei viitoare vânzări.
Ce s-a schimbat în 2026
CATUC, codul adoptat prin Legea nr. 169/2026 a intrat în vigoare la 25 august 2026 și a abrogat Legea nr. 50/1991.
Una dintre modificările relevante pentru proprietarii de apartamente se găsește la art. 294: închiderea în mod unitar a logiilor și balcoanelor din locuințe colective poate fi realizată prin procedura simplificată a notificării, în condițiile prevăzute de Cod.
Prevederea privește intervenții asupra construcțiilor existente aflate în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice.
Pentru clădirile și zonele protejate, regimul trebuie verificat separat.
„Fără autorizație” nu înseamnă „fără acte”
Însă notificarea nu este un telefon dat la primărie și nici o înștiințare trimisă după montarea geamurilor.
Citește și: Amenzi pentru proprietarii fără poliță PAD în 2026. Ce s-a schimbat pentru blocurile cu risc seismic
Potrivit art. 295, proprietarul trebuie să depună, înainte de începerea lucrărilor, formularul de notificare și un proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat, realizat de specialiștii competenți.
Procedura presupune și achitarea taxelor prevăzute de lege.
Primăria poate solicita clarificări, documente sau avize suplimentare.
De asemenea, poate comunica faptul că lucrarea necesită autorizație ori poate respinge notificarea dacă proiectul nu respectă condițiile legale.
Există și un termen care nu trebuie confundat cu permisiunea de a începe imediat șantierul.
Art. 296 prevede aprobarea tacită după 15 zile lucrătoare de la primirea notificării, iar în această ipoteză lucrările pot începe după încă 15 zile calendaristice.
Dacă sunt cerute completări ori alte formalități, trebuie îndeplinite integral condițiile aplicabile.
De ce contează cum arată balcoanele întregului bloc
Cuvântul esențial din noua reglementare este „unitar”.
Citește și: Primăria îți poate dubla impozitul pe casă din 2026: cine este vizat de capcana fiscală din CATUC
Procedura simplificată nu permite transformarea fiecărui balcon după preferința proprietarului, fără legătură cu aspectul clădirii.
Modificarea aspectului fațadei unui bloc se face unitar pe întreg condominiul, pe baza unei documentații tehnice elaborate de arhitecți cu drept de semnătură și cu respectarea regulilor aplicabile.
În practică, proiectul trebuie să lămurească soluția de închidere, aspectul, materialele și eventualele restricții locale.
Faptul că mai mulți vecini și-au închis deja balcoanele nu dovedește că acele intervenții au fost legale și nu înlocuiește documentația propriei lucrări.
Pentru modificările constructive vizate de art. 39 din Legea nr. 196/2018 sunt necesare acordul a două treimi dintre proprietarii membri ai asociației și acordul tuturor proprietarilor direct afectați.
Aceste acorduri trebuie corelate cu procedura de autorizare sau notificare aplicabilă lucrării.
Semnătura administratorului, singură, nu le înlocuiește.
Unirea balconului cu sufrageria
Închiderea balconului presupune amenajarea limitei sale exterioare.
Citește și: Începe sezonul chiriilor: ce trebuie declarat la ANAF în 2026 și ce riști dacă nu înregistrezi contractul
Unirea cu sufrageria poate implica desființarea tâmplăriei dintre cele două spații, demolarea parapetului de sub fereastră, lărgirea golului sau intervenții asupra instalațiilor.
Permisiunea de a închide balconul nu acoperă automat și demolările prin care acesta este integrat în cameră.
Înainte de orice intervenție, un arhitect și, după caz, un expert tehnic trebuie să stabilească ce rol au elementele care ar urma să fie eliminate.
O apreciere a echipei de renovare, precum „nu este perete de rezistență”, nu ține locul evaluării tehnice.
Codul reglementează autorizația pentru intervenții asupra clădirilor existente și documentația aferentă, care poate include releveul și expertiza sau nota tehnică a unui expert atestat.
Excepțiile pentru anumite compartimentări ușoare, demontabile, nu pot fi extinse automat la demolarea zidăriei dintre sufragerie și balcon.
De exemplu, un proprietar care montează tâmplăria prevăzută într-un proiect unitar se poate încadra în procedura de notificare.
Vecinul care vrea, suplimentar, să elimine zidăria de sub fereastră trebuie să declare și să analizeze distinct această intervenție.
Încadrarea legală depinde de lucrările efective, nu de denumirea „renovare” trecută pe oferta constructorului.
Ce amenzi prevede noul Cod
Nu există o singură amendă pentru balconul închis fără acte.
Sancțiunile depinde de obligația încălcată și de încadrarea concretă a faptei.
Art. 357 alin. (1) lit. a), coroborat cu alin. (4) lit. a), prevede amenzi de 5.000–50.000 de lei pentru executarea lucrărilor fără notificarea prealabilă necesară ori cu nerespectarea proiectului notificat.
Pentru executarea lucrărilor fără autorizația necesară sau cu încălcarea acesteia, art. 357 alin. (1) lit. b) și alin. (4) lit. b) prevăd un interval general de 50.000–1.000.000 de lei, în funcție de gravitatea faptei și de impactul asupra vecinătăților.
Acest plafon maxim privește categoria generală a lucrărilor neautorizate.
Textul mai sancționează distinct, la alin. (1) lit. d), neîndeplinirea obligației de notificare prealabilă privind începerea anumitor lucrări pentru care nu este necesară autorizația, cu 50.000–100.000 de lei.
Pentru lucrări vechi, trebuie analizate data executării, legea aplicabilă, prescripția și regulile privind legea contravențională mai favorabilă.
Noile cuantumuri nu se aplică automat unei închideri realizate cu ani în urmă doar fiindcă este observată în 2026.
Plata amenzii nu legalizează balconul
Pe lângă amendă, autoritățile pot opri lucrările și pot impune măsuri pentru respectarea proiectului, regularizarea intervenției sau desființarea lucrărilor nelegale.
Dacă proprietarul nu se conformează, se poate ajunge în instanță. Cheltuielile de desființare pot fi suportate de persoana vinovată.
Continuarea lucrărilor după ce organele competente au dispus oprirea lor poate atrage răspunderea penală.
Concret, proprietarul poate ajunge să plătească atât amenajarea, cât și amenda, expertizele și refacerea situației legale.
Formula „plătesc amenda și rămâne așa” nu oferă o soluție juridică.
Balcoanele închise fără acte pot fi regularizate?
Art. 301 include expres în categoria lucrărilor pentru care poate fi emisă autorizație de regularizare închiderea balcoanelor fără extindere pe domeniul public.
Regularizarea presupune verificarea lucrării existente și îndeplinirea condițiilor legale.
Trebuie respectate reglementările urbanistice și cerințele privind calitatea construcțiilor, iar primăria poate cere expertize și lucrări de aducere la conformitate.
Dacă cerințele nu pot fi îndeplinite, se poate ajunge la desființare.
De asemenea, posibilitatea de a regulariza închiderea balconului nu garantează acceptarea unei demolări suplimentare prin care acesta a fost unit cu sufrageria.
Pentru alte categorii de construcții, Codul prevede și o fereastră excepțională de un an de la intrarea sa în vigoare, cu condiții și costuri speciale.
Proprietarul care a realizat intervenții mai ample trebuie să verifice în ce categorie intră întregul ansamblu de lucrări, fără să presupună că toate beneficiază de regula referitoare la simpla închidere a balconului.
Când poate apărea un impozit majorat
Noul Cod introduce, tot la art. 301 alin. (11), majorarea cu 100% a impozitului pe clădiri pentru situațiile de construire neautorizată, neregularizate la intrarea sa în vigoare.
Majorarea este legată de constatarea situației de către autoritatea locală și se aplică până la obținerea autorizației de regularizare sau la desființarea lucrărilor neautorizate.
Astfel, un balcon închis fără acte ar putea dubla automat impozitul întregului apartament.
Este important de reținut că plata impozitului majorat nu legalizează lucrarea și nu înlătură celelalte sancțiuni.
Probleme la vânzarea apartamentului
O sufragerie mărită poate arăta bine în fotografii, dar cumpărătorul, notarul și banca vor avea nevoie de documente care să clarifice situația juridică și tehnică.
Sunt două probleme diferite: o lucrare realizată legal, dar pentru care documentația cadastrală necesară nu a fost actualizată, și o lucrare executată fără procedura legală.
În al doilea caz, simpla refacere a schiței apartamentului nu înlocuiește regularizarea.
În practică, neconcordanțele pot duce la solicitarea unor acte suplimentare, amânarea tranzacției sau dificultăți în acceptarea apartamentului drept garanție pentru credit.
BCR explică, în ghidul său privind refinanțarea ipotecară, că închiderea balconului și modificarea compartimentării fără actualizarea documentației pot genera verificări suplimentare.
Situația depinde de lucrările realizate, documentele existente și cerințele tranzacției.
De exemplu, dacă în releveu (planul cu încăperile și dimensiunile apartamentului), balconul apare separat, iar în realitate a fost integrat în sufragerie, diferența trebuie clarificată înainte ca proprietarul să promită un termen scurt pentru semnarea contractului.
Cumpărătorul poate cere rezolvarea actelor sau poate renunța la achiziție.
Ce verifici înainte să începi lucrările sau să vinzi
Înainte de renovare, proprietarul trebuie să prezinte unui arhitect actele apartamentului și toate intervențiile dorite, inclusiv demolările și modificările instalațiilor.
Apoi trebuie stabilite, împreună cu serviciul de urbanism, procedura aplicabilă și documentele necesare.
Urmează acordurile cerute în condominiu, proiectul și parcurgerea notificării sau obținerea autorizației, după caz.
La final, trebuie realizate formalitățile de recepție și actualizările documentare necesare.
Codul prevede recepție și pentru lucrările executate în baza notificării.
Dacă balconul a fost deja modificat, verificarea trebuie făcută înainte de scoaterea apartamentului la vânzare: actul de proprietate, releveul, documentele lucrărilor și situația din teren se compară cu ajutorul unui specialist în cadastru și al unui arhitect, iar notarul este consultat din timp.
Câțiva metri câștigați în sufragerie pot deveni un avantaj real la vânzare atunci când modificarea este sigură, legală și susținută de acte.
