sâmbătă 07 noiembrie
Login Contact
DeFapt.ro

apartament

60 articole
Eveniment

O simplă zugrăveală în apartament poate necesita acte: regulile CATUC care surprind proprietarii

Zugrăviți camerele, reparați faianța sau schimbați parchetul, fără să dărâmați pereți și fără să modificați fațada. Însă dacă apartamentul se află într-o zonă construită protejată ori în zona de protecție a unui monument istoric, asemenea lucrări pot necesita formalități înainte de începere, chiar dacă blocul nu este el însuși monument. Legea nr. 169/2026, privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC) face o distincție importantă: unele reparații sunt permise fără autorizație de construire, dar intră în procedura notificării și necesită acordul scris al autorității pentru cultură. În acest caz „fără autorizație” nu înseamnă „fără acte”. De ce contează zona, dacă blocul nu este monument istoric Trebuie deosebite trei situații: clădirea este monument istoric; clădirea nu este monument, dar se află într-o zonă construită protejată; clădirea se află în zona de protecție a unui monument din apropiere. Citește și: Renovarea băii sau bucătăriei nu mai e atât de simplă: noul Cod al Construcțiilor schimbă regulile O zonă construită protejată poate cuprinde mai multe străzi și clădiri, protejate pentru valoarea ansamblului urban. Nu fiecare imobil din interiorul perimetrului trebuie să fie monument istoric. Zona de protecție a unui monument privește împrejurimile acestuia. Prin urmare, un bloc obișnuit din vecinătatea unei biserici clasate poate fi supus unor reguli speciale. Mai există o verificare importantă: o clădire poate avea valoare arhitecturală sau istorică recunoscută prin documentațiile de urbanism, chiar fără clasare individuală ca monument. Absența unei plăcuțe pe fațadă nu înseamnă absența protecției. Ce prevede legea pentru reparațiile interioare Articolul 284 permite, în condițiile sale, anumite intervenții fără autorizație de construire la clădirile din zonele protejate care nu sunt monumente și nu au statutul special de valoare arhitecturală sau istorică. Citește și: Închiderea balconului, reguli noi din 2026: adresa blocului în care locuiești poate schimba toate actele necesare Condiția privește inclusiv nemodificarea structurii de rezistență și a aspectului arhitectural. Însă articolul 294 stabilește formalități pentru lucrările enumerate în această categorie: notificarea prealabilă a autorității locale și a serviciului deconcentrat pentru cultură, precum și acordul scris al acestuia din urmă, cu condițiile și termenele lucrărilor. Lista include expres: - reparații interioare la tencuieli, zugrăveli, vopsitorii și placaje; - înlocuirea tâmplăriei interioare, păstrând dimensiunile golurilor; - reparații și înlocuiri la pardoseli; - reparații sau înlocuiri la instalațiile interioare. În limbaj obișnuit, „serviciul deconcentrat” este direcția județeană pentru cultură, respectiv Direcția pentru Cultură a Municipiului București. Aceeași lucrare, reguli diferite în funcție de adresă Articolul 299 enumeră reparațiile care pot fi executate fără autorizație și fără notificare. Citește și: Balcon închis înainte de 1990 sau prin reabilitarea primăriei: ce documente dovedesc legalitatea lucrărilor Pentru intervențiile relevante aici, textul se referă expres la construcțiile din afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor. De exemplu, doi proprietari schimbă parchetul deteriorat, fără intervenții asupra planșeului. Unul locuiește într-un bloc din afara acestor zone, celălalt într-un bloc obișnuit dintr-o zonă protejată. Lucrarea este asemănătoare, dar al doilea proprietar nu poate invoca automat scutirea de formalități aplicabilă primului. Același raționament privește refacerea zugrăvelilor interioare. Faptul că intervenția nu se vede din stradă nu o scoate din lista expresă a articolului 294. Zugrăveli, parchet, uși și instalații: unde se termină reparația Există multe apartamente, în clădiri obișnuite, care nu sunt monumente istorice și nu au valoare arhitecturală sau istorică stabilită prin documentațiile de urbanism, dar se află într-o zonă construită protejată ori în zona de protecție a unui monument. Citește și: Proprietarii care vând sau închiriază locuințe riscă amenzi de până la 7.500 de lei: obligativitatea certificatului energetic Pentru acestea, chiar și unele reparații interioare simple presupun demersuri înainte de începerea lucrărilor. De exemplu, dacă refaceți zugrăveala sau reparați placajele interioare, fără să modificați structura ori aspectul arhitectural al clădirii, lucrările se pot face fără autorizație de construire. Totuși, articolul 294 cere notificarea prealabilă a primăriei și a direcției pentru cultură, precum și acordul scris al acesteia din urmă. Așadar, faptul că doar zugrăviți în interior nu vă scutește de aceste formalități. Dacă intenționați și să dărâmați un perete, trebuie verificată separat procedura pentru acea intervenție. Parchet și alte pardoseli Dacă înlocuiți parchetul uzat, fără să interveniți asupra planșeului, elementul de construcție care separă etajele, se aplică aceeași procedură: notificare prealabilă și acord scris de la direcția pentru cultură, fără autorizație de construire, în condițiile legii. Citește și: Renovări în apartament: o neclaritate din noul Cod al urbanismului (CATUC) îi poate costa scump pe proprietari Dacă lucrarea presupune modificarea planșeului sau adăugarea unor straturi grele, care îi schimbă încărcarea, este necesară evaluarea unui specialist și stabilirea regimului de autorizare înainte de începere. Uși interioare Puteți înlocui o ușă fără autorizație de construire dacă păstrați dimensiunile deschiderii din perete, dar trebuie îndeplinite formalitățile de notificare și obținere a acordului pentru cultură. Dacă lărgiți sau înălțați deschiderea ori mutați ușa în alt loc, nu vă mai puteți baza pe această excepție. Un specialist trebuie să stabilească natura intervenției, iar primăria, procedura aplicabilă. Instalații interioare Reparațiile sau înlocuirile la instalațiile existente sunt, de asemenea, enumerate printre lucrările pentru care sunt necesare notificarea prealabilă și acordul scris al direcției pentru cultură. În schimb, mutarea băii în altă cameră, perforarea unor elemente de rezistență sau modificarea instalațiilor comune nu trebuie tratate ca simple reparații. Pentru acestea trebuie stabilite documentația, aprobările și, după caz, autorizația necesară. Rămân aplicabile și regulile specifice instalațiilor, inclusiv cele de gaze și electrice. Actele trebuie să acopere toate lucrările pe care le faceți efectiv. Notificarea pentru zugrăveli nu acoperă și desființarea unui perete. Dacă intervenția necesită autorizație de construire, articolul 284 prevede, în aceste zone, și avizul autorității pentru cultură. Nu începeți lucrările doar pentru că ați depus o cerere: trebuie respectate condițiile și termenele procedurii aplicabile. Notificarea nu este un simplu telefon la primărie Articolul 295 prevede un formular și un proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat, elaborat de specialiști potrivit naturii lucrărilor, precum și celelalte cerințe documentare și fiscale prevăzute de lege. De aceea, înainte de a contracta lucrările, solicitați primăriei și direcției pentru cultură lista documentelor pentru intervenția concretă. Descrieți ce reparați, ce înlocuiți și dacă modificați pereți, goluri sau trasee de instalații. O cerere prin care întrebați dacă aveți nevoie de acte nu ține loc de notificare: articolul 295 face această distincție explicit. Nici depunerea notificării nu permite începerea imediată a lucrărilor. Articolele 296 și 298 stabilesc condiții și termene pentru începere. Aprobarea tacită a autorității locale nu trebuie confundată cu acordul pentru cultură cerut de articolul 294. Cum verificați dacă adresa blocului este într-o zonă protejată Primul pas: consultați documentațiile urbanistice ale primăriei. Căutați rubricile „Urbanism”, „PUG”, „PUZ”, „Regulament local de urbanism” și „Zone construite protejate”. PUG înseamnă Plan urbanistic general, iar PUZ, Plan urbanistic zonal. Verificați planșa cu limitele zonei și regulamentul aferent, nu doar numele străzii. De exemplu, Primăria Capitalei publică documentații pentru zonele construite protejate. Acestea pot ajuta la orientare, dar pentru situația actuală a unei parcele este utilă confirmarea primăriei. Al doilea pas: verificați separat statutul clădirii. Lista Monumentelor Istorice se găsește pe site-ul Institutului Național al Patrimoniului, împreună cu indicații privind actualizările. Faptul că blocul nu apare individual în listă nu dovedește că se află în afara unei zone protejate. Al treilea pas: solicitați un răspuns scris pentru adresa exactă. Indicați strada, numărul, blocul și, dacă îl aveți, numărul cadastral. Cereți să vi se precizeze dacă imobilul: - se află într-o zonă construită protejată; - este în zona de protecție a unui monument; - are valoare arhitecturală ori istorică stabilită prin documentații aprobate. Solicitați și identificarea documentației care stabilește regimul respectiv. Astfel, verificarea privește imobilul concret, nu doar cartierul în care locuiți. Apropierea de un monument poate conta Articolul 59 din Legea nr. 422/2001 prevede o regulă provizorie: până la instituirea zonei de protecție a fiecărui monument, în localitățile urbane se consideră zonă de protecție suprafața delimitată cu o rază de 100 de metri, măsurată de la limita exterioară a monumentului, de jur împrejur. Nu este o distanță măsurată de la intrarea în clădire și nici o regulă care înlocuiește o zonă de protecție deja instituită. Pentru un bloc apropiat de un monument, verificarea trebuie făcută pe amplasamentul exact. Ce trebuie lămurit înainte de a chema echipa Pentru proprietar, cele două verificări decisive sunt regimul clădirii și conținutul real al lucrării. Un bloc care nu este monument poate avea obligații suplimentare din cauza amplasării, iar o intervenție numită informal „renovare” poate cuprinde lucrări cu proceduri diferite. Cereți în scris încadrarea lucrărilor, îndepliniți formalitățile corespunzătoare și păstrați răspunsurile și acordurile. Faptul că lucrarea se desfășoară în interiorul apartamentului nu este, singur, o scutire de la regulile pentru zonele protejate.

O simplă zugrăveală în apartament poate necesita acte: regulile CATUC care surprind proprietarii
Vrei să-ți renovezi singur apartamentul: ce condiții impune noua lege și unde se oprește libertatea proprietarului
Eveniment

Vrei să-ți renovezi singur apartamentul: ce condiții impune noua lege și unde se oprește libertatea proprietarului

Proprietarul care vrea să economisească bani, organizând singur renovarea apartamentului, trebuie să verifice mai întâi în ce categorie intră lucrările, potrivit noii legi. Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC), intrat în vigoare din 25 august 2026, limitează intervențiile în regie proprie asupra clădirilor existente, dar permite expres această modalitate de execuție pentru lucrările care se încadrează în procedura notificării. Așadar, notificarea primăriei nu înseamnă automat obligația de a contracta un antreprenor. În schimb, dreptul de a organiza lucrările pe cont propriu nu elimină proiectul, cerințele tehnice și răspunderea pentru ceea ce se execută. Ce înseamnă, de fapt, „regie proprie” Lucrările în „regie proprie” descriu situația în care beneficiarul își organizează direct executarea renovărilor, în loc să încredințeze unui antreprenor realizarea acesteia în ansamblu. Citește și: Renovarea băii sau bucătăriei nu mai e atât de simplă: noul Cod al Construcțiilor schimbă regulile Proprietarul poate procura materialele și organiza etapele de lucru, participând personal la operațiunile pe care le poate executa legal. Sintagma nu înseamnă obligatoriu că face absolut totul singur și nici că este interzis să apeleze la profesioniști pentru anumite operațiuni. Antreprenorul este cel care preia prin contract executarea lucrării, cu obligațiile aferente. Pe când „regie proprie” privește organizarea execuției, „autorizația” și „notificarea” privesc procedura legală care permite realizarea lucrării. Prin urmare, faptul că proprietarul își cumpără singur gresia nu stabilește, de unul singur, că întreaga renovare se face în regie proprie. Regula generală: întreținere și reparații curente Articolul 285 Legea nr. 169/2026 limitează execuția în regie proprie, în cadrul regimului pe care îl reglementează, la întreținere și reparații curente. Citește și: Închiderea balconului, reguli noi din 2026: adresa blocului în care locuiești poate schimba toate actele necesare Pentru celelalte intervenții, textul prevede o interdicție, indiferent de clasa de consecință a clădirii. Pe înțelesul proprietarilor, „clasa de consecință” privește gravitatea consecințelor unei eventuale cedări a construcției. Faptul că o clădire este mai mică sau pare mai puțin complicată nu înlătură interdicția. Totuși, articolul 285 nu poate fi citit izolat. Codul conține și un regim distinct pentru lucrările executate prin notificare, cu o prevedere expresă privind regia proprie. Lucrările notificate au o regulă distinctă Articolul 298 permite ca lucrările notificate potrivit articolului 294 să fie realizate fie prin antreprenori, fie în regie proprie. Citește și: Balcon închis înainte de 1990 sau prin reabilitarea primăriei: ce documente dovedesc legalitatea lucrărilor Interpretarea coroborată a celor două texte este că, pentru o lucrare care îndeplinește efectiv condițiile articolului 294, se aplică regula specială a notificării. În limbaj juridic, regula specială prevalează în propriul domeniu de aplicare: dispoziția destinată explicit unei categorii de lucrări se aplică acelei categorii. Precizările Ministerului Dezvoltării, privind CATUC, menționează distinct posibilitatea executării în regie proprie a lucrărilor realizate prin notificare. Însă precizările nu modifică legea. Răspunsul practic este: proprietarul poate organiza singur execuția unei intervenții încadrate legal în procedura notificării, fără ca simpla aplicare a articolului 285 să îi impună contractarea unui antreprenor pentru întreaga lucrare. Limita este decisivă: depunerea unei notificări nu transformă o intervenție neeligibilă într-una permisă prin această procedură. Ce lucrări din apartament pot intra în discuție Articolul 294 include renovarea și extinderea băii sau bucătăriei, precum și închiderea unitară a logiilor și balcoanelor în apartamente din locuințe colective. Citește și: Renovări în apartament: o neclaritate din noul Cod al urbanismului (CATUC) îi poate costa scump pe proprietari Acest regim privește intervențiile situate în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice. Denumirea generală „renovare” nu este însă suficientă pentru încadrare. Trebuie analizate operațiunile concrete. De exemplu, proprietarul care înlocuiește finisajele băii se poate afla într-o situație diferită de cel care extinde încăperea. Iar extinderea nu permite automat demolarea oricărui perete întâlnit în cale. În plus, prevederea despre remodelarea pereților de la punctul (v) se referă la locuințe unifamiliale. Ea nu reprezintă o permisiune generală pentru dărâmarea pereților din apartamente. Codul tratează separat compartimentările nestructurale, demontabile, din materiale ușoare, cu condiții privind securitatea la incendiu. Zugrăveala și schimbarea parchetului: o altă categorie Articolul 299 enumeră lucrări care pot fi executate fără autorizație și fără notificare prealabilă, în condițiile prevăzute de text. Pentru construcțiile existente din afara zonelor protejate menționate de lege, sunt incluse reparațiile sau înlocuirile finisajelor interioare și pardoselilor, precum și reparațiile și înlocuirile tâmplăriei interioare. Astfel, simpla zugrăvire a unei camere sau înlocuirea parchetului nu trebuie confundate cu o intervenție de reconfigurare a apartamentului. Faptul că proprietarul numește toate aceste operațiuni „renovare” nu le supune automat aceleiași proceduri. Scutirea de autorizație și notificare nu elimină respectarea reglementărilor tehnice și a legislației sectoriale. Pentru imobilele din zone protejate, încadrarea trebuie verificată separat. Regia proprie nu înlocuiește proiectantul Articolul 297 impune pentru lucrările executate prin notificare un proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat, întocmit de specialiști în condițiile legii. Conținutul simplificat înseamnă o documentație adaptată procedurii. Nu înseamnă că proprietarul poate înlocui proiectul cu o schiță proprie. La rândul său, articolul 298 alineatul (2) prevede lipsa verificării tehnice pentru cerințele fundamentale de calitate în acest regim, răspunderea pentru corectitudinea proiectului revenind proiectanților. Distincția este importantă: simplificarea verificării proiectului nu înseamnă eliminarea proiectului. Proprietarul poate organiza execuția, dar trebuie să respecte soluția tehnică și competențele profesionale cerute pentru fiecare activitate. Notificarea nu permite începerea imediată a lucrărilor Potrivit articolului 296, aprobarea tacită produce efecte după 15 zile lucrătoare de la primirea notificării. Primăria poate solicita clarificări, completări și documentații complementare sau poate constata necesitatea unei autorizații ori poate respinge notificarea în condițiile legii. În plus, alineatul (6) stabilește pentru începerea lucrărilor un interval de 15 zile calendaristice după împlinirea termenului pentru aprobarea tacită sau, după caz, după îndeplinirea integrală a condițiilor indicate de text. Așadar, proprietarul nu trebuie să programeze începutul renovării pentru ziua următoare depunerii notificării. Calendarul trebuie stabilit în funcție de procedura efectiv parcursă și de eventualele solicitări ale autorității. Cine răspunde dacă lucrările sunt greșite Articolul 297 arată că notificarea are rolul unei declarații pe propria răspundere a beneficiarului privind îndeplinirea condițiilor pentru utilizarea acestei proceduri. Respectarea normelor urbanistice și tehnice rămâne obligatorie, iar răspunderea revine beneficiarului, proiectanților și executanților, potrivit atribuțiilor legale. De aceea, înainte de începere, proprietarul trebuie să stabilească împreună cu specialiștii ce se execută, ce procedură se aplică și cine îndeplinește fiecare obligație. O lucrare care depășește proiectul notificat trebuie reevaluată, nu continuată sub aceeași etichetă de „renovare”. La final, lucrările notificate sunt supuse recepției prevăzute de articolul 298. Procesul-verbal se înregistrează în Registrul Național al Construcțiilor; până la operaționalizarea acestuia, o copie se transmite Inspectoratului de Stat în Construcții. Economia obținută prin organizarea directă a lucrărilor trebuie calculată păstrând în buget proiectarea, specialiștii și formalitățile obligatorii.

Renovări în apartament: o neclaritate din noul Cod al urbanismului (CATUC) îi poate costa scump pe proprietari
Eveniment

Renovări în apartament: o neclaritate din noul Cod al urbanismului (CATUC) îi poate costa scump pe proprietari

O lucrare de renovare a apartamentului, pentru care nu este necesară autorizația de construire, poate necesita, totuși, notificarea primăriei înainte de începere. Dacă proprietarul omite acest pas, articolul 357 din Legea nr. 169/2026 (CATUC) ridică o întrebare cu miză financiară: de ce lipsa notificării apare în două prevederi, una cu amenzi de 5.000–50.000 de lei, cealaltă cu amenzi de 50.000–100.000 de lei? Formulările celor două prevederi par să se suprapună, fără să explice limpede proprietarului unde se termină aplicarea uneia și unde începe aplicarea celeilalte. Recent, ministrul Dezvoltării, Alexandru Stoica, a afirmat, referindu-se la problemele balcoanelor închise, că la noul Cod al urbanismului s-a lucrat „pe repede înainte, fiind jalon PNRR”, și a anunțat demersuri pentru corectarea legii. Două prevederi asemănătoare, amenzi foarte diferite La articolul 357 alineatul (1) litera a), legea sancționează executarea lucrărilor fără notificarea prealabilă sau fără respectarea proiectului notificat. Citește și: Închiderea balconului, reguli noi din 2026: adresa blocului în care locuiești poate schimba toate actele necesare Pentru aceste fapte, alineatul (4) litera a) stabilește o amendă între 5.000 și 50.000 de lei. La același articol, alineatul (1) litera d) privește neîndeplinirea obligației de a notifica autoritățile, înainte de începere, despre lucrări pentru care nu este necesară autorizația de construire sau de desființare. Amenda corespunzătoare, stabilită la alineatul (4) litera d), este între 50.000 și 100.000 de lei. Diferența este considerabilă: minimul celei de-a doua amenzi este de zece ori mai mare decât minimul primei. Iar suma de 50.000 de lei reprezintă maximul într-un caz și minimul în celălalt. De ce explicația „sunt două tipuri de lucrări” nu este suficientă La prima vedere, s-ar putea crede că prima prevedere se referă la lucrările realizate prin notificare, iar a doua la lucrările exceptate de la autorizare. Citește și: Renovarea băii sau bucătăriei nu mai e atât de simplă: noul Cod al Construcțiilor schimbă regulile Numai că aceste categorii nu sunt complet separate. Și o lucrare realizată legal prin notificare este o lucrare pentru care nu se cere autorizație. Articolul 245 alineatul (2) permite, în situațiile prevăzute de lege, executarea lucrărilor prin procedura simplificată de notificare sau fără formalități, în locul autorizării. Prin urmare, simpla folosire a expresiei „lucrări exceptate de la autorizare” nu explică de ce lipsa notificării ar trebui sancționată într-un caz cu minimum 5.000 de lei, iar în altul cu minimum 50.000 de lei. Mai trebuie făcută o distincție: lucrările permise fără formalități nu devin automat supuse notificării doar pentru că nu au nevoie de autorizație. Înainte de a discuta amenda, trebuie stabilit dacă exista efectiv obligația de notificare. Proprietarul începe lucrarea fără să depună notificarea Să presupunem că un proprietar vrea să realizeze o compartimentare interioară demontabilă, din materiale ușoare. Citește și: Balcon închis înainte de 1990 sau prin reabilitarea primăriei: ce documente dovedesc legalitatea lucrărilor Lucrarea îndeplinește toate condițiile legale pentru procedura simplificată, inclusiv cele privind siguranța la incendiu, dar proprietarul o începe fără notificare. Exemplul este ipotetic și arată dificultatea de interpretare: La litera a), autoritatea găsește executarea lucrărilor fără notificare. La litera d), găsește neîndeplinirea obligației de notificare pentru începerea unor lucrări care nu necesită autorizație. Citite separat, ambele formulări pot părea relevante pentru situația descrisă. Din aceste texte, luate singure, proprietarul nu află clar de ce ar trebui aplicat un interval de amendă și nu celălalt. Această suprapunere aparentă nu dovedește că primăriile aplică deja amenzi diferite în cazuri identice. Arată însă un risc de interpretare care merită clarificat înainte ca proprietarii să ajungă în asemenea situații. Când diferența este mai ușor de înțeles: proiect depus, dar nerespectat Există și o situație descrisă distinct la litera a): proprietarul a notificat lucrarea, dar nu respectă proiectul depus. Citește și: Amendă de până la 50.000 de lei pentru închiderea balconului: greșeala banală pe care o fac proprietarii De exemplu, după parcurgerea procedurii legale, execută compartimentarea într-o altă configurație decât cea prevăzută în proiect. Dacă schimbarea rămâne în categoria lucrărilor permise prin notificare și reprezintă o abatere de la proiect, ea ilustrează situația sancționată la litera a), cu 5.000–50.000 de lei. Legea nu spune însă că această prevedere privește doar abaterile „minore”. Iar dacă modificările efective necesită autorizație, analiza se schimbă: notificarea unei lucrări nu acoperă orice intervenție decisă ulterior. Nu este vorba despre simpla uitare de a anunța un șantier autorizat O altă explicație tentantă ar fi că amenda mai mare se aplică proprietarului care are deja autorizație, dar uită să anunțe când începe lucrările. Citește și: Proprietarii care vând sau închiriază locuințe riscă amenzi de până la 7.500 de lei: obligativitatea certificatului energetic Articolul 357 tratează însă separat această situație. Litera j) privește neanunțarea datei începerii lucrărilor autorizate către autoritățile care au emis autorizațiile și către Inspectoratul de Stat în Construcții. Pentru aceasta, alineatul (4) litera g) prevede o amendă de 2.000 de lei. Așadar, această obligație nu explică diferența dintre amenzile de 5.000–50.000 de lei și cele de 50.000–100.000 de lei. Ce riscă proprietarul din cauza neclarității Riscul practic este ca proprietarul să considere că lipsa notificării intră în intervalul mai mic, iar autoritatea de control să folosească prevederea cu intervalul mai mare. Aceasta este o posibilitate rezultată din compararea formulărilor, nu relatarea unui caz verificat. Dacă apare o astfel de dispută, proprietarul poate fi nevoit să ceară explicații și să conteste sancțiunea, cu timp și cheltuieli suplimentare. Neclaritatea nu înseamnă că autoritatea poate alege arbitrar orice amendă. Aplicarea sancțiunii trebuie justificată prin fapta concretă și obligația legală încălcată. Dar nici proprietarul nu se poate baza pe presupunerea că i se va aplica automat intervalul mai mic. Cum reduceți riscul înainte de a începe lucrările Stabiliți exact ce intervenție urmează să faceți. „Renovez apartamentul” poate însemna lucrări foarte diferite, cu cerințe diferite. Un proiectant poate verifica soluția tehnică și documentele necesare. Dacă situația nu este clară, solicitați primăriei competente un răspuns scris, prezentând adresa, lucrările propuse și, după caz, schițe sau documente tehnice. Cereți să vi se indice prevederea legală aplicabilă. O precizare esențială: întrebarea trimisă primăriei nu ține loc de notificare. Articolul 295 alineatul (9) spune expres că solicitările de încadrare a lucrărilor într-o anumită procedură nu reprezintă notificări. Dacă lucrarea necesită notificare, depuneți formularul și documentația cerute. Păstrați dovada înregistrării, proiectul și răspunsurile primite. Respectați termenele și condițiile de începere prevăzute la articolul 296: depunerea documentelor nu vă permite să începeți imediat. Nici afirmația echipei de muncitori că „pentru asta nu trebuie autorizație” nu este suficientă. Întrebarea următoare trebuie să fie dacă lucrarea necesită notificare. Un răspuns al primăriei ajută, dar clarificarea trebuie să fie valabilă pentru toți Un răspuns scris poate reduce riscul unei neînțelegeri și poate documenta demersurile proprietarului. Nu reprezintă însă o garanție că orice autoritate sau instanță va interpreta legea în același fel. Pentru a evita interpretările divergente, ar fi utilă o explicație oficială care să arate, cu exemple și trimiteri precise la lege, ce situații intră la fiecare dintre cele două litere. Dacă formularea legii nu permite o separare clară, este necesară clarificarea textului legislativ. Până atunci, proprietarii nu ar trebui nici să ignore obligația de notificare, nici să creadă că orice lucrare fără autorizație atrage automat o amendă de 100.000 de lei. Obligația trebuie verificată pentru intervenția concretă, iar o eventuală sancțiune trebuie să aibă o explicație legală precisă.

Renovarea băii sau bucătăriei nu mai e atât de simplă: noul Cod al Construcțiilor schimbă regulile
Eveniment

Renovarea băii sau bucătăriei nu mai e atât de simplă: noul Cod al Construcțiilor schimbă regulile

Schimbarea gresiei din baie și mărirea băii prin preluarea unei bucăți din hol pot apărea pe aceeași ofertă de „renovare”, dar nu au neapărat același regim legal. CATUC include renovarea și extinderea băii și bucătăriei între lucrările supuse notificării, în timp ce permite anumite reparații și înlocuiri fără autorizație și fără notificare prealabilă. Pentru proprietari, diferența contează: omiterea unei proceduri obligatorii poate atrage amendă și oprirea lucrărilor. Ce reparații se pot face fără notificare Articolul 299 alin. (2) lit. a) din Cod permite, în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice, reparații sau înlocuiri ale finisajelor interioare și pardoselilor. Citește și: Închiderea balconului, reguli noi din 2026: adresa blocului în care locuiești poate schimba toate actele necesare Sunt enumerate și reparațiile ori înlocuirile instalațiilor interioare. Prin raportare la aceste categorii, schimbarea gresiei și faianței sau refacerea zugrăvelii, fără alte intervenții, se pot încadra între lucrările exceptate de la autorizare și notificare. Înlocuirea unor conducte interioare uzate trebuie diferențiată de modificarea instalațiilor comune ori de realizarea unor trasee care presupun intervenții asupra clădirii. De exemplu, un proprietar înlocuiește placajele deteriorate și repară tencuiala din baie, păstrând încăperea și compartimentarea existente. Faptul că echipa numește operațiunea „renovare completă” nu schimbă, singur, natura lucrărilor. Exceptarea de la autorizație și notificare nu înseamnă exceptarea de la regulile tehnice, de siguranță sau de la celelalte obligații aplicabile. Când intră în discuție notificarea Articolul 294 din CATUC include în procedura simplificată renovarea și extinderea bucătăriei și a băii. Citește și: Atenție la dărâmarea pereților din apartament: lucrările permise de CATUC prin notificare la casă necesită autorizație la bloc Această categorie privește intervențiile asupra construcțiilor existente din afara zonelor protejate indicate de text. Prevederea trebuie citită împreună cu excepțiile pentru reparații. Din simpla folosire a cuvântului „renovare” nu rezultă că toate lucrările dintr-o baie necesită notificare. O extindere, însă, nu mai poate fi tratată ca o simplă schimbare de finisaje. Dacă proprietarul dorește să mărească baia folosind o parte din hol, proiectul trebuie analizat înainte de șantier: cum se modifică delimitarea încăperii, ce se întâmplă cu instalațiile și dacă sunt necesare demolări. Formularea legală nu oferă, în acest punct, o listă completă de operațiuni care să delimiteze toate cazurile de „renovare” de toate cazurile de reparație. De aceea, situațiile mixte trebuie încadrate după lucrările efective. Notificarea pentru baie nu acoperă automat demolarea unui perete Menționarea extinderii băii sau bucătăriei în procedura simplificată nu trebuie interpretată ca o permisiune generală de a elimina pereți. Citește și: Balcon închis înainte de 1990 sau prin reabilitarea primăriei: ce documente dovedesc legalitatea lucrărilor Codul reglementează separat autorizarea intervențiilor asupra clădirilor existente. Tot separat, art. 294 permite anumite compartimentări nestructurale, demontabile, din materiale ușoare, cu condiții privind evacuarea și securitatea la incendiu. De pildă, înlocuirea faianței din bucătărie este diferită de transformarea bucătăriei și sufrageriei într-un singur spațiu prin demolarea zidăriei dintre ele. În al doilea caz, trebuie stabilite rolul peretelui și procedura legală pentru intervenție. Afirmația unui meseriaș că peretele „nu este de rezistență” nu este suficientă pentru a decide că notificarea acoperă lucrarea. Evaluarea tehnică și încadrarea întregului proiect trebuie făcute înainte de demolare. Notificarea presupune proiect și documente Potrivit art. 295, notificarea se depune înainte de începerea lucrărilor. Citește și: Amendă de până la 50.000 de lei pentru închiderea balconului: greșeala banală pe care o fac proprietarii Notificarea presupune un formular și un proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat, realizat de specialiștii competenți, precum și plata taxelor prevăzute de lege. În cazurile stabilite legal sunt necesare documente suplimentare. Nu este suficient un mesaj către primărie prin care proprietarul anunță că „renovează baia”. Există și o distincție utilă: o cerere prin care întrebați primăria ce procedură se aplică lucrării nu constituie notificarea propriu-zisă. Codul precizează expres acest lucru la art. 295 alin. (9). Pentru o încadrare relevantă, descrierea trebuie să indice operațiunile concrete: finisaje, instalații, modificări ale încăperii, pereți care ar urma să fie eliminați. Când puteți începe lucrările Depunerea notificării nu permite începerea imediată a șantierului. Citește și: Clădirea blocului trebuie verificată cel puțin o dată pe an: ce obligații au proprietarii și ce acte trebuie să solicite Articolul 296 prevede aprobarea tacită după 15 zile lucrătoare de la primirea notificării. În această ipoteză, începerea lucrărilor este prevăzută după încă 15 zile calendaristice. Autoritatea poate cere clarificări, documente sau avize, poate comunica necesitatea unei autorizații ori poate respinge notificarea motivat. Dacă sunt solicitate completări, proprietarul nu trebuie să considere că simpla trecere a timpului îi permite să înceapă. Este prudent ca data contractată cu echipa să țină cont de parcurgerea procedurii aplicabile, nu doar de ziua depunerii actelor. Adresa poate schimba regulile inclusiv pentru reparații interioare Excepțiile din art. 299 prezentate mai sus au o limită importantă: amplasarea în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice. Citește și: Proprietarii care vând sau închiriază locuințe riscă amenzi de până la 7.500 de lei: obligativitatea certificatului energetic Pentru imobilele vizate de art. 294 alin. (3), Codul prevede notificare și acordul scris al serviciului de cultură inclusiv pentru anumite reparații interioare. Nu este suficient să presupuneți că regimul special nu vi se aplică fiindcă blocul nu este monument istoric. Înainte de lucrări, trebuie verificat atât statutul clădirii, cât și cel al zonei în care se află. Ce riscați dacă omiteți procedura obligatorie Articolul 357 prevede amenzi de la 5.000 la 50.000 de lei pentru executarea lucrărilor fără notificarea prealabilă necesară sau cu nerespectarea proiectului notificat. Citește și: Impozit dublu pe apartament dacă ai unit balconul cu sufrageria sau l-ai închis: ce reguli s-au schimbat în 2026 Aceasta nu este o amendă pentru simpla schimbare a gresiei. Aplicarea sancțiunii presupune o lucrare pentru care notificarea era obligatorie și stabilirea încadrării faptei. Codul sancționează distinct și alte încălcări, inclusiv executarea unor lucrări fără autorizația necesară. Conform art. 358, pe lângă oprirea lucrărilor, pot fi impuse măsuri de conformare, regularizare sau, în condițiile legii, desființare. Plata amenzii nu înlocuiește documentele necesare și nu legalizează automat intervenția. Ce verificați înainte să chemați echipa Porniți de la o listă exactă a lucrărilor, nu de la eticheta „renovare”. Verificați regimul de protecție al adresei și separați schimbarea finisajelor de extinderi, demolări sau intervenții asupra instalațiilor. Dacă proiectul include modificări ale spațiului, cereți unui arhitect și specialiștilor relevanți să stabilească soluția tehnică și documentația necesară. Când încadrarea este neclară, solicitați în scris lămuriri serviciului de urbanism, prezentând intervențiile concrete. Diferența esențială este între repararea elementelor existente și transformarea spațiului prin lucrări cu alt regim legal. Pentru situațiile de la granița dintre cele două, clarificarea trebuie obținută înainte de începerea șantierului.

Expertiza tehnică a blocului, obligație legală: ce sancțiuni riscă proprietarii și asociațiile care ignoră degradările
Eveniment

Expertiza tehnică a blocului, obligație legală: ce sancțiuni riscă proprietarii și asociațiile care ignoră degradările

O crăpătură acoperită cu tencuială poate dispărea din vedere fără ca problema care a provocat-o să fie rezolvată. Pentru proprietarii de apartamente, diferența dintre o reparație obișnuită și o intervenție care necesită expertiză tehnică este esențială: când degradările pot afecta siguranța clădirii, asociația nu se poate limita la angajarea unei echipe care să refacă finisajele. Lipsa unei „buline roșii” nu justifică ignorarea unor deteriorări care pot pune în pericol folosirea clădirii. Obligația de expertizare poate apărea atât din starea tehnică a construcției, cât și din aplicarea legislației privind reducerea riscului seismic. Când expertiza tehnică devine o obligație Regulamentul privind urmărirea comportării în exploatare, aprobat prin HG nr. 766/1997, stabilește, la articolul 10, un criteriu explicit. Citește și: Balcon închis înainte de 1990 sau prin reabilitarea primăriei: ce documente dovedesc legalitatea lucrărilor Dacă, în timpul urmăririi construcției, sunt constatate situații care depășesc limitele stabilite sau despre care se consideră că pot afecta exploatarea în siguranță, proprietarul trebuie să solicite expertizarea tehnică. Prin urmare, obligația nu apare numai după producerea unui accident sau după primirea unei amenzi. Constatarea unei situații care poate afecta siguranța este suficientă pentru declanșarea demersului prevăzut de regulament. Normativul P 130-2025 precizează traseul: deteriorările avansate impun solicitarea unei expertize tehnice. Pentru deteriorări care pot afecta cerințele fundamentale ale construcției se comandă o inspecție extinsă, urmată, dacă este cazul, de expertiză. Dacă raportul inspecției recomandă expertize, proprietarul sau administratorul trebuie să ia măsurile necesare pentru efectuarea lor. Ce degradări nu trebuie acoperite înainte de a fi evaluate Printre semnalele urmărite de normativ se numără fisurile și crăpăturile structurale, coroziunea armăturilor, exfolierile betonului, deformările vizibile, deplasările sau înclinările construcției și modificarea rosturilor dintre tronsoane. Citește și: Amendă de până la 50.000 de lei pentru închiderea balconului: greșeala banală pe care o fac proprietarii Înțepenirea ușilor ori ferestrelor poate fi, în anumite situații, un efect secundar al deformării construcției. Toate acestea sunt semnale pentru evaluare tehnică, nu diagnostice pe care locatarii le pot stabili singuri. De exemplu, dacă într-un subsol cade beton de pe un stâlp și rămân vizibile bare ruginite, întrebarea nu este doar cu ce material se acoperă zona. Trebuie clarificat dacă degradarea afectează capacitatea elementului de a-și îndeplini rolul. La fel, o crăpătură care reapare după reparație justifică investigarea cauzei, nu repetarea mecanică a aceleiași lucrări. Aceste exemple ilustrează principiul din regulament: soluțiile de refacere se stabilesc după cunoașterea stării tehnice și a cauzelor degradării, inclusiv prin expertizare, atunci când este necesară. O fisură în tencuială sau problemă a structurii O deteriorare a finisajului și o degradare a elementului care susține clădirea pot necesita intervenții foarte diferite. Citește și: Clădirea blocului trebuie verificată cel puțin o dată pe an: ce obligații au proprietarii și ce acte trebuie să solicite Aspectul exterior, luat singur, nu oferă întotdeauna suficiente informații pentru a le deosebi. De aceea, asociația ar trebui să ceară o concluzie tehnică documentată atunci când există dubii privind siguranța. O apreciere informală, făcută de echipa chemată să zugrăvească, nu înlocuiește expertiza obligatorie. Nici cuvântul „reparație” nu exclude necesitatea documentației tehnice. Regulamentul aprobat prin HG nr. 766/1997 prevede că lucrările de refacere, realizate prin remediere, reparare sau consolidare, se bazează pe proiect, în condițiile legii. Expertiza poate fi obligatorie și fără degradări spectaculoase Legea nr. 212/2022 obligă proprietarii și asociațiile să asigure expertizarea clădirilor cu vulnerabilitate seismică identificată prin evaluare vizuală rapidă. Expertiza este realizată de un expert tehnic atestat pentru rezistență mecanică și stabilitate și permite încadrarea într-o clasă de risc seismic. Există și o situație particulară: clădiri de locuințe multietajate, cu peste P+3 etaje inclusiv, construite înainte de 1978, care au spații publice cu altă destinație decât locuința și se află în zonele seismice precizate de lege. Articolul 4 stabilește, pentru proprietarii și administratorii spațiilor respective, obligația de a acționa împreună cu proprietarii locuințelor și asociația pentru expertizarea structurii întregii clădiri, în doi ani de la notificare. Termenul de doi ani privește această situație legală specifică; nu reprezintă o perioadă generală în care pot fi ignorate degradările periculoase. Verificarea anuală nu înseamnă expertiză anuală Urmărirea curentă trebuie făcută la intervalele stabilite prin instrucțiunile clădirii, cel puțin anual și obligatoriu după evenimente deosebite, precum cutremure, incendii, explozii sau inundații. Citește și: Proprietarii care vând sau închiriază locuințe riscă amenzi de până la 7.500 de lei: obligativitatea certificatului energetic Această verificare periodică nu echivalează cu o expertizare anuală. Ea permite identificarea situațiilor care necesită investigații suplimentare. Constatările trebuie consemnate și păstrate în cartea tehnică. Ce sancțiuni pot fi aplicate Legea nr. 196/2018 sancționează neluarea de către asociație, președinte sau comitetul executiv a măsurilor necesare pentru repararea, reabilitarea și menținerea condominiului în siguranță. Citește și: Amenzi pentru proprietarii fără poliță PAD în 2026. Ce s-a schimbat pentru blocurile cu risc seismic Pentru această faptă, prevăzută la articolul 102 alineatul (1) litera c), amenda este de 200–1.000 de lei. Sancțiunea privește neîndeplinirea obligației de menținere în siguranță; nu este o amendă aplicată automat pentru orice fisură observată în bloc. registrulverde.primariaarad.ro Separat, Legea nr. 212/2022 prevede o amendă de 5.000–10.000 de lei pentru nerespectarea obligației de expertizare în termenul de doi ani de la notificare, în situația specială descrisă mai sus. Aceeași plajă de amendă este prevăzută pentru nerespectarea obligației de transmitere a documentelor privind expertiza și încadrarea seismică în termenul legal de 30 de zile. Încadrarea contravenției trebuie raportată la obligația concretă încălcată. Responsabilități și sancțiuni pentru proprietari Obligațiile nu revin exclusiv asociației: și proprietarii pot fi sancționați pentru faptele care le sunt imputabile. Citește și: Proprietarii de apartamente cu termopan pot rămâne fără gaze: când este obligatoriu detectorul și cât costă montarea în 2026 Potrivit articolului 102 din Legea nr. 196/2018, punerea în pericol a integrității structurale a condominiului se sancționează cu amendă de la 500 la 3.000 de lei. Neexecutarea reparațiilor la elementele din proprietatea individuală, dacă aceasta poate prejudicia ceilalți proprietari, este sancționată cu amendă de la 5.000 la 10.000 de lei, în condițiile legii. Un exemplu clasic este o infiltrație majoră dintr-un apartament care macină în mod repetat plafonul vecinului sau afectează o grindă comună, iar proprietarul refuză să o repare. Separat, Legea nr. 212/2022 permite sancționarea proprietarilor pentru nerespectarea obligațiilor care le revin privind reducerea riscului seismic. De pildă, refuzul unui proprietar de a permite accesul experților în apartament pentru realizarea investigațiilor tehnice necesare expertizei sau refuzul de a semna documentele de notificare blochează procesul și atrage răspunderea contravențională directă a acelei persoane, nu a întregului bloc. Amenda nu se aplică automat tuturor celor care au un apartament într-un bloc degradat, ci în funcție de obligația încălcată și de răspunderea constatată. Ce poate face un proprietar Un prim pas util este o sesizare scrisă către președinte și comitetul executiv, cu descrierea degradării, localizarea, data observării și fotografii realizate în siguranță. Proprietarul poate solicita verificarea tehnică și comunicarea măsurilor dispuse. Președintele trebuie să răspundă sesizărilor scrise ale proprietarilor în maximum 10 zile, potrivit articolului 57 din Legea nr. 196/2018. Tot el are obligații privind păstrarea și completarea cărții tehnice. Dacă situația rămâne ignorată, proprietarul poate sesiza primăria, prin compartimentul pentru asociații de proprietari, și Inspectoratul de Stat în Construcții, descriind concret suspiciunea privind siguranța clădirii. Într-o urgență cu pericol imediat pentru persoane, se apelează 112; termenul pentru răspunsul administrativ al asociației nu este un termen de așteptare în fața unui pericol.

Clădirea blocului trebuie verificată cel puțin o dată pe an: ce obligații au proprietarii și ce acte trebuie să solicite
Eveniment

Clădirea blocului trebuie verificată cel puțin o dată pe an: ce obligații au proprietarii și ce acte trebuie să solicite

Evacuarea preventivă a locatarilor unui bloc din Drumul Taberei, pe 24 octombrie, a readus în atenție o întrebare care privește orice proprietar de apartament: cine urmărește starea clădirii între două expertize? În cazul din Drumul Taberei, potrivit Primăriei Capitalei, fisura semnalată era cunoscută încă din 2017, iar deteriorarea ar fi fost provocată de probleme nerezolvate ale canalizării. Dincolo de acest caz, urmărirea stării unui bloc este o obligație permanentă, cu verificări curente cel puțin anuale și constatări consemnate în documente. Cine trebuie să organizeze această activitate, ce se întâmplă cu problemele identificate și ce informații trebuie să ceară un proprietar asociației? Ce înseamnă obligația de verificare anuală Normativul P 130-2025, aprobat prin Ordinul nr. 770/2025, prevede, la capitolul 4 alin. (6), că urmărirea curentă se efectuează la intervalele stabilite prin instrucțiunile clădirii, cel puțin anual. Citește și: Balcon închis înainte de 1990 sau prin reabilitarea primăriei: ce documente dovedesc legalitatea lucrărilor Sunt obligatorii verificări și după evenimente deosebite, precum cutremure, inundații, incendii sau explozii. Aceasta presupune observații vizuale și, după caz, măsurători uzuale. Nu echivalează cu obligația unei expertize tehnice anuale pentru fiecare bloc. Practic, proprietarii ar trebui să separe două întrebări: „A fost verificată periodic clădirea?” și „Există motive pentru investigații suplimentare?”. Un răspuns la prima nu îl înlocuiește pe cel la a doua. Cine răspunde în cadrul asociației Articolul 55 din Legea nr. 196/2018 atribuie comitetului executiv obligația de a asigura urmărirea comportării în timp a construcției pe întreaga durată de existență. Citește și: Amendă de până la 50.000 de lei pentru închiderea balconului: greșeala banală pe care o fac proprietarii Prin urmare, organizarea acestei activități face parte din responsabilitățile conducerii asociației. Nu ar trebui să depindă exclusiv de inițiativa unui vecin care observă o problemă. O organizare utilă înseamnă răspunsuri clare: cine efectuează verificările, când, pe baza căror instrucțiuni și cui transmite constatările. În discuțiile din adunarea generală, acestea sunt întrebări mai productive decât afirmația vagă că „se ocupă administratorul”. Cine poate efectua verificările Normativul permite folosirea personalului și mijloacelor proprii sau contractarea unor operatori specializați, când acestea lipsesc. Citește și: Amenzi pentru proprietarii fără poliță PAD în 2026. Ce s-a schimbat pentru blocurile cu risc seismic Pentru clădirile fără instrucțiuni de urmărire curentă, documentația poate fi comandată unor operatori specializați. Regulamentul aprobat prin HG nr. 766/1997, anexa nr. 5, art. 7, prevede pregătire tehnică în construcții, cel puțin de nivel mediu, pentru persoanele care efectuează urmărirea curentă. Simplul fapt că cineva este președinte sau administrator nu dovedește această pregătire. Înainte de contractare, asociația poate cere o ofertă care să precizeze zonele examinate, documentele necesare, calificarea persoanelor implicate și raportul care va fi predat. O ofertă descrisă doar ca „verificare bloc” spune prea puțin despre serviciul cumpărat. Verificarea trebuie să lase documente Potrivit normativului, constatările se consemnează în rapoarte, menționate în Jurnalul evenimentelor și incluse în cartea tehnică a construcției. Citește și: Proprietarii care vând sau închiriază locuințe riscă amenzi de până la 7.500 de lei: obligativitatea certificatului energetic Pentru proprietari, valoarea acestor documente este continuitatea. Dacă o problemă reapare, următoarea verificare ar trebui să poată porni de la informațiile anterioare. De exemplu, vecinii observă umezeală în același colț al subsolului la fiecare ploaie abundentă. Ar fi util să existe fotografii datate, localizarea exactă, constatările persoanei care a verificat zona și evidența intervențiilor. O simplă zugrăvire, fără lămurirea cauzei, poate face mai dificilă urmărirea problemei. Când este necesară expertiza tehnică Regulamentul din HG nr. 766/1997 prevede obligația proprietarului de a solicita expertizarea tehnică atunci când, în cursul urmăririi, sunt constatate situații care depășesc limitele stabilite sau pot afecta utilizarea în siguranță a construcției. Citește și: Proprietarii de apartamente cu termopan pot rămâne fără gaze: când este obligatoriu detectorul și cât costă montarea în 2026 Proprietarii nu trebuie să stabilească singuri dacă o fisură este structurală. Pot însă descrie ce observă și sesiza asociația: unde se află, când a apărut, dacă pare să se extindă sau dacă au apărut și alte modificări. De exemplu, o fotografie făcută de la distanță nu este suficientă pentru a declara un balcon sigur. La fel, faptul că o crăpătură există „de mulți ani” nu ține loc de evaluare tehnică. Întreținerea blocului este responsabilitatea proprietarilor Articolul 27 din Legea nr. 10/1995 pune în sarcina proprietarilor urmărirea comportării construcției, păstrarea cărții tehnice și efectuarea la timp a lucrărilor de întreținere și reparații care le revin. Pentru un bloc aflat în proprietate privată, responsabilitatea obișnuită de întreținere nu se transferă primăriei. Autoritățile pot avea atribuții de control, intervenție sau finanțare în programe speciale, dar existența acestor atribuții nu înlocuiește obligațiile proprietarilor. De aceea, o eventuală cerere de sprijin către autorități ar trebui însoțită de demersurile asociației pentru clarificarea stării clădirii și organizarea măsurilor necesare. Ce documente poate solicita un proprietar Articolul 28 din Legea nr. 196/2018 permite proprietarilor să solicite în scris informații și copii după documentele asociației, suportând costul multiplicării. O cerere practică poate urmări: - data ultimei verificări și copia raportului; - persoana sau firma care a efectuat-o; - instrucțiunile și calendarul verificărilor; - măsurile stabilite pentru problemele constatate; - stadiul intervențiilor recomandate. O formulare posibilă este: „Vă rog să îmi comunicați data ultimei activități de urmărire curentă a clădirii și să îmi puneți la dispoziție copia raportului, precum și informații despre măsurile stabilite în urma constatărilor.” Este util ca solicitarea să primească număr de înregistrare sau să fie transmisă printr-un mijloc care permite dovedirea primirii. Ce faci dacă nu primești acces la documente Pentru blocarea accesului la documente, art. 28 alin. (4) prevede notificarea comitetului executiv și a cenzorului. Dacă solicitarea notificată nu este soluționată corespunzător în zece zile, proprietarul se poate adresa compartimentului specializat pentru asociații de proprietari din cadrul autorității locale. În sesizare, ajută să indici exact ce ai cerut, când și ce răspuns ai primit, anexând corespondența. Dacă problema este una tehnică, descrie separat deteriorarea observată. Lipsa unui răspuns administrativ și existența unui posibil pericol sunt probleme diferite, care trebuie explicate distinct. Într-o urgență cu pericol imediat pentru persoane, se apelează 112, fără a aștepta soluționarea unei cereri de documente.

Proprietarii de apartamente pot fi amendați pentru reparațiile nefăcute: sancțiunea ajunge la 10.000 de lei
Eveniment

Proprietarii de apartamente pot fi amendați pentru reparațiile nefăcute: sancțiunea ajunge la 10.000 de lei

O degradare ignorată în apartament poate ajunge să afecteze și locuințele vecine. Pentru proprietar, consecințele pot depăși costul lucrărilor: Legea asociațiilor de proprietari prevede amenzi între 5.000 și 10.000 de lei pentru neexecutarea anumitor reparații, atunci când această neglijență este de natură să le provoace prejudicii celorlalți proprietari. Sancțiunea are însă condiții precise și o excepție importantă, legată de repararea pagubelor. Pentru stabilirea răspunderii trebuie identificat și cui îi aparține elementul defect: proprietarului apartamentului sau tuturor coproprietarilor din bloc. Ce obligații ai pentru propria locuință Dreptul de proprietate vine și cu obligația de a întreține apartamentul. Citește și: Proprietarii care vând sau închiriază locuințe riscă amenzi de până la 7.500 de lei: obligativitatea certificatului energetic Articolul 30 din Legea nr. 196/2018 stabilește că proprietarul trebuie să își mențină locuința în stare bună din punct de vedere tehnic și funcțional, pe propria cheltuială. Obligația privește inclusiv spațiile interioare, echipamentele și instalațiile individuale: sanitare, de încălzire, canalizare, electricitate, gaze și apă. Acestea trebuie păstrate în stare de funcționare și siguranță, astfel încât să nu îi prejudicieze pe ceilalți proprietari. Prin urmare, o problemă semnalată de vecin trebuie verificată. Faptul că în apartamentul de unde ar putea proveni infiltrația nu se vede nicio pată nu stabilește, de unul singur, că instalația funcționează corect. Identificarea cauzei necesită o verificare tehnică. Pentru ce faptă se poate aplica amenda de 10.000 de lei Articolul 102 alin. (1) lit. h) sancționează neexecutarea de către proprietar a lucrărilor de întreținere, reparații sau înlocuire a elementelor de construcții din proprietatea individuală, dacă această omisiune este de natură să aducă prejudicii celorlalți proprietari. Citește și: Impozit dublu pe apartament dacă ai unit balconul cu sufrageria sau l-ai închis: ce reguli s-au schimbat în 2026 Amenda prevăzută pentru această contravenție este între 5.000 și 10.000 de lei. Contează formularea legii: trebuie să existe o lucrare necesară, un element aflat în proprietatea individuală și posibilitatea ca neexecutarea lucrării să îi prejudicieze pe ceilalți. O renovare amânată din motive estetice nu intră, prin ea însăși, în această situație. De asemenea, obligația generală de întreținere a instalațiilor nu înseamnă că orice defecțiune casnică atrage automat această amendă. Încadrarea se stabilește în funcție de elementul deteriorat, cauza problemei și împrejurările constatate. Infiltrația care reapare după fiecare folosire a băii Să presupunem că un proprietar este anunțat în repetate rânduri că, după folosirea băii sale, pe tavanul vecinului apar infiltrații. Citește și: Capcana bucătăriilor moderne: conductele ascunse în dulap pot duce la oprirea alimentării cu gaze O verificare de specialitate identifică o degradare a unui element din proprietatea individuală, care necesită reparare. Dacă proprietarul continuă să folosească spațiul în aceleași condiții și amână intervenția, problema poate depăși un simplu conflict între vecini. Situația poate fi analizată din perspectiva obligațiilor de întreținere și, dacă sunt îndeplinite condițiile legale, a contravenției. Excepția importantă: repararea stricăciunilor sau plata lucrărilor Textul care stabilește contravenția exclude expres cazurile în care au fost îndeplinite prevederile art. 30 alin. (5). Acest alineat obligă proprietarul care provoacă daune proprietății comune sau locuinței altui proprietar să repare stricăciunile ori să suporte cheltuielile pentru lucrările de reparații. Așadar, îndeplinirea acestei obligații contează expres pentru aplicarea sancțiunii. O promisiune că „voi plăti cândva” nu echivalează cu repararea pagubei sau suportarea costurilor. Proprietarul ar trebui să păstreze facturile, dovezile plății și documentele privind lucrările efectuate. Dacă se înțelege cu vecinul asupra reparațiilor, este util să consemneze în scris ce s-a reparat și ce cheltuieli au fost acoperite. Excepția nu trebuie interpretată ca o permisiune de a lăsa sursa problemei nerezolvată. Obligația de a menține locuința în stare bună continuă să existe, iar noi infiltrații pot produce noi prejudicii. Dacă problema vine de la coloana comună, cine răspunde? O conductă care trece prin apartament nu este neapărat proprietatea exclusivă a celui care locuiește acolo. Citește și: Asociația de proprietari îți sparge baia ca să repare coloana: cine plătește refacerea faianței și a pereților Legea include între părțile comune anumite instalații de apă și canalizare, inclusiv elemente care traversează proprietățile private. Acoperișul, terasa și fațada sunt, de asemenea, în principiu, părți comune. Astfel, o infiltrație provocată de coloana comună sau de acoperiș trebuie tratată diferit de o defecțiune a unui element individual. Proprietarul apartamentului de deasupra nu devine automat responsabil doar pentru că apa ajunge în locuința vecinului de sub el. Verificarea trebuie să stabilească exact sursa și regimul elementului deteriorat. În cazul proprietății comune, organizarea intervenției implică asociația de proprietari. Cine poate aplica amenda Pentru contravenția privind neexecutarea acestor lucrări, Legea nr. 196/2018 atribuie constatarea și aplicarea sancțiunii Inspectoratului de Stat în Construcții. Verificarea poate porni de la sesizarea unei persoane interesate sau din oficiu. Președintele ori administratorul asociației nu poate aplica el însuși amenda de 5.000–10.000 de lei. Asociația poate documenta situația și poate sesiza autoritatea competentă. Totodată, o reclamație nu înseamnă automat amendă. Autoritatea trebuie să verifice faptele, responsabilitatea proprietarului și condițiile prevăzute de lege, inclusiv excepția referitoare la repararea pagubelor. Ce poate face vecinul afectat Primul pas util este documentarea problemei: fotografii datate, consemnarea momentelor în care apar infiltrațiile și păstrarea mesajelor prin care a fost anunțat proprietarul. Urmează o sesizare scrisă către asociație și solicitarea unei verificări de specialitate. Un document care identifică sursa, elementul deteriorat și intervenția necesară este mai util decât presupunerea că „apa vine sigur de sus”. Dacă problema rămâne nerezolvată, persoana afectată poate sesiza Inspectoratul de Stat în Construcții pentru verificarea aspectelor care intră în competența sa. Pentru recuperarea pagubelor sau soluționarea unui litigiu poate fi necesară adresarea instanței. Legea permite persoanelor prejudiciate să se adreseze, în condițiile sale, inclusiv instanțelor judecătorești. Cum procedezi dacă problema pornește din apartamentul tău Cere verificarea cauzei și ia măsuri pentru limitarea pagubelor, fără să aștepți următoarea reclamație. Stabilește cu specialistul ce intervenție este necesară și păstrează documentele lucrării. Dacă vecinul a suferit stricăciuni, clarifică și repararea acestora, separat de remedierea defectului din propria locuință. Repararea sursei oprește producerea altor daune; refacerea finisajelor afectate rezolvă prejudiciul deja produs. O intervenție făcută la timp poate evita extinderea degradării, costuri suplimentare și un conflict care ajunge la autorități sau în instanță.

Ai renovat apartamentul: ce modificări trebuie să declari la Fisc în 2026 și ce riști dacă omiți acest pas
Eveniment

Ai renovat apartamentul: ce modificări trebuie să declari la Fisc în 2026 și ce riști dacă omiți acest pas

După o renovare, proprietarul ar putea avea de făcut un drum și la direcția de impozite și taxe locale. Dacă lucrările au modificat suprafața construită sau utilă a apartamentului, schimbarea trebuie comunicată în termen de 30 de zile de la încheierea lucrărilor. Scopul este actualizarea evidențelor, astfel încât impozitul să fie stabilit pe baza datelor corecte despre locuință. De ce interesează Fiscul ce ai modificat în apartament Impozitul anual pe locuință se stabilește folosind date despre imobil, între care suprafața și destinația acestuia. Citește și: Impozit dublu pe apartament dacă ai unit balconul cu sufrageria sau l-ai închis: ce reguli s-au schimbat în 2026 Dacă situația reală se schimbă, iar evidențele fiscale rămân neschimbate, calculul poate porni de la informații care nu mai corespund apartamentului. Suprafața utilă și suprafața construită desfășurată nu sunt același lucru. În condițiile prevăzute de Codul fiscal, când dimensiunile exterioare nu pot fi efectiv măsurate, suprafața construită desfășurată se determină prin înmulțirea suprafeței utile cu 1,4. De aceea, chiar și datele privind suprafața utilă pot conta pentru impunere. Comunicarea modificării nu echivalează însă cu o majorare automată a impozitului. Efectul trebuie stabilit în funcție de datele concrete și de regulile fiscale aplicabile. Ce renovări trebuie comunicate Articolul 34 alineatul (3) din Legea nr. 196/2018 cere comunicarea modificărilor suprafețelor construite sau utile către organul fiscal local și președintele asociației, în 30 de zile de la încheierea lucrărilor. Citește și: Proprietarii care vând sau închiriază locuințe riscă amenzi de până la 7.500 de lei: obligativitatea certificatului energetic Dacă proprietarul schimbă gresia, obiectele sanitare și mobilierul, fără modificări ale suprafețelor sau destinației locuinței, aceste intervenții nu declanșează, prin ele însele, obligația de comunicare a unei suprafețe noi. În schimb, dacă o recompartimentare conduce, potrivit documentației tehnice, la modificarea suprafeței utile de la 50 la 52 de metri pătrați, noua situație trebuie comunicată. Modificarea confirmată de specialist, nu doar o estimare a proprietarului. Trebuie analizată separat și schimbarea utilizării locuinței, de exemplu amenajarea unui spațiu pentru activitate economică. Formularul fiscal distinge între clădiri rezidențiale, nerezidențiale și mixte. Simpla mutare a biroului personal într-o altă cameră nu trebuie confundată cu o asemenea schimbare. Verifică exact ce s-a schimbat față de actele existente Înainte de completarea formularului, compară documentele de dinaintea lucrărilor cu cele care descriu apartamentul după intervenție. Citește și: Proprietarii de apartamente cu termopan pot rămâne fără gaze: când este obligatoriu detectorul și cât costă montarea în 2026 Urmărește suprafața utilă, suprafața construită, compartimentarea și destinația spațiilor. Dacă ai lucrat cu un proiectant sau cu un specialist în cadastru, cere-i să îți explice ce date s-au modificat și în ce document sunt consemnate. Nu transforma singur o suprafață în alta și nu completa rubricile prin aproximare. Dacă schița, actul de proprietate și documentația nouă conțin valori diferite, solicită lămurirea diferențelor înainte să preiei cifrele în declarație. Identifică direcția de taxe competentă pentru apartament Te adresezi organului fiscal local de la adresa imobilului. Citește și: Primăria îți poate dubla impozitul pe casă din 2026: cine este vizat de capcana fiscală din CATUC Poate avea denumirea de direcție, serviciu sau compartiment de impozite și taxe locale. De exemplu, dacă locuiești în București, dar apartamentul renovat se află în altă localitate, demersul privește instituția care administrează impozitul acelui apartament. Nu se folosește Declarația unică pentru veniturile persoanelor fizice. Pe site-ul instituției caută secțiunile pentru persoane fizice, clădiri, declarații fiscale sau modificări ale datelor imobilului. Cere formularul pentru actualizarea situației fiscale Direcțiile locale folosesc Declarația fiscală pentru stabilirea impozitului pe clădiri (persoane fizice), cunoscută în mod tradițional ca formularul Model ITL-001. Aceasta apare, de exemplu, în documentația publicată de DITL Sector 5 și DGITL Sector 3. Explică de la început că apartamentul este deja înregistrat fiscal și că soliciți actualizarea datelor după lucrări. Cere instituției să precizeze cum trebuie înregistrată modificarea: prin declarația fiscală aferentă noii situații și, după caz, printr-o cerere însoțitoare. Nu confunda modificarea produsă acum cu rectificarea unei erori dintr-o declarație veche. Dacă ai declarat corect suprafața inițială, iar aceasta s-a schimbat ulterior, descrie exact această succesiune. Pregătește documentele care susțin modificarea Pentru pregătirea dosarului, pornește de la următoarele documente: - actul de identitate; - actul de proprietate; - schița sau releveul relevant pentru situația actuală; - documentele de autorizare și recepție, dacă sunt aplicabile lucrărilor; - documentația cadastrală actualizată, atunci când modificarea o impune; - împuternicirea, dacă depune altcineva actele. Aceasta este o listă orientativă, deoarece instituția poate cere documente suplimentare sau poate avea deja unele dintre ele în dosarul fiscal. Listele oficiale diferă în funcție de operațiune. De exemplu, pentru clădirile nou construite, DGITL Sector 3 menționează distinct autorizația și procesul-verbal de recepție. Această listă nu trebuie aplicată mecanic oricărei renovări de apartament. Păstrează și ultima decizie de impunere: te ajută să identifici evidența fiscală existentă și să compari datele după soluționarea cererii. Completează datele despre imobil, nu doar descrierea renovării În formular se cer informații despre proprietar, adresă, proprietate și caracteristicile clădirii. În funcție de secțiune, apar rubrici privind suprafața construită desfășurată, suprafața utilă, anul construirii și destinația. Completează câmpurile conform documentelor și instrucțiunilor direcției locale. Dacă o rubrică nu este clară, cere asistență inspectorului fiscal. În cererea însoțitoare, dacă este necesară, explică pe scurt lucrarea, data încheierii acesteia și diferența dintre datele vechi și cele noi. Menționează documentul care dovedește schimbarea. O formulare precum „am renovat complet apartamentul” nu spune instituției ce trebuie actualizat. Depune actele și păstrează dovada înregistrării Folosește una dintre modalitățile acceptate de instituție: depunere la sediu sau serviciul electronic disponibil. Verifică în prealabil condițiile pentru transmiterea online. De exemplu, DGITL Sector 3 oferă o platformă de cereri și declarații, cu înregistrarea și validarea contului. Ghidul instituției indică și cerințe de semnătură electronică pentru anumite declarații, inclusiv cea pentru clădiri. La ghișeu, păstrează numărul de înregistrare; online, salvează confirmarea și documentele trimise. Plata impozitului deja afișat în cont nu reprezintă, prin ea însăși, declararea noii situații. Dacă lipsesc acte, comunică în termen modificarea și cere instrucțiuni scrise pentru completare. O simplă întrebare trimisă instituției nu înlocuiește declarația cerută și nu prelungește automat termenul legal. Verifică rezultatul, inclusiv anul de la care se modifică impozitul După soluționare, verifică suprafața înregistrată, destinația imobilului, cota de proprietate și, dacă s-a emis, noua decizie de impunere. Codul fiscal prevede că diferențele de suprafață dovedite prin lucrări de cadastru se reflectă în evidențele fiscale. În situația reglementată de art. 461 alin. (9), impozitul se calculează potrivit noilor date de la 1 ianuarie a anului următor înregistrării lucrării cadastrale la oficiul de cadastru, ca anexă la declarația fiscală. Pentru un asemenea caz înregistrat în 2026, efectul fiscal intervine din 2027. Acest lucru nu înseamnă că proprietarul poate amâna comunicarea modificării până în anul următor. Dacă rezultatul este neclar, cere explicația calculului și temeiul folosit. Nu presupune că o creștere a suprafeței utile produce obligatoriu aceeași creștere procentuală a impozitului. Ce riști dacă nu comunici schimbarea Necomunicarea modificării suprafeței utile către asociație și administrația financiară locală este sancționată de Legea nr. 196/2018 cu amendă între 200 și 1.000 de lei. La prima încălcare, organul constatator poate aplica avertismentul, în condițiile legii. Pot exista și consecințe fiscale distincte, în funcție de declarația omisă și de eventualele diferențe de impozit, pentru sumele scadente și neachitate se pot calcula majorări de 1% pe lună. Declararea fiscală nu legalizează lucrările executate fără actele necesare. Totodată, comunicarea către Fiscul local nu înlocuiește informarea asociației atunci când s-au modificat suprafețele. Cele două demersuri trebuie urmărite separat.

Impozit dublu pe apartament dacă ai unit balconul cu sufrageria sau l-ai închis: ce reguli s-au schimbat în 2026
Eveniment

Impozit dublu pe apartament dacă ai unit balconul cu sufrageria sau l-ai închis: ce reguli s-au schimbat în 2026

O decizie aparent simplă de a mări spațiul util din casă poate transforma radical obligațiile fiscale ale unui proprietar. Din 25 august 2026, un balcon închis sau unit cu sufrageria fără documentele legale poate atrage o majorare cu 100% a taxelor locale, dublând practic impozitul pentru întregul apartament. Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC) introduce sancțiuni fiscale severe pentru lucrările neregularizate, iar penalizarea nu se aplică doar pentru suprafața balconului, ci se răsfrânge asupra întregii locuințe înregistrate la Direcția de Impozite și Taxe Locale. Deși noua legislație oferă o procedură simplificată prin notificare pentru închiderea exterioară a balcoanelor, această facilitate dispare complet în momentul în care se intervine asupra zidăriei interioare, transformând o simplă „renovare” într-o modificare structurală ce necesită expertize și autorizații de construire depline pentru a evita amenzile usturătoare sau blocarea definitivă a unei viitoare vânzări. Ce s-a schimbat în 2026 CATUC, codul adoptat prin Legea nr. 169/2026 a intrat în vigoare la 25 august 2026 și a abrogat Legea nr. 50/1991. Citește și: Proprietarii care vând sau închiriază locuințe riscă amenzi de până la 7.500 de lei: obligativitatea certificatului energetic Una dintre modificările relevante pentru proprietarii de apartamente se găsește la art. 294: închiderea în mod unitar a logiilor și balcoanelor din locuințe colective poate fi realizată prin procedura simplificată a notificării, în condițiile prevăzute de Cod. Prevederea privește intervenții asupra construcțiilor existente aflate în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice. Pentru clădirile și zonele protejate, regimul trebuie verificat separat. „Fără autorizație” nu înseamnă „fără acte” Însă notificarea nu este un telefon dat la primărie și nici o înștiințare trimisă după montarea geamurilor. Citește și: Amenzi pentru proprietarii fără poliță PAD în 2026. Ce s-a schimbat pentru blocurile cu risc seismic Potrivit art. 295, proprietarul trebuie să depună, înainte de începerea lucrărilor, formularul de notificare și un proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat, realizat de specialiștii competenți. Procedura presupune și achitarea taxelor prevăzute de lege. Primăria poate solicita clarificări, documente sau avize suplimentare. De asemenea, poate comunica faptul că lucrarea necesită autorizație ori poate respinge notificarea dacă proiectul nu respectă condițiile legale. Există și un termen care nu trebuie confundat cu permisiunea de a începe imediat șantierul. Art. 296 prevede aprobarea tacită după 15 zile lucrătoare de la primirea notificării, iar în această ipoteză lucrările pot începe după încă 15 zile calendaristice. Dacă sunt cerute completări ori alte formalități, trebuie îndeplinite integral condițiile aplicabile. De ce contează cum arată balcoanele întregului bloc Cuvântul esențial din noua reglementare este „unitar”. Citește și: Primăria îți poate dubla impozitul pe casă din 2026: cine este vizat de capcana fiscală din CATUC Procedura simplificată nu permite transformarea fiecărui balcon după preferința proprietarului, fără legătură cu aspectul clădirii. Modificarea aspectului fațadei unui bloc se face unitar pe întreg condominiul, pe baza unei documentații tehnice elaborate de arhitecți cu drept de semnătură și cu respectarea regulilor aplicabile. În practică, proiectul trebuie să lămurească soluția de închidere, aspectul, materialele și eventualele restricții locale. Faptul că mai mulți vecini și-au închis deja balcoanele nu dovedește că acele intervenții au fost legale și nu înlocuiește documentația propriei lucrări. Pentru modificările constructive vizate de art. 39 din Legea nr. 196/2018 sunt necesare acordul a două treimi dintre proprietarii membri ai asociației și acordul tuturor proprietarilor direct afectați. Aceste acorduri trebuie corelate cu procedura de autorizare sau notificare aplicabilă lucrării. Semnătura administratorului, singură, nu le înlocuiește. Unirea balconului cu sufrageria Închiderea balconului presupune amenajarea limitei sale exterioare. Citește și: Începe sezonul chiriilor: ce trebuie declarat la ANAF în 2026 și ce riști dacă nu înregistrezi contractul Unirea cu sufrageria poate implica desființarea tâmplăriei dintre cele două spații, demolarea parapetului de sub fereastră, lărgirea golului sau intervenții asupra instalațiilor. Permisiunea de a închide balconul nu acoperă automat și demolările prin care acesta este integrat în cameră. Înainte de orice intervenție, un arhitect și, după caz, un expert tehnic trebuie să stabilească ce rol au elementele care ar urma să fie eliminate. O apreciere a echipei de renovare, precum „nu este perete de rezistență”, nu ține locul evaluării tehnice. Codul reglementează autorizația pentru intervenții asupra clădirilor existente și documentația aferentă, care poate include releveul și expertiza sau nota tehnică a unui expert atestat. Excepțiile pentru anumite compartimentări ușoare, demontabile, nu pot fi extinse automat la demolarea zidăriei dintre sufragerie și balcon. De exemplu, un proprietar care montează tâmplăria prevăzută într-un proiect unitar se poate încadra în procedura de notificare. Vecinul care vrea, suplimentar, să elimine zidăria de sub fereastră trebuie să declare și să analizeze distinct această intervenție. Încadrarea legală depinde de lucrările efective, nu de denumirea „renovare” trecută pe oferta constructorului. Ce amenzi prevede noul Cod Nu există o singură amendă pentru balconul închis fără acte. Citește și: Proprietarii de apartamente cu termopan pot rămâne fără gaze: când este obligatoriu detectorul și cât costă montarea în 2026 Sancțiunile depinde de obligația încălcată și de încadrarea concretă a faptei. Art. 357 alin. (1) lit. a), coroborat cu alin. (4) lit. a), prevede amenzi de 5.000–50.000 de lei pentru executarea lucrărilor fără notificarea prealabilă necesară ori cu nerespectarea proiectului notificat. Pentru executarea lucrărilor fără autorizația necesară sau cu încălcarea acesteia, art. 357 alin. (1) lit. b) și alin. (4) lit. b) prevăd un interval general de 50.000–1.000.000 de lei, în funcție de gravitatea faptei și de impactul asupra vecinătăților. Acest plafon maxim privește categoria generală a lucrărilor neautorizate. Textul mai sancționează distinct, la alin. (1) lit. d), neîndeplinirea obligației de notificare prealabilă privind începerea anumitor lucrări pentru care nu este necesară autorizația, cu 50.000–100.000 de lei. Pentru lucrări vechi, trebuie analizate data executării, legea aplicabilă, prescripția și regulile privind legea contravențională mai favorabilă. Noile cuantumuri nu se aplică automat unei închideri realizate cu ani în urmă doar fiindcă este observată în 2026. Plata amenzii nu legalizează balconul Pe lângă amendă, autoritățile pot opri lucrările și pot impune măsuri pentru respectarea proiectului, regularizarea intervenției sau desființarea lucrărilor nelegale. Dacă proprietarul nu se conformează, se poate ajunge în instanță. Cheltuielile de desființare pot fi suportate de persoana vinovată. Continuarea lucrărilor după ce organele competente au dispus oprirea lor poate atrage răspunderea penală. Concret, proprietarul poate ajunge să plătească atât amenajarea, cât și amenda, expertizele și refacerea situației legale. Formula „plătesc amenda și rămâne așa” nu oferă o soluție juridică. Balcoanele închise fără acte pot fi regularizate? Art. 301 include expres în categoria lucrărilor pentru care poate fi emisă autorizație de regularizare închiderea balcoanelor fără extindere pe domeniul public. Regularizarea presupune verificarea lucrării existente și îndeplinirea condițiilor legale. Trebuie respectate reglementările urbanistice și cerințele privind calitatea construcțiilor, iar primăria poate cere expertize și lucrări de aducere la conformitate. Dacă cerințele nu pot fi îndeplinite, se poate ajunge la desființare. De asemenea, posibilitatea de a regulariza închiderea balconului nu garantează acceptarea unei demolări suplimentare prin care acesta a fost unit cu sufrageria. Pentru alte categorii de construcții, Codul prevede și o fereastră excepțională de un an de la intrarea sa în vigoare, cu condiții și costuri speciale. Proprietarul care a realizat intervenții mai ample trebuie să verifice în ce categorie intră întregul ansamblu de lucrări, fără să presupună că toate beneficiază de regula referitoare la simpla închidere a balconului. Când poate apărea un impozit majorat Noul Cod introduce, tot la art. 301 alin. (11), majorarea cu 100% a impozitului pe clădiri pentru situațiile de construire neautorizată, neregularizate la intrarea sa în vigoare. Majorarea este legată de constatarea situației de către autoritatea locală și se aplică până la obținerea autorizației de regularizare sau la desființarea lucrărilor neautorizate. Astfel, un balcon închis fără acte ar putea dubla automat impozitul întregului apartament. Este important de reținut că plata impozitului majorat nu legalizează lucrarea și nu înlătură celelalte sancțiuni. Probleme la vânzarea apartamentului O sufragerie mărită poate arăta bine în fotografii, dar cumpărătorul, notarul și banca vor avea nevoie de documente care să clarifice situația juridică și tehnică. Sunt două probleme diferite: o lucrare realizată legal, dar pentru care documentația cadastrală necesară nu a fost actualizată, și o lucrare executată fără procedura legală. În al doilea caz, simpla refacere a schiței apartamentului nu înlocuiește regularizarea. În practică, neconcordanțele pot duce la solicitarea unor acte suplimentare, amânarea tranzacției sau dificultăți în acceptarea apartamentului drept garanție pentru credit. BCR explică, în ghidul său privind refinanțarea ipotecară, că închiderea balconului și modificarea compartimentării fără actualizarea documentației pot genera verificări suplimentare. Situația depinde de lucrările realizate, documentele existente și cerințele tranzacției. De exemplu, dacă în releveu (planul cu încăperile și dimensiunile apartamentului), balconul apare separat, iar în realitate a fost integrat în sufragerie, diferența trebuie clarificată înainte ca proprietarul să promită un termen scurt pentru semnarea contractului. Cumpărătorul poate cere rezolvarea actelor sau poate renunța la achiziție. Ce verifici înainte să începi lucrările sau să vinzi Înainte de renovare, proprietarul trebuie să prezinte unui arhitect actele apartamentului și toate intervențiile dorite, inclusiv demolările și modificările instalațiilor. Apoi trebuie stabilite, împreună cu serviciul de urbanism, procedura aplicabilă și documentele necesare. Urmează acordurile cerute în condominiu, proiectul și parcurgerea notificării sau obținerea autorizației, după caz. La final, trebuie realizate formalitățile de recepție și actualizările documentare necesare. Codul prevede recepție și pentru lucrările executate în baza notificării. Dacă balconul a fost deja modificat, verificarea trebuie făcută înainte de scoaterea apartamentului la vânzare: actul de proprietate, releveul, documentele lucrărilor și situația din teren se compară cu ajutorul unui specialist în cadastru și al unui arhitect, iar notarul este consultat din timp. Câțiva metri câștigați în sufragerie pot deveni un avantaj real la vânzare atunci când modificarea este sigură, legală și susținută de acte.

Proprietarii care închiriază apartamentul unui cetățean străin pot fi amendați: ce notificare nu trebuie omisă
Eveniment

Proprietarii care închiriază apartamentul unui cetățean străin pot fi amendați: ce notificare nu trebuie omisă

Ai semnat contractul, ai predat cheile și ai înregistrat închirierea la ANAF. Dacă persoana care se mută în apartament este cetățean al unui stat din afara Uniunii Europene, poate exista încă o formalitate obligatorie: anunțarea găzduirii. OUG nr. 194/2002 stabilește pentru proprietar un termen de trei zile, iar neîndeplinirea obligației poate atrage o amendă. Proprietarii trebuie să verifice cetățenia chiriașului și să distingă închirierea obișnuită de cazarea turistică. Pentru ce chiriași trebuie făcută notificarea Regula nu se aplică însă identic tuturor persoanelor cu pașaport străin. Citește și: Proprietarii care vând sau închiriază locuințe riscă amenzi de până la 7.500 de lei: obligativitatea certificatului energetic În sensul OUG nr. 194/2002, „străin” este persoana care nu are cetățenia română, a unui alt stat al Uniunii Europene, a Spațiului Economic European sau a Elveției. IGI precizează explicit că cetățenii UE, SEE și elvețienii nu fac obiectul procedurii de înregistrare prin portalul destinat anunțării găzduirii. Astfel, un chiriaș care are numai cetățenie moldovenească, turcă, indiană sau nepaleză intră în categoria vizată. Un cetățean francez, italian, german, norvegian ori elvețian nu intră în această procedură. Contează și dubla cetățenie: o persoană din Republica Moldova care are și cetățenie română nu este „străin” în sensul ordonanței. Proprietarul trebuie să se raporteze la cetățenia dovedită prin acte, nu la limba vorbită sau țara din care vine chiriașul. Pentru cetățenii UE, SEE și Elveției există un regim separat, reglementat prin OUG nr. 102/2005. Excluderea din această notificare nu înseamnă absența oricăror formalități de rezidență. Termenul proprietarului începe de la găzduire Articolul 12 alin. (1) stabilește obligația atât pentru străinul intrat legal în România, cât și pentru persoana care îl găzduiește. Citește și: Amenzi pentru proprietarii fără poliță PAD în 2026. Ce s-a schimbat pentru blocurile cu risc seismic Pentru gazdă, termenul este de trei zile de la data găzduirii. Practic, proprietarul nu trebuie să aștepte prima încasare a chiriei sau finalizarea formalităților fiscale pentru a se ocupa de notificare. De exemplu, dacă semnezi contractul înainte ca locuința să fie disponibilă, iar chiriașul se mută ulterior, reperul pentru anunțarea găzduirii este începerea efectivă a acesteia. Este util ca data predării locuinței să fie consemnată clar în documentele dintre părți. Faptul că și chiriașul are obligații nu este un motiv pentru proprietar să presupună că totul s-a rezolvat. Recomandarea practică este să verifice îndeplinirea notificării care îl privește și să păstreze dovada. ANAF și notificarea găzduirii sunt formalități distincte În cazul închirierii obișnuite a unui apartament din patrimoniul personal, contractul se înregistrează la ANAF în cel mult 30 de zile de la încheiere. Citește și: Primăria îți poate dubla impozitul pe casă din 2026: cine este vizat de capcana fiscală din CATUC Înregistrarea se face prin formularul C168, însoțit de copia contractului; ANAF permite și depunerea prin Spațiul Privat Virtual. Această procedură privește înregistrarea fiscală a contractului. Anunțarea găzduirii ține de regimul străinilor și are propriul termen și propriul destinatar. Din cele două reglementări rezultă că îndeplinirea formalității fiscale nu înlocuiește notificarea prevăzută de OUG nr. 194/2002. Așadar, proprietarul poate avea contractul înregistrat corect la ANAF și totuși să fi omis obligația privind găzduirea. Unde se anunță și cum poate fi folosit portalul IGI Pentru notificare, legea indică organul de poliție competent teritorial. Totodată, art. 12 alin. (4) permite îndeplinirea obligației prin notificarea Inspectoratului General pentru Imigrări, folosind aplicația informatică pusă la dispoziție în acest scop. Este o alternativă legală, nu o cerință de a depune automat două notificări identice. Proprietarii pot accesa Portalul public de înregistrare a străinilor, urmând instrucțiunile aplicației. Pentru dificultăți de utilizare, portalul are un modul de ajutor în română și engleză. Ca pregătire practică, este util să ai la îndemână datele tale, adresa completă a locuinței, documentul de identificare al chiriașului, data începerii găzduirii și contractul. După transmitere, păstrează confirmarea sau numărul de înregistrare disponibil. Dacă nu poți finaliza operațiunea online, contactează din timp poliția competentă pentru adresa locuinței ori structura teritorială IGI pentru îndrumare. Ce amendă riscă proprietarul Pentru neîndeplinirea obligației de anunțare a găzduirii, sancțiunea prevăzută de art. 134 pct. 3, coroborat cu art. 135 alin. (1) lit. a), este amenda de 400–800 de lei. Există și o nuanță privind momentul sancționării: art. 134 pct. 3 se referă la neanunțarea șederii până cel târziu după încă trei zile de la împlinirea termenului din art. 12 alin. (1). Prin urmare, nu trebuie prezentată amenda ca fiind aplicabilă automat din ziua a patra. Obligația de notificare rămâne însă cea cu termen de trei zile de la găzduire. Regula privește și găzduirea gratuită Textul legal se referă la persoana care găzduiește străinul, fără să condiționeze obligația de încasarea unei chirii. Rezultă că și găzduirea gratuită a unei persoane din categoria vizată poate atrage obligația de notificare. De exemplu, faptul că primești în locuință un prieten fără să îi ceri bani nu este, în sine, o excepție. ANAF precizează că un contract de comodat nu se înregistrează fiscal, însă aceasta este o chestiune distinctă de anunțarea găzduirii. Pentru cazarea turistică, termenul este de 24 de ore În hoteluri și alte amenajări turistice, art. 12 alin. (2) prevede comunicarea datelor către poliția competentă în termen de 24 de ore, prin administrația locului de cazare. Proprietarul care oferă un apartament în regim turistic trebuie să verifice procedura corespunzătoare acestei activități. Ce faci dacă ai uitat notificarea Dacă descoperi omisiunea, demersul practic este să contactezi cât mai repede autoritatea competentă și să declari situația reală, inclusiv data începerii găzduirii. Păstrează documentele și dovada notificării făcute ulterior. Nu presupune că înregistrarea contractului la ANAF sau faptul că chiriașul are permis de ședere rezolvă automat și formalitatea gazdei. Verifică distinct dacă găzduirea la adresa ta a fost anunțată. O notificare tardivă nu trebuie tratată ca o garanție că o eventuală sancțiune este înlăturată.

Asociația de proprietari îți sparge baia ca să repare coloana: cine plătește refacerea faianței și a pereților
Eveniment

Asociația de proprietari îți sparge baia ca să repare coloana: cine plătește refacerea faianței și a pereților

Coloana blocului trebuie reparată, iar instalatorul nu poate ajunge la ea fără să spargă peretele și câteva rânduri de faianță din baie. Proprietarul permite intervenția, conducta este înlocuită, dar locuința rămâne cu un gol în zid și finisajele distruse. Potrivit legii, proprietarul are dreptul la despăgubiri. Cine plătește pentru baia distrusă Dacă pagubele sunt produse de intervenția la o instalație comună, proprietarul are dreptul la despăgubire. Citește și: Amendă de până la 45.000 de lei pentru mobila, saltelele și sacii cu moloz abandonați lângă bloc: care sunt soluțiile gratuite Legea nr. 196/2018 prevede atât obligația de a permite accesul, în anumite condiții, cât și suportarea cheltuielilor necesare readucerii proprietății individuale la starea tehnică inițială. Faptul că faianța este în apartament nu mută automat factura reparației în sarcina celui care locuiește acolo. Coloana blocului vs țeavă a apartamentului O conductă nu devine proprietate individuală doar pentru că trece prin baia cuiva. Citește și: Balconul închis poate lăsa apartamentul fără gaze: când devine obligatoriu detectorul Potrivit art. 35 din Legea nr. 196/2018, instalațiile de apă și canalizare sunt comune până la punctul de distribuție către proprietățile individuale. Legea include și elementele comune de canalizare care traversează apartamentele. În practică, o coloană verticală care deservește mai multe locuințe trebuie deosebită de racordul propriu către chiuvetă, cadă sau vasul de toaletă. Pentru delimitarea exactă contează configurația instalației și documentația clădirii. De aceea, înaintea lucrării, cereți ca instalatorul să consemneze ce element este defect și dacă aparține instalației comune sau celei individuale. O constatare de tipul „curge în baia de la etajul trei” nu lămurește cine suportă cheltuiala. Dacă defecțiunea este la instalația proprie, întreținerea și repararea acesteia revin, ca regulă, proprietarului. Mecanismul special de despăgubire pentru intervenția la proprietatea comună nu se aplică automat. Ce spune legea despre faianța și pereții deteriorați Regula principală se află la art. 31 alin. (3) și (6) din Legea nr. 196/2018. Citește și: Proprietarii care vând sau închiriază locuințe riscă amenzi de până la 7.500 de lei: obligativitatea certificatului energetic Proprietarii prejudiciați prin lucrările la elementele comune sunt despăgubiți de asociație din fondul de reparații. Dacă intervenția afectează proprietatea individuală, trebuie suportate cheltuielile necesare readucerii acesteia la „starea tehnică inițială”. Aplicat situației din baie, acest lucru înseamnă că lucrarea nu se poate considera rezolvată față de proprietar doar fiindcă țeava nu mai curge. Trebuie evaluate și deteriorările provocate pentru a ajunge la ea. Refacerea peretelui, a tencuielii și a placării ceramice afectate poate face parte din cheltuiala justificată a intervenției. Nu este suficient răspunsul „asociația plătește conducta, iar tu îți repari singur baia”, fără analizarea pagubei și a obligațiilor legale. Dacă instalatorul strică mai mult decât era necesar Legea tratează și situația în care prejudiciul este cauzat de executant. Potrivit art. 31 alin. (4), despăgubirea se recuperează de la persoana sau firma care a executat lucrarea, în condițiile legii. Trebuie astfel diferențiate două situații. Prima este desfacerea necesară a unei porțiuni de perete pentru accesul la coloană. A doua este deteriorarea suplimentară produsă, de exemplu, prin scăparea unei unelte în lavoar sau spargerea nejustificată a unor suprafețe. Ca pas practic, proprietarul trebuie să notifice în scris asociația și să ceară consemnarea tuturor daunelor, inclusiv a celor imputate executantului. Nu este util să rămână prins între două răspunsuri verbale: „vorbește cu instalatorul” și „vorbește cu administratorul”. Se plătesc câteva plăci sau renovarea întregii băi? Dreptul privește repararea prejudiciului, nu o renovare integrală acordată automat. Codul civil permite repararea în natură, prin restabilirea situației anterioare, sau despăgubirea în bani, în condițiile legii. Dacă părțile nu se înțeleg, disputa poate fi soluționată de instanță. În aplicarea acestor reguli, devizul ar trebui să identifice lucrările necesare: închiderea golului, refacerea suportului, hidroizolația afectată, placarea și manopera, după caz. Lista depinde de ce s-a deteriorat efectiv. De exemplu, dacă pentru acces se desface o suprafață de un metru pătrat, punctul de plecare este refacerea acelei zone și a straturilor afectate. Înlocuirea căzii, mutarea chiuvetei sau schimbarea tuturor finisajelor din preferință personală sunt alte lucrări. Situația se complică dacă modelul vechi de faianță nu se mai găsește. Lipsa plăcilor identice nu înseamnă automat că asociația trebuie să renoveze toată baia, dar nici nu rezolvă problema prin simpla astupare a golului. Ca soluție practică, cereți oferte și o explicație tehnică pentru suprafața propusă spre refacere. Dacă se solicită placarea unui perete întreg, trebuie justificat de ce este necesară. Întinderea despăgubirii se stabilește pe baza pagubei dovedite, prin acord sau, în caz de litigiu, prin evaluarea instanței. Un exemplu: conducta costă 1.200 de lei, finisajele încă 1.800 Să presupunem că repararea coloanei comune costă 1.200 de lei. Pentru refacerea peretelui și a finisajelor afectate există un deviz justificat de 1.800 de lei, acceptat de părți. În acest exemplu, costul total de luat în calcul este de 3.000 de lei, nu doar factura instalatorului. Cei 1.800 de lei nu devin automat cheltuiala exclusivă a proprietarului pentru că paguba este în interiorul apartamentului. Dacă proprietarul alege în plus o modernizare de 4.000 de lei, aceasta trebuie separată de refacerea pagubei. Din ce bani se plătește și cine contribuie? Legea indică fondul de reparații pentru despăgubirea aferentă intervenției. Reparațiile instalațiilor comune se repartizează, potrivit art. 84–85, proporțional cu cota-parte indiviză de proprietate, în cadrul proprietății comune căreia îi aparțin. Cu alte cuvinte, nu se pune întreaga factură pe apartamentul prin care s-a făcut accesul. Nici împărțirea numai între vecinii de pe aceeași coloană nu trebuie presupusă fără verificarea delimitării proprietății comune și a regulilor aplicabile. Proprietarul despăgubit participă, la rândul său, la cheltuielile comune potrivit cotei sale. Despăgubirea repară paguba individuală; contribuția la fond privește calitatea sa de coproprietar. Dacă fondul nu are bani suficienți, cereți asociației o soluție scrisă de finanțare și un calendar. Insuficiența disponibilului nu este, prin ea însăși, o explicație pentru dispariția dreptului la despăgubire. Când trebuie să permiți accesul în apartament Pentru inspectarea, repararea sau înlocuirea unui element comun accesibil numai printr-o proprietate individuală, art. 31 prevede un preaviz motivat, scris, de cinci zile, emis de comitetul executiv. În caz de urgență, termenul legal este de 24 de ore. Accesul privește reprezentanții asociației prevăzuți de lege și persoana calificată care realizează intervenția. Nu este o permisiune generală de intrare oricând în locuință. Într-o avarie activă, anunțați imediat asociația și cereți oprirea alimentării sau măsurile necesare limitării pagubelor. Preavizul nu trebuie confundat cu o obligație de a lăsa apa să curgă până expiră termenul. Refuzul accesului în condițiile legii poate atrage amendă între 500 și 3.000 de lei, precum și răspunderea pentru prejudiciile provocate celorlalți proprietari. Disputa privind despăgubirea trebuie documentată, fără a transforma blocarea unei intervenții necesare în mijloc de negociere. Acordul scris: ce să stabiliți înainte de a sparge peretele Art. 31 alin. (5) cere ca intervenția să se desfășoare în condiții stabilite de comun acord, consemnate într-un document semnat de proprietar și asociație. Pentru a fi util, recomandarea practică este ca acordul să precizeze: - ce instalație se repară și de ce este necesar accesul prin apartament; - cine execută lucrarea și ce suprafețe urmează să fie desfăcute; - cum sunt protejate obiectele sanitare, mobilierul și pardoseala; - cine reface finisajele și în ce termen; - cum se stabilește costul și dacă asociația organizează refacerea sau decontează o lucrare convenită; - cum sunt consemnate eventualele deteriorări suplimentare. Evitați formulele vagi de tipul „refacem noi după aceea”. Dacă vi se propune să plătiți meseriașul și să primiți ulterior banii, stabiliți în scris lucrările, valoarea acceptată și termenul de decontare. Ce dovezi să păstrezi Înainte de intervenție, fotografiați peretele, faianța, obiectele sanitare și zona din jur. Imaginile de ansamblu și cele de detaliu ajută la compararea stării inițiale cu cea de după lucrare. La final, cereți un proces-verbal care să descrie atât reparația coloanei, cât și pagubele rămase. Dacă finisajele nu au fost refăcute, consemnați acest lucru înainte de semnare. Nu confirmați că apartamentul a fost readus la starea inițială dacă nu s-a întâmplat. Păstrați notificarea, acordul, fotografiile, devizele, facturile și dovezile plății. Dacă asociația refuză constatarea comună, transmiteți-i propria descriere, însoțită de fotografii și de solicitarea de remediere, printr-un mijloc care permite dovedirea comunicării. Ce faci dacă asociația refuză să repare sau să plătească Primul pas este o sesizare scrisă adresată președintelui, cu descrierea intervenției, pagubele, documentele și solicitarea concretă: refacerea finisajelor sau despăgubirea justificată. Președintele trebuie să răspundă în scris în maximum 10 zile, potrivit art. 57 lit. e). Acesta este termenul de răspuns, nu un termen automat în care trebuie plătită orice sumă cerută. Proprietarul poate solicita și copii ale documentelor asociației relevante pentru lucrare. Dacă problema nu se rezolvă, puteți sesiza comitetul executiv și cenzorul, iar pentru aspectele privind activitatea asociației, compartimentul specializat al primăriei. Acesta are atribuții de îndrumare și control; stabilirea unei despăgubiri contestate poate necesita o acțiune în instanță. Dacă întreaga cheltuială a fost trecută nejustificat în dreptul apartamentului pe lista de întreținere, contestați în scris repartizarea în 10 zile de la afișarea listei, conform art. 28 alin. (3). Pentru cei care locuiesc cu chirie, pasul practic este anunțarea imediată a proprietarului și implicarea lui în acordul cu asociația. Daunele la finisajele apartamentului și eventualele daune la bunurile chiriașului trebuie consemnate distinct. Repararea unei coloane comune presupune cooperare. Proprietarul trebuie să permită intervenția în condițiile legii, iar asociația trebuie să trateze și refacerea pagubelor ca parte a problemei de rezolvat. Lucrarea nu se termină pentru cel afectat în momentul în care instalatorul închide robinetul și pleacă.

Mutarea aragazului: greșeala la renovare care poate aduce amenzi de 4.000 de lei și îți poate lăsa apartamentul fără gaz
Eveniment

Mutarea aragazului: greșeala la renovare care poate aduce amenzi de 4.000 de lei și îți poate lăsa apartamentul fără gaz

Mutarea aragazului pe alt perete, în balcon sau într-o bucătărie reamenajată poate transforma o renovare obișnuită într-o problemă majoră pentru instalația de gaze. Un racord flexibil prea lung, o conductă prelungită fără documentația necesară ori un spațiu care nu mai îndeplinește condițiile de siguranță pot duce la întreruperea alimentării. În anumite situații, încălcarea reglementărilor poate atrage și amenzi de până la 4.000 de lei. Ați mutat aragazul puțin. Trebuie refăcut proiectul? Prima întrebare este dacă s-a schimbat doar poziția aparatului sau dacă renovarea a modificat instalația și soluția tehnică prevăzută pentru locuință. Citește și: Capcana bucătăriilor moderne: conductele ascunse în dulap pot duce la oprirea alimentării cu gaze De exemplu, repoziționarea lângă un corp de mobilier, în aceeași bucătărie, trebuie evaluată diferit de mutarea pe peretele opus, pentru care se prelungește conducta. Nu se poate decide numai după distanță că prima situație este permisă ori că necesită obligatoriu un proiect nou. Firma autorizată trebuie să stabilească dacă noua amplasare permite racordarea corectă și dacă afectează soluția existentă. Faptul că nu ați tăiat țevile nu este, în sine, o dovadă că totul este conform. Regulamentul de racordare aprobat prin Ordinul ANRE nr. 7/2022 vizează inclusiv reamplasarea aparatelor cu sau fără modificarea traseului instalației. Dacă debitul aprobat este respectat, nu se emite automat un nou aviz tehnic de racordare. Această regulă nu echivalează însă cu o scutire generală de documentația necesară modificării instalației. Când mutarea presupune intervenții asupra țevilor Dacă pentru noua poziție se prelungește conducta, se schimbă traseul sau se mută punctul de alimentare, lucrarea trebuie tratată ca modificare a instalației de utilizare. Citește și: Proprietarii de apartamente cu termopan pot rămâne fără gaze: când este obligatoriu detectorul și cât costă montarea în 2026 Proprietarul nu poate decide împreună cu echipa de renovare să adauge o bucată de țeavă și câteva coturi, urmând să rezolve documentele la următoarea verificare. Procedura aprobată prin Ordinul ANRE nr. 156/2020 prevede etape de proiectare, verificare a proiectului, execuție, recepție tehnică și punere în funcțiune, inclusiv pentru modificarea instalației. În limbaj practic, soluția trebuie stabilită înainte de execuție, iar lucrările trebuie realizate prin operatori autorizați pentru activitatea respectivă. Un proiect pentru gaze nu este o simplă schiță desenată după terminarea renovării. De aceea, dacă vreți aragazul pe alt perete, cereți evaluarea înainte să comanzi mobilierul și să definitivezi poziția electrocasnicelor. Altfel, puteți descoperi că amenajarea aleasă trebuie schimbată pentru a permite o instalație conformă. Racordul flexibil nu poate înlocui o conductă prelungită legal Pentru instalațiile de utilizare cu presiune joasă, art. 170 din normele aprobate prin Ordinul ANRE nr. 89/2018 stabilește o lungime maximă de un metru și un diametru minim de 10 milimetri pentru racordul flexibil. Citește și: Proprietarii care vând sau închiriază locuințe riscă amenzi de până la 7.500 de lei: obligativitatea certificatului energetic Totodată, racordul trebuie să aibă traseul la vedere, să nu treacă dintr-o încăpere în alta și să fie protejat împotriva contactului cu suprafețe fierbinți, întinderii excesive, agățării, strivirii sau deteriorării. Trebuie respectate instrucțiunile producătorului. Cuplarea a două sau mai multe racorduri flexibile este interzisă. Prin urmare, un furtun mai lung ori două furtunuri unite nu sunt soluții pentru mutarea aragazului în balcon. Nici ascunderea racordului într-un traseu inaccesibil, în spatele mobilierului, nu poate fi justificată prin aspectul bucătăriei. Mutarea aragazului în balcon Un balcon închis nu devine automat potrivit pentru aragaz pentru că are ferestre. Trebuie evaluate destinația și volumul încăperii, ventilarea, aerul necesar arderii și suprafețele vitrate. Normele prevăd un volum interior minim de 7,5 metri cubi pentru bucătării și de 18 metri cubi pentru celelalte tipuri de încăperi, cu excepțiile prevăzute de normativ. Încadrarea noului spațiu trebuie stabilită de specialist. Aceeași atenție este necesară dacă ai desființat peretele dintre bucătărie și sufragerie. Nu trebuie presupus că suprafața mai mare rezolvă toate condițiile de funcționare. Termopanele pot impune detector și electrovalvă Pentru încăperile cu aparate pe gaz în care geamurile au o grosime mai mare de 4 milimetri sau sunt de construcție specială, inclusiv tâmplărie tip termopan, art. 129 (Normele tehnice pentru proiectarea, executarea și exploatarea sistemelor de alimentare cu gaze naturale) impune detectoare automate de gaze care comandă închiderea alimentării prin electroventil. Un detector care doar emite un semnal sonor nu îndeplinește singur această cerință. Regula este prevăzută în normele tehnice, în forma modificată prin Ordinul ANRE nr. 2/2023. În plus, mobilierul nou nu trebuie să acopere grilele de ventilare. Distrigaz Sud Rețele enumeră obturarea acestora printre intervențiile interzise. Detectorul nu justifică blocarea ventilației. Cine poate reconecta aragazul și ce document trebuie cerut Pentru evaluarea și modificarea instalației interioare, căutați operatori autorizați ANRE pentru proiectare și execuție. În cazul instalațiilor uzuale de apartament, autorizațiile relevante sunt PDIB, respectiv EDIB. Din luna mai 2026, cadrul de autorizare este cel aprobat prin Ordinul ANRE nr. 17/2026, care a înlocuit Ordinul nr. 132/2021. Există și autorizația RPFA, dar competența ei nu trebuie confundată cu dreptul de a modifica instalația. Noul regulament permite titularului înlocuirea unui racord flexibil uzat cu unul nou, pentru un aparat deja pus în funcțiune, cu debit nominal de maximum 3 metri cubi pe oră. Pentru această operațiune, regulamentul prevede un proces-verbal de înlocuire a racordului, cu identificarea lucrării și operațiunile de verificare a etanșeității. Nu orice intervenție se documentează printr-un „proces-verbal de punere în funcțiune” a întregii instalații. Ce se verifică după renovare Verificarea tehnică periodică a instalației este obligatorie la maximum doi ani, iar revizia periodică la maximum zece ani. Revizia poate fi necesară și în alte situații prevăzute de reglementări, inclusiv după evenimente care ar fi putut afecta instalația. Procedura aprobată prin Ordinul ANRE nr. 179/2015 prevede realizarea verificării sau reviziei pe baza documentației tehnice și consemnarea rezultatelor într-o fișă de evidență. Nu este suficientă constatarea că aragazul se aprinde. Dacă ați renovat după ultima verificare, documentul primit atunci nu confirmă automat siguranța configurației actuale. Procedura precizează că modificările aduse ulterior instalației intră în răspunderea clientului final. Aratați firmei ce ați schimbat și puneți la dispoziție actele existente. Nu așteptați scadența de peste doi ani pentru a clarifica o intervenție făcută recent. Când poate fi oprit gazul Alimentarea poate fi întreruptă total sau parțial dacă instalația nu îndeplinește condițiile tehnice de funcționare în siguranță. Firma autorizată care efectuează verificarea sau revizia are acest drept în condițiile procedurii ANRE. Separat, art. 14¹ din procedură permite operatorului de distribuție să sisteze alimentarea în ziua constatării, dacă, după actualizarea evidențelor, rezultă că verificarea ori revizia nu a fost efectuată sau că defecțiunile consemnate nu au fost remediate. Dacă alimentarea a fost oprită, remedierea și reluarea ei trebuie făcute prin procedura aplicabilă, cu implicarea firmei autorizate și, după caz, a distribuitorului. Amenzi de până la 4.000 de lei Legea nr. 123/2012 stabilește sancțiuni în funcție de gravitatea faptelor.  Art. 194 include executarea modificărilor fără acordurile, avizele sau autorizațiile necesare, încălcarea reglementărilor tehnice la lucrările asupra instalațiilor și nerespectarea reglementărilor tehnice emise ori aprobate de ANRE. Pentru persoanele fizice, faptele prevăzute la art. 194 pct. 2, 3 și 34 sunt sancționate, potrivit art. 195 alin. (1) pct. 1 lit. b), cu amendă de la 2.000 la 4.000 de lei. Ce faceți dacă ați mutat deja aragazul Dacă renovarea s-a terminat și aparatul este deja pe noua poziție, primul pas este să chemați o firmă autorizată ANRE pentru o evaluare corectă. Explicți exact ce modificări ați făcut: dacă ați lungit conducta, ați schimbat racordul flexibil, ați dărâmat vreun perete sau ați pus termopane. Puneți la dispoziție proiectul vechi al casei și ultima fișă de verificare. Dacă nu mai gosiți actele, cereți o copie de la distribuitorul de gaz, deoarece procedurile actuale permit reconstituirea documentației. Dacă specialiștii constată că aveți nevoie de un proiect nou de modificare, solicitați un deviz scris și clar. De exemplu, fluxul oficial recomandat de marii distribuitori, precum Distrigaz Sud Rețele, presupune depunerea unei cereri, avizarea noului proiect, execuția propriu-zisă a lucrării și recepția finală. Asigurați-vă că oferta primită include absolut tot: de la proiectare și materiale, până la probele de etanșeitate și punerea oficială în funcțiune. O simplă taxă de „conectare a aparatului” nu vă va ajuta să intrați în legalitate dacă traseul țevilor a fost modificat.

Au plătit zeci de mii de euro pentru apartamente pe care nu le pot intabula: soluția rămasă cumpărătorilor
Eveniment

Au plătit zeci de mii de euro pentru apartamente pe care nu le pot intabula: soluția rămasă cumpărătorilor

Cumpărătorii apartamentelor din blocul construit de Călin Florin Toma pe strada Grigore T. Popa nr. 24, în Bucium, riscă să rămână fără locuințe, relatează Ziarul de Iași. Tribunalul a decis definitiv că imobilul, autorizat drept clădire de birouri, trebuie readus la destinația inițială, prin desființarea lucrărilor executate ilegal. Locatarii au plătit apartamentele în baza unor antecontracte, însă nu le pot intabula deoarece Primăria Iași a refuzat certificatul de edificare. Ce soluții au cumpărătorii Aceștia ar putea cere o hotărâre judecătorească care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare. Citește și: VIDEO Ministrul Economiei, Irineu Darău, arată, la podcastul „Cum e, de fapt?”, soarta plângerii la DNA împotriva șefului Romarm, client PSD Soluția este însă greu de obținut, întrucât instanța nu poate suplini lipsa actelor necesare și nici legaliza indirect construcția. Varianta mai realistă este desființarea antecontractului și recuperarea banilor, cu renunțarea la apartament. Investitorul, obligat să restituie 25.632 de euro O cumpărătoare care achitase un avans de 12.000 de euro și mai multe rate a cerut returnarea sumei totale de 25.632 de euro. Călin Toma a solicitat o compensație pentru folosirea locuinței, însă judecătorii au respins pretenția. Tribunalul a stabilit că antecontractul prevedea restituirea integrală a banilor dacă intabularea nu era finalizată. Hotărârea a rămas definitivă, oferind un posibil precedent pentru ceilalți cumpărători afectați.

Renovări în apartament fără acte sau construcții ilegale: mai puțin de un an pentru autorizația care le poate salva
Eveniment

Renovări în apartament fără acte sau construcții ilegale: mai puțin de un an pentru autorizația care le poate salva

O casă ridicată fără autorizație, o anexă construită „după ureche”, un balcon închis fără acte sau un apartament modificat față de planul cadastral nu devin legale doar pentru că au trecut câțiva ani. Din 25 august 2026, noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC) introduce o procedură clară prin care anumite lucrări pot fi aduse în legalitate: autorizația de regularizare. Proprietarii trebuie să știe că aceasta nu este o amnistie și nu garantează păstrarea construcției. Dacă imobilul nu respectă regulile de urbanism, de siguranță sau de protecție a mediului, soluția poate fi modificarea ori chiar demolarea sa. Ce este autorizația de regularizare Autorizația de regularizare este una dintre marile noutăți ale CATUC, adoptat prin Legea nr. 169/2026 și intrat în vigoare la 25 august. Citește și: Renovările la bloc: regulile se schimbă din 25 august 2026. Ce mai poți modifica în apartament fără autorizație Potrivit articolului 301 din Cod, procedura se aplică atunci când au fost executate lucrări: - fără autorizația de construire cerută de lege; - cu încălcarea autorizației obținute; - diferit față de proiectul care fusese aprobat. Autorizația este emisă de aceeași autoritate care ar fi fost competentă să elibereze autorizația de construire – de regulă, primăria localității sau, în anumite situații, consiliul județean. Pe înțelesul tuturor, proprietarul nu cere aprobarea pentru ceva ce intenționează să construiască, ci solicită verificarea și, dacă legea permite, intrarea în legalitate a unei lucrări deja executate. Regularizarea nu înseamnă legalizare automată Existența noii proceduri nu înseamnă că orice clădire ridicată ilegal poate fi păstrată în schimbul unei taxe. Citește și: Gard, pergolă, garaj, piscină sau mansardă: ce mai poți construi fără autorizație după 25 august 2026 Primăria trebuie să stabilească dacă lucrarea respectă cumulativ: - reglementările urbanistice valabile; - cerințele fundamentale privind calitatea construcțiilor; - condițiile impuse de legislația de mediu; - cerințele speciale aplicabile anumitor imobile; - obligațiile fiscale și măsurile contravenționale prevăzute de lege. Așadar, proprietarul nu poate construi într-un loc în care planul urbanistic interzice construcția, iar apoi să oblige primăria să o accepte. De altfel, CATUC interzice inițierea sau aprobarea unei documentații de urbanism făcute special pentru a introduce în legalitate o construcție nelegală. Autorizația de regularizare este o cale de remediere, nu un drept necondiționat la păstrarea construcției. Ce construcții vor putea fi regularizate permanent După expirarea perioadei tranzitorii, procedura va rămâne disponibilă numai pentru anumite categorii expres prevăzute de articolul 301: Citește și: Balcoanele închise fără autorizație intră sub reguli noi din 25 august: cum pot fi legalizate și când se ajunge la demolare - locuințe unifamiliale cu regim de înălțime parter sau parter și un etaj și cu o suprafață construită desfășurată de maximum 150 de metri pătrați; - anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau anexe ale exploatațiilor agricole, cu o suprafață construită desfășurată de cel mult 150 de metri pătrați; - lucrări de închidere a balcoanelor, dacă nu s-a realizat o extindere pe domeniul public. Regimul permanent nu este destinat monumentelor istorice, construcțiilor din zonele de protecție ale monumentelor sau celor aflate în zone construite protejate, în condițiile stabilite de Cod. Nici în cazul acestor construcții mici regularizarea nu este garantată: casa, anexa sau balconul trebuie să treacă toate verificările urbanistice, tehnice și de mediu. Fereastra specială de un an, până la 25 august 2027 Cea mai importantă facilitate pentru proprietarii care au deja construcții sau modificări fără acte este perioada tranzitorie introdusă de CATUC. Până la 25 august 2027, autorizația de regularizare poate fi solicitată și pentru alte categorii de construcții decât cele care vor rămâne permanent eligibile. În această categorie pot intra, în funcție de situația concretă, clădiri mai mari, alte tipuri de imobile sau intervenții realizate în apartamente și clădiri existente. Condițiile rămân însă stricte. Lucrările trebuie să se încadreze în reglementările de urbanism aprobate și aplicabile la data emiterii autorizației de regularizare, să respecte cerințele fundamentale privind calitatea în construcții, iar proprietarul trebuie să își îndeplinească obligațiile fiscale și să suporte măsurile contravenționale aplicabile. Prin urmare, termenul de un an nu reprezintă o perioadă în care „se iartă” construcțiile ilegale. Este o fereastră limitată în care un număr mai mare de lucrări poate fi analizat pentru intrarea în legalitate. Primul pas: verificarea urbanistică Înainte de a cheltui bani pe toate expertizele, proprietarul ar trebui să afle dacă lucrarea are măcar șansa de a fi menținută. Un arhitect sau un urbanist poate compara situația din teren cu regulile aplicabile parcelei: funcțiunea permisă, retragerile față de limitele proprietății, regimul de înălțime, procentul de ocupare a terenului, coeficientul de utilizare, distanțele față de vecini și eventualele restricții privind zonele protejate. Această verificare este esențială. Dacă, de exemplu, construcția ocupă o zonă în care nu poate exista legal, depășește limite care nu pot fi corectate sau este amplasată pe domeniul public, simpla întocmire a unui dosar nu o va salva. Siguranța construcției trebuie dovedită prin expertize Primăria nu se poate baza numai pe declarația proprietarului că imobilul „stă în picioare de ani de zile și nu are nimic”. Respectarea cerințelor fundamentale de calitate se verifică prin expertize tehnice realizate de experți atestați. În funcție de tipul și amploarea lucrării, pot fi analizate: - rezistența mecanică și stabilitatea; - securitatea la incendiu; - igiena, sănătatea și protecția mediului; - siguranța și accesibilitatea în exploatare; - protecția împotriva zgomotului; - economia de energie și izolarea termică. În cazul unui apartament, de pildă, va conta dacă a fost afectat un perete structural, dacă intervenția pune în pericol clădirea, dacă au fost modificate instalații comune sau dacă lucrarea afectează evacuarea în caz de incendiu. Pentru o casă ori o anexă, expertul va verifica dacă soluția constructivă permite utilizarea în siguranță și dacă imobilul poate fi menținut în forma existentă. Primăria poate cere lucrări de conformare O construcție nu trebuie neapărat să fie perfect conformă în momentul depunerii cererii pentru a avea orice șansă de regularizare. Dacă problemele identificate pot fi remediate, autoritatea locală poate impune lucrări de aducere la conformitate. Uneori poate fi necesară și o autorizație de construire pentru lucrările corective sau o autorizație de desființare parțială. De exemplu, proprietarului i s-ar putea cere: - să consolideze anumite elemente; - să refacă o intervenție care afectează siguranța; - să reducă suprafața construită; - să desființeze o extindere nepermisă; - să elimine numai partea care încalcă reglementările. Aceasta este una dintre diferențele importante aduse de noua procedură: între păstrarea integrală și demolarea totală poate exista o soluție de conformare sau de desființare parțială. Dacă însă cerințele legale nu pot fi îndeplinite, primăria trebuie să aplice procedura de desființare. Ce documente pot fi necesare Conținutul concret al dosarului depinde de tipul construcției și de problemele constatate, dar proprietarul trebuie să se pregătească pentru o procedură tehnică, nu pentru o simplă cerere administrativă. În mod obișnuit, demersul poate presupune: - actele de proprietate; - documentația cadastrală și extrasul de carte funciară; - măsurători și relevee ale situației existente; - certificatul de urbanism; - proiectul întocmit de specialiști; - expertizele tehnice cerute pentru construcția respectivă; - verificarea încadrării în reglementările urbanistice; - actele sau punctele de vedere necesare în materia protecției mediului; - avizele și acordurile solicitate prin certificatul de urbanism; - dovada achitării taxelor și a celorlalte obligații; - documentele privind măsurile contravenționale aplicate. Lista exactă trebuie stabilită pentru fiecare imobil, după verificarea situației din teren și a cerințelor formulate de autoritatea competentă. Taxele pot fi de zece ori mai mari Intrarea în legalitate nu va fi ieftină, mai ales pentru construcțiile care pot beneficia numai de fereastra tranzitorie de un an. Articolul 301 prevede că, în acest regim excepțional, cotele aferente controlului de stat în amenajarea teritoriului, urbanism și construcții sunt de zece ori mai mari decât cele care ar fi fost datorate dacă lucrarea ar fi fost executată legal. Tot de zece ori este majorată taxa pentru certificatul de urbanism și pentru autorizare. La acestea se adaugă costurile proiectului, măsurătorilor, expertizelor, avizelor și eventualelor lucrări de conformare. Mecanismul a fost conceput astfel încât regularizarea să ofere o soluție pentru problemele existente, fără să devină o variantă mai comodă și mai ieftină decât obținerea autorizației înainte de începerea lucrărilor. Impozitul pe clădire se poate dubla Pentru clădirile executate nelegal și neregularizate, CATUC prevede majorarea cu 100% a impozitului pe clădiri. Majorarea se aplică de la data la care autoritatea locală constată situația de construire neautorizată și continuă până la obținerea autorizației de regularizare sau până la desființarea lucrărilor. Este importantă o precizare: plata impozitului dublu nu legalizează imobilul. Nici declararea construcției la direcția de taxe locale și nici plata impozitului timp de mai mulți ani nu țin loc de autorizație și nu înlătură sancțiunile privind disciplina în construcții. Amenda nu dispare prin regularizare Solicitarea autorizației de regularizare nu șterge automat contravenția săvârșită prin executarea lucrărilor fără actele necesare. CATUC prevede sancțiuni severe pentru executarea fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia, amenzile putând ajunge, în funcție de gravitatea faptei și de impactul asupra vecinătăților, de la 50.000 la un milion de lei. Organul de control poate dispune oprirea lucrărilor și, după caz, încadrarea lor în autorizația inițială, obținerea autorizației de regularizare sau desființarea elementelor nelegale. Regularizarea rezolvă situația construcției pentru viitor, dacă sunt îndeplinite condițiile, dar nu transformă executarea inițială fără autorizație într-o faptă legală. Ce se întâmplă după 25 august 2027 După expirarea ferestrei tranzitorii, procedura va rămâne disponibilă numai pentru categoriile limitate prevăzute de regimul permanent. Pentru celelalte construcții neautorizate care nu au intrat în legalitate, autoritățile locale vor putea trece la desființarea lucrărilor, cu recuperarea cheltuielilor de la proprietar, sau vor solicita instanței demolarea totală ori parțială. În situațiile în care este necesară intervenția instanței, proprietarul va fi citat și își va putea formula apărările. Hotărârea prin care se dispune desființarea constituie însă titlu executoriu, iar costurile demolării vor fi suportate de persoana responsabilă. Autorizația nu este ultimul pas După obținerea autorizației și executarea eventualelor lucrări de conformare, proprietarul trebuie să finalizeze procedurile tehnice și cadastrale aplicabile. Situația din teren trebuie să corespundă cu documentația cadastrală și cu informațiile înscrise în cartea funciară. Acest lucru este deosebit de important la vânzarea imobilului sau la contractarea unui credit ipotecar. O construcție poate fi regularizată urbanistic, dar diferențele dintre realitate, releveul cadastral și cartea funciară trebuie la rândul lor corectate. Proprietarul nu ar trebui, prin urmare, să se oprească imediat ce primește autorizația. Ce ar trebui să facă proprietarul Persoana care știe că a construit sau a modificat un imobil fără actele necesare ar trebui să urmeze câțiva pași esențiali: Autoevaluarea: Să compare situația reală cu autorizația, proiectul și documentația cadastrală. Consultarea specialiștilor: Să ceară unui arhitect sau urbanist o verificare preliminară a posibilității de regularizare. Solicitarea actelor: Să solicite informații și certificatul de urbanism de la autoritatea competentă. Dosarul tehnic: Să obțină expertizele tehnice și documentațiile cerute. Conformarea: Să remedieze neconformitățile pentru care există soluții tehnice. Plata obligațiilor: Să achite taxele, obligațiile fiscale și sancțiunile aplicabile. Respectarea termenului: Să depună cererea în timp util, mai ales dacă imobilul intră numai în fereastra care se încheie la 25 august 2027. După regularizare, trebuie să actualizeze cadastrul și cartea funciară. Marea schimbare adusă de CATUC este, prin urmare, că proprietarii primesc o procedură expresă și previzibilă pentru rezolvarea unor situații rămase ani întregi într-o zonă gri. Dar mesajul legii este la fel de clar: ceea ce poate fi adus la conformitate poate fi salvat; ceea ce încalcă iremediabil regulile de urbanism, siguranță sau mediu nu poate fi păstrat numai pentru că a fost deja construit.

Capcana renovărilor din apartament: modificările care pot bloca vânzarea după 25 august
Eveniment

Capcana renovărilor din apartament: modificările care pot bloca vânzarea după 25 august

O bucătărie transformată în open-space, o baie mărită sau o ușă mutată pot face apartamentul mai confortabil. Problemele apar însă atunci când locuința scoasă la vânzare nu mai seamănă cu releveul din documentația cadastrală, iar proprietarul nu poate demonstra că lucrările au fost executate legal. Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, aplicabil din 25 august 2026, simplifică unele intervenții, dar nu transformă orice recompartimentare într-o lucrare „la liber”. Apartamentul real trebuie să corespundă cu actele În documentația cadastrală a apartamentului există un releveu care arată configurația încăperilor, suprafețele și amplasarea pereților. Citește și: Renovările la bloc: regulile se schimbă din 25 august 2026. Ce mai poți modifica în apartament fără autorizație Dacă în locuință au fost desființate ziduri, mutate uși sau extinse încăperi, situația din teren poate să nu mai corespundă cu cea înregistrată în evidențele de cadastru și carte funciară. Această nepotrivire nu face automat imposibilă orice vânzare. Extrasul de carte funciară atestă dreptul de proprietate, iar notarul nu efectuează o expertiză tehnică a apartamentului. Totuși, diferențele pot fi descoperite de cumpărător, de cadastrist sau, mai ales, de evaluatorul trimis de bancă atunci când locuința este cumpărată prin credit. Banca poate cere clarificarea situației, actualizarea cadastrului ori actele care au permis lucrările. În unele cazuri, aprobarea creditului poate fi întârziată sau chiar refuzată până la rezolvarea neconcordanțelor. Ce schimbă CATUC din 25 august 2026 Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor – CATUC – a înlocuit, din 25 august 2026, vechea Lege nr. 50/1991 și a introdus procedura simplificată a notificării. Citește și: Gard, pergolă, garaj, piscină sau mansardă: ce mai poți construi fără autorizație după 25 august 2026 Articolul 294 din Cod include printre lucrările care pot fi executate pe baza notificării: - renovarea și extinderea bucătăriei sau a băii în apartamentele din locuințe colective; - anumite compartimentări interioare nestructurale, demontabile și realizate din materiale ușoare; - reparații și înlocuiri la instalațiile interioare; - schimbarea destinației, în situațiile și condițiile stabilite de Cod. Pentru compartimentările ușoare există însă limite clare: nu trebuie afectate căile de evacuare, instalațiile de securitate la incendiu ori nivelul de stabilitate la foc al construcției. Prin urmare, notificarea nu înseamnă o simplă înștiințare trimisă după terminarea lucrărilor. Proiectul trebuie întocmit de specialiștii prevăzuți de lege, iar autoritatea locală poate solicita clarificări sau poate constata că intervenția necesită autorizație de construire. Ușa mutată poate însemna mai mult decât o schimbare de tâmplărie Înlocuirea unei uși interioare, păstrând golul existent, este o lucrare obișnuită. Citește și: Balcoanele închise fără autorizație intră sub reguli noi din 25 august: cum pot fi legalizate și când se ajunge la demolare Cu totul alta este situația în care proprietarul astupă vechiul gol și deschide unul nou în perete. Dacă peretele este structural, intervenția nu poate fi tratată drept simplă renovare. Sunt necesare evaluarea unui specialist, documentație tehnică și autorizație de construire. Tăierea unui gol într-un perete de rezistență poate afecta siguranța întregii clădiri, nu doar apartamentul în care se execută lucrarea. Nici în cazul unui perete nestructural din zidărie nu trebuie presupus automat că este suficientă notificarea. Pentru apartamente, CATUC permite prin această procedură compartimentările nestructurale numai dacă sunt demontabile și realizate din materiale ușoare. Mutarea unei uși într-un zid de cărămidă sau BCA nu se încadrează fără echivoc în această categorie și trebuie verificată înainte la primărie. Bucătăria open-space nu este întotdeauna o modificare minoră Eliminarea peretelui dintre bucătărie și sufragerie este una dintre cele mai frecvente modificări întâlnite la apartamente. Regimul legal depinde însă de natura peretelui, de instalații și de modul în care este alimentată bucătăria. Dacă peretele are rol structural, desființarea lui necesită autorizație și o soluție tehnică admisibilă. Dacă este un perete nestructural din zidărie, nu trebuie confundat cu o compartimentare ușoară și demontabilă. În cazul unei bucătării alimentate cu gaze naturale intervin și normele tehnice specifice instalațiilor de gaze. Eliminarea ușii și unirea bucătăriei cu încăperea de locuit pot impune modificarea instalației, montarea unor sisteme de detectare și închidere automată ori chiar renunțarea la utilizarea anumitor aparate pe gaz, în funcție de situația concretă. Deși CATUC permite renovarea și extinderea bucătăriei prin notificare, această prevedere nu anulează normele de siguranță, obligațiile privind instalațiile și interdicția de a interveni necontrolat asupra structurii. Extinderea băii poate afecta instalațiile comune ale blocului O baie poate fi extinsă, de exemplu, prin includerea unei porțiuni din hol. Codul permite asemenea intervenții prin procedura notificării, însă numai respectând proiectul, cerințele tehnice și celelalte legi aplicabile. Dacă lucrarea presupune mutarea conductelor, a coloanelor comune, a gurilor de ventilație sau a altor elemente care aparțin condominiului, proprietarul nu mai acționează exclusiv în interiorul proprietății sale. Legea nr. 196/2018 stabilește că instalațiile comune și zidurile care separă proprietățile individuale de părțile comune sunt proprietate comună. În asemenea cazuri pot fi necesare acordurile asociației și ale proprietarilor afectați, pe lângă documentele cerute de legislația construcțiilor. Simplul fapt că lucrarea se vede numai în apartament nu înseamnă că ea nu atinge o parte comună a clădirii. Notificarea nu actualizează automat cadastrul Una dintre cele mai importante capcane este confuzia dintre legalitatea lucrării și situația cadastrală. Notificarea ori autorizația permite executarea intervenției, dar modificarea trebuie reflectată, atunci când este cazul, și în documentația cadastrală. Regulamentul de recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin Ordinul ANCPI nr. 600/2023, permite actualizarea informațiilor tehnice, inclusiv a releveului unității individuale. Proprietarul trebuie să apeleze la o persoană autorizată ANCPI, care măsoară apartamentul, verifică actele și întocmește documentația necesară. Procedura diferă în funcție de natura modificării: o simplă actualizare de releveu nu este același lucru cu o reapartamentare prin care rezultă unități locative noi sau se modifică suprafețele și cotele din părțile comune. Important este că cadastrul nu „legalizează” o lucrare executată nelegal. Cadastristul înregistrează situația tehnică pe baza actelor cerute, dar nu poate înlocui autorizația sau procedura de notificare care ar fi trebuit respectată. Ce poate descoperi banca înainte de acordarea creditului La cumpărarea prin credit ipotecar, evaluatorul compară de regulă documentele cu situația întâlnită în apartament. Printre problemele ușor de observat se află: - bucătăria unită cu sufrageria, deși în releveu apare un perete; - o debara sau o cămară desființată; - baia extinsă în hol; - balconul integrat în cameră; - o ușă mutată sau un gol nou practicat în perete; - modificarea suprafețelor încăperilor. În funcție de politica băncii și de gravitatea diferențelor, evaluatorul le poate menționa în raport, poate cere documente suplimentare sau poate condiționa evaluarea de actualizarea cadastrului. O problemă descoperită aproape de data semnării poate compromite calendarul tranzacției și îl poate determina pe cumpărător să renunțe. Se pot îndrepta lucrările făcute fără acte? Nu există o soluție unică și nici legalizare automată. Primul pas ar trebui să fie verificarea apartamentului de către un arhitect sau inginer și compararea situației actuale cu releveul cadastral și cu proiectul inițial al clădirii. Dacă lucrarea putea fi realizată legal prin notificare ori fără formalități, specialistul și autoritatea locală pot stabili documentele necesare pentru actualizarea situației. Dacă era obligatorie autorizația, proprietarul trebuie să urmeze procedura de regularizare prevăzută de CATUC, dacă intervenția respectă normele tehnice și urbanistice. O lucrare care pune în pericol structura, afectează proprietatea comună sau nu poate fi menținută legal poate necesita refacerea apartamentului în forma autorizată. Plata amenzii, singură, nu face lucrarea legală și nu înlocuiește măsurile dispuse de autorități. Verificarea trebuie făcută înainte de publicarea anunțului Proprietarul care intenționează să vândă ar trebui să scoată din dosar releveul cadastral și să îl compare, cameră cu cameră, cu apartamentul. Dacă apar diferențe, este mai sigur să le clarifice înainte să găsească un cumpărător. Ordinea prudentă este: - verificare tehnică - stabilirea regimului juridic al fiecărei lucrări - obținerea actelor lipsă sau readucerea apartamentului la situația legală - actualizarea cadastrului Noul CATUC simplifică unele renovări, inclusiv extinderea bucătăriei și a băii, dar nu șterge trecutul apartamentului și nu transformă o intervenție neautorizată într-una legală. La final, regulă este simplă: la vânzare nu contează doar cum arată apartamentul în realitate, ci dacă proprietarul poate demonstra că locuința din teren este identică cu cea din actele oficiale.

DeFapt.ro
Investigații jurnalistice, analize, știri la zi
Abonează-te
DeFapt.ro

Ultima oră

Ultima oră