Primăria îți poate dubla impozitul pe casă din 2026: cine este vizat de capcana fiscală din CATUC
Mulți proprietari de case sau apartamente trăiesc cu impresia că, dacă au reușit să finalizeze o construcție sau o modificare interioară fără acte și nu au fost prinși în timpul șantierului, „pericolul” a trecut.
Noul Cod al Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor (CATUC) vine însă cu o armă fiscală silențioasă, dar extrem de dură: supraimpozitarea cu 100% pentru clădirile descoperite fără acte.
Măsura nu este o simplă amendă pe care o plătești o singură dată, ci o penalizare financiară care se aplică an de an, direct pe rolul fiscal, până când situația juridică a imobilului este complet rezolvată.
Ce însemna, în vechea lege, termenul de trei ani
În vechea legislație, dacă treceau mai mult de 3 ani de la finalizarea unei construcții ilegale, fapta se prescria, iar autoritățile nu mai puteau aplica amenzi (deși clădirea rămânea într-un vid juridic, fără a putea fi vândută sau intabulată).
CATUC, aprobat prin Legea nr. 169/2026 și intrat în vigoare la 25 august 2026, elimină această portiță printr-un mecanism administrativ simplu.
În momentul în care primăria (prin compartimentul de urbanism, corpul de control sau direcția de taxe și impozite) constată existența unei clădiri sau extinderi pentru care nu există o autorizație de construire sau un proces-verbal de recepție, imobilul este catalogat drept „clădire neregularizată”.
Din acel moment, inspectorii fiscali aplică o sancțiune administrativă de majorare cu 100% a impozitului anual datorat pentru întreaga clădire sau pentru partea extinsă ilegal.
Cine este vizat de majorarea cu 100%
Temeiul este art. 301 alin. (11), care vizează clădirile executate cu încălcarea autorizației ori fără respectarea procedurilor legale de autorizare, neregularizate la intrarea în vigoare a Codului.
Citește și: Amenzi pentru proprietarii fără poliță PAD în 2026. Ce s-a schimbat pentru blocurile cu risc seismic
Reperul temporal contează: „din 2026” desemnează introducerea măsurii, nu faptul că numai construcțiile ridicate începând din acest an ar fi vizate.
Persoanele fizice nu sunt exceptate.
Proprietarii de case individuale sau cei care au realizat extinderi la curte ori la apartament fără acte sunt vizați în mod direct.
Modificările din apartament și lipsa actelor
Nu orice hârtie care lipsește înseamnă automat că vei plăti un impozit dublu.
Legea nu spune nicăieri că dacă îți lipsește doar procesul-verbal de recepție de la finalul lucrărilor, ești bun de plată.
De asemenea, zvonurile de tipul „ai dărâmat un perete în apartament, deci plătești impozit dublu pentru toată casa” sunt false și exagerate.
Pentru a se ajunge la o penalizare atât de mare, contează enorm ce anume ai modificat, dacă acea lucrare avea neapărat nevoie de autorizație și dacă se încadrează cu adevărat în regulile aspre din CATUC.
De exemplu, modificările simple, care nu afectează structura blocului sau fațada, nu te trimit direct în această capcană fiscală.
O altă nuanță importantă apare dacă ai făcut o extindere la casă (de exemplu, ai mai construit o cameră sau o anexă fără acte).
Textul legii nu explică foarte clar cum se va calcula taxa: se dublează impozitul pentru toată casa sau doar pentru bucata adăugată ilegal?
Cu alte cuvinte, dacă te trezești cu o astfel de decizie de la primărie, nu o accepta ca atare.
Ai tot dreptul să ceri Direcției de Taxe și Impozite Locale o justificare scrisă a calculului, pentru a te asigura că majorarea nu se aplică abuziv la întreaga locuință.
De când se datorează impozitul majorat
Legea leagă începutul majorării de constatarea construirii neautorizate de către autoritatea publică locală competentă.
Data terminării șantierului nu este momentul de început indicat de această regulă.
Așadar, nu rezultă o dublare retroactivă, în baza CATUC, pentru toți anii în care casa a existat.
În actul fiscal trebuie verificate data constatării și perioada pentru care s-a calculat suma suplimentară.
Ce înseamnă, în bani, o majorare de 100%
Majorarea cu 100% înseamnă dublarea impozitului asupra căruia se aplică.
De exemplu, un impozit de bază de 600 de lei devine 1.200 de lei, dacă majorarea este datorată pentru întregul an.
Măsura poate produce costuri în ani succesivi, cât timp sunt îndeplinite condițiile legale.
Nu înseamnă însă că suma se dublează succesiv: 600 de lei nu devin automat 1.200, apoi 2.400 și 4.800 de lei.
Se aplică procentul de majorare la impozitul de bază relevant.
Ce oprește majorarea
Art. 301 alin. (11) indică două momente de încetare: obținerea autorizației de regularizare sau desființarea legală a lucrărilor neautorizate.
Simpla depunere a cererii, angajarea unui arhitect ori plata unei amenzi nu reprezintă, potrivit acestei formulări, momentul încetării.
Contează obținerea autorizației, nu doar deschiderea dosarului.
Plata impozitului majorat nu înlătură sancțiunile pentru indisciplina în construcții și nu legalizează clădirea.
Ce trebuie să facă proprietarul, concret
Primul pas util este compararea construcției existente cu documentele: autorizația, proiectul aprobat, planurile cadastrale și actele privind eventualele intervenții ulterioare.
Un arhitect poate identifica diferențele relevante.
Urmează solicitarea, în scris, de la autoritatea competentă, a condițiilor și documentelor necesare regularizării.
Dosarul poate presupune expertize tehnice realizate de experți atestați și lucrări de aducere la conformitate.
Este indicat ca proprietarul să păstreze cererile, numerele de înregistrare și răspunsurile primite.
După obținerea autorizației sau după desființarea legală a lucrărilor, trebuie să transmită documentele justificative serviciului local de taxe și impozite și să solicite actualizarea situației fiscale.
Merită verificată apoi decizia fiscală: dacă majorarea continuă să apară, o discuție verbală la ghișeu nu înlocuiește o cerere scrisă și documentele care dovedesc schimbarea situației.
Ce construcții pot fi regularizate
Regula din art. 301 alin. (2) include locuințe unifamiliale cu parter sau parter și etaj, de maximum 150 mp suprafață construită desfășurată, care nu sunt monumente istorice și se află în afara zonelor de protecție a monumentelor ori a zonelor construite protejate.
Sunt prevăzute și anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau agricole de maximum 150 mp, precum și închideri de balcoane fără extindere pe domeniul public.
Pentru alte categorii există o posibilitate tranzitorie de solicitare a regularizării, de maximum un an de la intrarea în vigoare a Codului, cu reperul de 25 august 2027.
Termenul nu reprezintă o scutire temporară de impozitul majorat.
Regularizarea presupune respectarea condițiilor urbanistice și de calitate.
Dacă acestea nu sunt îndeplinite, pot deveni necesare lucrări corective sau desființarea.
Procedura nu garantează păstrarea oricărei construcții.
Regularizarea are costuri distincte de impozit
Proprietarul trebuie să bugeteze documentațiile și expertizele necesare.
Separat, art. 301 alin. (8) prevede, pentru situația tranzitorie de la alin. (7), cote de control și taxe de certificat de urbanism și autorizare de zece ori mai mari.
Acest multiplicator nu trebuie prezentat ca o taxă generală aplicabilă automat tuturor regularizărilor.
Încadrarea dosarului determină ce obligații îi sunt aplicabile.
Cum poate fi contestată o majorare considerată greșită
Proprietarul trebuie să ceară actul fiscal, documentul care fundamentează constatarea nelegalității și explicația calculului.
Sunt relevante autorizațiile existente, identificarea clădirii sau suprafeței vizate și eventualele acte de regularizare.
Pentru contestarea actului administrativ fiscal, termenul general este de 45 de zile de la comunicare, potrivit art. 270 din Codul de procedură fiscală.
Nu trebuie confundat cu termenul pentru contestarea unei amenzi contravenționale.
Depunerea contestației fiscale nu suspendă automat executarea actului. Suspendarea are condiții și o procedură distinctă.
De aceea, proprietarul trebuie să urmărească simultan demersurile de contestare și obligațiile înscrise în actul primit.
