Asociația de proprietari îți sparge baia ca să repare coloana: cine plătește refacerea faianței și a pereților
Coloana blocului trebuie reparată, iar instalatorul nu poate ajunge la ea fără să spargă peretele și câteva rânduri de faianță din baie.
Proprietarul permite intervenția, conducta este înlocuită, dar locuința rămâne cu un gol în zid și finisajele distruse.
Potrivit legii, proprietarul are dreptul la despăgubiri.
Cine plătește pentru baia distrusă
Dacă pagubele sunt produse de intervenția la o instalație comună, proprietarul are dreptul la despăgubire.
Legea nr. 196/2018 prevede atât obligația de a permite accesul, în anumite condiții, cât și suportarea cheltuielilor necesare readucerii proprietății individuale la starea tehnică inițială.
Faptul că faianța este în apartament nu mută automat factura reparației în sarcina celui care locuiește acolo.
Coloana blocului vs țeavă a apartamentului
O conductă nu devine proprietate individuală doar pentru că trece prin baia cuiva.
Citește și: Balconul închis poate lăsa apartamentul fără gaze: când devine obligatoriu detectorul
Potrivit art. 35 din Legea nr. 196/2018, instalațiile de apă și canalizare sunt comune până la punctul de distribuție către proprietățile individuale.
Legea include și elementele comune de canalizare care traversează apartamentele.
În practică, o coloană verticală care deservește mai multe locuințe trebuie deosebită de racordul propriu către chiuvetă, cadă sau vasul de toaletă.
Pentru delimitarea exactă contează configurația instalației și documentația clădirii.
De aceea, înaintea lucrării, cereți ca instalatorul să consemneze ce element este defect și dacă aparține instalației comune sau celei individuale.
O constatare de tipul „curge în baia de la etajul trei” nu lămurește cine suportă cheltuiala.
Dacă defecțiunea este la instalația proprie, întreținerea și repararea acesteia revin, ca regulă, proprietarului.
Mecanismul special de despăgubire pentru intervenția la proprietatea comună nu se aplică automat.
Ce spune legea despre faianța și pereții deteriorați
Regula principală se află la art. 31 alin. (3) și (6) din Legea nr. 196/2018.
Proprietarii prejudiciați prin lucrările la elementele comune sunt despăgubiți de asociație din fondul de reparații.
Dacă intervenția afectează proprietatea individuală, trebuie suportate cheltuielile necesare readucerii acesteia la „starea tehnică inițială”.
Aplicat situației din baie, acest lucru înseamnă că lucrarea nu se poate considera rezolvată față de proprietar doar fiindcă țeava nu mai curge.
Trebuie evaluate și deteriorările provocate pentru a ajunge la ea.
Refacerea peretelui, a tencuielii și a placării ceramice afectate poate face parte din cheltuiala justificată a intervenției.
Nu este suficient răspunsul „asociația plătește conducta, iar tu îți repari singur baia”, fără analizarea pagubei și a obligațiilor legale.
Dacă instalatorul strică mai mult decât era necesar
Legea tratează și situația în care prejudiciul este cauzat de executant.
Potrivit art. 31 alin. (4), despăgubirea se recuperează de la persoana sau firma care a executat lucrarea, în condițiile legii.
Trebuie astfel diferențiate două situații.
Prima este desfacerea necesară a unei porțiuni de perete pentru accesul la coloană.
A doua este deteriorarea suplimentară produsă, de exemplu, prin scăparea unei unelte în lavoar sau spargerea nejustificată a unor suprafețe.
Ca pas practic, proprietarul trebuie să notifice în scris asociația și să ceară consemnarea tuturor daunelor, inclusiv a celor imputate executantului.
Nu este util să rămână prins între două răspunsuri verbale: „vorbește cu instalatorul” și „vorbește cu administratorul”.
Se plătesc câteva plăci sau renovarea întregii băi?
Dreptul privește repararea prejudiciului, nu o renovare integrală acordată automat.
Codul civil permite repararea în natură, prin restabilirea situației anterioare, sau despăgubirea în bani, în condițiile legii.
Dacă părțile nu se înțeleg, disputa poate fi soluționată de instanță.
În aplicarea acestor reguli, devizul ar trebui să identifice lucrările necesare: închiderea golului, refacerea suportului, hidroizolația afectată, placarea și manopera, după caz.
Lista depinde de ce s-a deteriorat efectiv.
De exemplu, dacă pentru acces se desface o suprafață de un metru pătrat, punctul de plecare este refacerea acelei zone și a straturilor afectate.
Înlocuirea căzii, mutarea chiuvetei sau schimbarea tuturor finisajelor din preferință personală sunt alte lucrări.
Situația se complică dacă modelul vechi de faianță nu se mai găsește.
Lipsa plăcilor identice nu înseamnă automat că asociația trebuie să renoveze toată baia, dar nici nu rezolvă problema prin simpla astupare a golului.
Ca soluție practică, cereți oferte și o explicație tehnică pentru suprafața propusă spre refacere.
Dacă se solicită placarea unui perete întreg, trebuie justificat de ce este necesară.
Întinderea despăgubirii se stabilește pe baza pagubei dovedite, prin acord sau, în caz de litigiu, prin evaluarea instanței.
Un exemplu: conducta costă 1.200 de lei, finisajele încă 1.800
Să presupunem că repararea coloanei comune costă 1.200 de lei.
Pentru refacerea peretelui și a finisajelor afectate există un deviz justificat de 1.800 de lei, acceptat de părți.
În acest exemplu, costul total de luat în calcul este de 3.000 de lei, nu doar factura instalatorului.
Cei 1.800 de lei nu devin automat cheltuiala exclusivă a proprietarului pentru că paguba este în interiorul apartamentului.
Dacă proprietarul alege în plus o modernizare de 4.000 de lei, aceasta trebuie separată de refacerea pagubei.
Din ce bani se plătește și cine contribuie?
Legea indică fondul de reparații pentru despăgubirea aferentă intervenției.
Reparațiile instalațiilor comune se repartizează, potrivit art. 84–85, proporțional cu cota-parte indiviză de proprietate, în cadrul proprietății comune căreia îi aparțin.
Cu alte cuvinte, nu se pune întreaga factură pe apartamentul prin care s-a făcut accesul.
Nici împărțirea numai între vecinii de pe aceeași coloană nu trebuie presupusă fără verificarea delimitării proprietății comune și a regulilor aplicabile.
Proprietarul despăgubit participă, la rândul său, la cheltuielile comune potrivit cotei sale.
Despăgubirea repară paguba individuală; contribuția la fond privește calitatea sa de coproprietar.
Dacă fondul nu are bani suficienți, cereți asociației o soluție scrisă de finanțare și un calendar.
Insuficiența disponibilului nu este, prin ea însăși, o explicație pentru dispariția dreptului la despăgubire.
Când trebuie să permiți accesul în apartament
Pentru inspectarea, repararea sau înlocuirea unui element comun accesibil numai printr-o proprietate individuală, art. 31 prevede un preaviz motivat, scris, de cinci zile, emis de comitetul executiv.
În caz de urgență, termenul legal este de 24 de ore.
Accesul privește reprezentanții asociației prevăzuți de lege și persoana calificată care realizează intervenția.
Nu este o permisiune generală de intrare oricând în locuință.
Într-o avarie activă, anunțați imediat asociația și cereți oprirea alimentării sau măsurile necesare limitării pagubelor.
Preavizul nu trebuie confundat cu o obligație de a lăsa apa să curgă până expiră termenul.
Refuzul accesului în condițiile legii poate atrage amendă între 500 și 3.000 de lei, precum și răspunderea pentru prejudiciile provocate celorlalți proprietari.
Disputa privind despăgubirea trebuie documentată, fără a transforma blocarea unei intervenții necesare în mijloc de negociere.
Acordul scris: ce să stabiliți înainte de a sparge peretele
Art. 31 alin. (5) cere ca intervenția să se desfășoare în condiții stabilite de comun acord, consemnate într-un document semnat de proprietar și asociație.
Pentru a fi util, recomandarea practică este ca acordul să precizeze:
- ce instalație se repară și de ce este necesar accesul prin apartament;
- cine execută lucrarea și ce suprafețe urmează să fie desfăcute;
- cum sunt protejate obiectele sanitare, mobilierul și pardoseala;
- cine reface finisajele și în ce termen;
- cum se stabilește costul și dacă asociația organizează refacerea sau decontează o lucrare convenită;
- cum sunt consemnate eventualele deteriorări suplimentare.
Evitați formulele vagi de tipul „refacem noi după aceea”.
Dacă vi se propune să plătiți meseriașul și să primiți ulterior banii, stabiliți în scris lucrările, valoarea acceptată și termenul de decontare.
Ce dovezi să păstrezi
Înainte de intervenție, fotografiați peretele, faianța, obiectele sanitare și zona din jur.
Imaginile de ansamblu și cele de detaliu ajută la compararea stării inițiale cu cea de după lucrare.
La final, cereți un proces-verbal care să descrie atât reparația coloanei, cât și pagubele rămase.
Dacă finisajele nu au fost refăcute, consemnați acest lucru înainte de semnare.
Nu confirmați că apartamentul a fost readus la starea inițială dacă nu s-a întâmplat.
Păstrați notificarea, acordul, fotografiile, devizele, facturile și dovezile plății.
Dacă asociația refuză constatarea comună, transmiteți-i propria descriere, însoțită de fotografii și de solicitarea de remediere, printr-un mijloc care permite dovedirea comunicării.
Ce faci dacă asociația refuză să repare sau să plătească
Primul pas este o sesizare scrisă adresată președintelui, cu descrierea intervenției, pagubele, documentele și solicitarea concretă: refacerea finisajelor sau despăgubirea justificată.
Președintele trebuie să răspundă în scris în maximum 10 zile, potrivit art. 57 lit. e).
Acesta este termenul de răspuns, nu un termen automat în care trebuie plătită orice sumă cerută.
Proprietarul poate solicita și copii ale documentelor asociației relevante pentru lucrare.
Dacă problema nu se rezolvă, puteți sesiza comitetul executiv și cenzorul, iar pentru aspectele privind activitatea asociației, compartimentul specializat al primăriei.
Acesta are atribuții de îndrumare și control; stabilirea unei despăgubiri contestate poate necesita o acțiune în instanță.
Dacă întreaga cheltuială a fost trecută nejustificat în dreptul apartamentului pe lista de întreținere, contestați în scris repartizarea în 10 zile de la afișarea listei, conform art. 28 alin. (3).
Pentru cei care locuiesc cu chirie, pasul practic este anunțarea imediată a proprietarului și implicarea lui în acordul cu asociația.
Daunele la finisajele apartamentului și eventualele daune la bunurile chiriașului trebuie consemnate distinct.
Repararea unei coloane comune presupune cooperare.
Proprietarul trebuie să permită intervenția în condițiile legii, iar asociația trebuie să trateze și refacerea pagubelor ca parte a problemei de rezolvat.
Lucrarea nu se termină pentru cel afectat în momentul în care instalatorul închide robinetul și pleacă.
