sâmbătă 14 noiembrie
Login Contact
DeFapt.ro

CATUC

13 articole
Eveniment

Balcoane închise neunitar în ultimii trei ani: proprietarii riscă amenzi de până la 100.000 de lei și refacerea lucrării

Înainte de CATUC (Codul Urbanismului), legea nu făcea nicio diferență de procedură între un balcon închis unitar și unul închis haotic. Noul Cod al Urbanismului a introdus o noutate: notificarea primăriei, în locul autorizației, dar doar dacă lucrarea respectă aspectul unitar al blocului și celelalte condiții legale. Însă, pentru cei care au montat deja tâmplăria fără acte, simplificarea nu șterge trecutul. Dacă fapta nu este prescrisă, pot urma amenzi, iar intrarea în legalitate poate presupune modificarea lucrării. O amendă achitată nu cumpără dreptul de a păstra balconul în orice formă. Proprietarul poate avea de rezolvat două probleme: lipsa actelor și neconformitatea închiderii. Iar banii cheltuiți pe tâmplărie nu garantează că aceasta va putea rămâne pe fațadă. Aceeași fațadă, mai puține acte Potrivit CATUC, închiderea unitară a logiilor și balcoanelor apartamentelor din locuințe colective intră în procedura simplificată a notificării, potrivit articolului 294. Citește și: Balcoanele închise scapă de impozitul dublu, dar nu și de costurile legalizării: expertizele pot ajunge la mii de lei Înainte, Legea nr. 50/1991 cerea autorizație inclusiv pentru închiderea unui balcon care respecta soluția arhitecturală a blocului, deși documentația de autorizare avea conținut simplificat. Acum, pentru lucrările eligibile, proprietarul poate urma procedura notificării. Avantajul are însă condiții. Este necesar un proiect întocmit de specialiști, trebuie respectate regulamentele locale și termenele procedurii. Prevederea citată privește construcțiile din afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice. O închidere neunitară nu beneficiază de această scurtătură, fiind supusă autorizării. Depunerea unui dosar mai amplu nu îi dă proprietarului libertatea de a ignora fațada. „Așa mi-a plăcut mie” nu este un criteriu de autorizare Tâmplărie albă la un etaj, maro la altul, geamuri cu împărțiri diferite, parapete îmbrăcate în materiale fără legătură între ele: alegerile individuale ajung pe fațada comună. Citește și: Renovarea apartamentului, „simplificată” prin noua lege: notificarea primăriei presupune taxe, acte și așteptare Regula aspectului unitar exista și înainte de CATUC, în Legea nr. 196/2018. Noul cod îi dă însă o consecință procedurală directă: închiderea unitară poate beneficia de notificare. Însă nici modelul majoritar din bloc nu devine automat model legal. Contează documentația fațadei și reglementările aplicabile. Președintele asociației trebuie să solicite primăriei, în scris, informațiile privind restricțiile de culoare, aspect și materiale înaintea modificării fațadei. Acordul asociației nu poate înlătura aceste restricții. Balconul închis în ultimii trei ani Pentru proprietarii care au închis recent balconul fără autorizație, problema imediată este dacă fapta mai poate fi sancționată. Citește și: O simplă zugrăveală în apartament poate necesita acte: regulile CATUC care surprind proprietarii Vechea Lege nr. 50/1991 prevedea un termen de prescripție de trei ani. Ministerul Dezvoltării a subliniat, în clarificările din 5 noiembrie 2026, că noul cod nu poate reactiva sancționarea faptelor deja prescrise. Cei aflați încă în intervalul în care fapta poate fi sancționată nu pot invoca aceeași protecție. Autoritatea trebuie să verifice data lucrării, actele și regimul juridic aplicabil. Important: cei trei ani nu sunt un termen acordat proprietarului pentru refacerea balconului. Nici nu reprezintă o regulă universală pentru orice abatere privind fațada. Pentru lucrările executate după intrarea în vigoare a CATUC, termenul din vechea lege nu trebuie preluat automat: noul cod nu îl reproduce clar în dispozițiile sancționatorii. Cât poate costa lipsa autorizației Pentru executarea fără autorizație sub regimul Legii nr. 50/1991, articolul 26 prevedea amenzi de 1.000, până la 100.000 de lei. Citește și: Vrei să-ți renovezi singur apartamentul: ce condiții impune noua lege și unde se oprește libertatea proprietarului Acesta este intervalul legal pentru categoria respectivă de faptă, nu o amendă fixă pentru închiderea balconului. În cazul lucrărilor realizate înainte de CATUC, autoritatea nu poate aplica retroactiv o sancțiune mai severă doar pentru că verificarea are loc după schimbarea legii. Trebuie analizată și legea contravențională mai favorabilă, conform articolului 12 din OG nr. 2/2001. Separat, modificarea aspectului proprietății comune cu încălcarea Legii nr. 196/2018 este sancționată cu 5.000–10.000 de lei, potrivit articolului 102. Și aici trebuie stabilite fapta, persoana responsabilă și prescripția aplicabilă. Sumele nu se adună mecanic pentru orice balcon. Pentru lucrările noi, executate sub CATUC fără autorizație atunci când aceasta este necesară, articolul 357 prevede un interval general de 50.000–1.000.000 de lei, în funcție de gravitate și impactul asupra vecinătăților. Intervalul nu trebuie confundat cu o amendă automată pentru toate balcoanele vechi. Proprietarul poate plăti amenda și tot trebuie să modifice balconul Aceasta este miza pe care o poate rata un proprietar preocupat doar de valoarea sancțiunii: amenda și intrarea în legalitate sunt lucruri diferite. Citește și: Renovări în apartament: o neclaritate din noul Cod al urbanismului (CATUC) îi poate costa scump pe proprietari Articolul 301 permite regularizarea închiderilor de balcoane fără extinderea pe domeniul public. Dar păstrarea lucrării depinde de respectarea cerințelor tehnice și urbanistice. Primăria poate cere lucrări de aducere la conformitate. Dacă există soluții tehnice, codul permite impunerea unei autorizații de construire sau de desființare parțială. Dacă lucrarea nu poate îndeplini condițiile legale, se aplică prevederile privind desființarea. Așadar, nu orice balcon diferit trebuie refăcut integral, dar nici orice închidere nu poate fi salvată printr-un dosar. De exemplu, o problemă limitată la finisaj poate permite o corecție mai restrânsă. O închidere cu formă, compartimentare sau fixări necorespunzătoare poate cere înlocuiri mai ample. Soluția trebuie stabilită prin documentație și acceptată de autoritatea competentă, nu ghicită de proprietar sau de firma care montează tâmplăria. Refuzul măsurilor dispuse poate aduce o nouă sancțiune și un proces Nu există o amendă națională unică intitulată „pentru că nu ai refăcut balconul”. Citește și: Renovarea băii sau bucătăriei nu mai e atât de simplă: noul Cod al Construcțiilor schimbă regulile Există însă consecințe pentru ignorarea unor măsuri legale dispuse la control. Articolul 357 sancționează cu 5.000–30.000 de lei neîndeplinirea la termen a măsurilor dispuse de organele de control indicate în text. Aplicarea depinde de măsura concretă, autoritatea care a dispus-o și îndeplinirea condițiilor legale. În plus, articolul 358 prevede sesizarea instanței dacă persoana sancționată nu respectă măsurile de încadrare în autorizație sau de desființare, în termenul stabilit. Dacă hotărârea nu este executată, măsurile pot fi duse la îndeplinire prin autoritatea locală, pe cheltuiala persoanei vinovate. Prin urmare, proprietarul poate ajunge să suporte amenda inițială, costul documentației, lucrările necesare și, după caz, consecințele neexecutării măsurilor dispuse. Primul drum este la urbanism, înaintea unei noi comenzi de termopan Pentru cei care au închis neunitar balconul fără acte, primul pas util este verificarea situației existente. Proprietarul trebuie să strângă autorizația și proiectul, dacă există, precum și documentele care pot susține data executării: contracte, facturi, fotografii sau alte dovezi. La asociație trebuie verificat proiectul fațadei și dacă există o soluție comună aprobată. Urmează o solicitare scrisă la serviciul de urbanism al primăriei, cu descrierea lucrării și cererea de precizare a condițiilor pentru regularizare. Documentația și eventualele intervenții necesare Un arhitect și specialiștii necesari vor stabili documentația și eventualele intervenții. Codul prevede expertize tehnice pentru verificarea cerințelor de calitate. O notificare depusă acum nu ține locul legalizării unei lucrări executate fără acte în trecut. Iar înlocuirea tâmplăriei înainte de stabilirea soluției admise poate însemna încă o cheltuială inutilă. Pentru proprietar, întrebarea decisivă este ce poate păstra legal din lucrarea existentă. Răspunsul trebuie obținut înainte să plătească din nou pentru același balcon.

Balcoane închise neunitar în ultimii trei ani: proprietarii riscă amenzi de până la 100.000 de lei și refacerea lucrării
Renovarea apartamentului, o întreagă birocrație: ce noi obligații impune CATUC proprietarilor
Eveniment

Renovarea apartamentului, o întreagă birocrație: ce noi obligații impune CATUC proprietarilor

Meseriașii au terminat, molozul a fost evacuat, iar apartamentul este din nou în ordine. Pentru proprietarul care a renovat în baza notificării primăriei, obligațiile administrative nu se opresc însă aici. Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC), adoptat prin Legea nr. 169/2026, cere recepția lucrărilor cu participarea unui reprezentant al autorității locale și înregistrarea procesului-verbal sau transmiterea copiei către Inspectoratul de Stat în Construcții, în condițiile tranzitorii prevăzute de lege. Obligația recepției există și atunci când lucrările au fost executate în regie proprie. Pentru intervențiile mici din apartamente, proprietarul trebuie să solicite participarea primăriei, să pregătească documentele intervenției și să urmărească închiderea procedurii. Regula pentru lucrări executate prin notificare Articolul 298 din CATUC prevede că recepția la terminarea lucrărilor realizate în baza notificării se efectuează între executant, beneficiar și un reprezentant al unității administrativ-teritoriale. Citește și: Balcoanele închise scapă de impozitul dublu, dar nu și de costurile legalizării: expertizele pot ajunge la mii de lei Prin urmare, plata meseriașilor, factura ori o înțelegere prin care proprietarul declară că este mulțumit de rezultat nu înlocuiesc recepția cerută de această dispoziție. Articolul nu stabilește o scutire pentru lucrările notificate doar pentru că ocupă o suprafață mică sau au durat câteva zile. Ce renovări presupun notificare și recepție Concret, aceste formalități pot privi inclusiv montarea unui perete despărțitor ușor și demontabil într-un apartament, dacă intervenția respectă condițiile legale privind evacuarea și securitatea la incendiu. Citește și: Renovarea apartamentului, „simplificată” prin noua lege: notificarea primăriei presupune taxe, acte și așteptare În anumite zone, chiar și lucrări mai mărunte intră în această procedură. Printre acestea se numără schimbarea parchetului, înlocuirea unei uși interioare sau refacerea zugrăvelii într-un apartament dintr-o clădire situată într-o zonă construită protejată ori în zona de protecție a unui monument. Pentru aceste exemple, vorbim despre clădiri care nu sunt monumente istorice, nu sunt în curs de clasare și nu au valoare arhitecturală sau istorică stabilită prin documentațiile de urbanism. Lucrările respective presupun notificare și acordul scris al autorității competente pentru cultură, iar la terminare intră în procedura recepției. Proprietarul trebuie să solicite reprezentantul primăriei Beneficiarul nu trebuie să presupună că, după notificarea inițială, primăria va afla singură când s-a terminat renovarea și va trimite automat un reprezentant. Citește și: O simplă zugrăveală în apartament poate necesita acte: regulile CATUC care surprind proprietarii Pentru această etapă există formularul F-NOT_07, denumit „Înștiințare privind finalizarea lucrărilor notificate și solicitarea participării reprezentantului UAT la recepție”, inclus în modelele aprobate prin Ordinul MDLPA nr. 975/2026. Formularul se semnează de beneficiar. Se completează datele solicitantului, numărul și data notificării inițiale, identificarea proiectului și a imobilului, data începerii și cea a finalizării lucrărilor. Beneficiarul propune și data, ora și locul recepției. Demersul practic este depunerea înștiințării la autoritatea competentă care a gestionat notificarea, prin registratură sau canalul electronic pus la dispoziție. Este util ca proprietarul să păstreze numărul de înregistrare și să obțină confirmarea organizării recepției. Data propusă în formular nu trebuie confundată cu o programare deja confirmată. Ce acte pregătiți pentru o intervenție mică Primul pas util este solicitarea listei de documente aplicabile intervenției respective, de la compartimentul de urbanism. Citește și: Vrei să-ți renovezi singur apartamentul: ce condiții impune noua lege și unde se oprește libertatea proprietarului Cerințele nu trebuie presupuse pornind de la dosarul necesar construirii unei case noi. De exemplu, o administrație locală publică, pentru înștiințarea privind finalizarea lucrărilor notificate, formularul de înștiințare și copia confirmării de primire și înregistrare a notificării. Ca pregătire practică, proprietarul ar trebui să aibă la îndemână notificarea și dovada depunerii, proiectul tehnic simplificat, răspunsurile autorității și documentele de execuție relevante pentru lucrare. Dacă au fost necesare avize, verificări sau probe pentru instalații, și acestea trebuie avute în vedere. Proiectantul poate clarifica ce documente tehnice sunt necesare în cazul concret. O intervenție redusă nu justifică inventarea unor acte fără legătură cu lucrarea, dar nici omiterea documentelor cerute de natura acesteia. Recepția privește intervenția realizată, nu întregul bloc În cazul unei renovări notificate, obiectul recepției este lucrarea descrisă în notificare și în proiectul aferent. Citește și: Renovări în apartament: o neclaritate din noul Cod al urbanismului (CATUC) îi poate costa scump pe proprietari Proprietarul nu organizează, prin acest demers, o nouă recepție a întregului bloc. Practic, trebuie stabilit ce s-a executat, dacă intervenția corespunde documentației și dacă există deficiențe care necesită remediere. Constatările și rezultatul recepției se consemnează în procesul-verbal. Articolul 298 din CATUC stabilește participanții pentru lucrările notificate, dar nu descrie singur toate operațiunile tehnice și documentele unei recepții. Articolul 280 trimite la regulamentul de recepție, iar art. 528 alin. (5) prevede că procedura, în funcție de tipologia proiectului, este stabilită prin reglementări specifice. De aceea, enumerarea executantului, beneficiarului și reprezentantului primăriei nu trebuie interpretată ca o garanție că, pentru orice intervenție, sunt suficiente trei semnături pe o foaie, fără documentația tehnică aplicabilă. Regia proprie nu elimină recepția Articolul 298 permite executarea lucrărilor notificate prin antreprenori sau în regie proprie. Citește și: Renovarea băii sau bucătăriei nu mai e atât de simplă: noul Cod al Construcțiilor schimbă regulile Articolul 280 precizează că recepția este obligatorie inclusiv pentru lucrările realizate în regie proprie. Această obligație este menționată și în informările publicate de administrațiile locale. Dacă proprietarul a executat personal intervenția, trebuie să declare această situație atunci când solicită recepția. Absența unei firme de construcții nu înlătură participarea reprezentantului autorității locale. Există însă o limită a explicațiilor pe care le oferă art. 298: acesta nu stabilește expres o modalitate distinctă de completare și semnare a procesului-verbal pentru situația în care beneficiarul este și persoana care a executat lucrarea. Nu rezultă din articol o regulă potrivit căreia proprietarul trebuie pur și simplu să semneze de două ori. Ca măsură practică, beneficiarul ar trebui să ceară în scris, odată cu solicitarea recepției, precizarea modului în care se consemnează execuția în regie proprie și a documentelor necesare. Dacă anumite operațiuni au fost realizate de profesioniști, documentele trebuie să reflecte contribuția lor reală. Lipsa răspunsului primăriei nu ține loc de recepție Articolul 298 nu instituie o recepție tacită și nu prevede că participarea reprezentantului primăriei poate fi eliminată dacă acesta nu se prezintă. Mecanismul acordului tacit legat de începerea lucrărilor notificate nu poate fi transferat automat asupra recepției. Proprietarul nu ar trebui, așadar, să considere procedura încheiată doar pentru că a trimis invitația. În cazul unei întârzieri, este utilă o revenire scrisă, cu numărul solicitării inițiale, prin care se cere desemnarea reprezentantului și stabilirea datei. După semnare, procesul-verbal trebuie înregistrat sau transmis Recepția nu este ultimul pas administrativ prevăzut de art. 298. Copia procesului-verbal semnat se înregistrează în Registrul Național al Construcțiilor, obligație care revine beneficiarului. Până la operaționalizarea registrului, legea prevede transmiterea unei copii către ISC, fizic sau prin e-mail. Aceasta este soluția tranzitorie stabilită de Cod; canalul efectiv aplicabil la data demersului trebuie verificat la autoritatea competentă. Ca măsură practică, proprietarul poate solicita inspectoratului teritorial datele de depunere și trebuie să păstreze dovada transmiterii. Nu este prudent să presupună că prezența reprezentantului primăriei înseamnă și că instituția va transmite documentul în locul său. Transmiterea copiei către ISC nu trebuie confundată cu obligația de a invita automat un inspector ISC la orice recepție a unei intervenții mici: art. 298 se referă distinct la participarea reprezentantului UAT și la trimiterea documentului. Păstrați dosarul renovării Notificarea, proiectul, documentele execuției, procesul-verbal și dovada înregistrării sau transmiterii trebuie păstrate împreună. Pentru intervențiile care necesită operațiuni cadastrale, art. 298 leagă intabularea de dovada transmiterii notificării și de verificarea înregistrării în Registrul Național al Construcțiilor. Această prevedere nu înseamnă că orice renovare impune o nouă intabulare a apartamentului. Necesitatea actualizării cadastrale depinde de modificările realizate și trebuie verificată pentru intervenția concretă. Pentru proprietarul care a lucrat prin notificare, închiderea demersului presupune mai mult decât terminarea fizică a renovării: solicitarea participării primăriei, efectuarea recepției și îndeplinirea obligației privind procesul-verbal.

O simplă zugrăveală în apartament poate necesita acte: regulile CATUC care surprind proprietarii
Eveniment

O simplă zugrăveală în apartament poate necesita acte: regulile CATUC care surprind proprietarii

Zugrăviți camerele, reparați faianța sau schimbați parchetul, fără să dărâmați pereți și fără să modificați fațada. Însă dacă apartamentul se află într-o zonă construită protejată ori în zona de protecție a unui monument istoric, asemenea lucrări pot necesita formalități înainte de începere, chiar dacă blocul nu este el însuși monument. Legea nr. 169/2026, privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC) face o distincție importantă: unele reparații sunt permise fără autorizație de construire, dar intră în procedura notificării și necesită acordul scris al autorității pentru cultură. În acest caz „fără autorizație” nu înseamnă „fără acte”. De ce contează zona, dacă blocul nu este monument istoric Trebuie deosebite trei situații: clădirea este monument istoric; clădirea nu este monument, dar se află într-o zonă construită protejată; clădirea se află în zona de protecție a unui monument din apropiere. Citește și: Renovarea băii sau bucătăriei nu mai e atât de simplă: noul Cod al Construcțiilor schimbă regulile O zonă construită protejată poate cuprinde mai multe străzi și clădiri, protejate pentru valoarea ansamblului urban. Nu fiecare imobil din interiorul perimetrului trebuie să fie monument istoric. Zona de protecție a unui monument privește împrejurimile acestuia. Prin urmare, un bloc obișnuit din vecinătatea unei biserici clasate poate fi supus unor reguli speciale. Mai există o verificare importantă: o clădire poate avea valoare arhitecturală sau istorică recunoscută prin documentațiile de urbanism, chiar fără clasare individuală ca monument. Absența unei plăcuțe pe fațadă nu înseamnă absența protecției. Ce prevede legea pentru reparațiile interioare Articolul 284 permite, în condițiile sale, anumite intervenții fără autorizație de construire la clădirile din zonele protejate care nu sunt monumente și nu au statutul special de valoare arhitecturală sau istorică. Citește și: Închiderea balconului, reguli noi din 2026: adresa blocului în care locuiești poate schimba toate actele necesare Condiția privește inclusiv nemodificarea structurii de rezistență și a aspectului arhitectural. Însă articolul 294 stabilește formalități pentru lucrările enumerate în această categorie: notificarea prealabilă a autorității locale și a serviciului deconcentrat pentru cultură, precum și acordul scris al acestuia din urmă, cu condițiile și termenele lucrărilor. Lista include expres: - reparații interioare la tencuieli, zugrăveli, vopsitorii și placaje; - înlocuirea tâmplăriei interioare, păstrând dimensiunile golurilor; - reparații și înlocuiri la pardoseli; - reparații sau înlocuiri la instalațiile interioare. În limbaj obișnuit, „serviciul deconcentrat” este direcția județeană pentru cultură, respectiv Direcția pentru Cultură a Municipiului București. Aceeași lucrare, reguli diferite în funcție de adresă Articolul 299 enumeră reparațiile care pot fi executate fără autorizație și fără notificare. Citește și: Balcon închis înainte de 1990 sau prin reabilitarea primăriei: ce documente dovedesc legalitatea lucrărilor Pentru intervențiile relevante aici, textul se referă expres la construcțiile din afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor. De exemplu, doi proprietari schimbă parchetul deteriorat, fără intervenții asupra planșeului. Unul locuiește într-un bloc din afara acestor zone, celălalt într-un bloc obișnuit dintr-o zonă protejată. Lucrarea este asemănătoare, dar al doilea proprietar nu poate invoca automat scutirea de formalități aplicabilă primului. Același raționament privește refacerea zugrăvelilor interioare. Faptul că intervenția nu se vede din stradă nu o scoate din lista expresă a articolului 294. Zugrăveli, parchet, uși și instalații: unde se termină reparația Există multe apartamente, în clădiri obișnuite, care nu sunt monumente istorice și nu au valoare arhitecturală sau istorică stabilită prin documentațiile de urbanism, dar se află într-o zonă construită protejată ori în zona de protecție a unui monument. Citește și: Proprietarii care vând sau închiriază locuințe riscă amenzi de până la 7.500 de lei: obligativitatea certificatului energetic Pentru acestea, chiar și unele reparații interioare simple presupun demersuri înainte de începerea lucrărilor. De exemplu, dacă refaceți zugrăveala sau reparați placajele interioare, fără să modificați structura ori aspectul arhitectural al clădirii, lucrările se pot face fără autorizație de construire. Totuși, articolul 294 cere notificarea prealabilă a primăriei și a direcției pentru cultură, precum și acordul scris al acesteia din urmă. Așadar, faptul că doar zugrăviți în interior nu vă scutește de aceste formalități. Dacă intenționați și să dărâmați un perete, trebuie verificată separat procedura pentru acea intervenție. Parchet și alte pardoseli Dacă înlocuiți parchetul uzat, fără să interveniți asupra planșeului, elementul de construcție care separă etajele, se aplică aceeași procedură: notificare prealabilă și acord scris de la direcția pentru cultură, fără autorizație de construire, în condițiile legii. Citește și: Renovări în apartament: o neclaritate din noul Cod al urbanismului (CATUC) îi poate costa scump pe proprietari Dacă lucrarea presupune modificarea planșeului sau adăugarea unor straturi grele, care îi schimbă încărcarea, este necesară evaluarea unui specialist și stabilirea regimului de autorizare înainte de începere. Uși interioare Puteți înlocui o ușă fără autorizație de construire dacă păstrați dimensiunile deschiderii din perete, dar trebuie îndeplinite formalitățile de notificare și obținere a acordului pentru cultură. Dacă lărgiți sau înălțați deschiderea ori mutați ușa în alt loc, nu vă mai puteți baza pe această excepție. Un specialist trebuie să stabilească natura intervenției, iar primăria, procedura aplicabilă. Instalații interioare Reparațiile sau înlocuirile la instalațiile existente sunt, de asemenea, enumerate printre lucrările pentru care sunt necesare notificarea prealabilă și acordul scris al direcției pentru cultură. În schimb, mutarea băii în altă cameră, perforarea unor elemente de rezistență sau modificarea instalațiilor comune nu trebuie tratate ca simple reparații. Pentru acestea trebuie stabilite documentația, aprobările și, după caz, autorizația necesară. Rămân aplicabile și regulile specifice instalațiilor, inclusiv cele de gaze și electrice. Actele trebuie să acopere toate lucrările pe care le faceți efectiv. Notificarea pentru zugrăveli nu acoperă și desființarea unui perete. Dacă intervenția necesită autorizație de construire, articolul 284 prevede, în aceste zone, și avizul autorității pentru cultură. Nu începeți lucrările doar pentru că ați depus o cerere: trebuie respectate condițiile și termenele procedurii aplicabile. Notificarea nu este un simplu telefon la primărie Articolul 295 prevede un formular și un proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat, elaborat de specialiști potrivit naturii lucrărilor, precum și celelalte cerințe documentare și fiscale prevăzute de lege. De aceea, înainte de a contracta lucrările, solicitați primăriei și direcției pentru cultură lista documentelor pentru intervenția concretă. Descrieți ce reparați, ce înlocuiți și dacă modificați pereți, goluri sau trasee de instalații. O cerere prin care întrebați dacă aveți nevoie de acte nu ține loc de notificare: articolul 295 face această distincție explicit. Nici depunerea notificării nu permite începerea imediată a lucrărilor. Articolele 296 și 298 stabilesc condiții și termene pentru începere. Aprobarea tacită a autorității locale nu trebuie confundată cu acordul pentru cultură cerut de articolul 294. Cum verificați dacă adresa blocului este într-o zonă protejată Primul pas: consultați documentațiile urbanistice ale primăriei. Căutați rubricile „Urbanism”, „PUG”, „PUZ”, „Regulament local de urbanism” și „Zone construite protejate”. PUG înseamnă Plan urbanistic general, iar PUZ, Plan urbanistic zonal. Verificați planșa cu limitele zonei și regulamentul aferent, nu doar numele străzii. De exemplu, Primăria Capitalei publică documentații pentru zonele construite protejate. Acestea pot ajuta la orientare, dar pentru situația actuală a unei parcele este utilă confirmarea primăriei. Al doilea pas: verificați separat statutul clădirii. Lista Monumentelor Istorice se găsește pe site-ul Institutului Național al Patrimoniului, împreună cu indicații privind actualizările. Faptul că blocul nu apare individual în listă nu dovedește că se află în afara unei zone protejate. Al treilea pas: solicitați un răspuns scris pentru adresa exactă. Indicați strada, numărul, blocul și, dacă îl aveți, numărul cadastral. Cereți să vi se precizeze dacă imobilul: - se află într-o zonă construită protejată; - este în zona de protecție a unui monument; - are valoare arhitecturală ori istorică stabilită prin documentații aprobate. Solicitați și identificarea documentației care stabilește regimul respectiv. Astfel, verificarea privește imobilul concret, nu doar cartierul în care locuiți. Apropierea de un monument poate conta Articolul 59 din Legea nr. 422/2001 prevede o regulă provizorie: până la instituirea zonei de protecție a fiecărui monument, în localitățile urbane se consideră zonă de protecție suprafața delimitată cu o rază de 100 de metri, măsurată de la limita exterioară a monumentului, de jur împrejur. Nu este o distanță măsurată de la intrarea în clădire și nici o regulă care înlocuiește o zonă de protecție deja instituită. Pentru un bloc apropiat de un monument, verificarea trebuie făcută pe amplasamentul exact. Ce trebuie lămurit înainte de a chema echipa Pentru proprietar, cele două verificări decisive sunt regimul clădirii și conținutul real al lucrării. Un bloc care nu este monument poate avea obligații suplimentare din cauza amplasării, iar o intervenție numită informal „renovare” poate cuprinde lucrări cu proceduri diferite. Cereți în scris încadrarea lucrărilor, îndepliniți formalitățile corespunzătoare și păstrați răspunsurile și acordurile. Faptul că lucrarea se desfășoară în interiorul apartamentului nu este, singur, o scutire de la regulile pentru zonele protejate.

Vrei să-ți renovezi singur apartamentul: ce condiții impune noua lege și unde se oprește libertatea proprietarului
Eveniment

Vrei să-ți renovezi singur apartamentul: ce condiții impune noua lege și unde se oprește libertatea proprietarului

Proprietarul care vrea să economisească bani, organizând singur renovarea apartamentului, trebuie să verifice mai întâi în ce categorie intră lucrările, potrivit noii legi. Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC), intrat în vigoare din 25 august 2026, limitează intervențiile în regie proprie asupra clădirilor existente, dar permite expres această modalitate de execuție pentru lucrările care se încadrează în procedura notificării. Așadar, notificarea primăriei nu înseamnă automat obligația de a contracta un antreprenor. În schimb, dreptul de a organiza lucrările pe cont propriu nu elimină proiectul, cerințele tehnice și răspunderea pentru ceea ce se execută. Ce înseamnă, de fapt, „regie proprie” Lucrările în „regie proprie” descriu situația în care beneficiarul își organizează direct executarea renovărilor, în loc să încredințeze unui antreprenor realizarea acesteia în ansamblu. Citește și: Renovarea băii sau bucătăriei nu mai e atât de simplă: noul Cod al Construcțiilor schimbă regulile Proprietarul poate procura materialele și organiza etapele de lucru, participând personal la operațiunile pe care le poate executa legal. Sintagma nu înseamnă obligatoriu că face absolut totul singur și nici că este interzis să apeleze la profesioniști pentru anumite operațiuni. Antreprenorul este cel care preia prin contract executarea lucrării, cu obligațiile aferente. Pe când „regie proprie” privește organizarea execuției, „autorizația” și „notificarea” privesc procedura legală care permite realizarea lucrării. Prin urmare, faptul că proprietarul își cumpără singur gresia nu stabilește, de unul singur, că întreaga renovare se face în regie proprie. Regula generală: întreținere și reparații curente Articolul 285 Legea nr. 169/2026 limitează execuția în regie proprie, în cadrul regimului pe care îl reglementează, la întreținere și reparații curente. Citește și: Închiderea balconului, reguli noi din 2026: adresa blocului în care locuiești poate schimba toate actele necesare Pentru celelalte intervenții, textul prevede o interdicție, indiferent de clasa de consecință a clădirii. Pe înțelesul proprietarilor, „clasa de consecință” privește gravitatea consecințelor unei eventuale cedări a construcției. Faptul că o clădire este mai mică sau pare mai puțin complicată nu înlătură interdicția. Totuși, articolul 285 nu poate fi citit izolat. Codul conține și un regim distinct pentru lucrările executate prin notificare, cu o prevedere expresă privind regia proprie. Lucrările notificate au o regulă distinctă Articolul 298 permite ca lucrările notificate potrivit articolului 294 să fie realizate fie prin antreprenori, fie în regie proprie. Citește și: Balcon închis înainte de 1990 sau prin reabilitarea primăriei: ce documente dovedesc legalitatea lucrărilor Interpretarea coroborată a celor două texte este că, pentru o lucrare care îndeplinește efectiv condițiile articolului 294, se aplică regula specială a notificării. În limbaj juridic, regula specială prevalează în propriul domeniu de aplicare: dispoziția destinată explicit unei categorii de lucrări se aplică acelei categorii. Precizările Ministerului Dezvoltării, privind CATUC, menționează distinct posibilitatea executării în regie proprie a lucrărilor realizate prin notificare. Însă precizările nu modifică legea. Răspunsul practic este: proprietarul poate organiza singur execuția unei intervenții încadrate legal în procedura notificării, fără ca simpla aplicare a articolului 285 să îi impună contractarea unui antreprenor pentru întreaga lucrare. Limita este decisivă: depunerea unei notificări nu transformă o intervenție neeligibilă într-una permisă prin această procedură. Ce lucrări din apartament pot intra în discuție Articolul 294 include renovarea și extinderea băii sau bucătăriei, precum și închiderea unitară a logiilor și balcoanelor în apartamente din locuințe colective. Citește și: Renovări în apartament: o neclaritate din noul Cod al urbanismului (CATUC) îi poate costa scump pe proprietari Acest regim privește intervențiile situate în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice. Denumirea generală „renovare” nu este însă suficientă pentru încadrare. Trebuie analizate operațiunile concrete. De exemplu, proprietarul care înlocuiește finisajele băii se poate afla într-o situație diferită de cel care extinde încăperea. Iar extinderea nu permite automat demolarea oricărui perete întâlnit în cale. În plus, prevederea despre remodelarea pereților de la punctul (v) se referă la locuințe unifamiliale. Ea nu reprezintă o permisiune generală pentru dărâmarea pereților din apartamente. Codul tratează separat compartimentările nestructurale, demontabile, din materiale ușoare, cu condiții privind securitatea la incendiu. Zugrăveala și schimbarea parchetului: o altă categorie Articolul 299 enumeră lucrări care pot fi executate fără autorizație și fără notificare prealabilă, în condițiile prevăzute de text. Pentru construcțiile existente din afara zonelor protejate menționate de lege, sunt incluse reparațiile sau înlocuirile finisajelor interioare și pardoselilor, precum și reparațiile și înlocuirile tâmplăriei interioare. Astfel, simpla zugrăvire a unei camere sau înlocuirea parchetului nu trebuie confundate cu o intervenție de reconfigurare a apartamentului. Faptul că proprietarul numește toate aceste operațiuni „renovare” nu le supune automat aceleiași proceduri. Scutirea de autorizație și notificare nu elimină respectarea reglementărilor tehnice și a legislației sectoriale. Pentru imobilele din zone protejate, încadrarea trebuie verificată separat. Regia proprie nu înlocuiește proiectantul Articolul 297 impune pentru lucrările executate prin notificare un proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat, întocmit de specialiști în condițiile legii. Conținutul simplificat înseamnă o documentație adaptată procedurii. Nu înseamnă că proprietarul poate înlocui proiectul cu o schiță proprie. La rândul său, articolul 298 alineatul (2) prevede lipsa verificării tehnice pentru cerințele fundamentale de calitate în acest regim, răspunderea pentru corectitudinea proiectului revenind proiectanților. Distincția este importantă: simplificarea verificării proiectului nu înseamnă eliminarea proiectului. Proprietarul poate organiza execuția, dar trebuie să respecte soluția tehnică și competențele profesionale cerute pentru fiecare activitate. Notificarea nu permite începerea imediată a lucrărilor Potrivit articolului 296, aprobarea tacită produce efecte după 15 zile lucrătoare de la primirea notificării. Primăria poate solicita clarificări, completări și documentații complementare sau poate constata necesitatea unei autorizații ori poate respinge notificarea în condițiile legii. În plus, alineatul (6) stabilește pentru începerea lucrărilor un interval de 15 zile calendaristice după împlinirea termenului pentru aprobarea tacită sau, după caz, după îndeplinirea integrală a condițiilor indicate de text. Așadar, proprietarul nu trebuie să programeze începutul renovării pentru ziua următoare depunerii notificării. Calendarul trebuie stabilit în funcție de procedura efectiv parcursă și de eventualele solicitări ale autorității. Cine răspunde dacă lucrările sunt greșite Articolul 297 arată că notificarea are rolul unei declarații pe propria răspundere a beneficiarului privind îndeplinirea condițiilor pentru utilizarea acestei proceduri. Respectarea normelor urbanistice și tehnice rămâne obligatorie, iar răspunderea revine beneficiarului, proiectanților și executanților, potrivit atribuțiilor legale. De aceea, înainte de începere, proprietarul trebuie să stabilească împreună cu specialiștii ce se execută, ce procedură se aplică și cine îndeplinește fiecare obligație. O lucrare care depășește proiectul notificat trebuie reevaluată, nu continuată sub aceeași etichetă de „renovare”. La final, lucrările notificate sunt supuse recepției prevăzute de articolul 298. Procesul-verbal se înregistrează în Registrul Național al Construcțiilor; până la operaționalizarea acestuia, o copie se transmite Inspectoratului de Stat în Construcții. Economia obținută prin organizarea directă a lucrărilor trebuie calculată păstrând în buget proiectarea, specialiștii și formalitățile obligatorii.

Renovări în apartament: o neclaritate din noul Cod al urbanismului (CATUC) îi poate costa scump pe proprietari
Eveniment

Renovări în apartament: o neclaritate din noul Cod al urbanismului (CATUC) îi poate costa scump pe proprietari

O lucrare de renovare a apartamentului, pentru care nu este necesară autorizația de construire, poate necesita, totuși, notificarea primăriei înainte de începere. Dacă proprietarul omite acest pas, articolul 357 din Legea nr. 169/2026 (CATUC) ridică o întrebare cu miză financiară: de ce lipsa notificării apare în două prevederi, una cu amenzi de 5.000–50.000 de lei, cealaltă cu amenzi de 50.000–100.000 de lei? Formulările celor două prevederi par să se suprapună, fără să explice limpede proprietarului unde se termină aplicarea uneia și unde începe aplicarea celeilalte. Recent, ministrul Dezvoltării, Alexandru Stoica, a afirmat, referindu-se la problemele balcoanelor închise, că la noul Cod al urbanismului s-a lucrat „pe repede înainte, fiind jalon PNRR”, și a anunțat demersuri pentru corectarea legii. Două prevederi asemănătoare, amenzi foarte diferite La articolul 357 alineatul (1) litera a), legea sancționează executarea lucrărilor fără notificarea prealabilă sau fără respectarea proiectului notificat. Citește și: Închiderea balconului, reguli noi din 2026: adresa blocului în care locuiești poate schimba toate actele necesare Pentru aceste fapte, alineatul (4) litera a) stabilește o amendă între 5.000 și 50.000 de lei. La același articol, alineatul (1) litera d) privește neîndeplinirea obligației de a notifica autoritățile, înainte de începere, despre lucrări pentru care nu este necesară autorizația de construire sau de desființare. Amenda corespunzătoare, stabilită la alineatul (4) litera d), este între 50.000 și 100.000 de lei. Diferența este considerabilă: minimul celei de-a doua amenzi este de zece ori mai mare decât minimul primei. Iar suma de 50.000 de lei reprezintă maximul într-un caz și minimul în celălalt. De ce explicația „sunt două tipuri de lucrări” nu este suficientă La prima vedere, s-ar putea crede că prima prevedere se referă la lucrările realizate prin notificare, iar a doua la lucrările exceptate de la autorizare. Citește și: Renovarea băii sau bucătăriei nu mai e atât de simplă: noul Cod al Construcțiilor schimbă regulile Numai că aceste categorii nu sunt complet separate. Și o lucrare realizată legal prin notificare este o lucrare pentru care nu se cere autorizație. Articolul 245 alineatul (2) permite, în situațiile prevăzute de lege, executarea lucrărilor prin procedura simplificată de notificare sau fără formalități, în locul autorizării. Prin urmare, simpla folosire a expresiei „lucrări exceptate de la autorizare” nu explică de ce lipsa notificării ar trebui sancționată într-un caz cu minimum 5.000 de lei, iar în altul cu minimum 50.000 de lei. Mai trebuie făcută o distincție: lucrările permise fără formalități nu devin automat supuse notificării doar pentru că nu au nevoie de autorizație. Înainte de a discuta amenda, trebuie stabilit dacă exista efectiv obligația de notificare. Proprietarul începe lucrarea fără să depună notificarea Să presupunem că un proprietar vrea să realizeze o compartimentare interioară demontabilă, din materiale ușoare. Citește și: Balcon închis înainte de 1990 sau prin reabilitarea primăriei: ce documente dovedesc legalitatea lucrărilor Lucrarea îndeplinește toate condițiile legale pentru procedura simplificată, inclusiv cele privind siguranța la incendiu, dar proprietarul o începe fără notificare. Exemplul este ipotetic și arată dificultatea de interpretare: La litera a), autoritatea găsește executarea lucrărilor fără notificare. La litera d), găsește neîndeplinirea obligației de notificare pentru începerea unor lucrări care nu necesită autorizație. Citite separat, ambele formulări pot părea relevante pentru situația descrisă. Din aceste texte, luate singure, proprietarul nu află clar de ce ar trebui aplicat un interval de amendă și nu celălalt. Această suprapunere aparentă nu dovedește că primăriile aplică deja amenzi diferite în cazuri identice. Arată însă un risc de interpretare care merită clarificat înainte ca proprietarii să ajungă în asemenea situații. Când diferența este mai ușor de înțeles: proiect depus, dar nerespectat Există și o situație descrisă distinct la litera a): proprietarul a notificat lucrarea, dar nu respectă proiectul depus. Citește și: Amendă de până la 50.000 de lei pentru închiderea balconului: greșeala banală pe care o fac proprietarii De exemplu, după parcurgerea procedurii legale, execută compartimentarea într-o altă configurație decât cea prevăzută în proiect. Dacă schimbarea rămâne în categoria lucrărilor permise prin notificare și reprezintă o abatere de la proiect, ea ilustrează situația sancționată la litera a), cu 5.000–50.000 de lei. Legea nu spune însă că această prevedere privește doar abaterile „minore”. Iar dacă modificările efective necesită autorizație, analiza se schimbă: notificarea unei lucrări nu acoperă orice intervenție decisă ulterior. Nu este vorba despre simpla uitare de a anunța un șantier autorizat O altă explicație tentantă ar fi că amenda mai mare se aplică proprietarului care are deja autorizație, dar uită să anunțe când începe lucrările. Citește și: Proprietarii care vând sau închiriază locuințe riscă amenzi de până la 7.500 de lei: obligativitatea certificatului energetic Articolul 357 tratează însă separat această situație. Litera j) privește neanunțarea datei începerii lucrărilor autorizate către autoritățile care au emis autorizațiile și către Inspectoratul de Stat în Construcții. Pentru aceasta, alineatul (4) litera g) prevede o amendă de 2.000 de lei. Așadar, această obligație nu explică diferența dintre amenzile de 5.000–50.000 de lei și cele de 50.000–100.000 de lei. Ce riscă proprietarul din cauza neclarității Riscul practic este ca proprietarul să considere că lipsa notificării intră în intervalul mai mic, iar autoritatea de control să folosească prevederea cu intervalul mai mare. Aceasta este o posibilitate rezultată din compararea formulărilor, nu relatarea unui caz verificat. Dacă apare o astfel de dispută, proprietarul poate fi nevoit să ceară explicații și să conteste sancțiunea, cu timp și cheltuieli suplimentare. Neclaritatea nu înseamnă că autoritatea poate alege arbitrar orice amendă. Aplicarea sancțiunii trebuie justificată prin fapta concretă și obligația legală încălcată. Dar nici proprietarul nu se poate baza pe presupunerea că i se va aplica automat intervalul mai mic. Cum reduceți riscul înainte de a începe lucrările Stabiliți exact ce intervenție urmează să faceți. „Renovez apartamentul” poate însemna lucrări foarte diferite, cu cerințe diferite. Un proiectant poate verifica soluția tehnică și documentele necesare. Dacă situația nu este clară, solicitați primăriei competente un răspuns scris, prezentând adresa, lucrările propuse și, după caz, schițe sau documente tehnice. Cereți să vi se indice prevederea legală aplicabilă. O precizare esențială: întrebarea trimisă primăriei nu ține loc de notificare. Articolul 295 alineatul (9) spune expres că solicitările de încadrare a lucrărilor într-o anumită procedură nu reprezintă notificări. Dacă lucrarea necesită notificare, depuneți formularul și documentația cerute. Păstrați dovada înregistrării, proiectul și răspunsurile primite. Respectați termenele și condițiile de începere prevăzute la articolul 296: depunerea documentelor nu vă permite să începeți imediat. Nici afirmația echipei de muncitori că „pentru asta nu trebuie autorizație” nu este suficientă. Întrebarea următoare trebuie să fie dacă lucrarea necesită notificare. Un răspuns al primăriei ajută, dar clarificarea trebuie să fie valabilă pentru toți Un răspuns scris poate reduce riscul unei neînțelegeri și poate documenta demersurile proprietarului. Nu reprezintă însă o garanție că orice autoritate sau instanță va interpreta legea în același fel. Pentru a evita interpretările divergente, ar fi utilă o explicație oficială care să arate, cu exemple și trimiteri precise la lege, ce situații intră la fiecare dintre cele două litere. Dacă formularea legii nu permite o separare clară, este necesară clarificarea textului legislativ. Până atunci, proprietarii nu ar trebui nici să ignore obligația de notificare, nici să creadă că orice lucrare fără autorizație atrage automat o amendă de 100.000 de lei. Obligația trebuie verificată pentru intervenția concretă, iar o eventuală sancțiune trebuie să aibă o explicație legală precisă.

Renovarea băii sau bucătăriei nu mai e atât de simplă: noul Cod al Construcțiilor schimbă regulile
Eveniment

Renovarea băii sau bucătăriei nu mai e atât de simplă: noul Cod al Construcțiilor schimbă regulile

Schimbarea gresiei din baie și mărirea băii prin preluarea unei bucăți din hol pot apărea pe aceeași ofertă de „renovare”, dar nu au neapărat același regim legal. CATUC include renovarea și extinderea băii și bucătăriei între lucrările supuse notificării, în timp ce permite anumite reparații și înlocuiri fără autorizație și fără notificare prealabilă. Pentru proprietari, diferența contează: omiterea unei proceduri obligatorii poate atrage amendă și oprirea lucrărilor. Ce reparații se pot face fără notificare Articolul 299 alin. (2) lit. a) din Cod permite, în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice, reparații sau înlocuiri ale finisajelor interioare și pardoselilor. Citește și: Închiderea balconului, reguli noi din 2026: adresa blocului în care locuiești poate schimba toate actele necesare Sunt enumerate și reparațiile ori înlocuirile instalațiilor interioare. Prin raportare la aceste categorii, schimbarea gresiei și faianței sau refacerea zugrăvelii, fără alte intervenții, se pot încadra între lucrările exceptate de la autorizare și notificare. Înlocuirea unor conducte interioare uzate trebuie diferențiată de modificarea instalațiilor comune ori de realizarea unor trasee care presupun intervenții asupra clădirii. De exemplu, un proprietar înlocuiește placajele deteriorate și repară tencuiala din baie, păstrând încăperea și compartimentarea existente. Faptul că echipa numește operațiunea „renovare completă” nu schimbă, singur, natura lucrărilor. Exceptarea de la autorizație și notificare nu înseamnă exceptarea de la regulile tehnice, de siguranță sau de la celelalte obligații aplicabile. Când intră în discuție notificarea Articolul 294 din CATUC include în procedura simplificată renovarea și extinderea bucătăriei și a băii. Citește și: Atenție la dărâmarea pereților din apartament: lucrările permise de CATUC prin notificare la casă necesită autorizație la bloc Această categorie privește intervențiile asupra construcțiilor existente din afara zonelor protejate indicate de text. Prevederea trebuie citită împreună cu excepțiile pentru reparații. Din simpla folosire a cuvântului „renovare” nu rezultă că toate lucrările dintr-o baie necesită notificare. O extindere, însă, nu mai poate fi tratată ca o simplă schimbare de finisaje. Dacă proprietarul dorește să mărească baia folosind o parte din hol, proiectul trebuie analizat înainte de șantier: cum se modifică delimitarea încăperii, ce se întâmplă cu instalațiile și dacă sunt necesare demolări. Formularea legală nu oferă, în acest punct, o listă completă de operațiuni care să delimiteze toate cazurile de „renovare” de toate cazurile de reparație. De aceea, situațiile mixte trebuie încadrate după lucrările efective. Notificarea pentru baie nu acoperă automat demolarea unui perete Menționarea extinderii băii sau bucătăriei în procedura simplificată nu trebuie interpretată ca o permisiune generală de a elimina pereți. Citește și: Balcon închis înainte de 1990 sau prin reabilitarea primăriei: ce documente dovedesc legalitatea lucrărilor Codul reglementează separat autorizarea intervențiilor asupra clădirilor existente. Tot separat, art. 294 permite anumite compartimentări nestructurale, demontabile, din materiale ușoare, cu condiții privind evacuarea și securitatea la incendiu. De pildă, înlocuirea faianței din bucătărie este diferită de transformarea bucătăriei și sufrageriei într-un singur spațiu prin demolarea zidăriei dintre ele. În al doilea caz, trebuie stabilite rolul peretelui și procedura legală pentru intervenție. Afirmația unui meseriaș că peretele „nu este de rezistență” nu este suficientă pentru a decide că notificarea acoperă lucrarea. Evaluarea tehnică și încadrarea întregului proiect trebuie făcute înainte de demolare. Notificarea presupune proiect și documente Potrivit art. 295, notificarea se depune înainte de începerea lucrărilor. Citește și: Amendă de până la 50.000 de lei pentru închiderea balconului: greșeala banală pe care o fac proprietarii Notificarea presupune un formular și un proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat, realizat de specialiștii competenți, precum și plata taxelor prevăzute de lege. În cazurile stabilite legal sunt necesare documente suplimentare. Nu este suficient un mesaj către primărie prin care proprietarul anunță că „renovează baia”. Există și o distincție utilă: o cerere prin care întrebați primăria ce procedură se aplică lucrării nu constituie notificarea propriu-zisă. Codul precizează expres acest lucru la art. 295 alin. (9). Pentru o încadrare relevantă, descrierea trebuie să indice operațiunile concrete: finisaje, instalații, modificări ale încăperii, pereți care ar urma să fie eliminați. Când puteți începe lucrările Depunerea notificării nu permite începerea imediată a șantierului. Citește și: Clădirea blocului trebuie verificată cel puțin o dată pe an: ce obligații au proprietarii și ce acte trebuie să solicite Articolul 296 prevede aprobarea tacită după 15 zile lucrătoare de la primirea notificării. În această ipoteză, începerea lucrărilor este prevăzută după încă 15 zile calendaristice. Autoritatea poate cere clarificări, documente sau avize, poate comunica necesitatea unei autorizații ori poate respinge notificarea motivat. Dacă sunt solicitate completări, proprietarul nu trebuie să considere că simpla trecere a timpului îi permite să înceapă. Este prudent ca data contractată cu echipa să țină cont de parcurgerea procedurii aplicabile, nu doar de ziua depunerii actelor. Adresa poate schimba regulile inclusiv pentru reparații interioare Excepțiile din art. 299 prezentate mai sus au o limită importantă: amplasarea în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice. Citește și: Proprietarii care vând sau închiriază locuințe riscă amenzi de până la 7.500 de lei: obligativitatea certificatului energetic Pentru imobilele vizate de art. 294 alin. (3), Codul prevede notificare și acordul scris al serviciului de cultură inclusiv pentru anumite reparații interioare. Nu este suficient să presupuneți că regimul special nu vi se aplică fiindcă blocul nu este monument istoric. Înainte de lucrări, trebuie verificat atât statutul clădirii, cât și cel al zonei în care se află. Ce riscați dacă omiteți procedura obligatorie Articolul 357 prevede amenzi de la 5.000 la 50.000 de lei pentru executarea lucrărilor fără notificarea prealabilă necesară sau cu nerespectarea proiectului notificat. Citește și: Impozit dublu pe apartament dacă ai unit balconul cu sufrageria sau l-ai închis: ce reguli s-au schimbat în 2026 Aceasta nu este o amendă pentru simpla schimbare a gresiei. Aplicarea sancțiunii presupune o lucrare pentru care notificarea era obligatorie și stabilirea încadrării faptei. Codul sancționează distinct și alte încălcări, inclusiv executarea unor lucrări fără autorizația necesară. Conform art. 358, pe lângă oprirea lucrărilor, pot fi impuse măsuri de conformare, regularizare sau, în condițiile legii, desființare. Plata amenzii nu înlocuiește documentele necesare și nu legalizează automat intervenția. Ce verificați înainte să chemați echipa Porniți de la o listă exactă a lucrărilor, nu de la eticheta „renovare”. Verificați regimul de protecție al adresei și separați schimbarea finisajelor de extinderi, demolări sau intervenții asupra instalațiilor. Dacă proiectul include modificări ale spațiului, cereți unui arhitect și specialiștilor relevanți să stabilească soluția tehnică și documentația necesară. Când încadrarea este neclară, solicitați în scris lămuriri serviciului de urbanism, prezentând intervențiile concrete. Diferența esențială este între repararea elementelor existente și transformarea spațiului prin lucrări cu alt regim legal. Pentru situațiile de la granița dintre cele două, clarificarea trebuie obținută înainte de începerea șantierului.

Atenție la dărâmarea pereților din apartament: lucrările permise de CATUC prin notificare la casă necesită autorizație la bloc
Eveniment

Atenție la dărâmarea pereților din apartament: lucrările permise de CATUC prin notificare la casă necesită autorizație la bloc

Un living mai mare, un hol deschis sau o bucătărie unită cu sufrageria: pentru mulți proprietari, renovarea începe cu eliminarea unui perete. Însă noua lege a construcțiilor (CATUC) nu mai permite la bloc tot ce permite prin notificare la casă. Pentru proprietarii de apartamente, diferența contează chiar și atunci când vor să dărâme un perete care nu este de rezistență. O intervenție eligibilă pentru procedura simplificată într-o locuință unifamilială poate necesita autorizație într-un bloc. Nici BCA-ul, nici gips-cartonul nu reprezintă, prin ele însele, o scutire de acte. CATUC stabilește condiții distincte, iar confundarea lor poate transforma renovarea într-o lucrare nelegală, sancționată cu amendă. Ce prevede CATUC pentru compartimentările ușoare Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, adoptat prin Legea nr. 169/2026, include modificarea anumitor compartimentări interioare în procedura simplificată a notificării. Citește și: Balcon închis înainte de 1990 sau prin reabilitarea primăriei: ce documente dovedesc legalitatea lucrărilor Articolul 294 se referă la compartimentări care îndeplinesc cumulativ trei caracteristici: sunt nestructurale, demontabile și realizate din materiale ușoare. În plus, intervenția nu trebuie să afecteze căile de evacuare, funcționarea instalațiilor pentru securitate la incendiu sau gradul de rezistență sau nivelul de stabilitate la foc al construcției. Regula privește intervențiile din afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice. Așadar, „nu este perete de rezistență” reprezintă doar una dintre condiții. Nu este o permisiune generală de demolare. Peretele din gips-carton: fără autorizație nu înseamnă fără acte O compartimentare din plăci de gips-carton pe structură ușoară poate intra în această categorie dacă îndeplinește toate condițiile legale. Citește și: Clădirea blocului trebuie verificată cel puțin o dată pe an: ce obligații au proprietarii și ce acte trebuie să solicite De exemplu, eliminarea unei separări ușoare amenajate pentru un dressing poate fi eligibilă pentru notificare, după verificarea soluției de către proiectant. Exemplul nu înseamnă că orice perete placat cu gips-carton poate fi îndepărtat în același mod. Un finisaj din gips-carton poate ascunde alt element constructiv. De asemenea, compartimentarea poate avea un rol în protecția la incendiu sau poate include instalații care necesită intervenții distincte. Încadrarea se face pentru lucrarea concretă, înainte de începerea ei, pe baza documentelor și a situației din apartament. Excepția privește o anumită categorie de intervenții, nu orice utilizare a unui material. Perete din BCA vs compartimentare demontabilă BCA-ul este utilizat inclusiv pentru zidării de compartimentare, însă faptul că un perete nu este portant nu îl transformă într-o compartimentare demontabilă. Citește și: Proprietarii care vând sau închiriază locuințe riscă amenzi de până la 7.500 de lei: obligativitatea certificatului energetic Prin urmare, un perete zidit din blocuri de BCA nu intră automat în excepția pentru compartimentări ușoare demontabile. Demolarea unei zidării și demontarea unei separări ușoare sunt intervenții diferite. Pentru eliminarea unui perete din BCA între două camere, proprietarul nu poate invoca numai materialul ori afirmația meseriașului că „nu ține blocul”. Dacă intervenția nu se încadrează într-o categorie expres prevăzută pentru notificare, se urmează procedura de autorizare aplicabilă. Există și situații particulare: art. 294 include renovarea și extinderea bucătăriilor și băilor din apartamente în procedura notificării. Această prevedere trebuie analizată în raport cu proiectul concret; nu permite automat demolarea oricărui perete aflat lângă bucătărie sau baie și nu înlătură cerințele de siguranță. Atenție: regula pentru case nu se aplică automat apartamentelor CATUC include separat, la art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (v), modificări de compartimentare și remodelări ale pereților interiori nestructurali sau exteriori, fără modificarea dimensiunii casei, pentru locuințe unifamiliale. Citește și: Amenzi pentru proprietarii fără poliță PAD în 2026. Ce s-a schimbat pentru blocurile cu risc seismic Un apartament într-un bloc nu este o locuință unifamilială în sensul acestei prevederi. Proprietarii nu pot prelua această regulă pentru a justifica orice demolare interioară într-un condominiu. Ce presupune notificarea și când pot începe lucrările Potrivit art. 295, notificarea se transmite înainte de începerea lucrărilor și presupune un formular însoțit de un proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat, elaborat de specialiști, precum și îndeplinirea celorlalte cerințe legale. Citește și: Proprietarii de apartamente cu termopan pot rămâne fără gaze: când este obligatoriu detectorul și cât costă montarea în 2026 O simplă întrebare trimisă primăriei („Am nevoie de autorizație?”) nu ține loc de notificare. Codul precizează expres această diferență. Articolul 296 prevede aprobarea tacită după 15 zile lucrătoare de la primirea notificării, în condițiile legii. Autoritatea poate solicita clarificări, completări, avize sau parcurgerea procedurii de autorizare și poate respinge notificarea. Lucrările nu încep automat în ziua următoare expirării celor 15 zile lucrătoare. Alineatul (6) stabilește începerea la 15 zile calendaristice după împlinirea termenului pentru aprobarea tacită sau, după caz, după îndeplinirea integrală a condițiilor indicate de autoritate. Articolul 298 leagă expres începutul execuției de respectarea acestui termen. Pereții către vecini sau casa scării au un regim distinct Un perete care separă două camere din același apartament nu are același regim juridic cu zidul dintre apartament și locuința vecinului ori dintre apartament și un spațiu comun. Citește și: Impozit dublu pe apartament dacă ai unit balconul cu sufrageria sau l-ai închis: ce reguli s-au schimbat în 2026 Articolul 37 din Legea nr. 196/2018 stabilește că zidurile dintre proprietățile individuale și/sau părțile comune sunt proprietate comună. Reamplasarea zidurilor nestructurale dintre două proprietăți individuale presupune acordul proprietarilor respectivi, expertiză tehnică, autorizație și înștiințarea asociației. Pentru zidurile dintre proprietatea individuală și cea comună, legea cere inclusiv acordul tuturor proprietarilor și modificarea acordului de asociere. Acordul administratorului nu înlocuiește documentele cerute de lege. În zonele protejate, verificați procedura înainte de renovare Pentru clădirile din zone protejate, CATUC prevede condiții suplimentare. Articolul 294 alin. include anumite modificări ale compartimentărilor ușoare numai dacă nu schimbă concepția spațială interioară, cu notificarea autorităților competente și acordul scris al serviciului deconcentrat pentru cultură. Monumentele istorice și clădirile cu valoare arhitecturală sau istorică au reguli distincte. Faptul că lucrarea se desfășoară în interior nu elimină protecția legală a imobilului. Ce amenzi prevede codul Articolul 357 diferențiază abaterile, în funcție de procedura care trebuia respectată. Executarea lucrărilor fără notificarea prealabilă ori cu nerespectarea proiectului notificat este sancționată cu amendă de la 5.000 la 50.000 de lei. Executarea fără autorizația cerută de lege sau cu nerespectarea acesteia intră în altă categorie: alin. (1) lit. b) și alin. (4) lit. b) prevăd 50.000–1.000.000 de lei, în raport cu gravitatea faptei și impactul asupra vecinătăților. Acesta este intervalul general al contravenției, nu o amendă fixă pentru orice perete desființat. Codul sancționează distinct și neîndeplinirea obligației de notificare a începerii unor lucrări exceptate de la autorizație, la alin. (1) lit. d), cu 50.000–100.000 de lei. Cele două prevederi despre notificare nu trebuie confundate; încadrarea exactă trebuie indicată și motivată de organul de control. Plata amenzii nu legalizează lucrarea Potrivit art. 358, controlul poate duce și la oprirea lucrărilor și la măsuri pentru conformarea cu proiectul sau autorizația, regularizare în condițiile legii ori desființarea lucrărilor nelegale. Continuarea lucrărilor după oprirea dispusă de autorități constituie infracțiune potrivit art. 356. Prin urmare, plata unei amenzi nu oferă dreptul de a continua renovarea. Înainte de a elimina un perete, proprietarul ar trebui să prezinte planurile apartamentului unui proiectant, să clarifice rolul peretelui și regimul clădirii și să stabilească procedura aplicabilă întregii intervenții. Documentele necesare se stabilesc înainte de demolare, nu după evacuarea molozului.

Primăria îți poate dubla impozitul pe casă din 2026: cine este vizat de capcana fiscală din CATUC
Eveniment

Primăria îți poate dubla impozitul pe casă din 2026: cine este vizat de capcana fiscală din CATUC

Mulți proprietari de case sau apartamente trăiesc cu impresia că, dacă au reușit să finalizeze o construcție sau o modificare interioară fără acte și nu au fost prinși în timpul șantierului, „pericolul” a trecut. Noul Cod al Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor (CATUC) vine însă cu o armă fiscală silențioasă, dar extrem de dură: supraimpozitarea cu 100% pentru clădirile descoperite fără acte. Măsura nu este o simplă amendă pe care o plătești o singură dată, ci o penalizare financiară care se aplică an de an, direct pe rolul fiscal, până când situația juridică a imobilului este complet rezolvată. Ce însemna, în vechea lege, termenul de trei ani În vechea legislație, dacă treceau mai mult de 3 ani de la finalizarea unei construcții ilegale, fapta se prescria, iar autoritățile nu mai puteau aplica amenzi (deși clădirea rămânea într-un vid juridic, fără a putea fi vândută sau intabulată). Citește și: Proprietarii care vând sau închiriază locuințe riscă amenzi de până la 7.500 de lei: obligativitatea certificatului energetic CATUC, aprobat prin Legea nr. 169/2026 și intrat în vigoare la 25 august 2026, elimină această portiță printr-un mecanism administrativ simplu. În momentul în care primăria (prin compartimentul de urbanism, corpul de control sau direcția de taxe și impozite) constată existența unei clădiri sau extinderi pentru care nu există o autorizație de construire sau un proces-verbal de recepție, imobilul este catalogat drept „clădire neregularizată”. Din acel moment, inspectorii fiscali aplică o sancțiune administrativă de majorare cu 100% a impozitului anual datorat pentru întreaga clădire sau pentru partea extinsă ilegal. Cine este vizat de majorarea cu 100% Temeiul este art. 301 alin. (11), care vizează clădirile executate cu încălcarea autorizației ori fără respectarea procedurilor legale de autorizare, neregularizate la intrarea în vigoare a Codului. Citește și: Amenzi pentru proprietarii fără poliță PAD în 2026. Ce s-a schimbat pentru blocurile cu risc seismic Reperul temporal contează: „din 2026” desemnează introducerea măsurii, nu faptul că numai construcțiile ridicate începând din acest an ar fi vizate. Persoanele fizice nu sunt exceptate. Proprietarii de case individuale sau cei care au realizat extinderi la curte ori la apartament fără acte sunt vizați în mod direct. Modificările din apartament și lipsa actelor Nu orice hârtie care lipsește înseamnă automat că vei plăti un impozit dublu. Citește și: Reabilitarea termică a blocului: cum se împart cheltuielile între proprietari și cine plătește eventualele pagube Legea nu spune nicăieri că dacă îți lipsește doar procesul-verbal de recepție de la finalul lucrărilor, ești bun de plată. De asemenea, zvonurile de tipul „ai dărâmat un perete în apartament, deci plătești impozit dublu pentru toată casa” sunt false și exagerate. Pentru a se ajunge la o penalizare atât de mare, contează enorm ce anume ai modificat, dacă acea lucrare avea neapărat nevoie de autorizație și dacă se încadrează cu adevărat în regulile aspre din CATUC. De exemplu, modificările simple, care nu afectează structura blocului sau fațada, nu te trimit direct în această capcană fiscală. O altă nuanță importantă apare dacă ai făcut o extindere la casă (de exemplu, ai mai construit o cameră sau o anexă fără acte). Textul legii nu explică foarte clar cum se va calcula taxa: se dublează impozitul pentru toată casa sau doar pentru bucata adăugată ilegal? Cu alte cuvinte, dacă te trezești cu o astfel de decizie de la primărie, nu o accepta ca atare. Ai tot dreptul să ceri Direcției de Taxe și Impozite Locale o justificare scrisă a calculului, pentru a te asigura că majorarea nu se aplică abuziv la întreaga locuință. De când se datorează impozitul majorat Legea leagă începutul majorării de constatarea construirii neautorizate de către autoritatea publică locală competentă. Citește și: Proprietarii de apartamente cu termopan pot rămâne fără gaze: când este obligatoriu detectorul și cât costă montarea în 2026 Data terminării șantierului nu este momentul de început indicat de această regulă. Așadar, nu rezultă o dublare retroactivă, în baza CATUC, pentru toți anii în care casa a existat. În actul fiscal trebuie verificate data constatării și perioada pentru care s-a calculat suma suplimentară. Ce înseamnă, în bani, o majorare de 100% Majorarea cu 100% înseamnă dublarea impozitului asupra căruia se aplică. De exemplu, un impozit de bază de 600 de lei devine 1.200 de lei, dacă majorarea este datorată pentru întregul an. Măsura poate produce costuri în ani succesivi, cât timp sunt îndeplinite condițiile legale. Nu înseamnă însă că suma se dublează succesiv: 600 de lei nu devin automat 1.200, apoi 2.400 și 4.800 de lei. Se aplică procentul de majorare la impozitul de bază relevant. Ce oprește majorarea Art. 301 alin. (11) indică două momente de încetare: obținerea autorizației de regularizare sau desființarea legală a lucrărilor neautorizate. Simpla depunere a cererii, angajarea unui arhitect ori plata unei amenzi nu reprezintă, potrivit acestei formulări, momentul încetării. Contează obținerea autorizației, nu doar deschiderea dosarului. Plata impozitului majorat nu înlătură sancțiunile pentru indisciplina în construcții și nu legalizează clădirea. Ce trebuie să facă proprietarul, concret Primul pas util este compararea construcției existente cu documentele: autorizația, proiectul aprobat, planurile cadastrale și actele privind eventualele intervenții ulterioare. Un arhitect poate identifica diferențele relevante. Urmează solicitarea, în scris, de la autoritatea competentă, a condițiilor și documentelor necesare regularizării. Dosarul poate presupune expertize tehnice realizate de experți atestați și lucrări de aducere la conformitate. Este indicat ca proprietarul să păstreze cererile, numerele de înregistrare și răspunsurile primite. După obținerea autorizației sau după desființarea legală a lucrărilor, trebuie să transmită documentele justificative serviciului local de taxe și impozite și să solicite actualizarea situației fiscale. Merită verificată apoi decizia fiscală: dacă majorarea continuă să apară, o discuție verbală la ghișeu nu înlocuiește o cerere scrisă și documentele care dovedesc schimbarea situației. Ce construcții pot fi regularizate Regula din art. 301 alin. (2) include locuințe unifamiliale cu parter sau parter și etaj, de maximum 150 mp suprafață construită desfășurată, care nu sunt monumente istorice și se află în afara zonelor de protecție a monumentelor ori a zonelor construite protejate. Sunt prevăzute și anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau agricole de maximum 150 mp, precum și închideri de balcoane fără extindere pe domeniul public. Pentru alte categorii există o posibilitate tranzitorie de solicitare a regularizării, de maximum un an de la intrarea în vigoare a Codului, cu reperul de 25 august 2027. Termenul nu reprezintă o scutire temporară de impozitul majorat. Regularizarea presupune respectarea condițiilor urbanistice și de calitate. Dacă acestea nu sunt îndeplinite, pot deveni necesare lucrări corective sau desființarea. Procedura nu garantează păstrarea oricărei construcții. Regularizarea are costuri distincte de impozit Proprietarul trebuie să bugeteze documentațiile și expertizele necesare. Separat, art. 301 alin. (8) prevede, pentru situația tranzitorie de la alin. (7), cote de control și taxe de certificat de urbanism și autorizare de zece ori mai mari. Acest multiplicator nu trebuie prezentat ca o taxă generală aplicabilă automat tuturor regularizărilor. Încadrarea dosarului determină ce obligații îi sunt aplicabile. Cum poate fi contestată o majorare considerată greșită Proprietarul trebuie să ceară actul fiscal, documentul care fundamentează constatarea nelegalității și explicația calculului. Sunt relevante autorizațiile existente, identificarea clădirii sau suprafeței vizate și eventualele acte de regularizare. Pentru contestarea actului administrativ fiscal, termenul general este de 45 de zile de la comunicare, potrivit art. 270 din Codul de procedură fiscală. Nu trebuie confundat cu termenul pentru contestarea unei amenzi contravenționale. Depunerea contestației fiscale nu suspendă automat executarea actului. Suspendarea are condiții și o procedură distinctă. De aceea, proprietarul trebuie să urmărească simultan demersurile de contestare și obligațiile înscrise în actul primit.

Renovări în apartament fără acte sau construcții ilegale: mai puțin de un an pentru autorizația care le poate salva
Eveniment

Renovări în apartament fără acte sau construcții ilegale: mai puțin de un an pentru autorizația care le poate salva

O casă ridicată fără autorizație, o anexă construită „după ureche”, un balcon închis fără acte sau un apartament modificat față de planul cadastral nu devin legale doar pentru că au trecut câțiva ani. Din 25 august 2026, noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC) introduce o procedură clară prin care anumite lucrări pot fi aduse în legalitate: autorizația de regularizare. Proprietarii trebuie să știe că aceasta nu este o amnistie și nu garantează păstrarea construcției. Dacă imobilul nu respectă regulile de urbanism, de siguranță sau de protecție a mediului, soluția poate fi modificarea ori chiar demolarea sa. Ce este autorizația de regularizare Autorizația de regularizare este una dintre marile noutăți ale CATUC, adoptat prin Legea nr. 169/2026 și intrat în vigoare la 25 august. Citește și: Renovările la bloc: regulile se schimbă din 25 august 2026. Ce mai poți modifica în apartament fără autorizație Potrivit articolului 301 din Cod, procedura se aplică atunci când au fost executate lucrări: - fără autorizația de construire cerută de lege; - cu încălcarea autorizației obținute; - diferit față de proiectul care fusese aprobat. Autorizația este emisă de aceeași autoritate care ar fi fost competentă să elibereze autorizația de construire – de regulă, primăria localității sau, în anumite situații, consiliul județean. Pe înțelesul tuturor, proprietarul nu cere aprobarea pentru ceva ce intenționează să construiască, ci solicită verificarea și, dacă legea permite, intrarea în legalitate a unei lucrări deja executate. Regularizarea nu înseamnă legalizare automată Existența noii proceduri nu înseamnă că orice clădire ridicată ilegal poate fi păstrată în schimbul unei taxe. Citește și: Gard, pergolă, garaj, piscină sau mansardă: ce mai poți construi fără autorizație după 25 august 2026 Primăria trebuie să stabilească dacă lucrarea respectă cumulativ: - reglementările urbanistice valabile; - cerințele fundamentale privind calitatea construcțiilor; - condițiile impuse de legislația de mediu; - cerințele speciale aplicabile anumitor imobile; - obligațiile fiscale și măsurile contravenționale prevăzute de lege. Așadar, proprietarul nu poate construi într-un loc în care planul urbanistic interzice construcția, iar apoi să oblige primăria să o accepte. De altfel, CATUC interzice inițierea sau aprobarea unei documentații de urbanism făcute special pentru a introduce în legalitate o construcție nelegală. Autorizația de regularizare este o cale de remediere, nu un drept necondiționat la păstrarea construcției. Ce construcții vor putea fi regularizate permanent După expirarea perioadei tranzitorii, procedura va rămâne disponibilă numai pentru anumite categorii expres prevăzute de articolul 301: Citește și: Balcoanele închise fără autorizație intră sub reguli noi din 25 august: cum pot fi legalizate și când se ajunge la demolare - locuințe unifamiliale cu regim de înălțime parter sau parter și un etaj și cu o suprafață construită desfășurată de maximum 150 de metri pătrați; - anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau anexe ale exploatațiilor agricole, cu o suprafață construită desfășurată de cel mult 150 de metri pătrați; - lucrări de închidere a balcoanelor, dacă nu s-a realizat o extindere pe domeniul public. Regimul permanent nu este destinat monumentelor istorice, construcțiilor din zonele de protecție ale monumentelor sau celor aflate în zone construite protejate, în condițiile stabilite de Cod. Nici în cazul acestor construcții mici regularizarea nu este garantată: casa, anexa sau balconul trebuie să treacă toate verificările urbanistice, tehnice și de mediu. Fereastra specială de un an, până la 25 august 2027 Cea mai importantă facilitate pentru proprietarii care au deja construcții sau modificări fără acte este perioada tranzitorie introdusă de CATUC. Până la 25 august 2027, autorizația de regularizare poate fi solicitată și pentru alte categorii de construcții decât cele care vor rămâne permanent eligibile. În această categorie pot intra, în funcție de situația concretă, clădiri mai mari, alte tipuri de imobile sau intervenții realizate în apartamente și clădiri existente. Condițiile rămân însă stricte. Lucrările trebuie să se încadreze în reglementările de urbanism aprobate și aplicabile la data emiterii autorizației de regularizare, să respecte cerințele fundamentale privind calitatea în construcții, iar proprietarul trebuie să își îndeplinească obligațiile fiscale și să suporte măsurile contravenționale aplicabile. Prin urmare, termenul de un an nu reprezintă o perioadă în care „se iartă” construcțiile ilegale. Este o fereastră limitată în care un număr mai mare de lucrări poate fi analizat pentru intrarea în legalitate. Primul pas: verificarea urbanistică Înainte de a cheltui bani pe toate expertizele, proprietarul ar trebui să afle dacă lucrarea are măcar șansa de a fi menținută. Un arhitect sau un urbanist poate compara situația din teren cu regulile aplicabile parcelei: funcțiunea permisă, retragerile față de limitele proprietății, regimul de înălțime, procentul de ocupare a terenului, coeficientul de utilizare, distanțele față de vecini și eventualele restricții privind zonele protejate. Această verificare este esențială. Dacă, de exemplu, construcția ocupă o zonă în care nu poate exista legal, depășește limite care nu pot fi corectate sau este amplasată pe domeniul public, simpla întocmire a unui dosar nu o va salva. Siguranța construcției trebuie dovedită prin expertize Primăria nu se poate baza numai pe declarația proprietarului că imobilul „stă în picioare de ani de zile și nu are nimic”. Respectarea cerințelor fundamentale de calitate se verifică prin expertize tehnice realizate de experți atestați. În funcție de tipul și amploarea lucrării, pot fi analizate: - rezistența mecanică și stabilitatea; - securitatea la incendiu; - igiena, sănătatea și protecția mediului; - siguranța și accesibilitatea în exploatare; - protecția împotriva zgomotului; - economia de energie și izolarea termică. În cazul unui apartament, de pildă, va conta dacă a fost afectat un perete structural, dacă intervenția pune în pericol clădirea, dacă au fost modificate instalații comune sau dacă lucrarea afectează evacuarea în caz de incendiu. Pentru o casă ori o anexă, expertul va verifica dacă soluția constructivă permite utilizarea în siguranță și dacă imobilul poate fi menținut în forma existentă. Primăria poate cere lucrări de conformare O construcție nu trebuie neapărat să fie perfect conformă în momentul depunerii cererii pentru a avea orice șansă de regularizare. Dacă problemele identificate pot fi remediate, autoritatea locală poate impune lucrări de aducere la conformitate. Uneori poate fi necesară și o autorizație de construire pentru lucrările corective sau o autorizație de desființare parțială. De exemplu, proprietarului i s-ar putea cere: - să consolideze anumite elemente; - să refacă o intervenție care afectează siguranța; - să reducă suprafața construită; - să desființeze o extindere nepermisă; - să elimine numai partea care încalcă reglementările. Aceasta este una dintre diferențele importante aduse de noua procedură: între păstrarea integrală și demolarea totală poate exista o soluție de conformare sau de desființare parțială. Dacă însă cerințele legale nu pot fi îndeplinite, primăria trebuie să aplice procedura de desființare. Ce documente pot fi necesare Conținutul concret al dosarului depinde de tipul construcției și de problemele constatate, dar proprietarul trebuie să se pregătească pentru o procedură tehnică, nu pentru o simplă cerere administrativă. În mod obișnuit, demersul poate presupune: - actele de proprietate; - documentația cadastrală și extrasul de carte funciară; - măsurători și relevee ale situației existente; - certificatul de urbanism; - proiectul întocmit de specialiști; - expertizele tehnice cerute pentru construcția respectivă; - verificarea încadrării în reglementările urbanistice; - actele sau punctele de vedere necesare în materia protecției mediului; - avizele și acordurile solicitate prin certificatul de urbanism; - dovada achitării taxelor și a celorlalte obligații; - documentele privind măsurile contravenționale aplicate. Lista exactă trebuie stabilită pentru fiecare imobil, după verificarea situației din teren și a cerințelor formulate de autoritatea competentă. Taxele pot fi de zece ori mai mari Intrarea în legalitate nu va fi ieftină, mai ales pentru construcțiile care pot beneficia numai de fereastra tranzitorie de un an. Articolul 301 prevede că, în acest regim excepțional, cotele aferente controlului de stat în amenajarea teritoriului, urbanism și construcții sunt de zece ori mai mari decât cele care ar fi fost datorate dacă lucrarea ar fi fost executată legal. Tot de zece ori este majorată taxa pentru certificatul de urbanism și pentru autorizare. La acestea se adaugă costurile proiectului, măsurătorilor, expertizelor, avizelor și eventualelor lucrări de conformare. Mecanismul a fost conceput astfel încât regularizarea să ofere o soluție pentru problemele existente, fără să devină o variantă mai comodă și mai ieftină decât obținerea autorizației înainte de începerea lucrărilor. Impozitul pe clădire se poate dubla Pentru clădirile executate nelegal și neregularizate, CATUC prevede majorarea cu 100% a impozitului pe clădiri. Majorarea se aplică de la data la care autoritatea locală constată situația de construire neautorizată și continuă până la obținerea autorizației de regularizare sau până la desființarea lucrărilor. Este importantă o precizare: plata impozitului dublu nu legalizează imobilul. Nici declararea construcției la direcția de taxe locale și nici plata impozitului timp de mai mulți ani nu țin loc de autorizație și nu înlătură sancțiunile privind disciplina în construcții. Amenda nu dispare prin regularizare Solicitarea autorizației de regularizare nu șterge automat contravenția săvârșită prin executarea lucrărilor fără actele necesare. CATUC prevede sancțiuni severe pentru executarea fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia, amenzile putând ajunge, în funcție de gravitatea faptei și de impactul asupra vecinătăților, de la 50.000 la un milion de lei. Organul de control poate dispune oprirea lucrărilor și, după caz, încadrarea lor în autorizația inițială, obținerea autorizației de regularizare sau desființarea elementelor nelegale. Regularizarea rezolvă situația construcției pentru viitor, dacă sunt îndeplinite condițiile, dar nu transformă executarea inițială fără autorizație într-o faptă legală. Ce se întâmplă după 25 august 2027 După expirarea ferestrei tranzitorii, procedura va rămâne disponibilă numai pentru categoriile limitate prevăzute de regimul permanent. Pentru celelalte construcții neautorizate care nu au intrat în legalitate, autoritățile locale vor putea trece la desființarea lucrărilor, cu recuperarea cheltuielilor de la proprietar, sau vor solicita instanței demolarea totală ori parțială. În situațiile în care este necesară intervenția instanței, proprietarul va fi citat și își va putea formula apărările. Hotărârea prin care se dispune desființarea constituie însă titlu executoriu, iar costurile demolării vor fi suportate de persoana responsabilă. Autorizația nu este ultimul pas După obținerea autorizației și executarea eventualelor lucrări de conformare, proprietarul trebuie să finalizeze procedurile tehnice și cadastrale aplicabile. Situația din teren trebuie să corespundă cu documentația cadastrală și cu informațiile înscrise în cartea funciară. Acest lucru este deosebit de important la vânzarea imobilului sau la contractarea unui credit ipotecar. O construcție poate fi regularizată urbanistic, dar diferențele dintre realitate, releveul cadastral și cartea funciară trebuie la rândul lor corectate. Proprietarul nu ar trebui, prin urmare, să se oprească imediat ce primește autorizația. Ce ar trebui să facă proprietarul Persoana care știe că a construit sau a modificat un imobil fără actele necesare ar trebui să urmeze câțiva pași esențiali: Autoevaluarea: Să compare situația reală cu autorizația, proiectul și documentația cadastrală. Consultarea specialiștilor: Să ceară unui arhitect sau urbanist o verificare preliminară a posibilității de regularizare. Solicitarea actelor: Să solicite informații și certificatul de urbanism de la autoritatea competentă. Dosarul tehnic: Să obțină expertizele tehnice și documentațiile cerute. Conformarea: Să remedieze neconformitățile pentru care există soluții tehnice. Plata obligațiilor: Să achite taxele, obligațiile fiscale și sancțiunile aplicabile. Respectarea termenului: Să depună cererea în timp util, mai ales dacă imobilul intră numai în fereastra care se încheie la 25 august 2027. După regularizare, trebuie să actualizeze cadastrul și cartea funciară. Marea schimbare adusă de CATUC este, prin urmare, că proprietarii primesc o procedură expresă și previzibilă pentru rezolvarea unor situații rămase ani întregi într-o zonă gri. Dar mesajul legii este la fel de clar: ceea ce poate fi adus la conformitate poate fi salvat; ceea ce încalcă iremediabil regulile de urbanism, siguranță sau mediu nu poate fi păstrat numai pentru că a fost deja construit.

Dărâmarea unui perete în apartament după 25 august: când ajunge notificarea și când trebuie autorizație
Eveniment

Dărâmarea unui perete în apartament după 25 august: când ajunge notificarea și când trebuie autorizație

O renovare care începe cu dorința de a avea un living mai mare se poate transforma într-o intervenție periculoasă și ilegală dacă proprietarul confundă un perete de compartimentare cu un element al structurii de rezistență. Grosimea zidului, materialul din care este făcut sau sunetul produs atunci când îl lovești nu oferă un verdict sigur. Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, intrat în vigoare la 25 august 2026, simplifică procedura pentru anumite recompartimentări. Nu le permite însă proprietarilor să demoleze orice perete fără documentație și fără verificarea unui specialist. Nu orice perete din apartament are același rol Înainte de începerea lucrărilor trebuie făcută diferența între trei categorii principale. Citește și: Renovările la bloc: regulile se schimbă din 25 august 2026. Ce mai poți modifica în apartament fără autorizație Elementele structurale fac parte din sistemul care susține clădirea și preia încărcările. În această categorie pot intra stâlpii, grinzile, diafragmele din beton armat și, în funcție de sistemul constructiv, anumiți pereți din beton sau zidărie portantă. Găurirea, decuparea sau demolarea lor poate modifica felul în care clădirea se comportă, inclusiv în cazul unui cutremur. Faptul că intervenția privește doar apartamentul propriu nu înseamnă că efectele se opresc la ușa acestuia. Pereții nestructurali zidiți separă încăperile, dar nu au rol portant. Ei pot fi realizați din cărămidă, BCA sau alte elemente de zidărie. Chiar dacă nu susțin clădirea, demolarea lor modifică proiectul și compartimentarea apartamentului. În plus, pot ascunde instalații electrice, conducte, coloane sau trasee de ventilație. Compartimentările ușoare și demontabile sunt realizate, de regulă, din gips-carton, panouri sau alte materiale ușoare, montate pe o structură care poate fi desfăcută. Acestea nu trebuie confundate cu un perete zidit numai pentru că și acesta este declarat „neportant”. Cum afli dacă peretele este structural Prima verificare trebuie făcută în proiectul inițial al clădirii și în cartea tehnică a construcției. Citește și: Gard, pergolă, garaj, piscină sau mansardă: ce mai poți construi fără autorizație după 25 august 2026 Documentele pot exista la asociația de proprietari, la proiectant, în arhiva primăriei sau la alte instituții care au preluat fondurile documentare. Planul cadastral al apartamentului arată compartimentarea înregistrată, dar nu reprezintă întotdeauna o analiză a structurii și nu trebuie folosit singur pentru a decide că un perete poate fi demolat. Dacă documentația inițială lipsește, este incompletă ori nu permite identificarea sigură a sistemului constructiv, soluția corectă este consultarea unui arhitect sau inginer structurist și, când natura intervenției o cere, realizarea unei expertize de către un expert tehnic atestat. Nu sunt metode sigure: - măsurarea aproximativă a grosimii; - ciocănirea peretelui pentru a vedea dacă „sună a gol”; - comparația cu pereții modificați de vecini; - presupunerea că un perete este nestructural fiindcă nu apare foarte gros pe schița cadastrală; - începerea demolării până când muncitorii „văd ce găsesc”. În unele blocuri, mai ales în cele construite din panouri prefabricate sau cu diafragme din beton armat, un element care pare un simplu perete poate avea rol structural. Trei regimuri diferite după 25 august 2026 Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, CATUC, a intrat în vigoare la 25 august 2026 și a abrogat vechea Lege nr. 50/1991. Citește și: Balcoanele închise fără autorizație intră sub reguli noi din 25 august: cum pot fi legalizate și când se ajunge la demolare Noul sistem trebuie citit pe trei niveluri: lucrări fără formalități, lucrări realizate prin notificare și lucrări care necesită autorizație. Reparațiile interioare obișnuite, care nu modifică structura și compartimentarea, de exemplu, zugrăveli, schimbarea finisajelor sau anumite reparații la instalațiile proprii, pot intra în categoria lucrărilor executate fără autorizație și fără notificare, în condițiile articolului 299 din CATUC. Situația se schimbă când este mutat, desființat sau construit un perete. Recompartimentarea nu mai este o simplă operațiune de finisare. Pereții nestructurali pot intra în procedura notificării Articolul 294 alineatul (2) litera b) din CATUC include între intervențiile care pot fi realizate prin notificarea autorității locale: - modificările de compartimentare sau remodelările pereților interiori nestructurali; - compartimentările interioare nestructurale, demontabile, realizate din materiale ușoare. Prin urmare, după 25 august 2026, desființarea sau modificarea unui perete interior nestructural nu conduce automat la procedura clasică a autorizației de construire. Lucrarea poate fi încadrată în procedura simplificată a notificării. Există însă o diferență importantă între cele două categorii. Un perete din cărămidă poate fi nestructural, dar nu este, din acest motiv, și o compartimentare ușoară, demontabilă. Natura exactă a lucrării trebuie indicată în proiectul depus odată cu notificarea. În cazul compartimentărilor ușoare, legea cere și ca intervenția să nu afecteze: - lungimea sau gabaritul căilor de evacuare; - instalațiile care asigură securitatea la incendiu; - gradul de rezistență ori nivelul de stabilitate la foc al construcției. Simplificarea este reală, dar „doar prin notificare” nu înseamnă că proprietarul trimite primăriei un e-mail și începe demolarea în aceeași zi. Ce trebuie depus la primărie Potrivit articolului 295 din CATUC, notificarea se transmite înainte de începerea lucrărilor și este însoțită de documentele cerute de lege, între care formularul corespunzător și un proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat, elaborat de specialiști. Autoritatea verifică încadrarea lucrării. În maximum 15 zile lucrătoare poate solicita clarificări sau documente suplimentare, poate stabili că este necesară autorizația ori poate respinge motivat notificarea. Dacă nu intervine una dintre aceste situații în termenul legal, poate opera aprobarea tacită, cu respectarea condițiilor prevăzute de Cod. Așadar, proprietarul nu trebuie să demoleze mai întâi peretele și să notifice ulterior primăria. Procedura este prealabilă, iar proiectul trebuie să descrie situația existentă și modificarea propusă. Când este necesară autorizația Intervențiile asupra elementelor structurale nu intră în categoria recompartimentărilor nestructurale pentru care CATUC permite notificarea. Dacă se dorește realizarea unui gol într-un perete portant, lărgirea unui gol existent, decuparea unei diafragme, intervenția asupra unui stâlp sau a unei grinzi ori orice altă modificare a structurii de rezistență, este necesară procedura completă de autorizare. În funcție de lucrare, documentația poate presupune expertiză tehnică, proiect de intervenție, verificarea proiectului și soluții de consolidare. Nici expresia „doar o ușă” nu schimbă regimul juridic. Un gol de dimensiuni reduse executat într-o diafragmă rămâne o intervenție structurală. Mai mult, un specialist poate constata că intervenția dorită nu este sigură și nu poate fi autorizată în forma propusă. Autorizația nu este o formalitate care legalizează automat orice proiect imaginat de proprietar. Acordul asociației sau al vecinilor Într-un condominiu, structura de rezistență, fațada, acoperișul, instalațiile comune și alte elemente prevăzute de lege sunt părți comune, chiar dacă unele traversează sau delimitează proprietatea individuală. Articolul 39 din Legea nr. 196/2018 prevede că modificările constructive ale unor părți sau elemente ale condominiului se fac, în cazurile reglementate, cu acordul a două treimi dintre proprietarii membri ai asociației, cu acordul tuturor proprietarilor direct afectați și pe baza autorizației de construire. Articolul 41 obligă proprietarul ca, înaintea modificărilor constructive din proprietatea individuală, să obțină avizele și autorizațiile prevăzute de legislație și să nu pună în pericol integritatea structurală a condominiului, celelalte apartamente sau sănătatea locatarilor. Pentru o compartimentare strict interioară, nestructurală, care nu afectează părți comune, instalații comune ori drepturile altor proprietari, nu trebuie presupus automat că este necesar votul întregii asociații. Încadrarea exactă depinde însă de conținutul proiectului. Dacă sunt afectate structura, coloanele comune, fațada, ventilația sau alte elemente comune, apar obligații suplimentare. Atenție la conducte, ventilație și instalațiile comune Un perete poate fi nestructural și totuși să nu poată fi demolat după bunul plac. Prin el pot trece coloane de apă, gaze, încălzire, cabluri ori instalații cu rol în protecția la incendiu. Extinderea bucătăriei sau a băii poate avea consecințe suplimentare: mutarea instalațiilor, modificarea ventilației, intervenții asupra hidroizolației sau schimbarea condițiilor sanitare și de securitate. De aceea, încadrarea nu trebuie făcută exclusiv după întrebarea „ține sau nu ține blocul?”. Apartamentul trebuie să corespundă și în acte După modificarea legală a compartimentării, proprietarul trebuie să verifice dacă sunt necesare recepția lucrării și actualizarea documentației cadastrale. Planul real al locuinței trebuie să corespundă cu documentele folosite la vânzare, creditare, asigurare sau succesiune. O recompartimentare executată fără actele necesare poate ieși la iveală tocmai când proprietarul dorește să vândă apartamentul. Atunci pot apărea probleme la actualizarea cadastrului, la notar sau în relația cu banca viitorului cumpărător. Regula sigură înainte de a lua barosul Ordinea corectă este simplă: Se obține proiectul inițial sau cartea tehnică a clădirii. Peretele este verificat de un arhitect ori inginer structurist. Dacă există îndoieli privind rolul său, se solicită expertiza unui specialist atestat. Proiectantul stabilește dacă lucrarea intră în procedura notificării sau necesită autorizație. Se verifică dacă sunt afectate părți comune și dacă sunt necesare acordurile prevăzute de Legea nr. 196/2018. Documentația se depune înainte de începerea lucrărilor. Demolarea începe numai după parcurgerea procedurii legale. Pe scurt, ideea esențială a noului Cod este că unele recompartimentări au devenit mai ușor de aprobat, nu că pereții apartamentelor au devenit liberi la demolare. Un perete nestructural poate necesita notificare și proiect, iar unul structural nu trebuie atins în lipsa expertizei, a proiectării și a autorizației cerute de lege.

Cum obții mai repede dreptul de a construi după 25 august: autorizație în aproximativ 65 de zile, schimbare majoră pentru casele la țară
Eveniment

Cum obții mai repede dreptul de a construi după 25 august: autorizație în aproximativ 65 de zile, schimbare majoră pentru casele la țară

Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, intrat în vigoare la 25 august 2026, schimbă semnificativ procedurile pentru cei care vor să construiască o casă sau să facă alte investiții imobiliare. Una dintre promisiunile majore ale CATUC este reducerea timpului necesar pentru obținerea unei autorizații de construire la aproximativ 65 de zile, față de cele patru-opt luni pe care Ministerul Dezvoltării le indica pentru vechiul sistem. Separat, pentru anumite construcții mici din mediul rural, Codul introduce o procedură și mai simplă: notificarea primăriei, în locul autorizației clasice. Autorizația „în 65 de zile” CATUC scurtează și disciplinează mai multe etape ale procedurii: certificatul de urbanism, obținerea avizelor și emiterea autorizației. Citește și: Renovările la bloc: regulile se schimbă din 25 august 2026. Ce mai poți modifica în apartament fără autorizație Ministerul Dezvoltării a prezentat noul sistem ca pe unul care ar trebui să reducă durata totală a autorizării la aproximativ 65 de zile. Codul nu spune însă, într-un singur articol, că orice autorizație trebuie obligatoriu emisă în maximum 65 de zile. Există termene distincte pentru diferitele etape: certificatul de urbanism, avizele și autorizația propriu-zisă. Dacă documentația este incompletă sau proiectul necesită clarificări ori proceduri suplimentare, durata totală poate fi mai mare. Ce încearcă noul Cod să elimine Una dintre marile probleme ale vechiului sistem era că proprietarul sau proiectantul trebuia să obțină succesiv numeroase avize de la instituții diferite. Citește și: Balcoanele închise fără autorizație intră sub reguli noi din 25 august: cum pot fi legalizate și când se ajunge la demolare CATUC introduce treptat o logică de ghișeu unic, digitalizare și avizare integrată. Certificatele de urbanism, avizele și autorizațiile urmează să fie gestionate printr-o platformă digitală națională, iar avizele să fie corelate mai eficient între instituții. Scopul este ca solicitantul să nu mai petreacă luni întregi transportând documente între primărie, furnizorii de utilități și diferite autorități. Marea noutate: anumite case de la țară nu mai trec prin autorizația clasică Pentru proprietarii din mediul rural există însă o schimbare și mai spectaculoasă. Citește și: Afacere în apartament după 25 august 2026: noile reguli CATUC pentru schimbarea destinației locuinței CATUC permite, în condiții stricte, construirea unei singure locuințe unifamiliale pentru folosință proprie, cu o suprafață desfășurată totală de maximum 150 mp, prin procedura notificării administrației locale. Cu alte cuvinte, proprietarul nu mai parcurge procedura obișnuită de autorizare, dar nici nu poate construi pur și simplu după bunul plac. Ce condiții trebuie să îndeplinească locuința Facilitatea nu se aplică oricărei case. Locuința trebuie să fie amplasată în intravilanul unei localități rurale, să fie destinată folosinței proprii și să aibă o suprafață desfășurată de cel mult 150 mp. Regimul admis este unul redus: parter sau demisol și parter, fără subsol și fără etaje suplimentare. Construcția trebuie în continuare să respecte regulamentul de urbanism aplicabil terenului, retragerile față de limitele proprietății, regimul de ocupare a terenului, accesul, utilitățile și celelalte condiții urbanistice. „Fără autorizație” nu înseamnă „fără proiect” Aceasta este probabil cea mai importantă precizare. Noul Cod nu elimină arhitectul, inginerul și proiectul tehnic. Casa poate fi realizată fie pe baza unui proiect-tip pus la dispoziție de autorități, fie pe baza unui proiect individual întocmit de specialiști: arhitecți cu drept de semnătură, ingineri proiectanți de structuri și proiectanți de instalații. În cazul proiectului individual trebuie respectat și specificul arhitectural local, iar documentația este verificată în condițiile prevăzute de Cod. Așadar, ceea ce dispare este procedura clasică de emitere a autorizației, nu obligația de a construi corect și în baza unei documentații tehnice. Primăria are 15 zile pentru notificare Procedura simplificată presupune depunerea unei notificări, însoțită de documentația prevăzută de Cod. Autoritatea locală are un termen scurt, de 15 zile, pentru verificarea situației. Dacă proiectul nu se încadrează în condițiile procedurii simplificate, proprietarul poate fi obligat să urmeze procedura obișnuită de autorizare. Prin urmare, notificarea nu este o simplă informare de tipul „vă anunț că mâine încep casa”, ci o procedură administrativă în care administrația verifică dacă investiția poate beneficia de regimul simplificat. Anexele de până la 50 mp, procedura simplificată CATUC introduce aceeași logică și pentru o serie de construcții gospodărești din mediul rural. Prin notificare pot fi realizate, în condițiile Codului, garaje, terase acoperite, pergole, bucătării de vară, chioșcuri, piscine, grupuri sanitare și alte anexe, dacă suprafața lor nu depășește 50 mp cumulat. În această categorie pot intra inclusiv construcții mai mici de 20 mp dacă sunt permanente, au fundație și nu se încadrează în categoria anexelor provizorii care pot fi realizate fără notificare. Atenție: regula nu se aplică în toate comunele Există și o limitare geografică importantă. Procedura simplificată pentru aceste anexe se aplică în mediul rural, însă nu și localităților rurale din zonele metropolitane, potrivit regulilor stabilite de CATUC. De aceea, faptul că terenul se află administrativ într-o comună nu este suficient pentru a presupune automat că proprietarul poate construi prin simpla notificare. Zonele protejate rămân sub reguli mai stricte Nici existența unei case mici și nici amplasarea în mediul rural nu înlătură regimul special al patrimoniului. Dacă terenul se află într-o zonă construită protejată sau în zona de protecție a unui monument istoric, pot interveni obligații suplimentare și procedura simplificată nu se aplică în aceleași condiții. Aceeași prudență este necesară și în cazul terenurilor cu alte restricții speciale. Ce este cu adevărat nou față de vechea legislație Sub vechea Lege nr. 50/1991, construirea unei locuințe noi presupunea, ca regulă, obținerea unei autorizații de construire. Legea permitea deja anumite simplificări și exceptări pentru lucrări minore, dar nu exista acest regim general prin care o casă unifamilială nouă de până la 150 mp să poată fi construită în mediul rural pe baza procedurii de notificare. Prin urmare, aici vorbim despre o noutate reală: pentru o categorie foarte precisă de locuințe, controlul administrației se mută de la procedura clasică de autorizare la verificarea unei notificări și a proiectului. Ce nu s-a schimbat CATUC simplifică birocrația, dar nu legalizează construcția „după ureche”. Proprietarul trebuie în continuare să aibă dreptul de a construi pe teren, să respecte documentațiile de urbanism, să folosească proiecte întocmite de specialiști, să respecte cerințele de siguranță și calitate în construcții și să achite taxele datorate. O casă de 149 mp care încalcă retragerile față de vecini sau regimul urbanistic nu devine legală doar pentru că este sub pragul de 150 mp. Două proceduri diferite pe care proprietarii nu trebuie să le confunde După 25 august 2026, pentru publicul larg sunt importante două simplificări distincte. Pentru majoritatea construcțiilor, autorizația de construire rămâne necesară, dar noul Cod încearcă să reducă semnificativ timpul de obținere prin termene mai scurte, avizare integrată și digitalizare. Pentru anumite locuințe unifamiliale și anexe din mediul rural, legea merge mai departe și permite procedura notificării, care poate înlocui autorizația clasică dacă sunt îndeplinite toate condițiile. Așadar, formula „casă de 150 mp fără autorizație” este adevărată doar pe jumătate. Mai corect este: o casă mică, în mediul rural, poate fi construită fără autorizația clasică, dar numai cu proiect, cu respectarea regulilor urbanistice și după parcurgerea procedurii legale de notificare.

Afacere în apartament după 25 august 2026: noile reguli CATUC pentru schimbarea destinației locuinței
Eveniment

Afacere în apartament după 25 august 2026: noile reguli CATUC pentru schimbarea destinației locuinței

Tot mai multe apartamente de bloc sunt folosite astăzi pentru activități profesionale: cabinete medicale, birouri de avocatură, saloane de înfrumusețare, sedii de firme sau diferite puncte de lucru. Însă înscrierea unei firme la o anumită adresă nu înseamnă automat că apartamentul poate fi transformat într-un spațiu deschis clienților sau pacienților. Din 25 august 2026 intră în vigoare Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor – CATUC, adoptat prin Legea nr. 169/2026. Noul cod înlocuiește, între altele, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea lucrărilor de construcții și reorganizează regulile privind intervențiile asupra clădirilor, schimbarea destinației și intrarea în legalitate. Sediu social într-un apartament Prima distincție importantă este între sediul social sau profesional declarat la o adresă și desfășurarea efectivă a unei activități în acel apartament. Citește și: Renovările la bloc: regulile se schimbă din 25 august 2026. Ce mai poți modifica în apartament fără autorizație O societate poate avea sediul social într-un apartament fără ca acolo să funcționeze propriu-zis un birou, magazin sau cabinet. Legea societăților permite chiar ca, atunci când administratorul declară pe propria răspundere că la sediul social nu se desfășoară activitate, să nu fie necesar avizul privind schimbarea destinației prevăzut de legislația condominiilor. Reguli asemănătoare există pentru PFA, întreprinderile individuale și familiale. Cu alte cuvinte, simpla existență a unei firme înregistrate la adresa apartamentului nu transformă locuința în spațiu comercial. Situația se schimbă însă atunci când apartamentul este folosit efectiv pentru o altă funcțiune: vin zilnic pacienți într-un cabinet, clienți într-un salon, angajați într-un birou sau se desfășoară o activitate comercială incompatibilă cu destinația de locuință. Un scaun stomatologic sau un salon nu sunt doar „mobilier nou” Proprietarul nu poate evita regulile privind schimbarea destinației doar pentru că nu a demolat pereți. Citește și: Apartamentul modificat fără autorizație poate deveni greu de vândut: autorizația de regularizare, soluția care apare din 25 august Destinația juridică și urbanistică a unui spațiu privește modul în care acesta este folosit, nu numai modificările fizice făcute în interior. CATUC include schimbarea de destinație între intervențiile care pot privi clădirile existente. În același timp însă, noul cod păstrează o excepție importantă: schimbarea destinației se poate face fără autorizație de construire atunci când pentru realizarea ei nu sunt necesare lucrări de construire sau desființare care trebuie autorizate și când noua funcțiune se încadrează în documentațiile de urbanism aprobate. Prin urmare, formula „orice schimbare de destinație cere autorizație de construire” ar fi greșită. În practică, primul lucru care trebuie verificat este dacă noua funcțiune – cabinet, birou, salon, comerț etc. – este permisă de reglementările urbanistice aplicabile imobilului. Certificatul de urbanism arată regimul juridic, economic și tehnic al proprietății și restricțiile aplicabile. Când devin obligatorii acordurile vecinilor În cazul apartamentelor din bloc intervine și Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari, care rămâne extrem de importantă. Citește și: Din 25 august se simplifică birocrația pentru renovări: dacă primăria nu răspunde timp de 15 zile, se activează aprobarea tacită Pentru schimbarea destinației unei locuințe este necesar avizul scris al comitetului executiv al asociației de proprietari, precum și acordul scris prealabil al proprietarilor direct afectați, adică al vecinilor cu care apartamentul se învecinează pe orizontală și verticală. Mai mult, proprietarul și vecinii respectivi trebuie să semneze o convenție în care este precizată activitatea care urmează să se desfășoare în spațiu și numărul de persoane luat în calcul la repartizarea anumitor cheltuieli ale asociației. Este importantă aici o altă nuanță: CATUC nu introduce, ca regulă generală, un nou „drept de veto” al întregii asociații. Cerințele privind vecinii și comitetul executiv existau deja în Legea nr. 196/2018. De ce contează dacă în apartament vin clienți sau pacienți Diferența dintre un sediu social formal și un punct de lucru real poate deveni foarte concretă într-un bloc. Un cabinet medical, un salon de cosmetică sau o activitate comercială pot genera trafic suplimentar pe casa scării, zgomot, deșeuri specifice, consumuri diferite, modificări ale instalațiilor sau necesitatea unor condiții speciale de evacuare și securitate. În funcție de activitate și de caracteristicile spațiului pot deveni necesare și autorizații sau avize prevăzute de legislații speciale, de exemplu, în domeniul sanitar, al securității la incendiu, protecției mediului sau sănătății și securității în muncă. Înregistrarea activității la Registrul Comerțului nu înlocuiește aceste autorizații. Chiar legislația privind PFA precizează că autorizarea funcționării prin Registrul Comerțului nu exonerează titularul de obligația de a obține avizele, autorizațiile sau licențele cerute de legile speciale. Dacă sunt necesare lucrări, regulile se schimbă Transformarea unui apartament într-un cabinet sau salon presupune deseori mai mult decât introducerea unor echipamente. Pot apărea recompartimentări, modificări ale instalațiilor sanitare ori electrice, intervenții la fațadă, realizarea unui acces separat, modificarea căilor de evacuare sau alte lucrări. CATUC stabilește care dintre acestea necesită autorizare și care pot fi realizate în regim simplificat ori fără autorizație. Inclusiv în cazul pereților interiori există diferențe. Codul permite, în anumite condiții, modificări ale compartimentărilor nestructurale, demontabile și realizate din materiale ușoare fără autorizația clasică, însă numai dacă sunt respectate condițiile prevăzute de lege, inclusiv cele referitoare la căile de evacuare și securitatea la incendiu. Autorizația de regularizare Una dintre marile noutăți ale CATUC este autorizația de regularizare, dar mecanismul trebuie înțeles corect. Aceasta privește în primul rând lucrările executate fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației, nu simplul fapt că o firmă a fost înregistrată la adresa unui apartament. Regula permanentă prevăzută de CATUC este destul de restrânsă: regularizarea vizează anumite locuințe unifamiliale de dimensiuni reduse, anexe și închideri de balcoane. Există însă o fereastră tranzitorie de maximum un an de la intrarea în vigoare a codului în care regularizarea poate fi solicitată și pentru alte categorii de construcții și lucrări executate ilegal. Aceasta înseamnă că, până la 25 august 2027, unele intervenții mai vechi realizate fără autorizație ar putea beneficia de procedura tranzitorie, dacă îndeplinesc condițiile legale. Regularizarea nu este o amnistie Faptul că există această procedură nu înseamnă că orice lucrare poate fi „iertată” prin plata unei taxe. Pentru emiterea autorizației trebuie respectate reglementările urbanistice și cerințele fundamentale privind calitatea construcțiilor. Pot fi necesare expertize privind rezistența și stabilitatea, securitatea la incendiu, igiena și sănătatea, protecția mediului, accesibilitatea, protecția împotriva zgomotului sau performanța energetică. Dacă neconformitățile pot fi corectate, primăria poate impune lucrări de aducere la conformitate. Dacă cerințele legale nu pot fi îndeplinite, se poate ajunge la desființarea lucrărilor nelegale. Ministerul Dezvoltării a subliniat expres că autorizația de regularizare nu reprezintă o legalizare automată. Pentru un cabinet medical ori un salon se adaugă, după caz, condițiile speciale impuse activității respective. Normele DSP sau cele de securitate la incendiu nu sunt însă cerute automat oricărui birou, ci în funcție de destinație, capacitate și legislația sectorială aplicabilă. Nici „firma certificată” nu este obligatorie în orice situație Și aici există o capcană. CATUC întărește cerințele privind proiectarea, verificarea și calitatea lucrărilor, însă nu rezultă că orice recompartimentare interioară trebuie executată obligatoriu de o „firmă certificată”, sub sancțiunea imposibilității recepției. Codul prevede inclusiv situații în care lucrările pot fi realizate în regie proprie, cu respectarea proiectului tehnic și a cerințelor legale. Pentru lucrările autorizate, recepția la terminarea lucrărilor rămâne însă esențială. Așadar, proprietarul trebuie să verifice concret ce tip de intervenție execută, ce proiect și specialiști sunt necesari și ce regim de autorizare i se aplică. Apartament folosit de un avocat versus cabinet stomatologic Diferența se vede cel mai bine într-un exemplu. Un avocat își poate stabili sediul profesional într-un apartament fără ca acolo să primească clienți și fără să modifice locuința. Într-o asemenea situație nu vorbim automat despre transformarea apartamentului într-un spațiu profesional cu acces public. Dacă însă același apartament este transformat într-un cabinet stomatologic cu sală de așteptare, pacienți, instalații medicale, circuite funcționale și eventual modificări constructive, situația juridică este cu totul alta. Trebuie verificată compatibilitatea urbanistică a funcțiunii, schimbarea destinației, acordurile cerute în condominiu, lucrările care necesită autorizare și toate avizele specifice activității medicale. Același principiu este valabil pentru saloane de înfrumusețare, cabinete de kinetoterapie, birouri cu angajați și clienți sau alte puncte de lucru. Ce ar trebui verificat înainte de a deschide o afacere într-un apartament Înainte de investiții, proprietarul ar trebui să afle mai întâi ce destinație are apartamentul în acte și dacă activitatea dorită este permisă urbanistic. Urmează verificarea necesității schimbării destinației, obținerea acordurilor prevăzute de Legea nr. 196/2018, stabilirea eventualelor lucrări și a regimului lor de autorizare, precum și identificarea avizelor speciale necesare activității. Abia după aceste etape ar trebui făcută investiția propriu-zisă. Cea mai costisitoare greșeală poate fi tocmai inversarea ordinii: proprietarul amenajează mai întâi cabinetul sau salonul, cumpără echipamentele și începe activitatea, iar ulterior descoperă că funcțiunea nu este permisă, vecinii nu își dau acordul ori modificările făcute nu pot fi aduse în legalitate. CATUC nu interzice firmele în apartamente și nici nu obligă toate sediile sociale să devină spații comerciale. Dar, din 25 august 2026, proprietarii trebuie să facă mai atent diferența dintre o adresă folosită pentru înregistrarea firmei și transformarea efectivă a unei locuințe într-un spațiu destinat unei alte activități.

Din 25 august se simplifică birocrația pentru renovări: dacă primăria nu răspunde timp de 15 zile, se activează aprobarea tacită
Eveniment

Din 25 august se simplifică birocrația pentru renovări: dacă primăria nu răspunde timp de 15 zile, se activează aprobarea tacită

Blocajul istoric din primăriile din România, unde o cerere de autorizare pentru modificări simple în apartament putea să zacă în sertare luni sau chiar ani de zile, primește o lovitură dură. Din 25 august 2026, Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC / Legea nr. 169/2026) schimbă complet regulile jocului. Pentru o serie de lucrări de renovare și recompartimentare, birocrația clasică este înlocuită cu o procedură simplificată: "Notificarea prealabilă". Iar cea mai bună veste pentru cetățeni este apariția mecanismului aprobării tacite: dacă autoritățile depășesc termenul legal și tac, tăcerea lor echivalează cu un „DA”. Aprobarea tacită, noua procedură pentru renovări Una dintre cele mai importante schimbări aduse de noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor este apariția unei proceduri simplificate pentru anumite lucrări care, până acum, puteau trimite proprietarul într-un lung circuit birocratic. Citește și: Renovările la bloc: regulile se schimbă din 25 august 2026. Ce mai poți modifica în apartament fără autorizație Din 25 august 2026, când intră în vigoare CATUC (Legea nr. 169/2026), unele lucrări de renovare și modificare a locuinței vor putea fi realizate în baza unei notificări prealabile, fără parcurgerea procedurii clasice de autorizare. Mai mult, legea introduce pentru această procedură un mecanism extrem de important: aprobarea tacită. Dacă primăria nu reacționează în termenul legal, tăcerea autorității produce efecte juridice. Asta nu înseamnă însă că proprietarul poate depune o hârtie și, după 15 zile, poate începe șantierul. Procedura are condiții clare, iar lucrările pot începe numai după parcurgerea tuturor termenelor prevăzute de Cod. Pasul 1: verifică dacă lucrarea poate fi făcută prin notificare Pentru proprietarii de apartamente, lista lucrărilor care pot intra în procedura de notificare trebuie citită mult mai restrictiv decât în cazul unei case. Citește și: Apartamentul modificat fără autorizație poate deveni greu de vândut: autorizația de regularizare, soluția care apare din 25 august Codul prevede expres posibilitatea închiderii în mod unitar a logiilor și balcoanelor din locuințele colective. În schimb, regula privind modificarea sau remodelarea pereților interiori nestructurali este formulată pentru locuințele unifamiliale. Prin urmare, proprietarul unui apartament nu trebuie să considere că poate demola prin simplă notificare orice perete zidit doar pentru că acesta nu face parte din structura de rezistență. O atenție specială este necesară și în cazul bucătăriilor și băilor. Deși art. 294 menționează renovarea și extinderea acestora, într-un condominiu asemenea lucrări pot implica pereți, coloane de instalații, ventilații sau alte părți comune ale clădirii. Încadrarea concretă trebuie făcută prin proiectul tehnic și în funcție de intervenția efectivă, nu doar după denumirea lucrării. Pasul 2: nu este suficient să anunți primăria „Notificare” poate suna ca și cum proprietarul ar trimite pur și simplu o adresă primăriei prin care anunță ce dorește să facă. Citește și: Balcoanele închise fără autorizație intră sub reguli noi din 25 august: cum pot fi legalizate și când se ajunge la demolare În realitate, procedura este mai serioasă. Potrivit art. 295 din Cod, notificarea trebuie făcută înainte de începerea lucrărilor și este transmisă autorității locale competente. Dosarul presupune completarea formularului de notificare și anexarea unui proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat, întocmit de specialiști în funcție de lucrare: arhitecți cu drept de semnătură, ingineri constructori sau alți ingineri de specialitate. Se achită, de asemenea, taxele prevăzute de lege. Important pentru proprietari: Codul permite transmiterea documentelor atât în format scris, cât și digital. Prin urmare, legea nu obligă proprietarul, în toate situațiile, să folosească exclusiv o platformă electronică. Pasul 3: din momentul depunerii începe termenul de 15 zile lucrătoare După primirea notificării, primăria are la dispoziție maximum 15 zile lucrătoare pentru a analiza documentația. În acest interval, autoritatea poate lua mai multe decizii. Poate solicita clarificări tehnice ori completarea documentației cu alte acte obligatorii. Poate constata că sunt necesare documentații suplimentare pentru obținerea unor avize sau acorduri. Sau poate informa proprietarul că lucrarea nu poate fi făcută prin simpla notificare și că este necesară o autorizație de construire, desființare, regularizare ori modificare, după caz. Există însă și a patra situație: primăria nu răspunde deloc. Aici intervine aprobarea tacită. Dacă primăria tace, notificarea este aprobată tacit Articolul 296 din CATUC stabilește expres că aprobarea tacită produce efecte la împlinirea termenului de 15 zile lucrătoare de la primirea notificării. Cu alte cuvinte, dacă documentația a fost transmisă, iar autoritatea nu a cerut clarificări, nu a solicitat alte documente și nici nu a comunicat că este necesară o autorizație, proprietarul nu rămâne blocat la nesfârșit în așteptarea unui răspuns. După expirarea celor 15 zile lucrătoare intervine efectul juridic al aprobării tacite. Dar acesta este punctul în care apare cea mai importantă capcană a noii proceduri. Aprobarea tacită nu înseamnă că începi lucrările în ziua 16 Proprietarul care vede că au trecut cele 15 zile lucrătoare nu trebuie să cheme imediat muncitorii. Codul introduce un al doilea termen. Art. 296 alin. (6) stabilește că lucrările notificate pot începe la 15 zile calendaristice după împlinirea termenului care a produs aprobarea tacită. Prin urmare, în situația în care primăria nu răspunde deloc, cronologia este: depunerea notificării, 15 zile lucrătoare, aprobarea tacită, încă 15 zile calendaristice, începerea legală a lucrărilor. Aceasta este una dintre diferențele esențiale pe care proprietarii trebuie să le cunoască. Afirmația „primăria nu mi-a răspuns în 15 zile, deci mă pot apuca de renovare” este incompletă și poate conduce la începerea prematură a șantierului. Ce documente trebuie păstrate Pentru proprietar, dovada parcurgerii procedurii devine esențială. Trebuie păstrate cel puțin documentele care arată data la care notificarea și proiectul au fost primite și înregistrate de autoritate, precum și întreaga documentație tehnică pe baza căreia a fost făcută notificarea. Codul prevede chiar că documentele care au stat la baza acestei proceduri se introduc în cartea tehnică a construcției. Nu rezultă însă din art. 295-296 obligația generală ca proprietarul să meargă la notar după expirarea celor 15 zile pentru a obține o declarație notarială care „activează” aprobarea tacită. Aprobarea intervine prin efectul legii, dacă sunt întrunite condițiile prevăzute de Cod. De aceea, ceea ce contează în primul rând este să poată fi demonstrată fără dubiu data primirii notificării de către primărie. Tăcerea primăriei nu acoperă o lucrare ilegală Aprobarea tacită nu este o metodă prin care proprietarul poate introduce în notificare o lucrare minoră și executa apoi altceva. Codul transferă o parte importantă a responsabilității către cei care pregătesc și execută lucrarea. Pentru lucrările realizate prin notificare, răspunderea pentru respectarea cerințelor legale revine beneficiarului, proiectanților și executanților. Lucrările trebuie executate obligatoriu conform proiectului tehnic cu conținut simplificat depus în procedură. Dacă proiectul spune că se modifică un perete nestructural, aprobarea tacită nu îi conferă proprietarului dreptul să intervină asupra unui stâlp, unei grinzi sau unui alt element al structurii de rezistență. Nici nu transformă în legală o intervenție care, prin natura sa, trebuia autorizată prin altă procedură. Ce se întâmplă la finalul lucrărilor Procedura simplificată nu se termină odată cu plecarea muncitorilor. CATUC prevede recepția la terminarea lucrărilor între executant, beneficiar și un reprezentant al unității administrativ-teritoriale. Procesul-verbal trebuie înregistrat în Registrul Național al Construcțiilor. Până când registrul devine operațional, o copie a procesului-verbal se transmite Inspectoratului de Stat în Construcții, fizic sau prin poștă electronică. În cazul lucrărilor care trebuie înscrise în cartea funciară, Codul leagă intabularea de dovada transmiterii notificării și de verificarea înregistrării lucrărilor în Registrul Național al Construcțiilor. Aprobarea tacită taie timpul de așteptare, nu regulile tehnice Noua procedură schimbă radical raportul dintre proprietar și administrație. Până acum, lipsa unui răspuns putea ține solicitantul blocat într-o așteptare fără rezultat. Prin noul CATUC, pentru lucrările care intră în procedura de notificare, administrația primește un termen în care trebuie să reacționeze. Dacă nu o face, legea nu mai permite ca tăcerea autorității să blocheze proiectul la nesfârșit. Dar simplificarea birocratică nu înseamnă dispariția răspunderii tehnice. Proprietarul are în continuare nevoie de un proiect făcut de specialiști, trebuie să execute exact lucrarea notificată și trebuie să respecte termenele. Iar în cazul aprobării tacite, regula de reținut este simplă: 15 zile lucrătoare până la aprobarea tacită, apoi încă 15 zile calendaristice până la începerea lucrărilor. Abia după parcurgerea întregii proceduri tăcerea primăriei poate deschide legal ușa șantierului.

DeFapt.ro
Investigații jurnalistice, analize, știri la zi
Abonează-te
DeFapt.ro

Ultima oră

Ultima oră