miercuri 09 septembrie
Login Contact
DeFapt.ro

august

15 articole
Eveniment

Capcana renovărilor din apartament: modificările care pot bloca vânzarea după 25 august

O bucătărie transformată în open-space, o baie mărită sau o ușă mutată pot face apartamentul mai confortabil. Problemele apar însă atunci când locuința scoasă la vânzare nu mai seamănă cu releveul din documentația cadastrală, iar proprietarul nu poate demonstra că lucrările au fost executate legal. Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, aplicabil din 25 august 2026, simplifică unele intervenții, dar nu transformă orice recompartimentare într-o lucrare „la liber”. Apartamentul real trebuie să corespundă cu actele În documentația cadastrală a apartamentului există un releveu care arată configurația încăperilor, suprafețele și amplasarea pereților. Citește și: Renovările la bloc: regulile se schimbă din 25 august 2026. Ce mai poți modifica în apartament fără autorizație Dacă în locuință au fost desființate ziduri, mutate uși sau extinse încăperi, situația din teren poate să nu mai corespundă cu cea înregistrată în evidențele de cadastru și carte funciară. Această nepotrivire nu face automat imposibilă orice vânzare. Extrasul de carte funciară atestă dreptul de proprietate, iar notarul nu efectuează o expertiză tehnică a apartamentului. Totuși, diferențele pot fi descoperite de cumpărător, de cadastrist sau, mai ales, de evaluatorul trimis de bancă atunci când locuința este cumpărată prin credit. Banca poate cere clarificarea situației, actualizarea cadastrului ori actele care au permis lucrările. În unele cazuri, aprobarea creditului poate fi întârziată sau chiar refuzată până la rezolvarea neconcordanțelor. Ce schimbă CATUC din 25 august 2026 Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor – CATUC – a înlocuit, din 25 august 2026, vechea Lege nr. 50/1991 și a introdus procedura simplificată a notificării. Citește și: Gard, pergolă, garaj, piscină sau mansardă: ce mai poți construi fără autorizație după 25 august 2026 Articolul 294 din Cod include printre lucrările care pot fi executate pe baza notificării: - renovarea și extinderea bucătăriei sau a băii în apartamentele din locuințe colective; - anumite compartimentări interioare nestructurale, demontabile și realizate din materiale ușoare; - reparații și înlocuiri la instalațiile interioare; - schimbarea destinației, în situațiile și condițiile stabilite de Cod. Pentru compartimentările ușoare există însă limite clare: nu trebuie afectate căile de evacuare, instalațiile de securitate la incendiu ori nivelul de stabilitate la foc al construcției. Prin urmare, notificarea nu înseamnă o simplă înștiințare trimisă după terminarea lucrărilor. Proiectul trebuie întocmit de specialiștii prevăzuți de lege, iar autoritatea locală poate solicita clarificări sau poate constata că intervenția necesită autorizație de construire. Ușa mutată poate însemna mai mult decât o schimbare de tâmplărie Înlocuirea unei uși interioare, păstrând golul existent, este o lucrare obișnuită. Citește și: Balcoanele închise fără autorizație intră sub reguli noi din 25 august: cum pot fi legalizate și când se ajunge la demolare Cu totul alta este situația în care proprietarul astupă vechiul gol și deschide unul nou în perete. Dacă peretele este structural, intervenția nu poate fi tratată drept simplă renovare. Sunt necesare evaluarea unui specialist, documentație tehnică și autorizație de construire. Tăierea unui gol într-un perete de rezistență poate afecta siguranța întregii clădiri, nu doar apartamentul în care se execută lucrarea. Nici în cazul unui perete nestructural din zidărie nu trebuie presupus automat că este suficientă notificarea. Pentru apartamente, CATUC permite prin această procedură compartimentările nestructurale numai dacă sunt demontabile și realizate din materiale ușoare. Mutarea unei uși într-un zid de cărămidă sau BCA nu se încadrează fără echivoc în această categorie și trebuie verificată înainte la primărie. Bucătăria open-space nu este întotdeauna o modificare minoră Eliminarea peretelui dintre bucătărie și sufragerie este una dintre cele mai frecvente modificări întâlnite la apartamente. Regimul legal depinde însă de natura peretelui, de instalații și de modul în care este alimentată bucătăria. Dacă peretele are rol structural, desființarea lui necesită autorizație și o soluție tehnică admisibilă. Dacă este un perete nestructural din zidărie, nu trebuie confundat cu o compartimentare ușoară și demontabilă. În cazul unei bucătării alimentate cu gaze naturale intervin și normele tehnice specifice instalațiilor de gaze. Eliminarea ușii și unirea bucătăriei cu încăperea de locuit pot impune modificarea instalației, montarea unor sisteme de detectare și închidere automată ori chiar renunțarea la utilizarea anumitor aparate pe gaz, în funcție de situația concretă. Deși CATUC permite renovarea și extinderea bucătăriei prin notificare, această prevedere nu anulează normele de siguranță, obligațiile privind instalațiile și interdicția de a interveni necontrolat asupra structurii. Extinderea băii poate afecta instalațiile comune ale blocului O baie poate fi extinsă, de exemplu, prin includerea unei porțiuni din hol. Codul permite asemenea intervenții prin procedura notificării, însă numai respectând proiectul, cerințele tehnice și celelalte legi aplicabile. Dacă lucrarea presupune mutarea conductelor, a coloanelor comune, a gurilor de ventilație sau a altor elemente care aparțin condominiului, proprietarul nu mai acționează exclusiv în interiorul proprietății sale. Legea nr. 196/2018 stabilește că instalațiile comune și zidurile care separă proprietățile individuale de părțile comune sunt proprietate comună. În asemenea cazuri pot fi necesare acordurile asociației și ale proprietarilor afectați, pe lângă documentele cerute de legislația construcțiilor. Simplul fapt că lucrarea se vede numai în apartament nu înseamnă că ea nu atinge o parte comună a clădirii. Notificarea nu actualizează automat cadastrul Una dintre cele mai importante capcane este confuzia dintre legalitatea lucrării și situația cadastrală. Notificarea ori autorizația permite executarea intervenției, dar modificarea trebuie reflectată, atunci când este cazul, și în documentația cadastrală. Regulamentul de recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin Ordinul ANCPI nr. 600/2023, permite actualizarea informațiilor tehnice, inclusiv a releveului unității individuale. Proprietarul trebuie să apeleze la o persoană autorizată ANCPI, care măsoară apartamentul, verifică actele și întocmește documentația necesară. Procedura diferă în funcție de natura modificării: o simplă actualizare de releveu nu este același lucru cu o reapartamentare prin care rezultă unități locative noi sau se modifică suprafețele și cotele din părțile comune. Important este că cadastrul nu „legalizează” o lucrare executată nelegal. Cadastristul înregistrează situația tehnică pe baza actelor cerute, dar nu poate înlocui autorizația sau procedura de notificare care ar fi trebuit respectată. Ce poate descoperi banca înainte de acordarea creditului La cumpărarea prin credit ipotecar, evaluatorul compară de regulă documentele cu situația întâlnită în apartament. Printre problemele ușor de observat se află: - bucătăria unită cu sufrageria, deși în releveu apare un perete; - o debara sau o cămară desființată; - baia extinsă în hol; - balconul integrat în cameră; - o ușă mutată sau un gol nou practicat în perete; - modificarea suprafețelor încăperilor. În funcție de politica băncii și de gravitatea diferențelor, evaluatorul le poate menționa în raport, poate cere documente suplimentare sau poate condiționa evaluarea de actualizarea cadastrului. O problemă descoperită aproape de data semnării poate compromite calendarul tranzacției și îl poate determina pe cumpărător să renunțe. Se pot îndrepta lucrările făcute fără acte? Nu există o soluție unică și nici legalizare automată. Primul pas ar trebui să fie verificarea apartamentului de către un arhitect sau inginer și compararea situației actuale cu releveul cadastral și cu proiectul inițial al clădirii. Dacă lucrarea putea fi realizată legal prin notificare ori fără formalități, specialistul și autoritatea locală pot stabili documentele necesare pentru actualizarea situației. Dacă era obligatorie autorizația, proprietarul trebuie să urmeze procedura de regularizare prevăzută de CATUC, dacă intervenția respectă normele tehnice și urbanistice. O lucrare care pune în pericol structura, afectează proprietatea comună sau nu poate fi menținută legal poate necesita refacerea apartamentului în forma autorizată. Plata amenzii, singură, nu face lucrarea legală și nu înlocuiește măsurile dispuse de autorități. Verificarea trebuie făcută înainte de publicarea anunțului Proprietarul care intenționează să vândă ar trebui să scoată din dosar releveul cadastral și să îl compare, cameră cu cameră, cu apartamentul. Dacă apar diferențe, este mai sigur să le clarifice înainte să găsească un cumpărător. Ordinea prudentă este: - verificare tehnică - stabilirea regimului juridic al fiecărei lucrări - obținerea actelor lipsă sau readucerea apartamentului la situația legală - actualizarea cadastrului Noul CATUC simplifică unele renovări, inclusiv extinderea bucătăriei și a băii, dar nu șterge trecutul apartamentului și nu transformă o intervenție neautorizată într-una legală. La final, regulă este simplă: la vânzare nu contează doar cum arată apartamentul în realitate, ci dacă proprietarul poate demonstra că locuința din teren este identică cu cea din actele oficiale.

Capcana renovărilor din apartament: modificările care pot bloca vânzarea după 25 august
Dărâmarea unui perete în apartament după 25 august: când ajunge notificarea și când trebuie autorizație
Eveniment

Dărâmarea unui perete în apartament după 25 august: când ajunge notificarea și când trebuie autorizație

O renovare care începe cu dorința de a avea un living mai mare se poate transforma într-o intervenție periculoasă și ilegală dacă proprietarul confundă un perete de compartimentare cu un element al structurii de rezistență. Grosimea zidului, materialul din care este făcut sau sunetul produs atunci când îl lovești nu oferă un verdict sigur. Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, intrat în vigoare la 25 august 2026, simplifică procedura pentru anumite recompartimentări. Nu le permite însă proprietarilor să demoleze orice perete fără documentație și fără verificarea unui specialist. Nu orice perete din apartament are același rol Înainte de începerea lucrărilor trebuie făcută diferența între trei categorii principale. Citește și: Renovările la bloc: regulile se schimbă din 25 august 2026. Ce mai poți modifica în apartament fără autorizație Elementele structurale fac parte din sistemul care susține clădirea și preia încărcările. În această categorie pot intra stâlpii, grinzile, diafragmele din beton armat și, în funcție de sistemul constructiv, anumiți pereți din beton sau zidărie portantă. Găurirea, decuparea sau demolarea lor poate modifica felul în care clădirea se comportă, inclusiv în cazul unui cutremur. Faptul că intervenția privește doar apartamentul propriu nu înseamnă că efectele se opresc la ușa acestuia. Pereții nestructurali zidiți separă încăperile, dar nu au rol portant. Ei pot fi realizați din cărămidă, BCA sau alte elemente de zidărie. Chiar dacă nu susțin clădirea, demolarea lor modifică proiectul și compartimentarea apartamentului. În plus, pot ascunde instalații electrice, conducte, coloane sau trasee de ventilație. Compartimentările ușoare și demontabile sunt realizate, de regulă, din gips-carton, panouri sau alte materiale ușoare, montate pe o structură care poate fi desfăcută. Acestea nu trebuie confundate cu un perete zidit numai pentru că și acesta este declarat „neportant”. Cum afli dacă peretele este structural Prima verificare trebuie făcută în proiectul inițial al clădirii și în cartea tehnică a construcției. Citește și: Gard, pergolă, garaj, piscină sau mansardă: ce mai poți construi fără autorizație după 25 august 2026 Documentele pot exista la asociația de proprietari, la proiectant, în arhiva primăriei sau la alte instituții care au preluat fondurile documentare. Planul cadastral al apartamentului arată compartimentarea înregistrată, dar nu reprezintă întotdeauna o analiză a structurii și nu trebuie folosit singur pentru a decide că un perete poate fi demolat. Dacă documentația inițială lipsește, este incompletă ori nu permite identificarea sigură a sistemului constructiv, soluția corectă este consultarea unui arhitect sau inginer structurist și, când natura intervenției o cere, realizarea unei expertize de către un expert tehnic atestat. Nu sunt metode sigure: - măsurarea aproximativă a grosimii; - ciocănirea peretelui pentru a vedea dacă „sună a gol”; - comparația cu pereții modificați de vecini; - presupunerea că un perete este nestructural fiindcă nu apare foarte gros pe schița cadastrală; - începerea demolării până când muncitorii „văd ce găsesc”. În unele blocuri, mai ales în cele construite din panouri prefabricate sau cu diafragme din beton armat, un element care pare un simplu perete poate avea rol structural. Trei regimuri diferite după 25 august 2026 Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, CATUC, a intrat în vigoare la 25 august 2026 și a abrogat vechea Lege nr. 50/1991. Citește și: Balcoanele închise fără autorizație intră sub reguli noi din 25 august: cum pot fi legalizate și când se ajunge la demolare Noul sistem trebuie citit pe trei niveluri: lucrări fără formalități, lucrări realizate prin notificare și lucrări care necesită autorizație. Reparațiile interioare obișnuite, care nu modifică structura și compartimentarea, de exemplu, zugrăveli, schimbarea finisajelor sau anumite reparații la instalațiile proprii, pot intra în categoria lucrărilor executate fără autorizație și fără notificare, în condițiile articolului 299 din CATUC. Situația se schimbă când este mutat, desființat sau construit un perete. Recompartimentarea nu mai este o simplă operațiune de finisare. Pereții nestructurali pot intra în procedura notificării Articolul 294 alineatul (2) litera b) din CATUC include între intervențiile care pot fi realizate prin notificarea autorității locale: - modificările de compartimentare sau remodelările pereților interiori nestructurali; - compartimentările interioare nestructurale, demontabile, realizate din materiale ușoare. Prin urmare, după 25 august 2026, desființarea sau modificarea unui perete interior nestructural nu conduce automat la procedura clasică a autorizației de construire. Lucrarea poate fi încadrată în procedura simplificată a notificării. Există însă o diferență importantă între cele două categorii. Un perete din cărămidă poate fi nestructural, dar nu este, din acest motiv, și o compartimentare ușoară, demontabilă. Natura exactă a lucrării trebuie indicată în proiectul depus odată cu notificarea. În cazul compartimentărilor ușoare, legea cere și ca intervenția să nu afecteze: - lungimea sau gabaritul căilor de evacuare; - instalațiile care asigură securitatea la incendiu; - gradul de rezistență ori nivelul de stabilitate la foc al construcției. Simplificarea este reală, dar „doar prin notificare” nu înseamnă că proprietarul trimite primăriei un e-mail și începe demolarea în aceeași zi. Ce trebuie depus la primărie Potrivit articolului 295 din CATUC, notificarea se transmite înainte de începerea lucrărilor și este însoțită de documentele cerute de lege, între care formularul corespunzător și un proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat, elaborat de specialiști. Autoritatea verifică încadrarea lucrării. În maximum 15 zile lucrătoare poate solicita clarificări sau documente suplimentare, poate stabili că este necesară autorizația ori poate respinge motivat notificarea. Dacă nu intervine una dintre aceste situații în termenul legal, poate opera aprobarea tacită, cu respectarea condițiilor prevăzute de Cod. Așadar, proprietarul nu trebuie să demoleze mai întâi peretele și să notifice ulterior primăria. Procedura este prealabilă, iar proiectul trebuie să descrie situația existentă și modificarea propusă. Când este necesară autorizația Intervențiile asupra elementelor structurale nu intră în categoria recompartimentărilor nestructurale pentru care CATUC permite notificarea. Dacă se dorește realizarea unui gol într-un perete portant, lărgirea unui gol existent, decuparea unei diafragme, intervenția asupra unui stâlp sau a unei grinzi ori orice altă modificare a structurii de rezistență, este necesară procedura completă de autorizare. În funcție de lucrare, documentația poate presupune expertiză tehnică, proiect de intervenție, verificarea proiectului și soluții de consolidare. Nici expresia „doar o ușă” nu schimbă regimul juridic. Un gol de dimensiuni reduse executat într-o diafragmă rămâne o intervenție structurală. Mai mult, un specialist poate constata că intervenția dorită nu este sigură și nu poate fi autorizată în forma propusă. Autorizația nu este o formalitate care legalizează automat orice proiect imaginat de proprietar. Acordul asociației sau al vecinilor Într-un condominiu, structura de rezistență, fațada, acoperișul, instalațiile comune și alte elemente prevăzute de lege sunt părți comune, chiar dacă unele traversează sau delimitează proprietatea individuală. Articolul 39 din Legea nr. 196/2018 prevede că modificările constructive ale unor părți sau elemente ale condominiului se fac, în cazurile reglementate, cu acordul a două treimi dintre proprietarii membri ai asociației, cu acordul tuturor proprietarilor direct afectați și pe baza autorizației de construire. Articolul 41 obligă proprietarul ca, înaintea modificărilor constructive din proprietatea individuală, să obțină avizele și autorizațiile prevăzute de legislație și să nu pună în pericol integritatea structurală a condominiului, celelalte apartamente sau sănătatea locatarilor. Pentru o compartimentare strict interioară, nestructurală, care nu afectează părți comune, instalații comune ori drepturile altor proprietari, nu trebuie presupus automat că este necesar votul întregii asociații. Încadrarea exactă depinde însă de conținutul proiectului. Dacă sunt afectate structura, coloanele comune, fațada, ventilația sau alte elemente comune, apar obligații suplimentare. Atenție la conducte, ventilație și instalațiile comune Un perete poate fi nestructural și totuși să nu poată fi demolat după bunul plac. Prin el pot trece coloane de apă, gaze, încălzire, cabluri ori instalații cu rol în protecția la incendiu. Extinderea bucătăriei sau a băii poate avea consecințe suplimentare: mutarea instalațiilor, modificarea ventilației, intervenții asupra hidroizolației sau schimbarea condițiilor sanitare și de securitate. De aceea, încadrarea nu trebuie făcută exclusiv după întrebarea „ține sau nu ține blocul?”. Apartamentul trebuie să corespundă și în acte După modificarea legală a compartimentării, proprietarul trebuie să verifice dacă sunt necesare recepția lucrării și actualizarea documentației cadastrale. Planul real al locuinței trebuie să corespundă cu documentele folosite la vânzare, creditare, asigurare sau succesiune. O recompartimentare executată fără actele necesare poate ieși la iveală tocmai când proprietarul dorește să vândă apartamentul. Atunci pot apărea probleme la actualizarea cadastrului, la notar sau în relația cu banca viitorului cumpărător. Regula sigură înainte de a lua barosul Ordinea corectă este simplă: Se obține proiectul inițial sau cartea tehnică a clădirii. Peretele este verificat de un arhitect ori inginer structurist. Dacă există îndoieli privind rolul său, se solicită expertiza unui specialist atestat. Proiectantul stabilește dacă lucrarea intră în procedura notificării sau necesită autorizație. Se verifică dacă sunt afectate părți comune și dacă sunt necesare acordurile prevăzute de Legea nr. 196/2018. Documentația se depune înainte de începerea lucrărilor. Demolarea începe numai după parcurgerea procedurii legale. Pe scurt, ideea esențială a noului Cod este că unele recompartimentări au devenit mai ușor de aprobat, nu că pereții apartamentelor au devenit liberi la demolare. Un perete nestructural poate necesita notificare și proiect, iar unul structural nu trebuie atins în lipsa expertizei, a proiectării și a autorizației cerute de lege.

Construcțiile în curte: unde se termină dreptul proprietarului și când încep procesele cu vecinii
Eveniment

Construcțiile în curte: unde se termină dreptul proprietarului și când încep procesele cu vecinii

Poți ridica un garaj, un foișor sau o magazie în propria curte fără să-i ceri automat permisiunea vecinului. Libertatea de a construi se oprește însă la limita proprietății și la dreptul acestuia la siguranță și intimitate. CATUC simplifică, din 25 august 2026, procedurile pentru unele anexe, dar nu înlătură regulile din Codul civil și din documentațiile locale de urbanism. O amplasare greșită, o streașină trecută peste hotar sau o fereastră orientată direct spre curtea alăturată pot duce la oprirea lucrărilor, despăgubiri și chiar desființarea construcției. Poți construi fără să-i ceri automat voie vecinului Faptul că o construcție este amplasată în apropierea gardului nu înseamnă, prin el însuși, că proprietarul are nevoie de acordul vecinului. Citește și: Renovările la bloc: regulile se schimbă din 25 august 2026. Ce mai poți modifica în apartament fără autorizație Acesta nu poate decide discreționar dacă îți permite sau nu să construiești pe terenul tău. În principiu, nu ai nevoie de consimțământul lui dacă anexa: - este amplasată integral pe proprietatea ta; - respectă retragerile prevăzute de regulamentul local de urbanism; - nu afectează fundația, zidurile sau stabilitatea construcției vecine; - nu are ferestre ori terase realizate cu încălcarea distanțelor legale; - nu evacuează apa de ploaie pe terenul alăturat; - nu încalcă normele de securitate la incendiu; - este executată prin procedura legală aplicabilă: autorizație, notificare sau, în cazurile expres prevăzute, fără formalități. Un vecin nu poate bloca legal proiectul doar pentru că anexa îi schimbă priveliștea, îi umbrește o parte din curte sau nu îi place aspectul acesteia, dacă toate normele aplicabile sunt respectate. Situația se schimbă însă când construcția îi afectează efectiv proprietatea ori viața privată. CATUC simplifică actele, nu și regulile de construire Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor - CATUC, intrat în vigoare la 25 august 2026 - împarte lucrările în mai multe categorii: lucrări pentru care este necesară autorizație, lucrări realizate prin notificare și intervenții permise fără formalitățile clasice. Citește și: Cum obții mai repede dreptul de a construi după 25 august: autorizație în aproximativ 65 de zile, schimbare majoră pentru casele la țară În anumite localități rurale, anexele gospodărești precum garajele, terasele acoperite, pergolele, bucătăriile de vară, chioșcurile, piscinele sau grupurile sanitare, cu o suprafață cumulată de maximum 50 de metri pătrați, pot fi realizate prin procedura notificării prealabile. Facilitatea nu se aplică însă automat în toate satele. Sunt excluse, între altele, localitățile rurale din teritorii metropolitane, zonele construite protejate și zonele de protecție ale monumentelor istorice. Anumite anexe mici, demontabile, fără fundație, realizate din lemn sau metal, cu o suprafață cumulată de maximum 20 de metri pătrați și o înălțime de cel mult 2,5 metri, pot intra în categoria lucrărilor executate fără autorizație și fără notificare. Însă „fără autorizație” nu înseamnă „oriunde în curte”. CATUC precizează că și aceste construcții trebuie să respecte reglementările urbanistice, normele tehnice, legislația de mediu, regulile de protejare a patrimoniului și celelalte acte normative aplicabile. Nu există o singură distanță legală pentru toate anexele Una dintre cele mai frecvente confuzii este că orice garaj, magazie sau foișor ar trebui amplasat la o distanță standard față de gard. Citește și: Afacere în apartament după 25 august 2026: noile reguli CATUC pentru schimbarea destinației locuinței În realitate, nu există o singură valoare valabilă pentru toate terenurile și toate construcțiile. Distanța poate fi stabilită prin: - regulamentul local de urbanism aferent PUG-ului sau PUZ-ului; - regulile privind amplasarea construcțiilor pe parcelă; - normele de securitate la incendiu; - cerințele privind însorirea și igiena; - caracteristicile clădirilor învecinate; - prevederile Codului civil. Unele regulamente permit amplasarea anexei pe limita de proprietate, de exemplu într-o zonă în care clădirile sunt construite tradițional în regim înșiruit sau cuplat. Altele impun o retragere de doi, trei metri ori o distanță raportată la înălțimea construcției. Din acest motiv, primul document care trebuie verificat este certificatul de urbanism. Acesta arată ce regim juridic și urbanistic are terenul și ce distanțe trebuie respectate în cazul concret. Codul civil stabilește un minimum de 60 de centimetri În lipsa unei reguli speciale prevăzute de lege sau de regulamentul local de urbanism, articolul 612 din Codul civil impune o distanță minimă de 60 de centimetri între construcție și linia de hotar. Cei 60 de centimetri reprezintă însă numai regula civilă generală. Dacă regulamentul local cere trei metri, proprietarul nu poate invoca prevederea din Codul civil pentru a construi la 60 de centimetri. Se aplică norma mai restrictivă. Distanța se măsoară față de linia juridică de hotar, nu neapărat față de gardul pe care proprietarii îl văd în teren. Un gard vechi poate fi deplasat, iar limitele reale pot fi diferite de cele presupuse de vecini. Înaintea proiectării unei anexe lângă hotar este, de aceea, recomandată o ridicare topografică. Dacă fundația, peretele sau streașina depășește chiar și parțial limita cadastrală, nu mai este vorba doar despre nerespectarea unei distanțe, ci despre ocuparea proprietății altuia. Când devine necesar acordul vecinului Acordul vecinului poate fi necesar atunci când proprietarul vrea să se abată de la distanța minimă prevăzută de Codul civil sau când lucrările pot afecta imobilul alăturat. De exemplu, consimțământul său poate deveni relevant dacă: - anexa urmează să fie amplasată sub distanța legală față de hotar; - construcția se lipește de un zid sau de o clădire existentă; - săpăturile pot afecta fundația imobilului vecin; - trebuie realizate lucrări de consolidare ori protecție pe proprietatea alăturată; - se dorește deschiderea unor ferestre sau balcoane sub distanțele legale; - proiectul presupune folosirea unui zid comun. O simplă semnătură pe o schiță sau o înțelegere verbală nu oferă întotdeauna suficientă protecție. Atunci când se derogă de la distanțele impuse de Codul civil, acordul trebuie exprimat prin înscris autentic. Nici acordul vecinului nu permite însă orice. Proprietarii nu pot înlătura printr-o înțelegere privată normele obligatorii de urbanism, cerințele de securitate la incendiu sau restricțiile aplicabile zonelor protejate. Ferestrele spre curtea vecinului au reguli separate O anexă poate respecta distanța față de hotar și totuși să încalce dreptul la intimitate al vecinului. Codul civil stabilește reguli distincte pentru ferestre, balcoane, terase și alte amenajări care permit vederea asupra terenului alăturat. Pentru o fereastră sau un balcon cu vedere directă spre proprietatea vecină trebuie păstrată o distanță de cel puțin doi metri față de linia de hotar. Dacă vederea este oblică, distanța minimă este de un metru. Aceasta se măsoară perpendicular, de la punctul cel mai apropiat al ferestrei sau balconului până la hotar. Prin urmare, faptul că peretele garajului a fost amplasat legal la o anumită distanță nu înseamnă că în acel perete poate fi deschisă orice fereastră. Amplasarea construcției și amplasarea ferestrelor sunt două probleme juridice diferite. Ce este „servitutea de vedere” Prin „servitute de vedere” se înțelege dreptul de a avea și păstra o fereastră, un balcon sau o altă deschidere care permite vederea asupra proprietății vecine în alte condiții decât cele permise de regula generală. Dacă vecinul acceptă o fereastră amplasată sub distanța legală, înțelegerea ar trebui consemnată prin act autentic și, după caz, înscrisă în cartea funciară. Astfel, situația rămâne clară inclusiv după vânzarea uneia dintre proprietăți. O permisiune verbală este riscantă. Vecinul se poate răzgândi, iar noul proprietar al terenului alăturat poate refuza să recunoască înțelegerea despre care nu există nicio dovadă. Într-un zid comun nu poate fi realizată o fereastră sau o altă deschidere fără acordul proprietarilor, indiferent de dimensiunile acesteia. O fereastră de lumină nu este neapărat o fereastră de vedere Codul civil permite realizarea unei ferestre destinate exclusiv iluminării, chiar dacă nu sunt respectate distanțele cerute pentru vederea directă sau oblică, dar numai dacă aceasta este construită astfel încât să împiedice vederea spre terenul vecin. Poate fi vorba despre un geam mat, fix, amplasat suficient de sus și conceput astfel încât o persoană să nu poată privi în curtea alăturată. Nu este suficient ca proprietarul să spună că deschiderea este „doar pentru lumină”. Modul de realizare trebuie să facă efectiv imposibilă vederea. În cazul unui foișor sau al unei terase acoperite, analiza poate fi mai complicată. Chiar dacă nu există ferestre, laturile deschise și platforma ridicată pot oferi o vedere permanentă asupra curții vecine. Amplasarea și soluțiile de protecție trebuie stabilite încă din proiect. Streașina și apa de ploaie nu pot trece hotarul Proprietarul trebuie să construiască acoperișul astfel încât apa de ploaie să se scurgă pe terenul său. Un burlan îndreptat spre curtea alăturată sau o streașină care trimite apa peste gard poate atrage răspunderea civilă. Niciun element al construcției nu ar trebui să depășească hotarul fără un drept legal. Regula privește nu numai zidul, ci și fundația, izolația, streașina, jgheabul ori alte elemente constructive. Chiar dacă anexa a fost autorizată, vecinul poate cere în instanță înlăturarea părților care îi ocupă proprietatea și repararea prejudiciului produs de infiltrații sau de evacuarea apelor. Autorizația nu înseamnă că vecinul nu mai poate contesta lucrarea Autorizația de construire și procedura notificării privesc relația dintre proprietar și autoritatea publică. Ele nu înlătură drepturile civile ale vecinului. Primăria poate autoriza o construcție pe baza documentelor depuse, dar nu soluționează definitiv un litigiu privind hotarul, proprietatea terenului sau afectarea unei clădiri învecinate. În funcție de situație, vecinul poate cere: - verificarea și oprirea lucrărilor; - suspendarea sau anularea autorizației; - readucerea construcției în limitele aprobate; - închiderea ori modificarea ferestrelor nelegale; - înlăturarea elementelor care depășesc hotarul; - repararea prejudiciilor; - desființarea totală sau parțială a construcției. Nici aprobarea tacită a unei notificări nu legalizează o lucrare care încalcă regulamentul de urbanism, Codul civil sau dreptul de proprietate al vecinului. Cum eviți un proces înainte să începi construcția Cea mai sigură soluție este verificarea situației juridice și urbanistice înainte de cumpărarea materialelor sau turnarea fundației. Proprietarul ar trebui să afle: - unde se află exact hotarul cadastral; - ce retrageri impune regulamentul local; - în ce procedură se încadrează anexa; - dacă sunt necesare autorizația ori notificarea; - ce distanțe de securitate la incendiu trebuie respectate; - dacă ferestrele, terasa sau foișorul permit vederea spre curtea vecină; - dacă lucrările pot afecta o fundație sau un zid existent; - unde vor fi evacuate apele de pe acoperiș. CATUC reduce birocrația pentru unele construcții mici, dar transferă o parte importantă a răspunderii către beneficiar, proiectanți și executanți. Faptul că o anexă poate fi ridicată prin notificare sau fără autorizația clasică nu îl scutește pe proprietar de obligația de a verifica toate regulile aplicabile. În fond, dreptul de a construi în propria curte este real, dar nu absolut. Proprietarul nu trebuie să ceară voie vecinului pentru fiecare garaj, foișor sau magazie. Trebuie însă să se asigure că lucrarea rămâne, juridic și fizic, în limitele terenului său. Dincolo de această limită încep reclamațiile, procesele și, în cazurile grave, obligația de a modifica sau desființa ceea ce a construit.

Gard, pergolă, garaj, piscină sau mansardă: ce mai poți construi fără autorizație după 25 august 2026
Eveniment

Gard, pergolă, garaj, piscină sau mansardă: ce mai poți construi fără autorizație după 25 august 2026

Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, intrat în vigoare la 25 august 2026, schimbă una dintre regulile cu care proprietarii s-au obișnuit în ultimele decenii. Pentru o serie de lucrări, autorizația de construire nu mai este obligatorie. Asta nu înseamnă însă că orice gard, garaj, piscină sau modificare a casei poate fi făcută pur și simplu. Legea nr. 169/2026 introduce, în realitate, mai multe niveluri: lucrări care pot fi executate fără autorizație și fără notificare, lucrări care necesită notificarea prealabilă a primăriei, lucrări realizate pe baza unui aviz de amplasare și, în continuare, lucrări pentru care este obligatorie autorizația de construire. Fără autorizație nu înseamnă întotdeauna fără acte Una dintre cele mai importante noutăți ale Codului este procedura simplificată de notificare, reglementată de articolele 294-298. Citește și: Cum obții mai repede dreptul de a construi după 25 august: autorizație în aproximativ 65 de zile, schimbare majoră pentru casele la țară Proprietarul nu mai solicită autorizație de construire, dar trebuie să trimită primăriei, înainte de începerea lucrărilor, un formular de notificare și un proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat, realizat de specialiști. Primăria are apoi 15 zile lucrătoare pentru a cere clarificări, documente suplimentare, pentru a respinge notificarea sau pentru a informa proprietarul că lucrarea necesită totuși autorizație. Dacă nu intervine o asemenea situație, aprobarea tacită produce efecte la expirarea celor 15 zile lucrătoare. Separat există lucrările prevăzute la art. 299, care nu necesită nici autorizație, nici notificarea prealabilă în sensul procedurii de mai sus. Chiar și aici însă proprietarul trebuie să respecte regulile de urbanism, normele tehnice, de mediu și de protecție a patrimoniului. Pentru unele categorii legea solicită, în plus, o simplă informare prealabilă, iar recepția la terminarea anumitor lucrări rămâne obligatorie. Un gard nou: de regulă notificare. Repararea celui vechi: fără notificare În cazul împrejmuirilor, diferența dintre reparație și construire este esențială. Citește și: Renovările la bloc: regulile se schimbă din 25 august 2026. Ce mai poți modifica în apartament fără autorizație Dacă proprietarul repară gardul existent fără să-i schimbe forma și materialele, lucrarea poate fi executată fără autorizație și fără notificare, în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice. Dacă însă gardul existent este desființat și se construiește unul nou, Codul îl trece în categoria intervențiilor executabile pe baza notificării prealabile, cu condiția respectării reglementărilor urbanistice aplicabile. Cu alte cuvinte, simpla formulă „gardurile se fac fără autorizație” este incompletă: regimul diferă în funcție de ceea ce face efectiv proprietarul. Pergola poate fi făcută chiar fără notificare Pentru proprietarii de case, pergola este unul dintre exemplele cele mai interesante. Citește și: Balcoanele închise fără autorizație intră sub reguli noi din 25 august: cum pot fi legalizate și când se ajunge la demolare Art. 299 permite realizarea, în interiorul proprietății și în afara zonelor construite protejate, a unor terase exterioare demontabile și pergole, fără autorizație și fără procedura notificării. Codul mai prevede separat că, în mediul rural, pot fi ridicate fără formalitățile de autorizare construcții noi de tip anexă, precum terase acoperite, pergole, bucătării de vară, chioșcuri sau magazii, dacă nu depășesc cumulat 20 mp și 2,5 metri înălțime, sunt fără fundație, au caracter provizoriu și demontabil și sunt realizate pe structură din lemn sau metal. Trebuie însă respectate în continuare PUG-ul, regulamentul local de urbanism și regulile civile aplicabile. Atenție însă la denumire: faptul că proprietarul numește o construcție „pergolă” nu o transformă automat într-o pergolă în sensul legii. O structură masivă, închisă, cu fundație și caracter permanent poate avea alt regim juridic. Garajul fără autorizație: facilitatea este pentru mediul rural Și în cazul garajelor apare o limitare foarte importantă. Art. 294 permite realizarea, pe baza notificării, a unor construcții noi exterioare locuințelor unifamiliale, precum garaje, terase acoperite, pergole, bucătării de vară, chioșcuri sau piscine, dacă acestea nu depășesc cumulat 50 mp. Facilitatea se aplică însă numai în intravilanul din mediul rural, în afara zonelor protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice, cu respectarea documentațiilor de urbanism. Sunt exceptate localitățile rurale aflate în zone metropolitane. Legislația în vigoare nu mai stabilește o rază fixă în kilometri în jurul marilor orașe. Pentru București, teritoriul metropolitan cuprinde cel puțin județul Ilfov, iar în jurul municipiilor delimitarea se face în funcție de așa-numitele coroane urbane: localitățile aflate în imediata vecinătate a municipiului și, în cazul municipiilor reședință de județ, inclusiv o a doua coroană de localități. În practică, aceasta înseamnă că numeroase comune din jurul marilor orașe pot fi excluse de la facilitățile de construire simplificată pe care noul Cod le rezervă intravilanului rural din afara zonelor metropolitane. Prin urmare, nu se poate trage concluzia că, după 25 august, orice proprietar dintr-un oraș își poate construi un garaj prin simpla notificare. Pentru construcțiile noi care nu intră expres în excepțiile Codului rămâne aplicabil regimul autorizației de construire. Autorizația continuă să fie regula pentru clădirile noi, intervențiile și amenajările care nu beneficiază de o derogare expresă. Piscina: notificarea simplificată nu este o regulă generală Același principiu se aplică piscinelor. Codul menționează expres piscina printre construcțiile exterioare locuințelor unifamiliale care pot fi realizate în baza notificării, în limita cumulată de 50 mp. Dar și această facilitate este legată de mediul rural, intravilan, în afara zonelor protejate și, din nou, nu se aplică localităților rurale aflate în zone metropolitane. Așadar, formula „piscine fără autorizație după 25 august” trebuie folosită cu mare precauție. La oraș, o piscină nouă nu intră prin simplul fapt că este piscină în această excepție destinată construcțiilor rurale. Mansardarea podului existent se poate face prin notificare O altă schimbare importantă privește mansardele. Articolul 294 permite amenajarea unei mansarde într-un pod existent, inclusiv realizarea circulațiilor verticale într-o locuință unifamilială, pe baza notificării în locul autorizației de construire. Există însă două condiții majore: să nu se modifice volumetria generală a clădirii și să nu fie necesare măsuri de consolidare. Prin urmare, transformarea podului într-un spațiu locuibil poate beneficia de procedura simplificată, dar ridicarea pereților exteriori, crearea unui nivel suplimentar ori intervențiile structurale care depășesc condițiile prevăzute de Cod nu devin automat lucrări „fără autorizație”. Acoperișul poate fi și reconfigurat, dar numai cu maximum 50 de centimetri Și intervențiile asupra acoperișurilor trebuie diferențiate. O simplă reparație a acoperișului, învelitorii sau terasei, fără schimbarea formei și aspectului, poate fi executată fără autorizație și fără notificare. Dacă proprietarul vrea însă să înlocuiască acoperișul în aceeași formă sau să îl reconfigureze, procedura trece la nivelul notificării. Codul permite inclusiv înălțarea cu cel mult 0,50 metri, cu condiția ca înălțimea la streașină și la coamă să rămână în limitele maxime admise de regulamentul de urbanism. Ce poți repara în casă fără să mergi la primărie Lista lucrărilor care pot fi făcute fără autorizație și fără notificarea prevăzută la art. 294 este destul de largă. Printre acestea se numără: reparațiile și înlocuirile tâmplăriei interioare, anumite înlocuiri ale tâmplăriei exterioare cu păstrarea formei și dimensiunilor golurilor, reparațiile la zugrăveli, tencuieli, placaje și pardoseli, reparațiile instalațiilor interioare, sobelor și coșurilor de fum, montarea aparatelor individuale de climatizare sau a sistemelor locale de încălzire și preparare a apei calde. În cazul sistemelor fotovoltaice și al panourilor solare, autorizația de construire nu este necesară, dar legea cere înștiințarea prealabilă a autorității locale, precum și respectarea cerințelor tehnice privind stabilitatea structurii de susținere. La apartament, unele modificări trec pe notificare Procedura simplificată nu privește numai casele. În afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor, art. 294 permite pe baza notificării inclusiv renovarea și extinderea bucătăriei sau băii și închiderea în mod unitar a logiilor și balcoanelor din apartamentele aflate în clădiri de locuințe colective. Tot prin notificare pot fi realizate anumite compartimentări interioare nestructurale, demontabile și din materiale ușoare, dacă nu sunt afectate căile de evacuare, instalațiile de securitate la incendiu sau stabilitatea la foc a construcției. Asta nu înseamnă însă că orice perete dintr-un apartament poate fi mutat fără autorizație. Dacă intervenția nu se încadrează în condițiile exacte prevăzute de Cod, simpla notificare nu este suficientă. Ce este avizul de amplasare Noul Cod mai introduce un regim distinct, destinat unor categorii speciale de obiecte și amenajări: avizul de amplasare. Fără autorizație de construire, dar pe baza acestui aviz, pot fi instalate, printre altele: rastele pentru biciclete și trotinete, stații de încărcare pentru mașini electrice, toalete ecologice mobile, anumite sisteme pentru colectarea deșeurilor, tonete pentru presă, cărți și flori, automate de curierat, anumite rulote sau automate de vânzare, amenajări temporare pentru spectacole, târguri, expoziții, patinoare ori parcuri de distracții. Așadar, avizul de amplasare este o a treia variantă și nu trebuie confundat nici cu notificarea, nici cu autorizația clasică. Zonele protejate rămân o categorie specială O regulă esențială pentru proprietari este verificarea amplasamentului. Multe dintre scutirile prevăzute de Cod se aplică numai în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice. Pentru anumite intervenții în aceste zone există totuși o procedură de notificare specială, însă aceasta presupune și notificarea serviciului deconcentrat al autorității competente pentru patrimoniu și obținerea acordului scris al acestuia. Cu atât mai puțin trebuie presupus că lucrările asupra unui monument istoric pot fi realizate liber doar pentru că o lucrare cu aceeași denumire este exceptată în cazul unei case obișnuite.

Construcții începute înainte de 25 august: ce acte nu trebuie refăcute și ce poți pierde dacă o iei de la zero
Eveniment

Construcții începute înainte de 25 august: ce acte nu trebuie refăcute și ce poți pierde dacă o iei de la zero

Intrarea în vigoare, la 25 august 2026, a noului Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor nu înseamnă că proprietarii care aveau deja un certificat de urbanism, avize sau un PUZ în lucru trebuie să arunce dosarul și să înceapă procedura de la zero. Legea nr. 169/2026 conține reguli tranzitorii tocmai pentru proiectele începute sub vechea legislație. Certificatele de urbanism emise înainte de 25 august rămân valabile, PUZ-urile și PUD-urile deja inițiate pot continua după regulile vechi, iar avizele obținute nu sunt automat anulate. Există însă diferențe importante în funcție de stadiul în care se afla dosarul la 25 august. Certificatul de urbanism obținut înainte de 25 august Cea mai simplă situație este cea a proprietarului care avea deja un certificat de urbanism emis înainte de intrarea în vigoare a noului Cod. Citește și: Renovările la bloc: regulile se schimbă din 25 august 2026. Ce mai poți modifica în apartament fără autorizație Articolul 582 alin. (4) din Legea nr. 169/2026 stabilește expres că certificatele de urbanism emise anterior intrării în vigoare a Codului își păstrează valabilitatea. Prin urmare, proprietarul nu trebuie să solicite automat un nou certificat doar pentru că, între timp, legislația s-a schimbat. Contează însă termenul înscris în document. Dacă certificatul era încă valabil la 25 august, el poate fi folosit în continuare până la expirarea sa. Mai mult, pentru obținerea autorizației de construire se păstrează, în principiu, traseul stabilit prin certificatul respectiv. Cu alte cuvinte, primăria nu ar trebui să spună proprietarului: „a apărut noul Cod, luați alt certificat și începeți totul din nou”. Ce se întâmplă cu avizele cerute prin certificatul vechi Și aici Codul oferă o protecție importantă proprietarului. Citește și: Cum obții mai repede dreptul de a construi după 25 august: autorizație în aproximativ 65 de zile, schimbare majoră pentru casele la țară Autorizația de construire sau de desființare poate fi emisă pe baza avizelor solicitate prin certificatul de urbanism eliberat înainte de 25 august, iar acestea urmează regimul juridic aplicabil la data emiterii certificatului. Așadar, dacă certificatul de urbanism din iunie 2026 cerea, de exemplu, avize de la operatorii de utilități, mediu, cultură sau alte instituții, simpla intrare în vigoare a Codului nu rescrie automat lista respectivă. Nici avizele deja obținute nu dispar doar pentru că s-a schimbat legea. În cazul documentațiilor de urbanism aflate în procedură, Codul spune chiar expres că avizele deja obținute își păstrează valabilitatea. Trebuie însă verificat dacă un anumit aviz avea propriul termen de valabilitate sau dacă între timp s-au schimbat elementele proiectului ori condițiile care au stat la baza emiterii lui. PUZ sau PUD început înainte de 25 august Pentru Planurile Urbanistice Zonale, Planurile Urbanistice de Detaliu și celelalte documentații de urbanism, regula tranzitorie este și mai clară. Citește și: Balcoanele închise fără autorizație intră sub reguli noi din 25 august: cum pot fi legalizate și când se ajunge la demolare Procedurile de elaborare, avizare și aprobare demarate înainte de 25 august 2026 rămân supuse legislației în vigoare la data la care au fost inițiate. În practică, un PUZ început legal înainte de intrarea Codului în vigoare nu trebuie refăcut după toate regulile noului Cod doar pentru că aprobarea sa are loc după 25 august. Aceeași logică se aplică și PUD-urilor sau altor documentații de urbanism aflate deja în procedură. Primăria Cluj-Napoca, de exemplu, și-a actualizat deja informațiile pentru public și precizează expres că formularele aferente vechii proceduri pot continua să fie folosite pentru documentațiile de urbanism inițiate în baza certificatelor emise înainte de 25 august 2026. „Am început proiectul” nu înseamnă că procedura juridică a fost începută Noul Cod impune o demarcație clară în acest sens. Pentru documentațiile de urbanism (PUZ/PUD), data inițierii procedurii nu este ziua în care proprietarul a angajat arhitectul sau a început să schițeze planurile. În sens administrativ, procedura se consideră începută doar dacă solicitarea oficială a fost înregistrată la primărie, iar autoritatea a emis actul de pornire, cum este Certificatul de Urbanism în scop de PUZ/PUD sau Avizul de Oportunitate, înainte de 25 august 2026. Este o diferență esențială: un proprietar care spune „lucrez la planuri din luna mai” dar nu a depus nicio cerere oficială la primărie până la 25 august va fi obligat să supună întregul proiect regulilor stricte din noul Cod, fără a beneficia de vechea legislație. Avize lipsă pentru un PUZ început anterior: Codul permite o scurtătură Există și o facilitate interesantă pentru documentațiile de urbanism aflate în curs. Chiar dacă procedura începută înainte de 25 august rămâne, ca regulă, sub legea veche, pentru avizele care nu fuseseră încă obținute, noul Cod permite continuarea procedurii într-o formă simplificată, prin analizarea documentației în comisia de avizare integrată. Avizele deja obținute sunt luate în considerare și își păstrează valabilitatea. Există însă o nuanță: textul spune că procedura „poate” fi continuată astfel. Nu rezultă că orice solicitant poate impune automat utilizarea traseului simplificat, indiferent de stadiul documentației și de organizarea efectivă a noilor comisii. Dacă între timp s-a schimbat primăria sau instituția care emite autorizația Noul Cod schimbă în anumite cazuri și competența autorităților care emit actele. Ce se întâmplă cacă certificatul de urbanism a fost emis de o instituție, iar după 25 august autorizația ar trebui emisă de alta? Codul spune că certificatul vechi nu se pierde. Dacă între emiterea certificatului și solicitarea autorizației competența s-a mutat la altă autoritate, noua autoritate competentă poate emite autorizația pe baza certificatului de urbanism deja eliberat și aflat în termen de valabilitate. Proprietarul nu trebuie, așadar, să reia automat întreaga procedură numai pentru că între timp s-a modificat instituția competentă. Dacă autorizația de construire a fost deja emisă O autorizație de construire legal emisă înainte de 25 august nu devine nulă doar pentru că legea în baza căreia a fost acordată a fost ulterior abrogată. În practică, autorizațiile deja emise continuă să producă efecte potrivit termenelor și condițiilor pentru care au fost eliberate. Specialiștii în urbanism care au explicat tranziția către CATUC au arătat, de asemenea, că autorizațiile deja emise rămân valabile până la finalizarea lucrărilor ori până la expirarea termenului aplicabil. Proprietarul trebuie însă să respecte exact autorizația: proiectul, termenul de începere, durata de execuție și eventualele obligații înscrise în ea. Schimbarea legii nu este un motiv pentru modificarea unilaterală a proiectului deja autorizat. Zona gri: cererea pentru autorizație depusă, autorizația nu a fost încă emisă Aici apare una dintre cele mai importante capcane ale regimului tranzitoriu. Articolul 582 protejează explicit certificatele de urbanism emise anterior și stabilește reguli foarte clare pentru documentațiile de urbanism începute înainte de 25 august. În schimb, Codul nu conține la fel de explicit o regulă generală pentru toate cererile de autorizație de construire depuse înainte de 25 august și rămase nesoluționate la acea dată. Această lacună a fost semnalată și în analizele juridice ale noului act normativ. Există opinii ale specialiștilor din administrația de urbanism potrivit cărora dosarele deja depuse ar trebui continuate conform legislației aplicabile la momentul depunerii. Așadar, dacă dosarul de autorizație era deja depus, dar nesoluționat la 25 august, proprietarul ar trebui să solicite în scris autorității confirmarea regimului procedural aplicat dosarului, mai ales dacă i se cer documente suplimentare sau refacerea unor părți ale proiectului. Ce acte nu trebuie refăcute automat după 25 august Pentru proprietarul care se află la jumătatea procedurii, regula practică poate fi rezumată simplu: Certificatul de urbanism emis înainte de 25 august: rămâne valabil până la expirarea termenului său. Avizele deja obținute: nu sunt anulate automat; pentru documentațiile de urbanism în curs Codul prevede expres menținerea valabilității lor. PUZ sau PUD inițiat legal înainte de 25 august: continuă, ca regulă, potrivit legislației aplicabile la data inițierii procedurii. Autorizația de construire deja emisă: nu este anulată de simpla intrare în vigoare a noului Cod și trebuie folosită în condițiile și termenele sale. Dosarul pregătit, dar procedura administrativă neîncepută: nu beneficiază automat de regulile tranzitorii doar pentru că proprietarul cheltuise deja bani pe arhitect, proiect sau studii. Nu renunța la un certificat vechi înainte să verifici ce pierzi O greșeală ar putea fi solicitarea inutilă a unui nou certificat de urbanism doar pentru că „s-a schimbat legea”. Un certificat nou înseamnă că proiectul intră pe actualul cadru legislativ și poate conduce la un traseu procedural diferit, alte cerințe sau alte documente. De aceea, cine are deja un certificat valabil, avize sau o documentație de urbanism în curs ar trebui să verifice mai întâi dacă poate continua procedura existentă. Cu atât mai mult cu cât articolul 582 a fost introdus tocmai pentru ca schimbarea radicală de legislație de la 25 august să nu transforme mii de dosare aflate deja în lucru în maculatură. Legea veche vs Codul nou Pentru PUZ, PUD și celelalte documentații de urbanism inițiate înainte de 25 august, regula este continuarea după legislația existentă la momentul inițierii. Pentru certificatele de urbanism deja emise, documentele rămân valabile și pot fi folosite în continuare, în termenul lor. Pentru avizele deja obținute, schimbarea Codului nu impune automat reluarea procedurii. Pentru proiectele începute administrativ după 25 august, se aplică noul Cod. Iar în cazul unei cereri de autorizație deja depuse, dar încă nesoluționate la 25 august, situația trebuie tratată cu mai multă prudență, deoarece dispozițiile tranzitorii nu formulează aceeași regulă explicită pe care o prevăd pentru PUZ/PUD și certificatele de urbanism. Regula cea mai importantă pentru proprietari este, prin urmare, una foarte practică: nu aruncați actele vechi și nu începeți procedura de la zero înainte de a verifica regimul tranzitoriu aplicabil exact dosarului dumneavoastră.

Cum obții mai repede dreptul de a construi după 25 august: autorizație în aproximativ 65 de zile, schimbare majoră pentru casele la țară
Eveniment

Cum obții mai repede dreptul de a construi după 25 august: autorizație în aproximativ 65 de zile, schimbare majoră pentru casele la țară

Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, intrat în vigoare la 25 august 2026, schimbă semnificativ procedurile pentru cei care vor să construiască o casă sau să facă alte investiții imobiliare. Una dintre promisiunile majore ale CATUC este reducerea timpului necesar pentru obținerea unei autorizații de construire la aproximativ 65 de zile, față de cele patru-opt luni pe care Ministerul Dezvoltării le indica pentru vechiul sistem. Separat, pentru anumite construcții mici din mediul rural, Codul introduce o procedură și mai simplă: notificarea primăriei, în locul autorizației clasice. Autorizația „în 65 de zile” CATUC scurtează și disciplinează mai multe etape ale procedurii: certificatul de urbanism, obținerea avizelor și emiterea autorizației. Citește și: Renovările la bloc: regulile se schimbă din 25 august 2026. Ce mai poți modifica în apartament fără autorizație Ministerul Dezvoltării a prezentat noul sistem ca pe unul care ar trebui să reducă durata totală a autorizării la aproximativ 65 de zile. Codul nu spune însă, într-un singur articol, că orice autorizație trebuie obligatoriu emisă în maximum 65 de zile. Există termene distincte pentru diferitele etape: certificatul de urbanism, avizele și autorizația propriu-zisă. Dacă documentația este incompletă sau proiectul necesită clarificări ori proceduri suplimentare, durata totală poate fi mai mare. Ce încearcă noul Cod să elimine Una dintre marile probleme ale vechiului sistem era că proprietarul sau proiectantul trebuia să obțină succesiv numeroase avize de la instituții diferite. Citește și: Balcoanele închise fără autorizație intră sub reguli noi din 25 august: cum pot fi legalizate și când se ajunge la demolare CATUC introduce treptat o logică de ghișeu unic, digitalizare și avizare integrată. Certificatele de urbanism, avizele și autorizațiile urmează să fie gestionate printr-o platformă digitală națională, iar avizele să fie corelate mai eficient între instituții. Scopul este ca solicitantul să nu mai petreacă luni întregi transportând documente între primărie, furnizorii de utilități și diferite autorități. Marea noutate: anumite case de la țară nu mai trec prin autorizația clasică Pentru proprietarii din mediul rural există însă o schimbare și mai spectaculoasă. Citește și: Afacere în apartament după 25 august 2026: noile reguli CATUC pentru schimbarea destinației locuinței CATUC permite, în condiții stricte, construirea unei singure locuințe unifamiliale pentru folosință proprie, cu o suprafață desfășurată totală de maximum 150 mp, prin procedura notificării administrației locale. Cu alte cuvinte, proprietarul nu mai parcurge procedura obișnuită de autorizare, dar nici nu poate construi pur și simplu după bunul plac. Ce condiții trebuie să îndeplinească locuința Facilitatea nu se aplică oricărei case. Locuința trebuie să fie amplasată în intravilanul unei localități rurale, să fie destinată folosinței proprii și să aibă o suprafață desfășurată de cel mult 150 mp. Regimul admis este unul redus: parter sau demisol și parter, fără subsol și fără etaje suplimentare. Construcția trebuie în continuare să respecte regulamentul de urbanism aplicabil terenului, retragerile față de limitele proprietății, regimul de ocupare a terenului, accesul, utilitățile și celelalte condiții urbanistice. „Fără autorizație” nu înseamnă „fără proiect” Aceasta este probabil cea mai importantă precizare. Noul Cod nu elimină arhitectul, inginerul și proiectul tehnic. Casa poate fi realizată fie pe baza unui proiect-tip pus la dispoziție de autorități, fie pe baza unui proiect individual întocmit de specialiști: arhitecți cu drept de semnătură, ingineri proiectanți de structuri și proiectanți de instalații. În cazul proiectului individual trebuie respectat și specificul arhitectural local, iar documentația este verificată în condițiile prevăzute de Cod. Așadar, ceea ce dispare este procedura clasică de emitere a autorizației, nu obligația de a construi corect și în baza unei documentații tehnice. Primăria are 15 zile pentru notificare Procedura simplificată presupune depunerea unei notificări, însoțită de documentația prevăzută de Cod. Autoritatea locală are un termen scurt, de 15 zile, pentru verificarea situației. Dacă proiectul nu se încadrează în condițiile procedurii simplificate, proprietarul poate fi obligat să urmeze procedura obișnuită de autorizare. Prin urmare, notificarea nu este o simplă informare de tipul „vă anunț că mâine încep casa”, ci o procedură administrativă în care administrația verifică dacă investiția poate beneficia de regimul simplificat. Anexele de până la 50 mp, procedura simplificată CATUC introduce aceeași logică și pentru o serie de construcții gospodărești din mediul rural. Prin notificare pot fi realizate, în condițiile Codului, garaje, terase acoperite, pergole, bucătării de vară, chioșcuri, piscine, grupuri sanitare și alte anexe, dacă suprafața lor nu depășește 50 mp cumulat. În această categorie pot intra inclusiv construcții mai mici de 20 mp dacă sunt permanente, au fundație și nu se încadrează în categoria anexelor provizorii care pot fi realizate fără notificare. Atenție: regula nu se aplică în toate comunele Există și o limitare geografică importantă. Procedura simplificată pentru aceste anexe se aplică în mediul rural, însă nu și localităților rurale din zonele metropolitane, potrivit regulilor stabilite de CATUC. De aceea, faptul că terenul se află administrativ într-o comună nu este suficient pentru a presupune automat că proprietarul poate construi prin simpla notificare. Zonele protejate rămân sub reguli mai stricte Nici existența unei case mici și nici amplasarea în mediul rural nu înlătură regimul special al patrimoniului. Dacă terenul se află într-o zonă construită protejată sau în zona de protecție a unui monument istoric, pot interveni obligații suplimentare și procedura simplificată nu se aplică în aceleași condiții. Aceeași prudență este necesară și în cazul terenurilor cu alte restricții speciale. Ce este cu adevărat nou față de vechea legislație Sub vechea Lege nr. 50/1991, construirea unei locuințe noi presupunea, ca regulă, obținerea unei autorizații de construire. Legea permitea deja anumite simplificări și exceptări pentru lucrări minore, dar nu exista acest regim general prin care o casă unifamilială nouă de până la 150 mp să poată fi construită în mediul rural pe baza procedurii de notificare. Prin urmare, aici vorbim despre o noutate reală: pentru o categorie foarte precisă de locuințe, controlul administrației se mută de la procedura clasică de autorizare la verificarea unei notificări și a proiectului. Ce nu s-a schimbat CATUC simplifică birocrația, dar nu legalizează construcția „după ureche”. Proprietarul trebuie în continuare să aibă dreptul de a construi pe teren, să respecte documentațiile de urbanism, să folosească proiecte întocmite de specialiști, să respecte cerințele de siguranță și calitate în construcții și să achite taxele datorate. O casă de 149 mp care încalcă retragerile față de vecini sau regimul urbanistic nu devine legală doar pentru că este sub pragul de 150 mp. Două proceduri diferite pe care proprietarii nu trebuie să le confunde După 25 august 2026, pentru publicul larg sunt importante două simplificări distincte. Pentru majoritatea construcțiilor, autorizația de construire rămâne necesară, dar noul Cod încearcă să reducă semnificativ timpul de obținere prin termene mai scurte, avizare integrată și digitalizare. Pentru anumite locuințe unifamiliale și anexe din mediul rural, legea merge mai departe și permite procedura notificării, care poate înlocui autorizația clasică dacă sunt îndeplinite toate condițiile. Așadar, formula „casă de 150 mp fără autorizație” este adevărată doar pe jumătate. Mai corect este: o casă mică, în mediul rural, poate fi construită fără autorizația clasică, dar numai cu proiect, cu respectarea regulilor urbanistice și după parcurgerea procedurii legale de notificare.

Afacere în apartament după 25 august 2026: noile reguli CATUC pentru schimbarea destinației locuinței
Eveniment

Afacere în apartament după 25 august 2026: noile reguli CATUC pentru schimbarea destinației locuinței

Tot mai multe apartamente de bloc sunt folosite astăzi pentru activități profesionale: cabinete medicale, birouri de avocatură, saloane de înfrumusețare, sedii de firme sau diferite puncte de lucru. Însă înscrierea unei firme la o anumită adresă nu înseamnă automat că apartamentul poate fi transformat într-un spațiu deschis clienților sau pacienților. Din 25 august 2026 intră în vigoare Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor – CATUC, adoptat prin Legea nr. 169/2026. Noul cod înlocuiește, între altele, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea lucrărilor de construcții și reorganizează regulile privind intervențiile asupra clădirilor, schimbarea destinației și intrarea în legalitate. Sediu social într-un apartament Prima distincție importantă este între sediul social sau profesional declarat la o adresă și desfășurarea efectivă a unei activități în acel apartament. Citește și: Renovările la bloc: regulile se schimbă din 25 august 2026. Ce mai poți modifica în apartament fără autorizație O societate poate avea sediul social într-un apartament fără ca acolo să funcționeze propriu-zis un birou, magazin sau cabinet. Legea societăților permite chiar ca, atunci când administratorul declară pe propria răspundere că la sediul social nu se desfășoară activitate, să nu fie necesar avizul privind schimbarea destinației prevăzut de legislația condominiilor. Reguli asemănătoare există pentru PFA, întreprinderile individuale și familiale. Cu alte cuvinte, simpla existență a unei firme înregistrate la adresa apartamentului nu transformă locuința în spațiu comercial. Situația se schimbă însă atunci când apartamentul este folosit efectiv pentru o altă funcțiune: vin zilnic pacienți într-un cabinet, clienți într-un salon, angajați într-un birou sau se desfășoară o activitate comercială incompatibilă cu destinația de locuință. Un scaun stomatologic sau un salon nu sunt doar „mobilier nou” Proprietarul nu poate evita regulile privind schimbarea destinației doar pentru că nu a demolat pereți. Citește și: Apartamentul modificat fără autorizație poate deveni greu de vândut: autorizația de regularizare, soluția care apare din 25 august Destinația juridică și urbanistică a unui spațiu privește modul în care acesta este folosit, nu numai modificările fizice făcute în interior. CATUC include schimbarea de destinație între intervențiile care pot privi clădirile existente. În același timp însă, noul cod păstrează o excepție importantă: schimbarea destinației se poate face fără autorizație de construire atunci când pentru realizarea ei nu sunt necesare lucrări de construire sau desființare care trebuie autorizate și când noua funcțiune se încadrează în documentațiile de urbanism aprobate. Prin urmare, formula „orice schimbare de destinație cere autorizație de construire” ar fi greșită. În practică, primul lucru care trebuie verificat este dacă noua funcțiune – cabinet, birou, salon, comerț etc. – este permisă de reglementările urbanistice aplicabile imobilului. Certificatul de urbanism arată regimul juridic, economic și tehnic al proprietății și restricțiile aplicabile. Când devin obligatorii acordurile vecinilor În cazul apartamentelor din bloc intervine și Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari, care rămâne extrem de importantă. Citește și: Din 25 august se simplifică birocrația pentru renovări: dacă primăria nu răspunde timp de 15 zile, se activează aprobarea tacită Pentru schimbarea destinației unei locuințe este necesar avizul scris al comitetului executiv al asociației de proprietari, precum și acordul scris prealabil al proprietarilor direct afectați, adică al vecinilor cu care apartamentul se învecinează pe orizontală și verticală. Mai mult, proprietarul și vecinii respectivi trebuie să semneze o convenție în care este precizată activitatea care urmează să se desfășoare în spațiu și numărul de persoane luat în calcul la repartizarea anumitor cheltuieli ale asociației. Este importantă aici o altă nuanță: CATUC nu introduce, ca regulă generală, un nou „drept de veto” al întregii asociații. Cerințele privind vecinii și comitetul executiv existau deja în Legea nr. 196/2018. De ce contează dacă în apartament vin clienți sau pacienți Diferența dintre un sediu social formal și un punct de lucru real poate deveni foarte concretă într-un bloc. Un cabinet medical, un salon de cosmetică sau o activitate comercială pot genera trafic suplimentar pe casa scării, zgomot, deșeuri specifice, consumuri diferite, modificări ale instalațiilor sau necesitatea unor condiții speciale de evacuare și securitate. În funcție de activitate și de caracteristicile spațiului pot deveni necesare și autorizații sau avize prevăzute de legislații speciale, de exemplu, în domeniul sanitar, al securității la incendiu, protecției mediului sau sănătății și securității în muncă. Înregistrarea activității la Registrul Comerțului nu înlocuiește aceste autorizații. Chiar legislația privind PFA precizează că autorizarea funcționării prin Registrul Comerțului nu exonerează titularul de obligația de a obține avizele, autorizațiile sau licențele cerute de legile speciale. Dacă sunt necesare lucrări, regulile se schimbă Transformarea unui apartament într-un cabinet sau salon presupune deseori mai mult decât introducerea unor echipamente. Pot apărea recompartimentări, modificări ale instalațiilor sanitare ori electrice, intervenții la fațadă, realizarea unui acces separat, modificarea căilor de evacuare sau alte lucrări. CATUC stabilește care dintre acestea necesită autorizare și care pot fi realizate în regim simplificat ori fără autorizație. Inclusiv în cazul pereților interiori există diferențe. Codul permite, în anumite condiții, modificări ale compartimentărilor nestructurale, demontabile și realizate din materiale ușoare fără autorizația clasică, însă numai dacă sunt respectate condițiile prevăzute de lege, inclusiv cele referitoare la căile de evacuare și securitatea la incendiu. Autorizația de regularizare Una dintre marile noutăți ale CATUC este autorizația de regularizare, dar mecanismul trebuie înțeles corect. Aceasta privește în primul rând lucrările executate fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației, nu simplul fapt că o firmă a fost înregistrată la adresa unui apartament. Regula permanentă prevăzută de CATUC este destul de restrânsă: regularizarea vizează anumite locuințe unifamiliale de dimensiuni reduse, anexe și închideri de balcoane. Există însă o fereastră tranzitorie de maximum un an de la intrarea în vigoare a codului în care regularizarea poate fi solicitată și pentru alte categorii de construcții și lucrări executate ilegal. Aceasta înseamnă că, până la 25 august 2027, unele intervenții mai vechi realizate fără autorizație ar putea beneficia de procedura tranzitorie, dacă îndeplinesc condițiile legale. Regularizarea nu este o amnistie Faptul că există această procedură nu înseamnă că orice lucrare poate fi „iertată” prin plata unei taxe. Pentru emiterea autorizației trebuie respectate reglementările urbanistice și cerințele fundamentale privind calitatea construcțiilor. Pot fi necesare expertize privind rezistența și stabilitatea, securitatea la incendiu, igiena și sănătatea, protecția mediului, accesibilitatea, protecția împotriva zgomotului sau performanța energetică. Dacă neconformitățile pot fi corectate, primăria poate impune lucrări de aducere la conformitate. Dacă cerințele legale nu pot fi îndeplinite, se poate ajunge la desființarea lucrărilor nelegale. Ministerul Dezvoltării a subliniat expres că autorizația de regularizare nu reprezintă o legalizare automată. Pentru un cabinet medical ori un salon se adaugă, după caz, condițiile speciale impuse activității respective. Normele DSP sau cele de securitate la incendiu nu sunt însă cerute automat oricărui birou, ci în funcție de destinație, capacitate și legislația sectorială aplicabilă. Nici „firma certificată” nu este obligatorie în orice situație Și aici există o capcană. CATUC întărește cerințele privind proiectarea, verificarea și calitatea lucrărilor, însă nu rezultă că orice recompartimentare interioară trebuie executată obligatoriu de o „firmă certificată”, sub sancțiunea imposibilității recepției. Codul prevede inclusiv situații în care lucrările pot fi realizate în regie proprie, cu respectarea proiectului tehnic și a cerințelor legale. Pentru lucrările autorizate, recepția la terminarea lucrărilor rămâne însă esențială. Așadar, proprietarul trebuie să verifice concret ce tip de intervenție execută, ce proiect și specialiști sunt necesari și ce regim de autorizare i se aplică. Apartament folosit de un avocat versus cabinet stomatologic Diferența se vede cel mai bine într-un exemplu. Un avocat își poate stabili sediul profesional într-un apartament fără ca acolo să primească clienți și fără să modifice locuința. Într-o asemenea situație nu vorbim automat despre transformarea apartamentului într-un spațiu profesional cu acces public. Dacă însă același apartament este transformat într-un cabinet stomatologic cu sală de așteptare, pacienți, instalații medicale, circuite funcționale și eventual modificări constructive, situația juridică este cu totul alta. Trebuie verificată compatibilitatea urbanistică a funcțiunii, schimbarea destinației, acordurile cerute în condominiu, lucrările care necesită autorizare și toate avizele specifice activității medicale. Același principiu este valabil pentru saloane de înfrumusețare, cabinete de kinetoterapie, birouri cu angajați și clienți sau alte puncte de lucru. Ce ar trebui verificat înainte de a deschide o afacere într-un apartament Înainte de investiții, proprietarul ar trebui să afle mai întâi ce destinație are apartamentul în acte și dacă activitatea dorită este permisă urbanistic. Urmează verificarea necesității schimbării destinației, obținerea acordurilor prevăzute de Legea nr. 196/2018, stabilirea eventualelor lucrări și a regimului lor de autorizare, precum și identificarea avizelor speciale necesare activității. Abia după aceste etape ar trebui făcută investiția propriu-zisă. Cea mai costisitoare greșeală poate fi tocmai inversarea ordinii: proprietarul amenajează mai întâi cabinetul sau salonul, cumpără echipamentele și începe activitatea, iar ulterior descoperă că funcțiunea nu este permisă, vecinii nu își dau acordul ori modificările făcute nu pot fi aduse în legalitate. CATUC nu interzice firmele în apartamente și nici nu obligă toate sediile sociale să devină spații comerciale. Dar, din 25 august 2026, proprietarii trebuie să facă mai atent diferența dintre o adresă folosită pentru înregistrarea firmei și transformarea efectivă a unei locuințe într-un spațiu destinat unei alte activități.

Din 25 august se simplifică birocrația pentru renovări: dacă primăria nu răspunde timp de 15 zile, se activează aprobarea tacită
Eveniment

Din 25 august se simplifică birocrația pentru renovări: dacă primăria nu răspunde timp de 15 zile, se activează aprobarea tacită

Blocajul istoric din primăriile din România, unde o cerere de autorizare pentru modificări simple în apartament putea să zacă în sertare luni sau chiar ani de zile, primește o lovitură dură. Din 25 august 2026, Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC / Legea nr. 169/2026) schimbă complet regulile jocului. Pentru o serie de lucrări de renovare și recompartimentare, birocrația clasică este înlocuită cu o procedură simplificată: "Notificarea prealabilă". Iar cea mai bună veste pentru cetățeni este apariția mecanismului aprobării tacite: dacă autoritățile depășesc termenul legal și tac, tăcerea lor echivalează cu un „DA”. Aprobarea tacită, noua procedură pentru renovări Una dintre cele mai importante schimbări aduse de noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor este apariția unei proceduri simplificate pentru anumite lucrări care, până acum, puteau trimite proprietarul într-un lung circuit birocratic. Citește și: Renovările la bloc: regulile se schimbă din 25 august 2026. Ce mai poți modifica în apartament fără autorizație Din 25 august 2026, când intră în vigoare CATUC (Legea nr. 169/2026), unele lucrări de renovare și modificare a locuinței vor putea fi realizate în baza unei notificări prealabile, fără parcurgerea procedurii clasice de autorizare. Mai mult, legea introduce pentru această procedură un mecanism extrem de important: aprobarea tacită. Dacă primăria nu reacționează în termenul legal, tăcerea autorității produce efecte juridice. Asta nu înseamnă însă că proprietarul poate depune o hârtie și, după 15 zile, poate începe șantierul. Procedura are condiții clare, iar lucrările pot începe numai după parcurgerea tuturor termenelor prevăzute de Cod. Pasul 1: verifică dacă lucrarea poate fi făcută prin notificare Pentru proprietarii de apartamente, lista lucrărilor care pot intra în procedura de notificare trebuie citită mult mai restrictiv decât în cazul unei case. Citește și: Apartamentul modificat fără autorizație poate deveni greu de vândut: autorizația de regularizare, soluția care apare din 25 august Codul prevede expres posibilitatea închiderii în mod unitar a logiilor și balcoanelor din locuințele colective. În schimb, regula privind modificarea sau remodelarea pereților interiori nestructurali este formulată pentru locuințele unifamiliale. Prin urmare, proprietarul unui apartament nu trebuie să considere că poate demola prin simplă notificare orice perete zidit doar pentru că acesta nu face parte din structura de rezistență. O atenție specială este necesară și în cazul bucătăriilor și băilor. Deși art. 294 menționează renovarea și extinderea acestora, într-un condominiu asemenea lucrări pot implica pereți, coloane de instalații, ventilații sau alte părți comune ale clădirii. Încadrarea concretă trebuie făcută prin proiectul tehnic și în funcție de intervenția efectivă, nu doar după denumirea lucrării. Pasul 2: nu este suficient să anunți primăria „Notificare” poate suna ca și cum proprietarul ar trimite pur și simplu o adresă primăriei prin care anunță ce dorește să facă. Citește și: Balcoanele închise fără autorizație intră sub reguli noi din 25 august: cum pot fi legalizate și când se ajunge la demolare În realitate, procedura este mai serioasă. Potrivit art. 295 din Cod, notificarea trebuie făcută înainte de începerea lucrărilor și este transmisă autorității locale competente. Dosarul presupune completarea formularului de notificare și anexarea unui proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat, întocmit de specialiști în funcție de lucrare: arhitecți cu drept de semnătură, ingineri constructori sau alți ingineri de specialitate. Se achită, de asemenea, taxele prevăzute de lege. Important pentru proprietari: Codul permite transmiterea documentelor atât în format scris, cât și digital. Prin urmare, legea nu obligă proprietarul, în toate situațiile, să folosească exclusiv o platformă electronică. Pasul 3: din momentul depunerii începe termenul de 15 zile lucrătoare După primirea notificării, primăria are la dispoziție maximum 15 zile lucrătoare pentru a analiza documentația. În acest interval, autoritatea poate lua mai multe decizii. Poate solicita clarificări tehnice ori completarea documentației cu alte acte obligatorii. Poate constata că sunt necesare documentații suplimentare pentru obținerea unor avize sau acorduri. Sau poate informa proprietarul că lucrarea nu poate fi făcută prin simpla notificare și că este necesară o autorizație de construire, desființare, regularizare ori modificare, după caz. Există însă și a patra situație: primăria nu răspunde deloc. Aici intervine aprobarea tacită. Dacă primăria tace, notificarea este aprobată tacit Articolul 296 din CATUC stabilește expres că aprobarea tacită produce efecte la împlinirea termenului de 15 zile lucrătoare de la primirea notificării. Cu alte cuvinte, dacă documentația a fost transmisă, iar autoritatea nu a cerut clarificări, nu a solicitat alte documente și nici nu a comunicat că este necesară o autorizație, proprietarul nu rămâne blocat la nesfârșit în așteptarea unui răspuns. După expirarea celor 15 zile lucrătoare intervine efectul juridic al aprobării tacite. Dar acesta este punctul în care apare cea mai importantă capcană a noii proceduri. Aprobarea tacită nu înseamnă că începi lucrările în ziua 16 Proprietarul care vede că au trecut cele 15 zile lucrătoare nu trebuie să cheme imediat muncitorii. Codul introduce un al doilea termen. Art. 296 alin. (6) stabilește că lucrările notificate pot începe la 15 zile calendaristice după împlinirea termenului care a produs aprobarea tacită. Prin urmare, în situația în care primăria nu răspunde deloc, cronologia este: depunerea notificării, 15 zile lucrătoare, aprobarea tacită, încă 15 zile calendaristice, începerea legală a lucrărilor. Aceasta este una dintre diferențele esențiale pe care proprietarii trebuie să le cunoască. Afirmația „primăria nu mi-a răspuns în 15 zile, deci mă pot apuca de renovare” este incompletă și poate conduce la începerea prematură a șantierului. Ce documente trebuie păstrate Pentru proprietar, dovada parcurgerii procedurii devine esențială. Trebuie păstrate cel puțin documentele care arată data la care notificarea și proiectul au fost primite și înregistrate de autoritate, precum și întreaga documentație tehnică pe baza căreia a fost făcută notificarea. Codul prevede chiar că documentele care au stat la baza acestei proceduri se introduc în cartea tehnică a construcției. Nu rezultă însă din art. 295-296 obligația generală ca proprietarul să meargă la notar după expirarea celor 15 zile pentru a obține o declarație notarială care „activează” aprobarea tacită. Aprobarea intervine prin efectul legii, dacă sunt întrunite condițiile prevăzute de Cod. De aceea, ceea ce contează în primul rând este să poată fi demonstrată fără dubiu data primirii notificării de către primărie. Tăcerea primăriei nu acoperă o lucrare ilegală Aprobarea tacită nu este o metodă prin care proprietarul poate introduce în notificare o lucrare minoră și executa apoi altceva. Codul transferă o parte importantă a responsabilității către cei care pregătesc și execută lucrarea. Pentru lucrările realizate prin notificare, răspunderea pentru respectarea cerințelor legale revine beneficiarului, proiectanților și executanților. Lucrările trebuie executate obligatoriu conform proiectului tehnic cu conținut simplificat depus în procedură. Dacă proiectul spune că se modifică un perete nestructural, aprobarea tacită nu îi conferă proprietarului dreptul să intervină asupra unui stâlp, unei grinzi sau unui alt element al structurii de rezistență. Nici nu transformă în legală o intervenție care, prin natura sa, trebuia autorizată prin altă procedură. Ce se întâmplă la finalul lucrărilor Procedura simplificată nu se termină odată cu plecarea muncitorilor. CATUC prevede recepția la terminarea lucrărilor între executant, beneficiar și un reprezentant al unității administrativ-teritoriale. Procesul-verbal trebuie înregistrat în Registrul Național al Construcțiilor. Până când registrul devine operațional, o copie a procesului-verbal se transmite Inspectoratului de Stat în Construcții, fizic sau prin poștă electronică. În cazul lucrărilor care trebuie înscrise în cartea funciară, Codul leagă intabularea de dovada transmiterii notificării și de verificarea înregistrării lucrărilor în Registrul Național al Construcțiilor. Aprobarea tacită taie timpul de așteptare, nu regulile tehnice Noua procedură schimbă radical raportul dintre proprietar și administrație. Până acum, lipsa unui răspuns putea ține solicitantul blocat într-o așteptare fără rezultat. Prin noul CATUC, pentru lucrările care intră în procedura de notificare, administrația primește un termen în care trebuie să reacționeze. Dacă nu o face, legea nu mai permite ca tăcerea autorității să blocheze proiectul la nesfârșit. Dar simplificarea birocratică nu înseamnă dispariția răspunderii tehnice. Proprietarul are în continuare nevoie de un proiect făcut de specialiști, trebuie să execute exact lucrarea notificată și trebuie să respecte termenele. Iar în cazul aprobării tacite, regula de reținut este simplă: 15 zile lucrătoare până la aprobarea tacită, apoi încă 15 zile calendaristice până la începerea lucrărilor. Abia după parcurgerea întregii proceduri tăcerea primăriei poate deschide legal ușa șantierului.

Balcoanele închise fără autorizație intră sub reguli noi din 25 august: cum pot fi legalizate și când se ajunge la demolare
Eveniment

Balcoanele închise fără autorizație intră sub reguli noi din 25 august: cum pot fi legalizate și când se ajunge la demolare

Mii de apartamente din blocurile construite în ultimele decenii au balcoane închise cu tâmplărie fără ca proprietarii să fi obținut, la momentul lucrării, autorizația cerută de lege. Situația poate deveni o problemă la un control, la vânzarea locuinței sau atunci când actele imobilului trebuie actualizate. Din 25 august 2026, însă, proprietarii primesc o procedură expresă pentru intrarea în legalitate: autorizația de regularizare. Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor – CATUC, adoptat prin Legea nr. 169/2026 și publicat în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026, intră în vigoare la 25 august. Legea menționează explicit printre lucrările ce pot fi regularizate închiderile de balcoane care nu se extind pe domeniul public. Balconul deja închis nu devine automat legal pe 25 august Prima precizare importantă este că intrarea în vigoare a noului Cod nu legalizează automat balcoanele închise în trecut fără autorizație. Citește și: Renovările la bloc: regulile se schimbă din 25 august 2026. Ce mai poți modifica în apartament fără autorizație Articolul 301 din CATUC spune că, atunci când au fost realizate lucrări fără autorizație de construire sau cu nerespectarea autorizației, titularul lucrării trebuie să solicite autorității competente o autorizație de regularizare. Prin urmare, proprietarul unui apartament care și-a închis balconul fără actele necesare nu trebuie să presupună că simpla schimbare a legii rezolvă situația. El trebuie să înceapă procedura de aducere în legalitate la autoritatea locală competentă. Balcoanele, incluse în categoria lucrărilor care pot fi regularizate Este una dintre cele mai favorabile prevederi ale noului Cod pentru proprietarii de apartamente. Citește și: Lifturi plătite de stat pentru blocurile vechi: cine va beneficia de programul „Lift pentru viață” din 19 august 2026 Autorizația de regularizare poate fi emisă, în regim permanent, pentru mai multe categorii limitate de construcții și lucrări, printre care legea enumeră expres „lucrări de închidere a balcoanelor fără extinderea pe domeniul public”. Asta înseamnă că simpla existență a unei închideri executate fără autorizație nu conduce automat la obligația de desființare. Primăria trebuie însă să verifice dacă lucrarea poate fi menținută potrivit condițiilor prevăzute de lege. Regularizarea nu este o amnistie Posibilitatea de regularizare trebuie diferențiată de o „amnistie” a construcțiilor ilegale. Autorizația poate fi emisă numai dacă sunt îndeplinite cumulativ condițiile legale, printre care respectarea reglementărilor urbanistice și a cerințelor fundamentale privind calitatea construcției. Dacă există probleme care pot fi remediate, autoritatea poate cere lucrări de aducere la conformitate sau chiar desființarea parțială a unor elemente. Dacă lucrarea nu poate fi făcută conformă, se aplică procedurile privind desființarea. În cazul unui balcon, pot conta, de exemplu, modul în care a fost realizată închiderea, intervențiile asupra structurii, conformarea la regulile urbanistice și situația particulară a clădirii. Va fi nevoie de verificarea tehnică a lucrării Codul nu permite regularizarea exclusiv pe baza declarației proprietarului. Respectarea cerințelor fundamentale de calitate în construcții trebuie verificată prin expertize tehnice realizate de experți tehnici atestați, legea enumerând domenii precum rezistența mecanică și stabilitatea, securitatea la incendiu, igiena și sănătatea, siguranța în exploatare, protecția împotriva zgomotului și performanța energetică. În funcție de situația concretă, primăria va stabili prin procedura de regularizare documentația și verificările necesare. De aceea, proprietarul nu ar trebui să înceapă prin a demonta tâmplăria, ci prin a cere informații de la serviciul de urbanism al primăriei și, după caz, prin a apela la specialiști autorizați. Termenul de un an nu funcționează la fel pentru balcoane Noul Cod instituie și o perioadă tranzitorie de maximum un an de la intrarea în vigoare, adică de la 25 august 2026, în care autorizația de regularizare poate fi solicitată și pentru alte categorii de construcții decât cele care vor putea fi regularizate în mod obișnuit. Pentru acestea, fereastra tranzitorie este esențială. Balcoanele reprezintă însă un caz diferit. Închiderea balcoanelor fără extindere pe domeniul public apare chiar în lista permanentă de la art. 301 alin. (2). Prin urmare, posibilitatea legală de regularizare a unui asemenea balcon nu dispare, în principiu, după împlinirea anului. Asta nu înseamnă însă că proprietarul are interesul să amâne demersurile. După perioada tranzitorie, Codul oferă autorităților instrumente mult mai ferme pentru intervenția asupra lucrărilor neautorizate. Taxele de zece ori mai mari nu se aplică automat balconului O altă diferență importantă trebuie făcută în privința costurilor. CATUC stabilește că, pentru construcțiile care beneficiază de regularizarea excepțională din perioada de un an, cotele aferente controlului de stat și taxele pentru certificatul de urbanism și autorizare sunt de zece ori mai mari decât cele normale. Această regulă este prevăzută expres pentru situațiile de la art. 301 alin. (7). Închiderea unui balcon fără extindere pe domeniul public este însă prevăzută separat, la alin. (2), printre lucrările care pot fi regularizate în regimul obișnuit. Prin urmare, nu trebuie afirmat că orice proprietar care își regularizează balconul va plăti automat taxele majorate de zece ori. Impozitul poate fi majorat pentru construcțiile rămase neregularizate Codul introduce însă o măsură severă pentru construcțiile realizate fără respectarea procedurilor legale și rămase neregularizate. Art. 301 alin. (11) prevede o majorare cu 100% a impozitului pe clădire, de la data la care autoritatea locală constată situația de construire neautorizată și până la obținerea autorizației de regularizare sau desființarea lucrării. Plata impozitului majorat nu înseamnă intrarea în legalitate și nici nu înlătură eventualele sancțiuni. Aplicarea concretă a acestei prevederi în cazul unei simple închideri de balcon va depinde și de încadrarea situației constatate de autoritatea fiscală și de urbanism. Primăria poate cere modificarea balconului înainte să îl regularizeze Există și situația în care balconul poate rămâne închis, dar nu exact în forma în care se află. Dacă specialiștii constată că există soluții pentru aducerea lucrării la normele urbanistice și tehnice, primăria poate impune realizarea unor lucrări de conformare. Codul permite inclusiv solicitarea unei autorizații pentru desființarea parțială a unor elemente. Practic, proprietarul poate ajunge în situația de a păstra balconul închis, dar numai după modificarea soluției existente. Dacă însă condițiile legale nu pot fi îndeplinite, regularizarea poate fi refuzată și poate fi cerută desființarea lucrării. Regularizarea balconului vechi vs noua procedură de notificare CATUC aduce o altă noutate importantă: pentru lucrările care urmează să fie executate după intrarea în vigoare a Codului, închiderea în mod unitar a logiilor și balcoanelor apartamentelor din locuințe colective este inclusă printre intervențiile care pot fi realizate prin procedura simplificată de notificare, cu respectarea condițiilor prevăzute de lege. Cele două proceduri nu trebuie confundate. Un balcon deja închis ilegal intră pe procedura de regularizare. Un balcon care urmează să fie închis poate beneficia, dacă îndeplinește condițiile legii, de noua procedură simplificată de notificare. Proprietarul nu poate transforma retroactiv o lucrare veche într-una legală trimițând pur și simplu o notificare după 25 august. „Închidere unitară” Pentru lucrările viitoare, Codul vorbește expres despre închiderea „în mod unitar” a logiilor și balcoanelor din clădirile de locuințe colective. Această formulare este importantă deoarece fațada unui bloc nu este exclusiv proprietatea celui care deține apartamentul. Regimul condominiului și regulamentele urbanistice rămân aplicabile, iar procedura simplificată nu trebuie interpretată drept libertatea fiecărui proprietar de a instala orice tip de tâmplărie, în orice culoare și configurație. De asemenea, procedura simplificată prevăzută de art. 294 pentru aceste intervenții se aplică în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice. Pentru imobilele și zonele protejate există reguli suplimentare. Ce ar trebui să facă, practic, proprietarul după 25 august Pentru cine are deja balconul închis fără autorizație, primul pas este să se adreseze serviciului de urbanism al primăriei și să solicite intrarea în procedura de emitere a autorizației de regularizare în baza art. 301 din CATUC. În funcție de situația imobilului, vor trebui stabilite documentația tehnică, expertizele și eventualele lucrări necesare pentru conformare. Important este ca proprietarul să nu confunde trei situații juridice diferite: existența balconului în fapt, plata impozitelor și legalitatea urbanistică a lucrării. Faptul că balconul există de mulți ani, apare în anumite evidențe sau nu a fost niciodată reclamat nu îl transformă automat într-o lucrare autorizată. Noul Cod oferă însă, pentru prima dată într-o formulare expresă, o cale clară prin care închiderea unui balcon realizată fără autorizație poate fi analizată și, dacă respectă condițiile tehnice și urbanistice, adusă în legalitate prin autorizația de regularizare.

Lifturi plătite de stat pentru blocurile vechi: cine va beneficia de programul „Lift pentru viață” din 19 august 2026
Eveniment

Lifturi plătite de stat pentru blocurile vechi: cine va beneficia de programul „Lift pentru viață” din 19 august 2026

Românii care locuiesc în blocuri vechi construite fără ascensor vor putea beneficia de finanțare pentru instalarea unui lift sau a unor soluții alternative de accesibilizare. Legea nr. 153/2026, care instituie Programul Național de Accesibilizare a Locuințelor – „Lift pentru viață”, intră în vigoare la 19 august 2026. Programul se adresează în special blocurilor în care locuiesc la etaj persoane vârstnice, persoane cu mobilitate redusă sau cu dizabilități, dar și familii cu copii mici. Important însă: 19 august este data la care intră în vigoare legea, nu data la care proprietarii vor putea primi imediat finanțarea. Pentru ca programul să devină efectiv operațional trebuie aprobate normele de aplicare și mecanismul de finanțare, iar ulterior vor fi lansate procedurile prin care autoritățile locale vor putea solicita banii. Ce este programul „Lift pentru viață” Programul a fost creat prin Legea nr. 153 din 20 iulie 2026 și urmărește accesibilizarea blocurilor de locuințe care nu au fost prevăzute cu lift din proiectul inițial. Citește și: Renovările la bloc: regulile se schimbă din 25 august 2026. Ce mai poți modifica în apartament fără autorizație Legea a fost promulgată la 20 iulie și publicată în Monitorul Oficial nr. 592 din aceeași zi. Nu este vorba numai despre ascensoare clasice. În funcție de caracteristicile clădirii și de soluția tehnică posibilă, finanțarea poate acoperi și platforme elevatoare, rampe de acces sau alte instalații destinate persoanelor cu dificultăți de deplasare. Scopul legii este, în primul rând, să permită persoanelor care au dificultăți de mobilitate să poată intra și ieși din propriile locuințe fără să depindă de ajutorul altor persoane. Ce blocuri pot beneficia de finanțare Legea se referă la condominiile cu trei sau mai multe niveluri supraterane, care nu au fost prevăzute cu lift în proiectul inițial. Citește și: Lia Savonea îi sugerează Siminei Tănăsescu, șefa CCR, să-și dea demisia, după întâlnirea cu Bolojan Prin urmare, simplul fapt că un bloc nu are ascensor nu este suficient: clădirea trebuie să se încadreze în condițiile tehnice stabilite de program. Există și clădiri care nu pot intra în procedura obișnuită de finanțare. Sunt exceptate, între altele, imobilele clasate sau aflate în curs de clasare ca monumente istorice și blocurile expertizate tehnic și încadrate în clasele de risc seismic RsI sau RsII. Pentru acestea din urmă, lucrările de accesibilizare pot fi corelate, în anumite situații, cu programele de consolidare seismică. Cine are prioritate la instalarea liftului Programul nu funcționează după regula „primul venit, primul servit”. Legea stabilește criterii sociale de prioritizare. La selectarea blocurilor contează dacă, la un alt nivel decât parterul, locuiește cel puțin o persoană vârstnică; o persoană cu mobilitate redusă; o persoană cu dizabilități locomotorii, o familie cu un copil antepreșcolar sau preșcolar. Prin urmare, existența într-o scară de bloc a unei persoane care nu poate utiliza ușor scările poate crește prioritatea acelei clădiri la finanțare. Proprietarul nu depune singur cererea la minister Un aspect important este că proprietarul unui apartament nu poate solicita individual Ministerului Dezvoltării instalarea unui lift. Procedura pornește de la asociația de proprietari, iar investiția este derulată prin autoritatea publică locală. Asociația trebuie să adopte o hotărâre privind înscrierea blocului sau a scării în program și să mandateze primăria pentru realizarea demersurilor necesare. În lipsa unei asociații de proprietari, legea permite derularea procedurii în baza acordului unei majorități calificate a proprietarilor, în condițiile prevăzute de actul normativ. Ce documente trebuie să pregătească asociația de proprietari Pentru înscriere, asociația va trebui să depună la autoritatea locală o solicitare însoțită, între altele, de: - contractul de mandat încheiat cu primăria; - hotărârea adunării generale privind înscrierea în program; - tabelul nominal din care rezultă acordul scris al proprietarilor; - lista proprietarilor din scara condominiului vizată de intervenție. Autoritatea locală va trebui apoi să pregătească documentația tehnică necesară și să stabilească ce soluție poate fi aplicată clădirii respective: lift exterior, platformă elevatoare, rampă sau alt sistem de accesibilizare. Cine plătește instalarea liftului Investiția poate fi finanțată din fonduri europene, bugetul de stat, prin Ministerul Dezvoltării, bugetele locale și alte surse legal constituite. Sumele acordate de la bugetul de stat în cadrul programului au caracter nerambursabil. În practică, aceasta înseamnă că asociația de proprietari nu trebuie să strângă singură întreaga sumă necesară pentru achiziționarea și instalarea liftului, cost care poate ajunge la zeci de mii de euro pentru o scară de bloc. Autoritățile locale pot însă suporta din propriile bugete anumite cheltuieli care nu sunt eligibile sau care sunt necesare pentru finalizarea investiției. Prima etapă va cuprinde cel mult 100 de blocuri Programul nu va putea acoperi din prima toate blocurile fără lift din țară. Legea prevede inițial un proiect-pilot pentru maximum 100 de condominii, care urmează să se desfășoare în primele 18 luni de aplicare. După această etapă, programul ar urma să fie extins, în funcție de finanțările disponibile. Așadar, existența unei cereri și îndeplinirea condițiilor nu garantează automat că blocul va primi un lift în prima etapă. Numărul imobilelor care vor putea fi finanțate inițial este limitat. Primăriile trebuie să inventarieze blocurile fără lift Legea pune obligații și în sarcina administrațiilor locale. Primăriile care au pe raza lor blocuri eligibile trebuie să realizeze un inventar al condominiilor cu trei sau mai multe niveluri supraterane construite fără lift. Inventarul trebuie să conțină informații precum regimul de înălțime, perioada construirii și caracteristicile constructive ale clădirilor. Termenul prevăzut este de șase luni de la intrarea în vigoare a legii. Aceste date vor fi folosite ulterior pentru dimensionarea programului și pentru stabilirea necesarului de finanțare. Liftul este finanțat, dar întreținerea nu va fi gratuită Una dintre cele mai importante precizări pentru proprietari este că finanțarea instalării unui lift nu înseamnă că acesta va rămâne fără costuri pentru locatari. După finalizarea lucrărilor, cheltuielile de exploatare, întreținere și revizie a liftului sau a instalației alternative vor fi suportate de asociația de proprietari și repartizate proprietarilor potrivit regulilor aplicabile condominiilor. Așadar, programul poate elimina sau reduce substanțial costul inițial foarte mare al instalării ascensorului, dar nu elimină cheltuielile lunare și periodice generate de funcționarea acestuia. Cine va fi proprietarul liftului În principiu, după instalare, liftul devine parte a proprietății comune a condominiului și aparține proprietarilor în cotă-parte indiviză. Există însă o situație particulară: dacă instalația trebuie construită pe un teren exterior care aparține autorității locale, proprietatea asupra instalației poate reveni unității administrativ-teritoriale, iar asociația de proprietari primește dreptul de utilizare. Ce se întâmplă din 19 august 2026 Intrarea în vigoare a legii nu înseamnă că, începând din 19 august, asociațiile pot merge la primărie și pot cere imediat montarea liftului. Mai întâi trebuie adoptate normele metodologice și mecanismul de finanțare al proiectului-pilot. Legea prevede un termen de 90 de zile de la intrarea sa în vigoare pentru această etapă. Ulterior trebuie lansate efectiv finanțările și deschise procedurile prin care autoritățile locale pot depune proiectele. Prin urmare, proprietarii interesați pot folosi perioada următoare pentru a discuta în cadrul asociației, pentru a verifica dacă blocul îndeplinește condițiile și pentru a urmări anunțurile primăriei. Ce poate face acum un proprietar care locuiește într-un bloc fără lift Primul pas este să aducă problema în discuția asociației de proprietari. Dacă în scară locuiesc persoane vârstnice, persoane cu dizabilități sau cu mobilitate redusă ori familii cu copii mici la etaj, acest lucru va fi relevant pentru prioritizarea cererii. Asociația poate apoi solicita informații primăriei privind pregătirea proiectului-pilot și poate începe procedurile interne pentru adoptarea hotărârii de înscriere. Este însă important ca proprietarii să nu confunde noua lege cu o promisiune că fiecare bloc vechi va primi imediat un ascensor gratuit. Legea creează pentru prima dată un mecanism național de finanțare și pornește cu numai 100 de condominii. Pentru mii de blocuri fără lift, accesul efectiv la bani va depinde de extinderea programului, de bugetele disponibile și de proiectele depuse de autoritățile locale.

Renovările la bloc: regulile se schimbă din 25 august 2026. Ce mai poți modifica în apartament fără autorizație
Eveniment

Renovările la bloc: regulile se schimbă din 25 august 2026. Ce mai poți modifica în apartament fără autorizație

Renovarea unui apartament nu înseamnă automat drumuri la primărie și autorizație de construire. Zugrăvirea pereților, schimbarea parchetului sau înlocuirea ușilor interioare sunt cu totul altceva decât intervenția asupra structurii blocului, mutarea unor instalații comune ori modificarea fațadei. În august 2026 apare însă o schimbare importantă. Până la 24 august inclusiv se aplică actualele reguli din Legea nr. 50/1991. Din 25 august 2026 intră însă în vigoare noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, adoptat prin Legea nr. 169/2026. Noul Cod abrogă Legea nr. 50/1991 și introduce, pentru anumite lucrări cu impact redus, o procedură simplificată bazată pe notificarea autorității locale. Dar simplificarea nu înseamnă că, de la 25 august, proprietarul poate lua barosul și poate modifica orice perete din apartament. Regula cea mai sigură rămâne aceeași: înainte să demolezi un perete trebuie să știi ce rol are acesta în clădire și în ce categorie juridică se încadrează lucrarea. Ce poți renova fără autorizație Lucrările obișnuite de întreținere și renovare care nu afectează structura de rezistență ori aspectul arhitectural al clădirii nu necesită, în principiu, autorizație de construire. Citește și: Șefii tribunalelor și Curților de Apel, atac în grup la Bolojan: cer explicații despre discuția cu șefa CCR, Simina Tănăsescu. Procurorul CSM Sandu spune că discuția este o „non știre” În această categorie intră, de regulă: zugrăvelile, vopsitoriile și alte finisaje interioare; schimbarea parchetului, gresiei sau a altor pardoseli; reparațiile și înlocuirea tâmplăriei interioare; anumite reparații ale instalațiilor interioare; înlocuirea tâmplăriei exterioare în condițiile stabilite de lege, dacă nu sunt modificate golurile și aspectul clădirii. Până la intrarea noului Cod în vigoare, asemenea excepții sunt prevăzute de Legea nr. 50/1991. Cu alte cuvinte, pentru o renovare pur cosmetică nu trebuie, de regulă, să ceri autorizație. Lucrurile se schimbă când „renovarea” începe să transforme configurația apartamentului. Poți dărâma un perete fără autorizație? Nu orice perete care nu pare „de rezistență” poate fi demolat după bunul plac. Citește și: FOTO Călin Georgescu și soția, la biserică, înconjurați de vreo 12 gealați, în rol de bodyguarzi. Nicușor Dan și familia, cu 3-4 gărzi, în Făgăraș Trebuie făcută mai întâi diferența dintre elementele structurale și compartimentările nestructurale. Pereții sau elementele structurale contribuie la rezistența și stabilitatea clădirii. Intervenția asupra lor trebuie analizată și proiectată de specialiști și nu intră în categoria lucrărilor care pot fi făcute pur și simplu prin notificarea primăriei. Dar există și o capcană: „nestructural” nu înseamnă automat „fără nicio formalitate”. Din 25 august 2026, noul Cod introduce procedura simplificată pentru anumite modificări de compartimentare interioară nestructurală, demontabilă, realizată din materiale ușoare, dacă nu sunt afectate căile de evacuare, instalațiile cu rol în securitatea la incendiu ori cerințele privind rezistența și stabilitatea la foc a construcției. Aici poate intra, de exemplu, o compartimentare ușoară din gips-carton. Așadar, întrebarea corectă nu este numai „este sau nu perete de rezistență?”, ci și „ce fel de perete este, ce modificare fac și ce procedură cere legea pentru această intervenție?” Din 25 august: când notificarea poate înlocui autorizația Una dintre noutățile noului Cod este apariția unei proceduri simplificate pentru anumite lucrări cu impact redus. În locul procedurii clasice de autorizare, pentru lucrările expres prevăzute de Cod proprietarul poate utiliza notificarea autorității administrației publice competente, în condițiile și cu documentația stabilite de lege. Este important însă de înțeles ce NU înseamnă această schimbare. „Fără autorizație” nu înseamnă automat fără proiect, fără specialiști, fără documente, fără respectarea normelor de securitate sau fără respectarea regulilor condominiului. Noul Cod nu transformă renovarea într-o activitate complet liberă, ci creează o procedură administrativă mai simplă pentru anumite intervenții bine delimitate. Înainte de baros, întreabă un specialist Una dintre cele mai periculoase presupuneri este că proprietarul poate recunoaște singur un perete structural după grosime. Nu este suficient. Sistemul structural diferă de la o clădire la alta. Un bloc cu cadre din beton armat nu se comportă identic cu o construcție realizată cu pereți structurali, iar simpla aparență a unui zid nu spune întotdeauna ce funcție are acesta. În plus, pereții și ghenele pot ascunde instalații, coloane sau alte elemente comune ale condominiului. De aceea, înainte de o demolare sau de o recompartimentare importantă, proprietarul ar trebui să consulte documentația tehnică și un arhitect, inginer structurist ori alt specialist competent. Costul unei asemenea verificări este incomparabil mai mic decât costul remedierii unei intervenții greșite. Blocurile vechi: problema nu este doar ce vrei să faci tu În cazul blocurilor construite cu zeci de ani în urmă apare o dificultate suplimentară: proprietarul nu știe întotdeauna ce intervenții au fost făcute înainte. În apartamentul cumpărat pot exista goluri executate ulterior, pereți eliminați, instalații mutate sau recompartimentări care nu mai corespund proiectului inițial. La fel de important, pot exista intervenții în alte apartamente ale clădirii. De aceea, la renovările ample ale unui bloc vechi, evaluarea tehnică nu ar trebui să pornească exclusiv de la releveul apartamentului, ci de la situația reală a construcției. Pentru imobilele vulnerabile seismic, monumentele istorice și clădirile aflate în zone protejate pot exista condiții suplimentare, astfel încât proprietarul nu trebuie să presupună că procedura simplificată este disponibilă în orice situație. Nici blocul nou nu înseamnă că poți muta pereții după bunul plac O clădire construită recent nu este automat mai „liberă” la recompartimentare. Și într-un bloc nou trebuie verificat sistemul structural și proiectul clădirii. Pereții pot avea funcții diferite, iar prin apartament pot trece instalații care nu aparțin exclusiv proprietarului. Legea nr. 196/2018 stabilește că proprietarul poate face modificări în proprietatea individuală numai fără a pune în pericol integritatea structurală a condominiului, rezistența mecanică, stabilitatea și siguranța clădirii și fără a afecta buna funcționare a instalațiilor. Aceeași lege spune că structura de rezistență, fațadele și numeroase instalații care deservesc condominiul fac parte din proprietatea comună. Prin urmare, „este în apartamentul meu” nu înseamnă neapărat „este exclusiv al meu”. Zidul dintre două apartamente este o situație diferită O atenție specială trebuie acordată pereților care despart două proprietăți. Potrivit Legii nr. 196/2018, zidurile care separă proprietățile individuale și/sau părțile comune sunt proprietate comună. Legea stabilește reguli speciale chiar și atunci când zidul dintre două apartamente nu face parte din structura de rezistență: reamplasarea sa presupune acordul proprietarilor respectivi și respectarea procedurilor tehnice și administrative prevăzute de lege. Pentru zidurile dintre proprietatea individuală și proprietatea comună, condițiile sunt și mai stricte. Așadar, procedura simplificată introdusă de noul Cod pentru anumite compartimentări ușoare nu trebuie confundată cu libertatea de a muta peretele comun cu vecinul sau cu casa scării. Poți muta bucătăria sau baia? Aici problema este mai complicată decât mutarea unui perete. Schimbarea poziției unei bucătării sau băi poate presupune intervenții în: - instalația de apă; - canalizare; - gaze; - ventilație; - încălzire; - instalațiile electrice. O parte dintre aceste instalații poate aparține proprietății comune sau poate deservi mai multe apartamente. Legea nr. 196/2018 prevede reguli speciale pentru modificarea instalațiilor comune și, în anumite situații, solicită documentație tehnică, intervenția furnizorilor și aprobările asociației sau ale proprietarilor afectați. De aceea, mutarea bucătăriei sau băii trebuie analizată după lucrările efective pe care le presupune. Simplul fapt că toate modificările se produc „în interiorul apartamentului” nu înseamnă că sunt automat exceptate de la reguli. Închiderea balconului: o schimbare majoră din 25 august Balconul este unul dintre exemplele în care noul Cod schimbă semnificativ procedura. În regimul Legii nr. 50/1991, închiderea balcoanelor sau logiilor este legată de autorizarea lucrării. Din 25 august 2026, noul Cod include, în anumite condiții, închiderea unitară a logiilor și balcoanelor la locuințele colective între intervențiile ce pot intra în procedura simplificată. Cuvântul important este însă „unitară”. Proprietarul nu primește dreptul de a transforma după bunul plac aspectul exterior al apartamentului. Fațada blocului nu este proprietatea exclusivă a locatarului Legea nr. 196/2018 este foarte clară în această privință. La imobilele colective multietajate, modificarea aspectului fațadei se face numai în mod unitar pe întreg condominiul, pe baza unei documentații tehnice elaborate în condițiile legii. Înaintea modificării aspectului fațadei, președintele asociației trebuie să solicite autorității locale informațiile și restricțiile referitoare la culoare, aspect, materiale și celelalte condiții stabilite prin reglementările urbanistice locale. Fațadele sunt, de altfel, enumerate de Legea nr. 196/2018 printre părțile comune ale condominiului. Prin urmare, faptul că noul Cod simplifică procedura administrativă pentru anumite închideri de balcoane nu elimină regulile condominiului și cerința privind aspectul unitar al clădirii. Schimbarea ferestrelor: când nu ai nevoie de autorizație Înlocuirea tâmplăriei exterioare poate intra în categoria lucrărilor care nu necesită autorizație atunci când sunt respectate condițiile legale. Situația este însă cu totul alta dacă proprietarul lărgește golul unei ferestre, transformă fereastra într-o ușă, intervine asupra structurii sau schimbă semnificativ configurația fațadei. Mai mult, pentru monumente istorice, clădiri cu regim special sau imobile aflate în zone protejate pot exista restricții și avize suplimentare. Așadar, schimbarea ferestrei și modificarea golului ferestrei sunt două lucrări juridic diferite. Acordul asociației nu ține locul actelor cerute de primărie Există o confuzie frecventă la bloc: proprietarul îi spune președintelui ce vrea să facă, primește o semnătură sau acordul vecinilor și consideră că lucrarea este legală. Nu funcționează așa. Dacă legislația în construcții cere autorizație, notificare, proiect sau alte documente, acordul asociației nu le poate înlocui. Dar regula funcționează și invers. Faptul că proprietarul a îndeplinit procedura administrativă cerută de Cod nu îi permite să ignore drepturile celorlalți coproprietari sau regimul proprietății comune. Legea nr. 196/2018 stabilește separat condițiile în care pot fi modificate elemente comune ale condominiului, instalațiile comune, zidurile dintre proprietăți sau alte elemente ale clădirii. Primăria și asociația nu se substituie una alteia. Ce riști dacă începi lucrarea fără actele necesare Ideea că proprietarul poate face mai întâi lucrarea și „rezolvă actele după” este una dintre cele mai riscante. Executarea fără respectarea procedurii legale poate duce, în funcție de situație, la sancțiuni, oprirea lucrărilor și obligația de a remedia ori desființa intervenția. Noul Cod introduce și o procedură de regularizare pentru anumite construcții sau lucrări realizate fără actele necesare, dar regularizarea nu trebuie confundată cu un drept automat de a păstra orice lucrare executată ilegal. Este necesară îndeplinirea condițiilor tehnice și urbanistice stabilite de lege. Cu alte cuvinte, plata unei amenzi nu transformă automat o lucrare nelegală într-una legală. Cea mai ieftină procedură de „intrare în legalitate” rămâne, de fapt, respectarea regulilor înainte de începerea șantierului. Renovarea ilegală poate crea probleme la vânzarea apartamentului O recompartimentare făcută fără documentele necesare poate deveni o problemă la mult timp după terminarea renovării. Dacă situația reală a apartamentului nu mai corespunde documentației cadastrale, proprietarul poate avea nevoie de actualizarea actelor. Neconcordanțele pot conta și în cazul unei vânzări sau al unei finanțări bancare, mai ales dacă evaluatorul ori cumpărătorul constată că apartamentul are o configurație diferită față de documentația disponibilă. Nu orice modificare conduce automat la blocarea tranzacției, dar o intervenție nelegală poate presupune documentații suplimentare, costuri și necesitatea regularizării sau chiar a readucerii spațiului la situația permisă de lege. Legea nr. 196/2018 obligă, de asemenea, proprietarii să comunice anumite modificări de suprafață și să introducă schimbările relevante în documentația tehnică a construcției. Două regimuri în august 2026: verifică data înainte să începi lucrările Pentru proprietarii care renovează chiar în această perioadă există o particularitate importantă. Până la 24 august 2026 inclusiv, se aplică actualul sistem bazat pe Legea nr. 50/1991. Din 25 august 2026, intră în vigoare Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor adoptat prin Legea nr. 169/2026, care abrogă Legea nr. 50/1991 și introduce procedura de notificare pentru anumite lucrări. De aceea, proprietarul care începe o recompartimentare în august trebuie să verifice nu numai natura lucrării, ci și regimul juridic aplicabil procedurii sale. Regula de aur: înainte să dărâmi, află în ce categorie se află lucrarea După 25 august 2026, renovările unui apartament pot fi privite practic în trei categorii. Lucrările obișnuite de întreținere și finisaj pot fi efectuate, în condițiile prevăzute de lege, fără autorizație. Anumite intervenții cu impact redus, inclusiv unele compartimentări interioare nestructurale, demontabile și realizate din materiale ușoare, pot intra în noua procedură simplificată de notificare. Intervențiile structurale, lucrările care afectează elemente comune și cele care nu îndeplinesc condițiile procedurii simplificate rămân supuse cerințelor tehnice și administrative corespunzătoare. Iar în cazul unui apartament la bloc există permanent o a doua limită: dreptul proprietarului asupra locuinței se oprește acolo unde începe siguranța clădirii, proprietatea comună și dreptul vecinilor. De aceea, înainte să întrebi cât costă să dărâmi un perete, întrebarea decisivă este alta: „Am voie să îl dărâm și ce trebuie să fac înainte?” Răspunsul obținut înainte de începerea șantierului poate salva proprietarul nu numai de amenzi și cheltuieli suplimentare, ci și de riscul unei intervenții care afectează siguranța întregului bloc.

Dezastru în turism, în august, lună de vârf: cădere de 4,8% a înnoptărilor - INS
Economie

Dezastru în turism, în august, lună de vârf: cădere de 4,8% a înnoptărilor - INS

Dezastru în turism, în august 2025, lună de vârf pentru vacanțe: Institutul Național de Statistică (INS) anunță o cădere de 4,8% a înnoptărilor, față de august 2024.  Citește și: Cum fentează primarii din Bihor concedierile cerute de Bolojan: unde îi mută pe angajații primăriilor „În luna august 2025, comparativ cu luna august 2024, sosirile și înnoptările în structurile de primire turistică cu funcţiuni de cazare inclusiv apartamente și camere de închiriat au scăzut cu 4,6% și respectiv cu 4,8%”, arată INS.  Dezastru în turism, în august, lună de vârf Indicele de utilizare netă a locurilor de cazare turistică, în luna august 2025 a fost de 43,5% pe total structuri de cazare turistică (inclusiv apartamente și camere de închiriat), în scădere cu 3,1 puncte procentuale faţă de luna august 2024.   Numărul turiștilor străini care au vizitat România a crescut cu peste 7%, în august 2025, comparativ cu august 2024. Cei mai mulți au venit din Germania, Italia și Israel.  În Teleorman au sosit 103 turiști străini în primele opt luni ale anului. În Tulcea, unde se află Delta Dunării, doar 4.729, față de Mehedinți - 7.289 sau peste 20.000 în Maramureș și circa 38.000 în Suceava.  La mare, numărul turiștilor a crescut, dar a scăzut puternic cel al celor cazați în stațiunile montane. 

Caniculă în toată țara cel puțin încă o săptămână. După 17 august, temperaturile scad
Eveniment

Caniculă în toată țara cel puțin încă o săptămână. După 17 august, temperaturile scad

Val de căldură, încă o săptămână. Administraţia Naţională de Meteorologie (ANM) anunţă că valul de căldură va continua în cea mai mare parte a ţării până duminică, 17 august. Val de căldură, încă o săptămână După această dată, temperaturile vor scădea sub 30 de grade Celsius în majoritatea regiunilor. Citește și: Legătura dintre cutremurele din Kamchatka și Turcia și riscul seismic din România: ce spun studiile Probabilitatea de ploi va rămâne redusă, cu excepţia zonelor montane. Prognoza este valabilă pentru perioada 11-24 august. Banat: Până la 36°C, apoi ușoară răcire În perioada 11-17 august, maximele vor fi între 34 şi 36°C, cu cele mai mici valori pe 12 august. După 17 august, temperaturile vor scădea spre 32°C. Minimele vor varia între 15°C și 19°C, cu cele mai scăzute valori în noaptea de 12 august. Ploile vor fi puţine. Crişana: Căldură intensă între 14 și 17 august Maximele vor fi de aproximativ 32°C la început, urcând la 35-36°C între 14 și 17 august. După 17 august, se răcește până la 30°C spre finalul intervalului. Minimele vor scădea la 14°C pe 12 august și vor urca temporar la 18°C, înainte de o ușoară răcire la 15°C. Transilvania: De la 33°C la 28°C Între 11 și 17 august, maximele vor fi între 29 și 33°C, apoi vor coborî spre 28°C. Minimele vor fi de 16°C la început, scăzând la 13°C pe 13 august și menţinându-se la 13-14°C ulterior. Ploile vor fi mai probabile în a doua săptămână. Maramureş: Vârf de 35°C, apoi scădere La început, maximele vor fi de 30°C, crescând la 34-35°C între 13 și 16 august. După 16 august, se vor răci până la 28-29°C. Minimele vor fi de 18°C la început, scăzând la 13°C pe 12 august, apoi urcând la 16-17°C și coborând din nou la 14°C spre final. Moldova: Răcire ușoară după 17 august Pe 11 și 12 august, maximele vor fi de 27°C, crescând la 32°C pe 17 august, apoi scăzând la 28°C. Minimele vor fi de 19°C la început, scăzând la 13-14°C pe 12 august, urcând apoi la 16°C pentru restul intervalului. Ploile vor fi mai frecvente în a doua săptămână. Dobrogea: Temperaturi stabile între 30 și 32°C Maximele vor fi de 32°C la început, scăzând la 29°C pe 12 august. Ulterior, se vor menţine între 30 și 32°C. Minimele vor fi între 18 și 20°C. Probabilitatea de ploi va fi redusă. Muntenia: Caniculă la începutul săptămânii În primele zile, maximele vor ajunge la 35°C. Din 12 august, vor scădea la 31-32°C, apoi se vor menţine între 33 și 35°C. Minimele vor fi între 16 și 19°C. Ploile vor fi rare. Oltenia: De la 39°C la valori mai moderate La început, maximele vor atinge 39°C. Pe 12 august, vor scădea la 32-33°C, apoi se vor menţine între 34 și 35°C. Minimele vor varia între 18 și 20°C. Ploile vor fi puţine. Zona montană: Răcire după 17 august Între 11 și 17 august, maximele vor fi între 21 și 24°C. După 17 august, vor scădea la 19-20°C. Minimele se vor situa între 10 și 15°C, cu cele mai ridicate valori la început. Ploile vor fi mai probabile la început și în a doua săptămână.

Mult așteptata întâlnire Trump-Putin va avea loc vineri, 15 august, în Alaska
Internațional

Mult așteptata întâlnire Trump-Putin va avea loc vineri, 15 august, în Alaska

Trump și Putin, întâlnire în Alaska. Președintele SUA, Donald Trump, a anunțat vineri pe rețeaua sa Truth Social că „mult așteptata întâlnire” cu omologul rus Vladimir Putin va avea loc pe 15 august, în statul american Alaska. Trump, care a promis în repetate rânduri că va pune capăt războiului din Ucraina, a discutat telefonic cu Putin de mai multe ori în ultimele luni, însă cei doi nu s-au mai întâlnit personal de la revenirea președintelui american la Casa Albă. Trump și Putin, întâlnire în Alaska Anunțul vine după întâlnirea de miercuri, la Moscova, dintre Vladimir Putin și emisarul special al SUA, Steve Witkoff. Citește și: EXCLUSIV Șefa CSM ascunde ce a prestat pentru 81.000 de lei, bani primiți de la CSM pe lângă salariul imens Marțea trecută, Trump îi dăduse Rusiei un ultimatum de zece zile pentru a opri războiul din Ucraina. Ulterior, liderul american a vorbit despre progrese în negocierile privind conflictul și a menționat posibilitatea unei întâlniri directe cu Putin. Kremlinul confirmă Sâmbătă, Kremlinul a confirmat că summitul Trump–Putin va avea loc pe 15 august, în Alaska. Consilierul diplomatic Iuri Ușakov a descris alegerea locației drept „destul de logică”, subliniind că Rusia și Statele Unite sunt „vecini apropiați, cu o graniță comună”. Moscova l-a invitat, de asemenea, pe Trump să viziteze Rusia după întrevederea din Alaska. Posibil schimb de teritorii între Ucraina și Rusia În cadrul unei declarații la Casa Albă, Donald Trump a menționat un posibil „schimb de teritorii” ca parte a unui viitor acord între Ucraina și Rusia, fără a oferi detalii despre stadiul negocierilor. „Vor exista schimburi de teritorii în beneficiul fiecăreia, dar vom vorbi despre aceasta mai târziu sau mâine”, a afirmat liderul american, precizând că situația este „complicată, nu chiar ușoară”. Trump a adăugat că este vorba despre „un teritoriu afectat de lupte de peste trei ani și jumătate” și că o parte din acesta „va fi recuperată”, fără a preciza în ce mod. Pozițiile divergente ale Moscovei și Kievului Până în prezent, Rusia a cerut Ucrainei recunoașterea oficială a anexării peninsulei Crimeea și a celor patru regiuni parțial controlate de armata rusă: Donețk, Lugansk, Zaporojie și Herson. De asemenea, Moscova cere Ucrainei să renunțe la aderarea NATO și reducerea capacităților militare. Aceste condiții au fost respinse de Ucraina. Kievul solicită retragerea completă a trupelor ruse de pe teritoriul său, garanții de securitate din partea Occidentului și continuarea livrărilor de armament. În plus, ca alternativă la aderarea la NATO. Kievul cere desfășurarea unui contingent militar european în Ucraina.

În august, respirăm liniștiți: potrivit ANM canicula revine abia spre sfârșitul lunii
Eveniment

În august, respirăm liniștiți: potrivit ANM canicula revine abia spre sfârșitul lunii

August, mai răcoroasă decât normalul perioadei. Potrivit prognozei emise de Administrația Națională de Meteorologie (ANM) pentru intervalul 28 iulie – 25 august, prima parte a lunii august va aduce temperaturi sub normalul climatologic, urmate de o perioadă cu valori termice peste medie. În săptămâna 28 iulie – 4 august, vremea va fi mai rece decât în mod obișnuit în aproape toată țara, în special în regiunile intracarpatice. August, mai răcoroasă decât normalul perioadei În aceeași săptămână, cantitățile de precipitații vor fi excedentare în regiunile estice, sud-estice și parțial în centrul țării. Citește și: DOCUMENT De ce a decis Înalta Curte să-l condamne penal, în 2016, pe Marian Neacșu, acum vicepremier PSD În schimb, în vest, nord-vest și sud-vest, regimul pluviometric va fi deficitar. Persistența temperaturilor sub normal În perioada 4 – 11 august, temperaturile medii vor continua să fie mai coborâte decât cele normale, mai ales în vestul și centrul țării. Precipitațiile vor fi peste medie în majoritatea regiunilor, cu un exces accentuat în vest, nord și centru. Revenirea la normal între 11 și 18 august Pentru săptămâna 11 – 18 august, ANM estimează temperaturi apropiate de mediile climatologice pentru această perioadă în întreaga țară. Regimul de precipitații va fi deficitar în vest și centru, iar în restul teritoriului va fi apropiat de normal. Posibil val de căldură spre finalul lunii În săptămâna 18 – 25 august, valorile termice medii vor depăși ușor normalul în regiunile sudice și vestice. În restul țării, temperaturile vor fi în limitele obișnuite pentru această perioadă. Precipitațiile vor fi ușor deficitare în zonele intracarpatice, iar în celelalte regiuni vor rămâne în parametri normali.

DeFapt.ro
Investigații jurnalistice, analize, știri la zi
Abonează-te
DeFapt.ro

Ultima oră

Ultima oră