Afacere în apartament după 25 august 2026: noile reguli CATUC pentru schimbarea destinației locuinței
Tot mai multe apartamente de bloc sunt folosite astăzi pentru activități profesionale: cabinete medicale, birouri de avocatură, saloane de înfrumusețare, sedii de firme sau diferite puncte de lucru.
Însă înscrierea unei firme la o anumită adresă nu înseamnă automat că apartamentul poate fi transformat într-un spațiu deschis clienților sau pacienților.
Din 25 august 2026 intră în vigoare Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor – CATUC, adoptat prin Legea nr. 169/2026.
Noul cod înlocuiește, între altele, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea lucrărilor de construcții și reorganizează regulile privind intervențiile asupra clădirilor, schimbarea destinației și intrarea în legalitate.
Sediu social într-un apartament
Prima distincție importantă este între sediul social sau profesional declarat la o adresă și desfășurarea efectivă a unei activități în acel apartament.
O societate poate avea sediul social într-un apartament fără ca acolo să funcționeze propriu-zis un birou, magazin sau cabinet.
Legea societăților permite chiar ca, atunci când administratorul declară pe propria răspundere că la sediul social nu se desfășoară activitate, să nu fie necesar avizul privind schimbarea destinației prevăzut de legislația condominiilor.
Reguli asemănătoare există pentru PFA, întreprinderile individuale și familiale.
Cu alte cuvinte, simpla existență a unei firme înregistrate la adresa apartamentului nu transformă locuința în spațiu comercial.
Situația se schimbă însă atunci când apartamentul este folosit efectiv pentru o altă funcțiune: vin zilnic pacienți într-un cabinet, clienți într-un salon, angajați într-un birou sau se desfășoară o activitate comercială incompatibilă cu destinația de locuință.
Un scaun stomatologic sau un salon nu sunt doar „mobilier nou”
Proprietarul nu poate evita regulile privind schimbarea destinației doar pentru că nu a demolat pereți.
Destinația juridică și urbanistică a unui spațiu privește modul în care acesta este folosit, nu numai modificările fizice făcute în interior.
CATUC include schimbarea de destinație între intervențiile care pot privi clădirile existente.
În același timp însă, noul cod păstrează o excepție importantă: schimbarea destinației se poate face fără autorizație de construire atunci când pentru realizarea ei nu sunt necesare lucrări de construire sau desființare care trebuie autorizate și când noua funcțiune se încadrează în documentațiile de urbanism aprobate.
Prin urmare, formula „orice schimbare de destinație cere autorizație de construire” ar fi greșită.
În practică, primul lucru care trebuie verificat este dacă noua funcțiune – cabinet, birou, salon, comerț etc. – este permisă de reglementările urbanistice aplicabile imobilului.
Certificatul de urbanism arată regimul juridic, economic și tehnic al proprietății și restricțiile aplicabile.
Când devin obligatorii acordurile vecinilor
În cazul apartamentelor din bloc intervine și Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari, care rămâne extrem de importantă.
Pentru schimbarea destinației unei locuințe este necesar avizul scris al comitetului executiv al asociației de proprietari, precum și acordul scris prealabil al proprietarilor direct afectați, adică al vecinilor cu care apartamentul se învecinează pe orizontală și verticală.
Mai mult, proprietarul și vecinii respectivi trebuie să semneze o convenție în care este precizată activitatea care urmează să se desfășoare în spațiu și numărul de persoane luat în calcul la repartizarea anumitor cheltuieli ale asociației.
Este importantă aici o altă nuanță: CATUC nu introduce, ca regulă generală, un nou „drept de veto” al întregii asociații.
Cerințele privind vecinii și comitetul executiv existau deja în Legea nr. 196/2018.
De ce contează dacă în apartament vin clienți sau pacienți
Diferența dintre un sediu social formal și un punct de lucru real poate deveni foarte concretă într-un bloc.
Un cabinet medical, un salon de cosmetică sau o activitate comercială pot genera trafic suplimentar pe casa scării, zgomot, deșeuri specifice, consumuri diferite, modificări ale instalațiilor sau necesitatea unor condiții speciale de evacuare și securitate.
În funcție de activitate și de caracteristicile spațiului pot deveni necesare și autorizații sau avize prevăzute de legislații speciale, de exemplu, în domeniul sanitar, al securității la incendiu, protecției mediului sau sănătății și securității în muncă.
Înregistrarea activității la Registrul Comerțului nu înlocuiește aceste autorizații.
Chiar legislația privind PFA precizează că autorizarea funcționării prin Registrul Comerțului nu exonerează titularul de obligația de a obține avizele, autorizațiile sau licențele cerute de legile speciale.
Dacă sunt necesare lucrări, regulile se schimbă
Transformarea unui apartament într-un cabinet sau salon presupune deseori mai mult decât introducerea unor echipamente.
Pot apărea recompartimentări, modificări ale instalațiilor sanitare ori electrice, intervenții la fațadă, realizarea unui acces separat, modificarea căilor de evacuare sau alte lucrări.
CATUC stabilește care dintre acestea necesită autorizare și care pot fi realizate în regim simplificat ori fără autorizație.
Inclusiv în cazul pereților interiori există diferențe.
Codul permite, în anumite condiții, modificări ale compartimentărilor nestructurale, demontabile și realizate din materiale ușoare fără autorizația clasică, însă numai dacă sunt respectate condițiile prevăzute de lege, inclusiv cele referitoare la căile de evacuare și securitatea la incendiu.
Autorizația de regularizare
Una dintre marile noutăți ale CATUC este autorizația de regularizare, dar mecanismul trebuie înțeles corect.
Aceasta privește în primul rând lucrările executate fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației, nu simplul fapt că o firmă a fost înregistrată la adresa unui apartament.
Regula permanentă prevăzută de CATUC este destul de restrânsă: regularizarea vizează anumite locuințe unifamiliale de dimensiuni reduse, anexe și închideri de balcoane.
Există însă o fereastră tranzitorie de maximum un an de la intrarea în vigoare a codului în care regularizarea poate fi solicitată și pentru alte categorii de construcții și lucrări executate ilegal.
Aceasta înseamnă că, până la 25 august 2027, unele intervenții mai vechi realizate fără autorizație ar putea beneficia de procedura tranzitorie, dacă îndeplinesc condițiile legale.
Regularizarea nu este o amnistie
Faptul că există această procedură nu înseamnă că orice lucrare poate fi „iertată” prin plata unei taxe.
Pentru emiterea autorizației trebuie respectate reglementările urbanistice și cerințele fundamentale privind calitatea construcțiilor.
Pot fi necesare expertize privind rezistența și stabilitatea, securitatea la incendiu, igiena și sănătatea, protecția mediului, accesibilitatea, protecția împotriva zgomotului sau performanța energetică.
Dacă neconformitățile pot fi corectate, primăria poate impune lucrări de aducere la conformitate.
Dacă cerințele legale nu pot fi îndeplinite, se poate ajunge la desființarea lucrărilor nelegale.
Ministerul Dezvoltării a subliniat expres că autorizația de regularizare nu reprezintă o legalizare automată.
Pentru un cabinet medical ori un salon se adaugă, după caz, condițiile speciale impuse activității respective.
Normele DSP sau cele de securitate la incendiu nu sunt însă cerute automat oricărui birou, ci în funcție de destinație, capacitate și legislația sectorială aplicabilă.
Nici „firma certificată” nu este obligatorie în orice situație
Și aici există o capcană.
CATUC întărește cerințele privind proiectarea, verificarea și calitatea lucrărilor, însă nu rezultă că orice recompartimentare interioară trebuie executată obligatoriu de o „firmă certificată”, sub sancțiunea imposibilității recepției.
Codul prevede inclusiv situații în care lucrările pot fi realizate în regie proprie, cu respectarea proiectului tehnic și a cerințelor legale.
Pentru lucrările autorizate, recepția la terminarea lucrărilor rămâne însă esențială.
Așadar, proprietarul trebuie să verifice concret ce tip de intervenție execută, ce proiect și specialiști sunt necesari și ce regim de autorizare i se aplică.
Apartament folosit de un avocat versus cabinet stomatologic
Diferența se vede cel mai bine într-un exemplu.
Un avocat își poate stabili sediul profesional într-un apartament fără ca acolo să primească clienți și fără să modifice locuința.
Într-o asemenea situație nu vorbim automat despre transformarea apartamentului într-un spațiu profesional cu acces public.
Dacă însă același apartament este transformat într-un cabinet stomatologic cu sală de așteptare, pacienți, instalații medicale, circuite funcționale și eventual modificări constructive, situația juridică este cu totul alta.
Trebuie verificată compatibilitatea urbanistică a funcțiunii, schimbarea destinației, acordurile cerute în condominiu, lucrările care necesită autorizare și toate avizele specifice activității medicale.
Același principiu este valabil pentru saloane de înfrumusețare, cabinete de kinetoterapie, birouri cu angajați și clienți sau alte puncte de lucru.
Ce ar trebui verificat înainte de a deschide o afacere într-un apartament
Înainte de investiții, proprietarul ar trebui să afle mai întâi ce destinație are apartamentul în acte și dacă activitatea dorită este permisă urbanistic.
Urmează verificarea necesității schimbării destinației, obținerea acordurilor prevăzute de Legea nr. 196/2018, stabilirea eventualelor lucrări și a regimului lor de autorizare, precum și identificarea avizelor speciale necesare activității.
Abia după aceste etape ar trebui făcută investiția propriu-zisă.
Cea mai costisitoare greșeală poate fi tocmai inversarea ordinii: proprietarul amenajează mai întâi cabinetul sau salonul, cumpără echipamentele și începe activitatea, iar ulterior descoperă că funcțiunea nu este permisă, vecinii nu își dau acordul ori modificările făcute nu pot fi aduse în legalitate.
CATUC nu interzice firmele în apartamente și nici nu obligă toate sediile sociale să devină spații comerciale.
Dar, din 25 august 2026, proprietarii trebuie să facă mai atent diferența dintre o adresă folosită pentru înregistrarea firmei și transformarea efectivă a unei locuințe într-un spațiu destinat unei alte activități.
