duminică 18 octombrie
Login Contact
DeFapt.ro

apartament

53 articole
Eveniment

Ai renovat apartamentul: ce modificări trebuie să declari la Fisc în 2026 și ce riști dacă omiți acest pas

După o renovare, proprietarul ar putea avea de făcut un drum și la direcția de impozite și taxe locale. Dacă lucrările au modificat suprafața construită sau utilă a apartamentului, schimbarea trebuie comunicată în termen de 30 de zile de la încheierea lucrărilor. Scopul este actualizarea evidențelor, astfel încât impozitul să fie stabilit pe baza datelor corecte despre locuință. De ce interesează Fiscul ce ai modificat în apartament Impozitul anual pe locuință se stabilește folosind date despre imobil, între care suprafața și destinația acestuia. Citește și: Impozit dublu pe apartament dacă ai unit balconul cu sufrageria sau l-ai închis: ce reguli s-au schimbat în 2026 Dacă situația reală se schimbă, iar evidențele fiscale rămân neschimbate, calculul poate porni de la informații care nu mai corespund apartamentului. Suprafața utilă și suprafața construită desfășurată nu sunt același lucru. În condițiile prevăzute de Codul fiscal, când dimensiunile exterioare nu pot fi efectiv măsurate, suprafața construită desfășurată se determină prin înmulțirea suprafeței utile cu 1,4. De aceea, chiar și datele privind suprafața utilă pot conta pentru impunere. Comunicarea modificării nu echivalează însă cu o majorare automată a impozitului. Efectul trebuie stabilit în funcție de datele concrete și de regulile fiscale aplicabile. Ce renovări trebuie comunicate Articolul 34 alineatul (3) din Legea nr. 196/2018 cere comunicarea modificărilor suprafețelor construite sau utile către organul fiscal local și președintele asociației, în 30 de zile de la încheierea lucrărilor. Citește și: Proprietarii care vând sau închiriază locuințe riscă amenzi de până la 7.500 de lei: obligativitatea certificatului energetic Dacă proprietarul schimbă gresia, obiectele sanitare și mobilierul, fără modificări ale suprafețelor sau destinației locuinței, aceste intervenții nu declanșează, prin ele însele, obligația de comunicare a unei suprafețe noi. În schimb, dacă o recompartimentare conduce, potrivit documentației tehnice, la modificarea suprafeței utile de la 50 la 52 de metri pătrați, noua situație trebuie comunicată. Modificarea confirmată de specialist, nu doar o estimare a proprietarului. Trebuie analizată separat și schimbarea utilizării locuinței, de exemplu amenajarea unui spațiu pentru activitate economică. Formularul fiscal distinge între clădiri rezidențiale, nerezidențiale și mixte. Simpla mutare a biroului personal într-o altă cameră nu trebuie confundată cu o asemenea schimbare. Verifică exact ce s-a schimbat față de actele existente Înainte de completarea formularului, compară documentele de dinaintea lucrărilor cu cele care descriu apartamentul după intervenție. Citește și: Proprietarii de apartamente cu termopan pot rămâne fără gaze: când este obligatoriu detectorul și cât costă montarea în 2026 Urmărește suprafața utilă, suprafața construită, compartimentarea și destinația spațiilor. Dacă ai lucrat cu un proiectant sau cu un specialist în cadastru, cere-i să îți explice ce date s-au modificat și în ce document sunt consemnate. Nu transforma singur o suprafață în alta și nu completa rubricile prin aproximare. Dacă schița, actul de proprietate și documentația nouă conțin valori diferite, solicită lămurirea diferențelor înainte să preiei cifrele în declarație. Identifică direcția de taxe competentă pentru apartament Te adresezi organului fiscal local de la adresa imobilului. Citește și: Primăria îți poate dubla impozitul pe casă din 2026: cine este vizat de capcana fiscală din CATUC Poate avea denumirea de direcție, serviciu sau compartiment de impozite și taxe locale. De exemplu, dacă locuiești în București, dar apartamentul renovat se află în altă localitate, demersul privește instituția care administrează impozitul acelui apartament. Nu se folosește Declarația unică pentru veniturile persoanelor fizice. Pe site-ul instituției caută secțiunile pentru persoane fizice, clădiri, declarații fiscale sau modificări ale datelor imobilului. Cere formularul pentru actualizarea situației fiscale Direcțiile locale folosesc Declarația fiscală pentru stabilirea impozitului pe clădiri (persoane fizice), cunoscută în mod tradițional ca formularul Model ITL-001. Aceasta apare, de exemplu, în documentația publicată de DITL Sector 5 și DGITL Sector 3. Explică de la început că apartamentul este deja înregistrat fiscal și că soliciți actualizarea datelor după lucrări. Cere instituției să precizeze cum trebuie înregistrată modificarea: prin declarația fiscală aferentă noii situații și, după caz, printr-o cerere însoțitoare. Nu confunda modificarea produsă acum cu rectificarea unei erori dintr-o declarație veche. Dacă ai declarat corect suprafața inițială, iar aceasta s-a schimbat ulterior, descrie exact această succesiune. Pregătește documentele care susțin modificarea Pentru pregătirea dosarului, pornește de la următoarele documente: - actul de identitate; - actul de proprietate; - schița sau releveul relevant pentru situația actuală; - documentele de autorizare și recepție, dacă sunt aplicabile lucrărilor; - documentația cadastrală actualizată, atunci când modificarea o impune; - împuternicirea, dacă depune altcineva actele. Aceasta este o listă orientativă, deoarece instituția poate cere documente suplimentare sau poate avea deja unele dintre ele în dosarul fiscal. Listele oficiale diferă în funcție de operațiune. De exemplu, pentru clădirile nou construite, DGITL Sector 3 menționează distinct autorizația și procesul-verbal de recepție. Această listă nu trebuie aplicată mecanic oricărei renovări de apartament. Păstrează și ultima decizie de impunere: te ajută să identifici evidența fiscală existentă și să compari datele după soluționarea cererii. Completează datele despre imobil, nu doar descrierea renovării În formular se cer informații despre proprietar, adresă, proprietate și caracteristicile clădirii. În funcție de secțiune, apar rubrici privind suprafața construită desfășurată, suprafața utilă, anul construirii și destinația. Completează câmpurile conform documentelor și instrucțiunilor direcției locale. Dacă o rubrică nu este clară, cere asistență inspectorului fiscal. În cererea însoțitoare, dacă este necesară, explică pe scurt lucrarea, data încheierii acesteia și diferența dintre datele vechi și cele noi. Menționează documentul care dovedește schimbarea. O formulare precum „am renovat complet apartamentul” nu spune instituției ce trebuie actualizat. Depune actele și păstrează dovada înregistrării Folosește una dintre modalitățile acceptate de instituție: depunere la sediu sau serviciul electronic disponibil. Verifică în prealabil condițiile pentru transmiterea online. De exemplu, DGITL Sector 3 oferă o platformă de cereri și declarații, cu înregistrarea și validarea contului. Ghidul instituției indică și cerințe de semnătură electronică pentru anumite declarații, inclusiv cea pentru clădiri. La ghișeu, păstrează numărul de înregistrare; online, salvează confirmarea și documentele trimise. Plata impozitului deja afișat în cont nu reprezintă, prin ea însăși, declararea noii situații. Dacă lipsesc acte, comunică în termen modificarea și cere instrucțiuni scrise pentru completare. O simplă întrebare trimisă instituției nu înlocuiește declarația cerută și nu prelungește automat termenul legal. Verifică rezultatul, inclusiv anul de la care se modifică impozitul După soluționare, verifică suprafața înregistrată, destinația imobilului, cota de proprietate și, dacă s-a emis, noua decizie de impunere. Codul fiscal prevede că diferențele de suprafață dovedite prin lucrări de cadastru se reflectă în evidențele fiscale. În situația reglementată de art. 461 alin. (9), impozitul se calculează potrivit noilor date de la 1 ianuarie a anului următor înregistrării lucrării cadastrale la oficiul de cadastru, ca anexă la declarația fiscală. Pentru un asemenea caz înregistrat în 2026, efectul fiscal intervine din 2027. Acest lucru nu înseamnă că proprietarul poate amâna comunicarea modificării până în anul următor. Dacă rezultatul este neclar, cere explicația calculului și temeiul folosit. Nu presupune că o creștere a suprafeței utile produce obligatoriu aceeași creștere procentuală a impozitului. Ce riști dacă nu comunici schimbarea Necomunicarea modificării suprafeței utile către asociație și administrația financiară locală este sancționată de Legea nr. 196/2018 cu amendă între 200 și 1.000 de lei. La prima încălcare, organul constatator poate aplica avertismentul, în condițiile legii. Pot exista și consecințe fiscale distincte, în funcție de declarația omisă și de eventualele diferențe de impozit, pentru sumele scadente și neachitate se pot calcula majorări de 1% pe lună. Declararea fiscală nu legalizează lucrările executate fără actele necesare. Totodată, comunicarea către Fiscul local nu înlocuiește informarea asociației atunci când s-au modificat suprafețele. Cele două demersuri trebuie urmărite separat.

Ai renovat apartamentul: ce modificări trebuie să declari la Fisc în 2026 și ce riști dacă omiți acest pas
Impozit dublu pe apartament dacă ai unit balconul cu sufrageria sau l-ai închis: ce reguli s-au schimbat în 2026
Eveniment

Impozit dublu pe apartament dacă ai unit balconul cu sufrageria sau l-ai închis: ce reguli s-au schimbat în 2026

O decizie aparent simplă de a mări spațiul util din casă poate transforma radical obligațiile fiscale ale unui proprietar. Din 25 august 2026, un balcon închis sau unit cu sufrageria fără documentele legale poate atrage o majorare cu 100% a taxelor locale, dublând practic impozitul pentru întregul apartament. Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC) introduce sancțiuni fiscale severe pentru lucrările neregularizate, iar penalizarea nu se aplică doar pentru suprafața balconului, ci se răsfrânge asupra întregii locuințe înregistrate la Direcția de Impozite și Taxe Locale. Deși noua legislație oferă o procedură simplificată prin notificare pentru închiderea exterioară a balcoanelor, această facilitate dispare complet în momentul în care se intervine asupra zidăriei interioare, transformând o simplă „renovare” într-o modificare structurală ce necesită expertize și autorizații de construire depline pentru a evita amenzile usturătoare sau blocarea definitivă a unei viitoare vânzări. Ce s-a schimbat în 2026 CATUC, codul adoptat prin Legea nr. 169/2026 a intrat în vigoare la 25 august 2026 și a abrogat Legea nr. 50/1991. Citește și: Proprietarii care vând sau închiriază locuințe riscă amenzi de până la 7.500 de lei: obligativitatea certificatului energetic Una dintre modificările relevante pentru proprietarii de apartamente se găsește la art. 294: închiderea în mod unitar a logiilor și balcoanelor din locuințe colective poate fi realizată prin procedura simplificată a notificării, în condițiile prevăzute de Cod. Prevederea privește intervenții asupra construcțiilor existente aflate în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice. Pentru clădirile și zonele protejate, regimul trebuie verificat separat. „Fără autorizație” nu înseamnă „fără acte” Însă notificarea nu este un telefon dat la primărie și nici o înștiințare trimisă după montarea geamurilor. Citește și: Amenzi pentru proprietarii fără poliță PAD în 2026. Ce s-a schimbat pentru blocurile cu risc seismic Potrivit art. 295, proprietarul trebuie să depună, înainte de începerea lucrărilor, formularul de notificare și un proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat, realizat de specialiștii competenți. Procedura presupune și achitarea taxelor prevăzute de lege. Primăria poate solicita clarificări, documente sau avize suplimentare. De asemenea, poate comunica faptul că lucrarea necesită autorizație ori poate respinge notificarea dacă proiectul nu respectă condițiile legale. Există și un termen care nu trebuie confundat cu permisiunea de a începe imediat șantierul. Art. 296 prevede aprobarea tacită după 15 zile lucrătoare de la primirea notificării, iar în această ipoteză lucrările pot începe după încă 15 zile calendaristice. Dacă sunt cerute completări ori alte formalități, trebuie îndeplinite integral condițiile aplicabile. De ce contează cum arată balcoanele întregului bloc Cuvântul esențial din noua reglementare este „unitar”. Citește și: Primăria îți poate dubla impozitul pe casă din 2026: cine este vizat de capcana fiscală din CATUC Procedura simplificată nu permite transformarea fiecărui balcon după preferința proprietarului, fără legătură cu aspectul clădirii. Modificarea aspectului fațadei unui bloc se face unitar pe întreg condominiul, pe baza unei documentații tehnice elaborate de arhitecți cu drept de semnătură și cu respectarea regulilor aplicabile. În practică, proiectul trebuie să lămurească soluția de închidere, aspectul, materialele și eventualele restricții locale. Faptul că mai mulți vecini și-au închis deja balcoanele nu dovedește că acele intervenții au fost legale și nu înlocuiește documentația propriei lucrări. Pentru modificările constructive vizate de art. 39 din Legea nr. 196/2018 sunt necesare acordul a două treimi dintre proprietarii membri ai asociației și acordul tuturor proprietarilor direct afectați. Aceste acorduri trebuie corelate cu procedura de autorizare sau notificare aplicabilă lucrării. Semnătura administratorului, singură, nu le înlocuiește. Unirea balconului cu sufrageria Închiderea balconului presupune amenajarea limitei sale exterioare. Citește și: Începe sezonul chiriilor: ce trebuie declarat la ANAF în 2026 și ce riști dacă nu înregistrezi contractul Unirea cu sufrageria poate implica desființarea tâmplăriei dintre cele două spații, demolarea parapetului de sub fereastră, lărgirea golului sau intervenții asupra instalațiilor. Permisiunea de a închide balconul nu acoperă automat și demolările prin care acesta este integrat în cameră. Înainte de orice intervenție, un arhitect și, după caz, un expert tehnic trebuie să stabilească ce rol au elementele care ar urma să fie eliminate. O apreciere a echipei de renovare, precum „nu este perete de rezistență”, nu ține locul evaluării tehnice. Codul reglementează autorizația pentru intervenții asupra clădirilor existente și documentația aferentă, care poate include releveul și expertiza sau nota tehnică a unui expert atestat. Excepțiile pentru anumite compartimentări ușoare, demontabile, nu pot fi extinse automat la demolarea zidăriei dintre sufragerie și balcon. De exemplu, un proprietar care montează tâmplăria prevăzută într-un proiect unitar se poate încadra în procedura de notificare. Vecinul care vrea, suplimentar, să elimine zidăria de sub fereastră trebuie să declare și să analizeze distinct această intervenție. Încadrarea legală depinde de lucrările efective, nu de denumirea „renovare” trecută pe oferta constructorului. Ce amenzi prevede noul Cod Nu există o singură amendă pentru balconul închis fără acte. Citește și: Proprietarii de apartamente cu termopan pot rămâne fără gaze: când este obligatoriu detectorul și cât costă montarea în 2026 Sancțiunile depinde de obligația încălcată și de încadrarea concretă a faptei. Art. 357 alin. (1) lit. a), coroborat cu alin. (4) lit. a), prevede amenzi de 5.000–50.000 de lei pentru executarea lucrărilor fără notificarea prealabilă necesară ori cu nerespectarea proiectului notificat. Pentru executarea lucrărilor fără autorizația necesară sau cu încălcarea acesteia, art. 357 alin. (1) lit. b) și alin. (4) lit. b) prevăd un interval general de 50.000–1.000.000 de lei, în funcție de gravitatea faptei și de impactul asupra vecinătăților. Acest plafon maxim privește categoria generală a lucrărilor neautorizate. Textul mai sancționează distinct, la alin. (1) lit. d), neîndeplinirea obligației de notificare prealabilă privind începerea anumitor lucrări pentru care nu este necesară autorizația, cu 50.000–100.000 de lei. Pentru lucrări vechi, trebuie analizate data executării, legea aplicabilă, prescripția și regulile privind legea contravențională mai favorabilă. Noile cuantumuri nu se aplică automat unei închideri realizate cu ani în urmă doar fiindcă este observată în 2026. Plata amenzii nu legalizează balconul Pe lângă amendă, autoritățile pot opri lucrările și pot impune măsuri pentru respectarea proiectului, regularizarea intervenției sau desființarea lucrărilor nelegale. Dacă proprietarul nu se conformează, se poate ajunge în instanță. Cheltuielile de desființare pot fi suportate de persoana vinovată. Continuarea lucrărilor după ce organele competente au dispus oprirea lor poate atrage răspunderea penală. Concret, proprietarul poate ajunge să plătească atât amenajarea, cât și amenda, expertizele și refacerea situației legale. Formula „plătesc amenda și rămâne așa” nu oferă o soluție juridică. Balcoanele închise fără acte pot fi regularizate? Art. 301 include expres în categoria lucrărilor pentru care poate fi emisă autorizație de regularizare închiderea balcoanelor fără extindere pe domeniul public. Regularizarea presupune verificarea lucrării existente și îndeplinirea condițiilor legale. Trebuie respectate reglementările urbanistice și cerințele privind calitatea construcțiilor, iar primăria poate cere expertize și lucrări de aducere la conformitate. Dacă cerințele nu pot fi îndeplinite, se poate ajunge la desființare. De asemenea, posibilitatea de a regulariza închiderea balconului nu garantează acceptarea unei demolări suplimentare prin care acesta a fost unit cu sufrageria. Pentru alte categorii de construcții, Codul prevede și o fereastră excepțională de un an de la intrarea sa în vigoare, cu condiții și costuri speciale. Proprietarul care a realizat intervenții mai ample trebuie să verifice în ce categorie intră întregul ansamblu de lucrări, fără să presupună că toate beneficiază de regula referitoare la simpla închidere a balconului. Când poate apărea un impozit majorat Noul Cod introduce, tot la art. 301 alin. (11), majorarea cu 100% a impozitului pe clădiri pentru situațiile de construire neautorizată, neregularizate la intrarea sa în vigoare. Majorarea este legată de constatarea situației de către autoritatea locală și se aplică până la obținerea autorizației de regularizare sau la desființarea lucrărilor neautorizate. Astfel, un balcon închis fără acte ar putea dubla automat impozitul întregului apartament. Este important de reținut că plata impozitului majorat nu legalizează lucrarea și nu înlătură celelalte sancțiuni. Probleme la vânzarea apartamentului O sufragerie mărită poate arăta bine în fotografii, dar cumpărătorul, notarul și banca vor avea nevoie de documente care să clarifice situația juridică și tehnică. Sunt două probleme diferite: o lucrare realizată legal, dar pentru care documentația cadastrală necesară nu a fost actualizată, și o lucrare executată fără procedura legală. În al doilea caz, simpla refacere a schiței apartamentului nu înlocuiește regularizarea. În practică, neconcordanțele pot duce la solicitarea unor acte suplimentare, amânarea tranzacției sau dificultăți în acceptarea apartamentului drept garanție pentru credit. BCR explică, în ghidul său privind refinanțarea ipotecară, că închiderea balconului și modificarea compartimentării fără actualizarea documentației pot genera verificări suplimentare. Situația depinde de lucrările realizate, documentele existente și cerințele tranzacției. De exemplu, dacă în releveu (planul cu încăperile și dimensiunile apartamentului), balconul apare separat, iar în realitate a fost integrat în sufragerie, diferența trebuie clarificată înainte ca proprietarul să promită un termen scurt pentru semnarea contractului. Cumpărătorul poate cere rezolvarea actelor sau poate renunța la achiziție. Ce verifici înainte să începi lucrările sau să vinzi Înainte de renovare, proprietarul trebuie să prezinte unui arhitect actele apartamentului și toate intervențiile dorite, inclusiv demolările și modificările instalațiilor. Apoi trebuie stabilite, împreună cu serviciul de urbanism, procedura aplicabilă și documentele necesare. Urmează acordurile cerute în condominiu, proiectul și parcurgerea notificării sau obținerea autorizației, după caz. La final, trebuie realizate formalitățile de recepție și actualizările documentare necesare. Codul prevede recepție și pentru lucrările executate în baza notificării. Dacă balconul a fost deja modificat, verificarea trebuie făcută înainte de scoaterea apartamentului la vânzare: actul de proprietate, releveul, documentele lucrărilor și situația din teren se compară cu ajutorul unui specialist în cadastru și al unui arhitect, iar notarul este consultat din timp. Câțiva metri câștigați în sufragerie pot deveni un avantaj real la vânzare atunci când modificarea este sigură, legală și susținută de acte.

Proprietarii care închiriază apartamentul unui cetățean străin pot fi amendați: ce notificare nu trebuie omisă
Eveniment

Proprietarii care închiriază apartamentul unui cetățean străin pot fi amendați: ce notificare nu trebuie omisă

Ai semnat contractul, ai predat cheile și ai înregistrat închirierea la ANAF. Dacă persoana care se mută în apartament este cetățean al unui stat din afara Uniunii Europene, poate exista încă o formalitate obligatorie: anunțarea găzduirii. OUG nr. 194/2002 stabilește pentru proprietar un termen de trei zile, iar neîndeplinirea obligației poate atrage o amendă. Proprietarii trebuie să verifice cetățenia chiriașului și să distingă închirierea obișnuită de cazarea turistică. Pentru ce chiriași trebuie făcută notificarea Regula nu se aplică însă identic tuturor persoanelor cu pașaport străin. Citește și: Proprietarii care vând sau închiriază locuințe riscă amenzi de până la 7.500 de lei: obligativitatea certificatului energetic În sensul OUG nr. 194/2002, „străin” este persoana care nu are cetățenia română, a unui alt stat al Uniunii Europene, a Spațiului Economic European sau a Elveției. IGI precizează explicit că cetățenii UE, SEE și elvețienii nu fac obiectul procedurii de înregistrare prin portalul destinat anunțării găzduirii. Astfel, un chiriaș care are numai cetățenie moldovenească, turcă, indiană sau nepaleză intră în categoria vizată. Un cetățean francez, italian, german, norvegian ori elvețian nu intră în această procedură. Contează și dubla cetățenie: o persoană din Republica Moldova care are și cetățenie română nu este „străin” în sensul ordonanței. Proprietarul trebuie să se raporteze la cetățenia dovedită prin acte, nu la limba vorbită sau țara din care vine chiriașul. Pentru cetățenii UE, SEE și Elveției există un regim separat, reglementat prin OUG nr. 102/2005. Excluderea din această notificare nu înseamnă absența oricăror formalități de rezidență. Termenul proprietarului începe de la găzduire Articolul 12 alin. (1) stabilește obligația atât pentru străinul intrat legal în România, cât și pentru persoana care îl găzduiește. Citește și: Amenzi pentru proprietarii fără poliță PAD în 2026. Ce s-a schimbat pentru blocurile cu risc seismic Pentru gazdă, termenul este de trei zile de la data găzduirii. Practic, proprietarul nu trebuie să aștepte prima încasare a chiriei sau finalizarea formalităților fiscale pentru a se ocupa de notificare. De exemplu, dacă semnezi contractul înainte ca locuința să fie disponibilă, iar chiriașul se mută ulterior, reperul pentru anunțarea găzduirii este începerea efectivă a acesteia. Este util ca data predării locuinței să fie consemnată clar în documentele dintre părți. Faptul că și chiriașul are obligații nu este un motiv pentru proprietar să presupună că totul s-a rezolvat. Recomandarea practică este să verifice îndeplinirea notificării care îl privește și să păstreze dovada. ANAF și notificarea găzduirii sunt formalități distincte În cazul închirierii obișnuite a unui apartament din patrimoniul personal, contractul se înregistrează la ANAF în cel mult 30 de zile de la încheiere. Citește și: Primăria îți poate dubla impozitul pe casă din 2026: cine este vizat de capcana fiscală din CATUC Înregistrarea se face prin formularul C168, însoțit de copia contractului; ANAF permite și depunerea prin Spațiul Privat Virtual. Această procedură privește înregistrarea fiscală a contractului. Anunțarea găzduirii ține de regimul străinilor și are propriul termen și propriul destinatar. Din cele două reglementări rezultă că îndeplinirea formalității fiscale nu înlocuiește notificarea prevăzută de OUG nr. 194/2002. Așadar, proprietarul poate avea contractul înregistrat corect la ANAF și totuși să fi omis obligația privind găzduirea. Unde se anunță și cum poate fi folosit portalul IGI Pentru notificare, legea indică organul de poliție competent teritorial. Totodată, art. 12 alin. (4) permite îndeplinirea obligației prin notificarea Inspectoratului General pentru Imigrări, folosind aplicația informatică pusă la dispoziție în acest scop. Este o alternativă legală, nu o cerință de a depune automat două notificări identice. Proprietarii pot accesa Portalul public de înregistrare a străinilor, urmând instrucțiunile aplicației. Pentru dificultăți de utilizare, portalul are un modul de ajutor în română și engleză. Ca pregătire practică, este util să ai la îndemână datele tale, adresa completă a locuinței, documentul de identificare al chiriașului, data începerii găzduirii și contractul. După transmitere, păstrează confirmarea sau numărul de înregistrare disponibil. Dacă nu poți finaliza operațiunea online, contactează din timp poliția competentă pentru adresa locuinței ori structura teritorială IGI pentru îndrumare. Ce amendă riscă proprietarul Pentru neîndeplinirea obligației de anunțare a găzduirii, sancțiunea prevăzută de art. 134 pct. 3, coroborat cu art. 135 alin. (1) lit. a), este amenda de 400–800 de lei. Există și o nuanță privind momentul sancționării: art. 134 pct. 3 se referă la neanunțarea șederii până cel târziu după încă trei zile de la împlinirea termenului din art. 12 alin. (1). Prin urmare, nu trebuie prezentată amenda ca fiind aplicabilă automat din ziua a patra. Obligația de notificare rămâne însă cea cu termen de trei zile de la găzduire. Regula privește și găzduirea gratuită Textul legal se referă la persoana care găzduiește străinul, fără să condiționeze obligația de încasarea unei chirii. Rezultă că și găzduirea gratuită a unei persoane din categoria vizată poate atrage obligația de notificare. De exemplu, faptul că primești în locuință un prieten fără să îi ceri bani nu este, în sine, o excepție. ANAF precizează că un contract de comodat nu se înregistrează fiscal, însă aceasta este o chestiune distinctă de anunțarea găzduirii. Pentru cazarea turistică, termenul este de 24 de ore În hoteluri și alte amenajări turistice, art. 12 alin. (2) prevede comunicarea datelor către poliția competentă în termen de 24 de ore, prin administrația locului de cazare. Proprietarul care oferă un apartament în regim turistic trebuie să verifice procedura corespunzătoare acestei activități. Ce faci dacă ai uitat notificarea Dacă descoperi omisiunea, demersul practic este să contactezi cât mai repede autoritatea competentă și să declari situația reală, inclusiv data începerii găzduirii. Păstrează documentele și dovada notificării făcute ulterior. Nu presupune că înregistrarea contractului la ANAF sau faptul că chiriașul are permis de ședere rezolvă automat și formalitatea gazdei. Verifică distinct dacă găzduirea la adresa ta a fost anunțată. O notificare tardivă nu trebuie tratată ca o garanție că o eventuală sancțiune este înlăturată.

Asociația de proprietari îți sparge baia ca să repare coloana: cine plătește refacerea faianței și a pereților
Eveniment

Asociația de proprietari îți sparge baia ca să repare coloana: cine plătește refacerea faianței și a pereților

Coloana blocului trebuie reparată, iar instalatorul nu poate ajunge la ea fără să spargă peretele și câteva rânduri de faianță din baie. Proprietarul permite intervenția, conducta este înlocuită, dar locuința rămâne cu un gol în zid și finisajele distruse. Potrivit legii, proprietarul are dreptul la despăgubiri. Cine plătește pentru baia distrusă Dacă pagubele sunt produse de intervenția la o instalație comună, proprietarul are dreptul la despăgubire. Citește și: Amendă de până la 45.000 de lei pentru mobila, saltelele și sacii cu moloz abandonați lângă bloc: care sunt soluțiile gratuite Legea nr. 196/2018 prevede atât obligația de a permite accesul, în anumite condiții, cât și suportarea cheltuielilor necesare readucerii proprietății individuale la starea tehnică inițială. Faptul că faianța este în apartament nu mută automat factura reparației în sarcina celui care locuiește acolo. Coloana blocului vs țeavă a apartamentului O conductă nu devine proprietate individuală doar pentru că trece prin baia cuiva. Citește și: Balconul închis poate lăsa apartamentul fără gaze: când devine obligatoriu detectorul Potrivit art. 35 din Legea nr. 196/2018, instalațiile de apă și canalizare sunt comune până la punctul de distribuție către proprietățile individuale. Legea include și elementele comune de canalizare care traversează apartamentele. În practică, o coloană verticală care deservește mai multe locuințe trebuie deosebită de racordul propriu către chiuvetă, cadă sau vasul de toaletă. Pentru delimitarea exactă contează configurația instalației și documentația clădirii. De aceea, înaintea lucrării, cereți ca instalatorul să consemneze ce element este defect și dacă aparține instalației comune sau celei individuale. O constatare de tipul „curge în baia de la etajul trei” nu lămurește cine suportă cheltuiala. Dacă defecțiunea este la instalația proprie, întreținerea și repararea acesteia revin, ca regulă, proprietarului. Mecanismul special de despăgubire pentru intervenția la proprietatea comună nu se aplică automat. Ce spune legea despre faianța și pereții deteriorați Regula principală se află la art. 31 alin. (3) și (6) din Legea nr. 196/2018. Citește și: Proprietarii care vând sau închiriază locuințe riscă amenzi de până la 7.500 de lei: obligativitatea certificatului energetic Proprietarii prejudiciați prin lucrările la elementele comune sunt despăgubiți de asociație din fondul de reparații. Dacă intervenția afectează proprietatea individuală, trebuie suportate cheltuielile necesare readucerii acesteia la „starea tehnică inițială”. Aplicat situației din baie, acest lucru înseamnă că lucrarea nu se poate considera rezolvată față de proprietar doar fiindcă țeava nu mai curge. Trebuie evaluate și deteriorările provocate pentru a ajunge la ea. Refacerea peretelui, a tencuielii și a placării ceramice afectate poate face parte din cheltuiala justificată a intervenției. Nu este suficient răspunsul „asociația plătește conducta, iar tu îți repari singur baia”, fără analizarea pagubei și a obligațiilor legale. Dacă instalatorul strică mai mult decât era necesar Legea tratează și situația în care prejudiciul este cauzat de executant. Potrivit art. 31 alin. (4), despăgubirea se recuperează de la persoana sau firma care a executat lucrarea, în condițiile legii. Trebuie astfel diferențiate două situații. Prima este desfacerea necesară a unei porțiuni de perete pentru accesul la coloană. A doua este deteriorarea suplimentară produsă, de exemplu, prin scăparea unei unelte în lavoar sau spargerea nejustificată a unor suprafețe. Ca pas practic, proprietarul trebuie să notifice în scris asociația și să ceară consemnarea tuturor daunelor, inclusiv a celor imputate executantului. Nu este util să rămână prins între două răspunsuri verbale: „vorbește cu instalatorul” și „vorbește cu administratorul”. Se plătesc câteva plăci sau renovarea întregii băi? Dreptul privește repararea prejudiciului, nu o renovare integrală acordată automat. Codul civil permite repararea în natură, prin restabilirea situației anterioare, sau despăgubirea în bani, în condițiile legii. Dacă părțile nu se înțeleg, disputa poate fi soluționată de instanță. În aplicarea acestor reguli, devizul ar trebui să identifice lucrările necesare: închiderea golului, refacerea suportului, hidroizolația afectată, placarea și manopera, după caz. Lista depinde de ce s-a deteriorat efectiv. De exemplu, dacă pentru acces se desface o suprafață de un metru pătrat, punctul de plecare este refacerea acelei zone și a straturilor afectate. Înlocuirea căzii, mutarea chiuvetei sau schimbarea tuturor finisajelor din preferință personală sunt alte lucrări. Situația se complică dacă modelul vechi de faianță nu se mai găsește. Lipsa plăcilor identice nu înseamnă automat că asociația trebuie să renoveze toată baia, dar nici nu rezolvă problema prin simpla astupare a golului. Ca soluție practică, cereți oferte și o explicație tehnică pentru suprafața propusă spre refacere. Dacă se solicită placarea unui perete întreg, trebuie justificat de ce este necesară. Întinderea despăgubirii se stabilește pe baza pagubei dovedite, prin acord sau, în caz de litigiu, prin evaluarea instanței. Un exemplu: conducta costă 1.200 de lei, finisajele încă 1.800 Să presupunem că repararea coloanei comune costă 1.200 de lei. Pentru refacerea peretelui și a finisajelor afectate există un deviz justificat de 1.800 de lei, acceptat de părți. În acest exemplu, costul total de luat în calcul este de 3.000 de lei, nu doar factura instalatorului. Cei 1.800 de lei nu devin automat cheltuiala exclusivă a proprietarului pentru că paguba este în interiorul apartamentului. Dacă proprietarul alege în plus o modernizare de 4.000 de lei, aceasta trebuie separată de refacerea pagubei. Din ce bani se plătește și cine contribuie? Legea indică fondul de reparații pentru despăgubirea aferentă intervenției. Reparațiile instalațiilor comune se repartizează, potrivit art. 84–85, proporțional cu cota-parte indiviză de proprietate, în cadrul proprietății comune căreia îi aparțin. Cu alte cuvinte, nu se pune întreaga factură pe apartamentul prin care s-a făcut accesul. Nici împărțirea numai între vecinii de pe aceeași coloană nu trebuie presupusă fără verificarea delimitării proprietății comune și a regulilor aplicabile. Proprietarul despăgubit participă, la rândul său, la cheltuielile comune potrivit cotei sale. Despăgubirea repară paguba individuală; contribuția la fond privește calitatea sa de coproprietar. Dacă fondul nu are bani suficienți, cereți asociației o soluție scrisă de finanțare și un calendar. Insuficiența disponibilului nu este, prin ea însăși, o explicație pentru dispariția dreptului la despăgubire. Când trebuie să permiți accesul în apartament Pentru inspectarea, repararea sau înlocuirea unui element comun accesibil numai printr-o proprietate individuală, art. 31 prevede un preaviz motivat, scris, de cinci zile, emis de comitetul executiv. În caz de urgență, termenul legal este de 24 de ore. Accesul privește reprezentanții asociației prevăzuți de lege și persoana calificată care realizează intervenția. Nu este o permisiune generală de intrare oricând în locuință. Într-o avarie activă, anunțați imediat asociația și cereți oprirea alimentării sau măsurile necesare limitării pagubelor. Preavizul nu trebuie confundat cu o obligație de a lăsa apa să curgă până expiră termenul. Refuzul accesului în condițiile legii poate atrage amendă între 500 și 3.000 de lei, precum și răspunderea pentru prejudiciile provocate celorlalți proprietari. Disputa privind despăgubirea trebuie documentată, fără a transforma blocarea unei intervenții necesare în mijloc de negociere. Acordul scris: ce să stabiliți înainte de a sparge peretele Art. 31 alin. (5) cere ca intervenția să se desfășoare în condiții stabilite de comun acord, consemnate într-un document semnat de proprietar și asociație. Pentru a fi util, recomandarea practică este ca acordul să precizeze: - ce instalație se repară și de ce este necesar accesul prin apartament; - cine execută lucrarea și ce suprafețe urmează să fie desfăcute; - cum sunt protejate obiectele sanitare, mobilierul și pardoseala; - cine reface finisajele și în ce termen; - cum se stabilește costul și dacă asociația organizează refacerea sau decontează o lucrare convenită; - cum sunt consemnate eventualele deteriorări suplimentare. Evitați formulele vagi de tipul „refacem noi după aceea”. Dacă vi se propune să plătiți meseriașul și să primiți ulterior banii, stabiliți în scris lucrările, valoarea acceptată și termenul de decontare. Ce dovezi să păstrezi Înainte de intervenție, fotografiați peretele, faianța, obiectele sanitare și zona din jur. Imaginile de ansamblu și cele de detaliu ajută la compararea stării inițiale cu cea de după lucrare. La final, cereți un proces-verbal care să descrie atât reparația coloanei, cât și pagubele rămase. Dacă finisajele nu au fost refăcute, consemnați acest lucru înainte de semnare. Nu confirmați că apartamentul a fost readus la starea inițială dacă nu s-a întâmplat. Păstrați notificarea, acordul, fotografiile, devizele, facturile și dovezile plății. Dacă asociația refuză constatarea comună, transmiteți-i propria descriere, însoțită de fotografii și de solicitarea de remediere, printr-un mijloc care permite dovedirea comunicării. Ce faci dacă asociația refuză să repare sau să plătească Primul pas este o sesizare scrisă adresată președintelui, cu descrierea intervenției, pagubele, documentele și solicitarea concretă: refacerea finisajelor sau despăgubirea justificată. Președintele trebuie să răspundă în scris în maximum 10 zile, potrivit art. 57 lit. e). Acesta este termenul de răspuns, nu un termen automat în care trebuie plătită orice sumă cerută. Proprietarul poate solicita și copii ale documentelor asociației relevante pentru lucrare. Dacă problema nu se rezolvă, puteți sesiza comitetul executiv și cenzorul, iar pentru aspectele privind activitatea asociației, compartimentul specializat al primăriei. Acesta are atribuții de îndrumare și control; stabilirea unei despăgubiri contestate poate necesita o acțiune în instanță. Dacă întreaga cheltuială a fost trecută nejustificat în dreptul apartamentului pe lista de întreținere, contestați în scris repartizarea în 10 zile de la afișarea listei, conform art. 28 alin. (3). Pentru cei care locuiesc cu chirie, pasul practic este anunțarea imediată a proprietarului și implicarea lui în acordul cu asociația. Daunele la finisajele apartamentului și eventualele daune la bunurile chiriașului trebuie consemnate distinct. Repararea unei coloane comune presupune cooperare. Proprietarul trebuie să permită intervenția în condițiile legii, iar asociația trebuie să trateze și refacerea pagubelor ca parte a problemei de rezolvat. Lucrarea nu se termină pentru cel afectat în momentul în care instalatorul închide robinetul și pleacă.

Mutarea aragazului: greșeala la renovare care poate aduce amenzi de 4.000 de lei și îți poate lăsa apartamentul fără gaz
Eveniment

Mutarea aragazului: greșeala la renovare care poate aduce amenzi de 4.000 de lei și îți poate lăsa apartamentul fără gaz

Mutarea aragazului pe alt perete, în balcon sau într-o bucătărie reamenajată poate transforma o renovare obișnuită într-o problemă majoră pentru instalația de gaze. Un racord flexibil prea lung, o conductă prelungită fără documentația necesară ori un spațiu care nu mai îndeplinește condițiile de siguranță pot duce la întreruperea alimentării. În anumite situații, încălcarea reglementărilor poate atrage și amenzi de până la 4.000 de lei. Ați mutat aragazul puțin. Trebuie refăcut proiectul? Prima întrebare este dacă s-a schimbat doar poziția aparatului sau dacă renovarea a modificat instalația și soluția tehnică prevăzută pentru locuință. Citește și: Capcana bucătăriilor moderne: conductele ascunse în dulap pot duce la oprirea alimentării cu gaze De exemplu, repoziționarea lângă un corp de mobilier, în aceeași bucătărie, trebuie evaluată diferit de mutarea pe peretele opus, pentru care se prelungește conducta. Nu se poate decide numai după distanță că prima situație este permisă ori că necesită obligatoriu un proiect nou. Firma autorizată trebuie să stabilească dacă noua amplasare permite racordarea corectă și dacă afectează soluția existentă. Faptul că nu ați tăiat țevile nu este, în sine, o dovadă că totul este conform. Regulamentul de racordare aprobat prin Ordinul ANRE nr. 7/2022 vizează inclusiv reamplasarea aparatelor cu sau fără modificarea traseului instalației. Dacă debitul aprobat este respectat, nu se emite automat un nou aviz tehnic de racordare. Această regulă nu echivalează însă cu o scutire generală de documentația necesară modificării instalației. Când mutarea presupune intervenții asupra țevilor Dacă pentru noua poziție se prelungește conducta, se schimbă traseul sau se mută punctul de alimentare, lucrarea trebuie tratată ca modificare a instalației de utilizare. Citește și: Proprietarii de apartamente cu termopan pot rămâne fără gaze: când este obligatoriu detectorul și cât costă montarea în 2026 Proprietarul nu poate decide împreună cu echipa de renovare să adauge o bucată de țeavă și câteva coturi, urmând să rezolve documentele la următoarea verificare. Procedura aprobată prin Ordinul ANRE nr. 156/2020 prevede etape de proiectare, verificare a proiectului, execuție, recepție tehnică și punere în funcțiune, inclusiv pentru modificarea instalației. În limbaj practic, soluția trebuie stabilită înainte de execuție, iar lucrările trebuie realizate prin operatori autorizați pentru activitatea respectivă. Un proiect pentru gaze nu este o simplă schiță desenată după terminarea renovării. De aceea, dacă vreți aragazul pe alt perete, cereți evaluarea înainte să comanzi mobilierul și să definitivezi poziția electrocasnicelor. Altfel, puteți descoperi că amenajarea aleasă trebuie schimbată pentru a permite o instalație conformă. Racordul flexibil nu poate înlocui o conductă prelungită legal Pentru instalațiile de utilizare cu presiune joasă, art. 170 din normele aprobate prin Ordinul ANRE nr. 89/2018 stabilește o lungime maximă de un metru și un diametru minim de 10 milimetri pentru racordul flexibil. Citește și: Proprietarii care vând sau închiriază locuințe riscă amenzi de până la 7.500 de lei: obligativitatea certificatului energetic Totodată, racordul trebuie să aibă traseul la vedere, să nu treacă dintr-o încăpere în alta și să fie protejat împotriva contactului cu suprafețe fierbinți, întinderii excesive, agățării, strivirii sau deteriorării. Trebuie respectate instrucțiunile producătorului. Cuplarea a două sau mai multe racorduri flexibile este interzisă. Prin urmare, un furtun mai lung ori două furtunuri unite nu sunt soluții pentru mutarea aragazului în balcon. Nici ascunderea racordului într-un traseu inaccesibil, în spatele mobilierului, nu poate fi justificată prin aspectul bucătăriei. Mutarea aragazului în balcon Un balcon închis nu devine automat potrivit pentru aragaz pentru că are ferestre. Trebuie evaluate destinația și volumul încăperii, ventilarea, aerul necesar arderii și suprafețele vitrate. Normele prevăd un volum interior minim de 7,5 metri cubi pentru bucătării și de 18 metri cubi pentru celelalte tipuri de încăperi, cu excepțiile prevăzute de normativ. Încadrarea noului spațiu trebuie stabilită de specialist. Aceeași atenție este necesară dacă ai desființat peretele dintre bucătărie și sufragerie. Nu trebuie presupus că suprafața mai mare rezolvă toate condițiile de funcționare. Termopanele pot impune detector și electrovalvă Pentru încăperile cu aparate pe gaz în care geamurile au o grosime mai mare de 4 milimetri sau sunt de construcție specială, inclusiv tâmplărie tip termopan, art. 129 (Normele tehnice pentru proiectarea, executarea și exploatarea sistemelor de alimentare cu gaze naturale) impune detectoare automate de gaze care comandă închiderea alimentării prin electroventil. Un detector care doar emite un semnal sonor nu îndeplinește singur această cerință. Regula este prevăzută în normele tehnice, în forma modificată prin Ordinul ANRE nr. 2/2023. În plus, mobilierul nou nu trebuie să acopere grilele de ventilare. Distrigaz Sud Rețele enumeră obturarea acestora printre intervențiile interzise. Detectorul nu justifică blocarea ventilației. Cine poate reconecta aragazul și ce document trebuie cerut Pentru evaluarea și modificarea instalației interioare, căutați operatori autorizați ANRE pentru proiectare și execuție. În cazul instalațiilor uzuale de apartament, autorizațiile relevante sunt PDIB, respectiv EDIB. Din luna mai 2026, cadrul de autorizare este cel aprobat prin Ordinul ANRE nr. 17/2026, care a înlocuit Ordinul nr. 132/2021. Există și autorizația RPFA, dar competența ei nu trebuie confundată cu dreptul de a modifica instalația. Noul regulament permite titularului înlocuirea unui racord flexibil uzat cu unul nou, pentru un aparat deja pus în funcțiune, cu debit nominal de maximum 3 metri cubi pe oră. Pentru această operațiune, regulamentul prevede un proces-verbal de înlocuire a racordului, cu identificarea lucrării și operațiunile de verificare a etanșeității. Nu orice intervenție se documentează printr-un „proces-verbal de punere în funcțiune” a întregii instalații. Ce se verifică după renovare Verificarea tehnică periodică a instalației este obligatorie la maximum doi ani, iar revizia periodică la maximum zece ani. Revizia poate fi necesară și în alte situații prevăzute de reglementări, inclusiv după evenimente care ar fi putut afecta instalația. Procedura aprobată prin Ordinul ANRE nr. 179/2015 prevede realizarea verificării sau reviziei pe baza documentației tehnice și consemnarea rezultatelor într-o fișă de evidență. Nu este suficientă constatarea că aragazul se aprinde. Dacă ați renovat după ultima verificare, documentul primit atunci nu confirmă automat siguranța configurației actuale. Procedura precizează că modificările aduse ulterior instalației intră în răspunderea clientului final. Aratați firmei ce ați schimbat și puneți la dispoziție actele existente. Nu așteptați scadența de peste doi ani pentru a clarifica o intervenție făcută recent. Când poate fi oprit gazul Alimentarea poate fi întreruptă total sau parțial dacă instalația nu îndeplinește condițiile tehnice de funcționare în siguranță. Firma autorizată care efectuează verificarea sau revizia are acest drept în condițiile procedurii ANRE. Separat, art. 14¹ din procedură permite operatorului de distribuție să sisteze alimentarea în ziua constatării, dacă, după actualizarea evidențelor, rezultă că verificarea ori revizia nu a fost efectuată sau că defecțiunile consemnate nu au fost remediate. Dacă alimentarea a fost oprită, remedierea și reluarea ei trebuie făcute prin procedura aplicabilă, cu implicarea firmei autorizate și, după caz, a distribuitorului. Amenzi de până la 4.000 de lei Legea nr. 123/2012 stabilește sancțiuni în funcție de gravitatea faptelor.  Art. 194 include executarea modificărilor fără acordurile, avizele sau autorizațiile necesare, încălcarea reglementărilor tehnice la lucrările asupra instalațiilor și nerespectarea reglementărilor tehnice emise ori aprobate de ANRE. Pentru persoanele fizice, faptele prevăzute la art. 194 pct. 2, 3 și 34 sunt sancționate, potrivit art. 195 alin. (1) pct. 1 lit. b), cu amendă de la 2.000 la 4.000 de lei. Ce faceți dacă ați mutat deja aragazul Dacă renovarea s-a terminat și aparatul este deja pe noua poziție, primul pas este să chemați o firmă autorizată ANRE pentru o evaluare corectă. Explicți exact ce modificări ați făcut: dacă ați lungit conducta, ați schimbat racordul flexibil, ați dărâmat vreun perete sau ați pus termopane. Puneți la dispoziție proiectul vechi al casei și ultima fișă de verificare. Dacă nu mai gosiți actele, cereți o copie de la distribuitorul de gaz, deoarece procedurile actuale permit reconstituirea documentației. Dacă specialiștii constată că aveți nevoie de un proiect nou de modificare, solicitați un deviz scris și clar. De exemplu, fluxul oficial recomandat de marii distribuitori, precum Distrigaz Sud Rețele, presupune depunerea unei cereri, avizarea noului proiect, execuția propriu-zisă a lucrării și recepția finală. Asigurați-vă că oferta primită include absolut tot: de la proiectare și materiale, până la probele de etanșeitate și punerea oficială în funcțiune. O simplă taxă de „conectare a aparatului” nu vă va ajuta să intrați în legalitate dacă traseul țevilor a fost modificat.

Au plătit zeci de mii de euro pentru apartamente pe care nu le pot intabula: soluția rămasă cumpărătorilor
Eveniment

Au plătit zeci de mii de euro pentru apartamente pe care nu le pot intabula: soluția rămasă cumpărătorilor

Cumpărătorii apartamentelor din blocul construit de Călin Florin Toma pe strada Grigore T. Popa nr. 24, în Bucium, riscă să rămână fără locuințe, relatează Ziarul de Iași. Tribunalul a decis definitiv că imobilul, autorizat drept clădire de birouri, trebuie readus la destinația inițială, prin desființarea lucrărilor executate ilegal. Locatarii au plătit apartamentele în baza unor antecontracte, însă nu le pot intabula deoarece Primăria Iași a refuzat certificatul de edificare. Ce soluții au cumpărătorii Aceștia ar putea cere o hotărâre judecătorească care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare. Citește și: VIDEO Ministrul Economiei, Irineu Darău, arată, la podcastul „Cum e, de fapt?”, soarta plângerii la DNA împotriva șefului Romarm, client PSD Soluția este însă greu de obținut, întrucât instanța nu poate suplini lipsa actelor necesare și nici legaliza indirect construcția. Varianta mai realistă este desființarea antecontractului și recuperarea banilor, cu renunțarea la apartament. Investitorul, obligat să restituie 25.632 de euro O cumpărătoare care achitase un avans de 12.000 de euro și mai multe rate a cerut returnarea sumei totale de 25.632 de euro. Călin Toma a solicitat o compensație pentru folosirea locuinței, însă judecătorii au respins pretenția. Tribunalul a stabilit că antecontractul prevedea restituirea integrală a banilor dacă intabularea nu era finalizată. Hotărârea a rămas definitivă, oferind un posibil precedent pentru ceilalți cumpărători afectați.

Renovări în apartament fără acte sau construcții ilegale: mai puțin de un an pentru autorizația care le poate salva
Eveniment

Renovări în apartament fără acte sau construcții ilegale: mai puțin de un an pentru autorizația care le poate salva

O casă ridicată fără autorizație, o anexă construită „după ureche”, un balcon închis fără acte sau un apartament modificat față de planul cadastral nu devin legale doar pentru că au trecut câțiva ani. Din 25 august 2026, noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC) introduce o procedură clară prin care anumite lucrări pot fi aduse în legalitate: autorizația de regularizare. Proprietarii trebuie să știe că aceasta nu este o amnistie și nu garantează păstrarea construcției. Dacă imobilul nu respectă regulile de urbanism, de siguranță sau de protecție a mediului, soluția poate fi modificarea ori chiar demolarea sa. Ce este autorizația de regularizare Autorizația de regularizare este una dintre marile noutăți ale CATUC, adoptat prin Legea nr. 169/2026 și intrat în vigoare la 25 august. Citește și: Renovările la bloc: regulile se schimbă din 25 august 2026. Ce mai poți modifica în apartament fără autorizație Potrivit articolului 301 din Cod, procedura se aplică atunci când au fost executate lucrări: - fără autorizația de construire cerută de lege; - cu încălcarea autorizației obținute; - diferit față de proiectul care fusese aprobat. Autorizația este emisă de aceeași autoritate care ar fi fost competentă să elibereze autorizația de construire – de regulă, primăria localității sau, în anumite situații, consiliul județean. Pe înțelesul tuturor, proprietarul nu cere aprobarea pentru ceva ce intenționează să construiască, ci solicită verificarea și, dacă legea permite, intrarea în legalitate a unei lucrări deja executate. Regularizarea nu înseamnă legalizare automată Existența noii proceduri nu înseamnă că orice clădire ridicată ilegal poate fi păstrată în schimbul unei taxe. Citește și: Gard, pergolă, garaj, piscină sau mansardă: ce mai poți construi fără autorizație după 25 august 2026 Primăria trebuie să stabilească dacă lucrarea respectă cumulativ: - reglementările urbanistice valabile; - cerințele fundamentale privind calitatea construcțiilor; - condițiile impuse de legislația de mediu; - cerințele speciale aplicabile anumitor imobile; - obligațiile fiscale și măsurile contravenționale prevăzute de lege. Așadar, proprietarul nu poate construi într-un loc în care planul urbanistic interzice construcția, iar apoi să oblige primăria să o accepte. De altfel, CATUC interzice inițierea sau aprobarea unei documentații de urbanism făcute special pentru a introduce în legalitate o construcție nelegală. Autorizația de regularizare este o cale de remediere, nu un drept necondiționat la păstrarea construcției. Ce construcții vor putea fi regularizate permanent După expirarea perioadei tranzitorii, procedura va rămâne disponibilă numai pentru anumite categorii expres prevăzute de articolul 301: Citește și: Balcoanele închise fără autorizație intră sub reguli noi din 25 august: cum pot fi legalizate și când se ajunge la demolare - locuințe unifamiliale cu regim de înălțime parter sau parter și un etaj și cu o suprafață construită desfășurată de maximum 150 de metri pătrați; - anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau anexe ale exploatațiilor agricole, cu o suprafață construită desfășurată de cel mult 150 de metri pătrați; - lucrări de închidere a balcoanelor, dacă nu s-a realizat o extindere pe domeniul public. Regimul permanent nu este destinat monumentelor istorice, construcțiilor din zonele de protecție ale monumentelor sau celor aflate în zone construite protejate, în condițiile stabilite de Cod. Nici în cazul acestor construcții mici regularizarea nu este garantată: casa, anexa sau balconul trebuie să treacă toate verificările urbanistice, tehnice și de mediu. Fereastra specială de un an, până la 25 august 2027 Cea mai importantă facilitate pentru proprietarii care au deja construcții sau modificări fără acte este perioada tranzitorie introdusă de CATUC. Până la 25 august 2027, autorizația de regularizare poate fi solicitată și pentru alte categorii de construcții decât cele care vor rămâne permanent eligibile. În această categorie pot intra, în funcție de situația concretă, clădiri mai mari, alte tipuri de imobile sau intervenții realizate în apartamente și clădiri existente. Condițiile rămân însă stricte. Lucrările trebuie să se încadreze în reglementările de urbanism aprobate și aplicabile la data emiterii autorizației de regularizare, să respecte cerințele fundamentale privind calitatea în construcții, iar proprietarul trebuie să își îndeplinească obligațiile fiscale și să suporte măsurile contravenționale aplicabile. Prin urmare, termenul de un an nu reprezintă o perioadă în care „se iartă” construcțiile ilegale. Este o fereastră limitată în care un număr mai mare de lucrări poate fi analizat pentru intrarea în legalitate. Primul pas: verificarea urbanistică Înainte de a cheltui bani pe toate expertizele, proprietarul ar trebui să afle dacă lucrarea are măcar șansa de a fi menținută. Un arhitect sau un urbanist poate compara situația din teren cu regulile aplicabile parcelei: funcțiunea permisă, retragerile față de limitele proprietății, regimul de înălțime, procentul de ocupare a terenului, coeficientul de utilizare, distanțele față de vecini și eventualele restricții privind zonele protejate. Această verificare este esențială. Dacă, de exemplu, construcția ocupă o zonă în care nu poate exista legal, depășește limite care nu pot fi corectate sau este amplasată pe domeniul public, simpla întocmire a unui dosar nu o va salva. Siguranța construcției trebuie dovedită prin expertize Primăria nu se poate baza numai pe declarația proprietarului că imobilul „stă în picioare de ani de zile și nu are nimic”. Respectarea cerințelor fundamentale de calitate se verifică prin expertize tehnice realizate de experți atestați. În funcție de tipul și amploarea lucrării, pot fi analizate: - rezistența mecanică și stabilitatea; - securitatea la incendiu; - igiena, sănătatea și protecția mediului; - siguranța și accesibilitatea în exploatare; - protecția împotriva zgomotului; - economia de energie și izolarea termică. În cazul unui apartament, de pildă, va conta dacă a fost afectat un perete structural, dacă intervenția pune în pericol clădirea, dacă au fost modificate instalații comune sau dacă lucrarea afectează evacuarea în caz de incendiu. Pentru o casă ori o anexă, expertul va verifica dacă soluția constructivă permite utilizarea în siguranță și dacă imobilul poate fi menținut în forma existentă. Primăria poate cere lucrări de conformare O construcție nu trebuie neapărat să fie perfect conformă în momentul depunerii cererii pentru a avea orice șansă de regularizare. Dacă problemele identificate pot fi remediate, autoritatea locală poate impune lucrări de aducere la conformitate. Uneori poate fi necesară și o autorizație de construire pentru lucrările corective sau o autorizație de desființare parțială. De exemplu, proprietarului i s-ar putea cere: - să consolideze anumite elemente; - să refacă o intervenție care afectează siguranța; - să reducă suprafața construită; - să desființeze o extindere nepermisă; - să elimine numai partea care încalcă reglementările. Aceasta este una dintre diferențele importante aduse de noua procedură: între păstrarea integrală și demolarea totală poate exista o soluție de conformare sau de desființare parțială. Dacă însă cerințele legale nu pot fi îndeplinite, primăria trebuie să aplice procedura de desființare. Ce documente pot fi necesare Conținutul concret al dosarului depinde de tipul construcției și de problemele constatate, dar proprietarul trebuie să se pregătească pentru o procedură tehnică, nu pentru o simplă cerere administrativă. În mod obișnuit, demersul poate presupune: - actele de proprietate; - documentația cadastrală și extrasul de carte funciară; - măsurători și relevee ale situației existente; - certificatul de urbanism; - proiectul întocmit de specialiști; - expertizele tehnice cerute pentru construcția respectivă; - verificarea încadrării în reglementările urbanistice; - actele sau punctele de vedere necesare în materia protecției mediului; - avizele și acordurile solicitate prin certificatul de urbanism; - dovada achitării taxelor și a celorlalte obligații; - documentele privind măsurile contravenționale aplicate. Lista exactă trebuie stabilită pentru fiecare imobil, după verificarea situației din teren și a cerințelor formulate de autoritatea competentă. Taxele pot fi de zece ori mai mari Intrarea în legalitate nu va fi ieftină, mai ales pentru construcțiile care pot beneficia numai de fereastra tranzitorie de un an. Articolul 301 prevede că, în acest regim excepțional, cotele aferente controlului de stat în amenajarea teritoriului, urbanism și construcții sunt de zece ori mai mari decât cele care ar fi fost datorate dacă lucrarea ar fi fost executată legal. Tot de zece ori este majorată taxa pentru certificatul de urbanism și pentru autorizare. La acestea se adaugă costurile proiectului, măsurătorilor, expertizelor, avizelor și eventualelor lucrări de conformare. Mecanismul a fost conceput astfel încât regularizarea să ofere o soluție pentru problemele existente, fără să devină o variantă mai comodă și mai ieftină decât obținerea autorizației înainte de începerea lucrărilor. Impozitul pe clădire se poate dubla Pentru clădirile executate nelegal și neregularizate, CATUC prevede majorarea cu 100% a impozitului pe clădiri. Majorarea se aplică de la data la care autoritatea locală constată situația de construire neautorizată și continuă până la obținerea autorizației de regularizare sau până la desființarea lucrărilor. Este importantă o precizare: plata impozitului dublu nu legalizează imobilul. Nici declararea construcției la direcția de taxe locale și nici plata impozitului timp de mai mulți ani nu țin loc de autorizație și nu înlătură sancțiunile privind disciplina în construcții. Amenda nu dispare prin regularizare Solicitarea autorizației de regularizare nu șterge automat contravenția săvârșită prin executarea lucrărilor fără actele necesare. CATUC prevede sancțiuni severe pentru executarea fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia, amenzile putând ajunge, în funcție de gravitatea faptei și de impactul asupra vecinătăților, de la 50.000 la un milion de lei. Organul de control poate dispune oprirea lucrărilor și, după caz, încadrarea lor în autorizația inițială, obținerea autorizației de regularizare sau desființarea elementelor nelegale. Regularizarea rezolvă situația construcției pentru viitor, dacă sunt îndeplinite condițiile, dar nu transformă executarea inițială fără autorizație într-o faptă legală. Ce se întâmplă după 25 august 2027 După expirarea ferestrei tranzitorii, procedura va rămâne disponibilă numai pentru categoriile limitate prevăzute de regimul permanent. Pentru celelalte construcții neautorizate care nu au intrat în legalitate, autoritățile locale vor putea trece la desființarea lucrărilor, cu recuperarea cheltuielilor de la proprietar, sau vor solicita instanței demolarea totală ori parțială. În situațiile în care este necesară intervenția instanței, proprietarul va fi citat și își va putea formula apărările. Hotărârea prin care se dispune desființarea constituie însă titlu executoriu, iar costurile demolării vor fi suportate de persoana responsabilă. Autorizația nu este ultimul pas După obținerea autorizației și executarea eventualelor lucrări de conformare, proprietarul trebuie să finalizeze procedurile tehnice și cadastrale aplicabile. Situația din teren trebuie să corespundă cu documentația cadastrală și cu informațiile înscrise în cartea funciară. Acest lucru este deosebit de important la vânzarea imobilului sau la contractarea unui credit ipotecar. O construcție poate fi regularizată urbanistic, dar diferențele dintre realitate, releveul cadastral și cartea funciară trebuie la rândul lor corectate. Proprietarul nu ar trebui, prin urmare, să se oprească imediat ce primește autorizația. Ce ar trebui să facă proprietarul Persoana care știe că a construit sau a modificat un imobil fără actele necesare ar trebui să urmeze câțiva pași esențiali: Autoevaluarea: Să compare situația reală cu autorizația, proiectul și documentația cadastrală. Consultarea specialiștilor: Să ceară unui arhitect sau urbanist o verificare preliminară a posibilității de regularizare. Solicitarea actelor: Să solicite informații și certificatul de urbanism de la autoritatea competentă. Dosarul tehnic: Să obțină expertizele tehnice și documentațiile cerute. Conformarea: Să remedieze neconformitățile pentru care există soluții tehnice. Plata obligațiilor: Să achite taxele, obligațiile fiscale și sancțiunile aplicabile. Respectarea termenului: Să depună cererea în timp util, mai ales dacă imobilul intră numai în fereastra care se încheie la 25 august 2027. După regularizare, trebuie să actualizeze cadastrul și cartea funciară. Marea schimbare adusă de CATUC este, prin urmare, că proprietarii primesc o procedură expresă și previzibilă pentru rezolvarea unor situații rămase ani întregi într-o zonă gri. Dar mesajul legii este la fel de clar: ceea ce poate fi adus la conformitate poate fi salvat; ceea ce încalcă iremediabil regulile de urbanism, siguranță sau mediu nu poate fi păstrat numai pentru că a fost deja construit.

Capcana renovărilor din apartament: modificările care pot bloca vânzarea după 25 august
Eveniment

Capcana renovărilor din apartament: modificările care pot bloca vânzarea după 25 august

O bucătărie transformată în open-space, o baie mărită sau o ușă mutată pot face apartamentul mai confortabil. Problemele apar însă atunci când locuința scoasă la vânzare nu mai seamănă cu releveul din documentația cadastrală, iar proprietarul nu poate demonstra că lucrările au fost executate legal. Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, aplicabil din 25 august 2026, simplifică unele intervenții, dar nu transformă orice recompartimentare într-o lucrare „la liber”. Apartamentul real trebuie să corespundă cu actele În documentația cadastrală a apartamentului există un releveu care arată configurația încăperilor, suprafețele și amplasarea pereților. Citește și: Renovările la bloc: regulile se schimbă din 25 august 2026. Ce mai poți modifica în apartament fără autorizație Dacă în locuință au fost desființate ziduri, mutate uși sau extinse încăperi, situația din teren poate să nu mai corespundă cu cea înregistrată în evidențele de cadastru și carte funciară. Această nepotrivire nu face automat imposibilă orice vânzare. Extrasul de carte funciară atestă dreptul de proprietate, iar notarul nu efectuează o expertiză tehnică a apartamentului. Totuși, diferențele pot fi descoperite de cumpărător, de cadastrist sau, mai ales, de evaluatorul trimis de bancă atunci când locuința este cumpărată prin credit. Banca poate cere clarificarea situației, actualizarea cadastrului ori actele care au permis lucrările. În unele cazuri, aprobarea creditului poate fi întârziată sau chiar refuzată până la rezolvarea neconcordanțelor. Ce schimbă CATUC din 25 august 2026 Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor – CATUC – a înlocuit, din 25 august 2026, vechea Lege nr. 50/1991 și a introdus procedura simplificată a notificării. Citește și: Gard, pergolă, garaj, piscină sau mansardă: ce mai poți construi fără autorizație după 25 august 2026 Articolul 294 din Cod include printre lucrările care pot fi executate pe baza notificării: - renovarea și extinderea bucătăriei sau a băii în apartamentele din locuințe colective; - anumite compartimentări interioare nestructurale, demontabile și realizate din materiale ușoare; - reparații și înlocuiri la instalațiile interioare; - schimbarea destinației, în situațiile și condițiile stabilite de Cod. Pentru compartimentările ușoare există însă limite clare: nu trebuie afectate căile de evacuare, instalațiile de securitate la incendiu ori nivelul de stabilitate la foc al construcției. Prin urmare, notificarea nu înseamnă o simplă înștiințare trimisă după terminarea lucrărilor. Proiectul trebuie întocmit de specialiștii prevăzuți de lege, iar autoritatea locală poate solicita clarificări sau poate constata că intervenția necesită autorizație de construire. Ușa mutată poate însemna mai mult decât o schimbare de tâmplărie Înlocuirea unei uși interioare, păstrând golul existent, este o lucrare obișnuită. Citește și: Balcoanele închise fără autorizație intră sub reguli noi din 25 august: cum pot fi legalizate și când se ajunge la demolare Cu totul alta este situația în care proprietarul astupă vechiul gol și deschide unul nou în perete. Dacă peretele este structural, intervenția nu poate fi tratată drept simplă renovare. Sunt necesare evaluarea unui specialist, documentație tehnică și autorizație de construire. Tăierea unui gol într-un perete de rezistență poate afecta siguranța întregii clădiri, nu doar apartamentul în care se execută lucrarea. Nici în cazul unui perete nestructural din zidărie nu trebuie presupus automat că este suficientă notificarea. Pentru apartamente, CATUC permite prin această procedură compartimentările nestructurale numai dacă sunt demontabile și realizate din materiale ușoare. Mutarea unei uși într-un zid de cărămidă sau BCA nu se încadrează fără echivoc în această categorie și trebuie verificată înainte la primărie. Bucătăria open-space nu este întotdeauna o modificare minoră Eliminarea peretelui dintre bucătărie și sufragerie este una dintre cele mai frecvente modificări întâlnite la apartamente. Regimul legal depinde însă de natura peretelui, de instalații și de modul în care este alimentată bucătăria. Dacă peretele are rol structural, desființarea lui necesită autorizație și o soluție tehnică admisibilă. Dacă este un perete nestructural din zidărie, nu trebuie confundat cu o compartimentare ușoară și demontabilă. În cazul unei bucătării alimentate cu gaze naturale intervin și normele tehnice specifice instalațiilor de gaze. Eliminarea ușii și unirea bucătăriei cu încăperea de locuit pot impune modificarea instalației, montarea unor sisteme de detectare și închidere automată ori chiar renunțarea la utilizarea anumitor aparate pe gaz, în funcție de situația concretă. Deși CATUC permite renovarea și extinderea bucătăriei prin notificare, această prevedere nu anulează normele de siguranță, obligațiile privind instalațiile și interdicția de a interveni necontrolat asupra structurii. Extinderea băii poate afecta instalațiile comune ale blocului O baie poate fi extinsă, de exemplu, prin includerea unei porțiuni din hol. Codul permite asemenea intervenții prin procedura notificării, însă numai respectând proiectul, cerințele tehnice și celelalte legi aplicabile. Dacă lucrarea presupune mutarea conductelor, a coloanelor comune, a gurilor de ventilație sau a altor elemente care aparțin condominiului, proprietarul nu mai acționează exclusiv în interiorul proprietății sale. Legea nr. 196/2018 stabilește că instalațiile comune și zidurile care separă proprietățile individuale de părțile comune sunt proprietate comună. În asemenea cazuri pot fi necesare acordurile asociației și ale proprietarilor afectați, pe lângă documentele cerute de legislația construcțiilor. Simplul fapt că lucrarea se vede numai în apartament nu înseamnă că ea nu atinge o parte comună a clădirii. Notificarea nu actualizează automat cadastrul Una dintre cele mai importante capcane este confuzia dintre legalitatea lucrării și situația cadastrală. Notificarea ori autorizația permite executarea intervenției, dar modificarea trebuie reflectată, atunci când este cazul, și în documentația cadastrală. Regulamentul de recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin Ordinul ANCPI nr. 600/2023, permite actualizarea informațiilor tehnice, inclusiv a releveului unității individuale. Proprietarul trebuie să apeleze la o persoană autorizată ANCPI, care măsoară apartamentul, verifică actele și întocmește documentația necesară. Procedura diferă în funcție de natura modificării: o simplă actualizare de releveu nu este același lucru cu o reapartamentare prin care rezultă unități locative noi sau se modifică suprafețele și cotele din părțile comune. Important este că cadastrul nu „legalizează” o lucrare executată nelegal. Cadastristul înregistrează situația tehnică pe baza actelor cerute, dar nu poate înlocui autorizația sau procedura de notificare care ar fi trebuit respectată. Ce poate descoperi banca înainte de acordarea creditului La cumpărarea prin credit ipotecar, evaluatorul compară de regulă documentele cu situația întâlnită în apartament. Printre problemele ușor de observat se află: - bucătăria unită cu sufrageria, deși în releveu apare un perete; - o debara sau o cămară desființată; - baia extinsă în hol; - balconul integrat în cameră; - o ușă mutată sau un gol nou practicat în perete; - modificarea suprafețelor încăperilor. În funcție de politica băncii și de gravitatea diferențelor, evaluatorul le poate menționa în raport, poate cere documente suplimentare sau poate condiționa evaluarea de actualizarea cadastrului. O problemă descoperită aproape de data semnării poate compromite calendarul tranzacției și îl poate determina pe cumpărător să renunțe. Se pot îndrepta lucrările făcute fără acte? Nu există o soluție unică și nici legalizare automată. Primul pas ar trebui să fie verificarea apartamentului de către un arhitect sau inginer și compararea situației actuale cu releveul cadastral și cu proiectul inițial al clădirii. Dacă lucrarea putea fi realizată legal prin notificare ori fără formalități, specialistul și autoritatea locală pot stabili documentele necesare pentru actualizarea situației. Dacă era obligatorie autorizația, proprietarul trebuie să urmeze procedura de regularizare prevăzută de CATUC, dacă intervenția respectă normele tehnice și urbanistice. O lucrare care pune în pericol structura, afectează proprietatea comună sau nu poate fi menținută legal poate necesita refacerea apartamentului în forma autorizată. Plata amenzii, singură, nu face lucrarea legală și nu înlocuiește măsurile dispuse de autorități. Verificarea trebuie făcută înainte de publicarea anunțului Proprietarul care intenționează să vândă ar trebui să scoată din dosar releveul cadastral și să îl compare, cameră cu cameră, cu apartamentul. Dacă apar diferențe, este mai sigur să le clarifice înainte să găsească un cumpărător. Ordinea prudentă este: - verificare tehnică - stabilirea regimului juridic al fiecărei lucrări - obținerea actelor lipsă sau readucerea apartamentului la situația legală - actualizarea cadastrului Noul CATUC simplifică unele renovări, inclusiv extinderea bucătăriei și a băii, dar nu șterge trecutul apartamentului și nu transformă o intervenție neautorizată într-una legală. La final, regulă este simplă: la vânzare nu contează doar cum arată apartamentul în realitate, ci dacă proprietarul poate demonstra că locuința din teren este identică cu cea din actele oficiale.

Dărâmarea unui perete în apartament după 25 august: când ajunge notificarea și când trebuie autorizație
Eveniment

Dărâmarea unui perete în apartament după 25 august: când ajunge notificarea și când trebuie autorizație

O renovare care începe cu dorința de a avea un living mai mare se poate transforma într-o intervenție periculoasă și ilegală dacă proprietarul confundă un perete de compartimentare cu un element al structurii de rezistență. Grosimea zidului, materialul din care este făcut sau sunetul produs atunci când îl lovești nu oferă un verdict sigur. Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, intrat în vigoare la 25 august 2026, simplifică procedura pentru anumite recompartimentări. Nu le permite însă proprietarilor să demoleze orice perete fără documentație și fără verificarea unui specialist. Nu orice perete din apartament are același rol Înainte de începerea lucrărilor trebuie făcută diferența între trei categorii principale. Citește și: Renovările la bloc: regulile se schimbă din 25 august 2026. Ce mai poți modifica în apartament fără autorizație Elementele structurale fac parte din sistemul care susține clădirea și preia încărcările. În această categorie pot intra stâlpii, grinzile, diafragmele din beton armat și, în funcție de sistemul constructiv, anumiți pereți din beton sau zidărie portantă. Găurirea, decuparea sau demolarea lor poate modifica felul în care clădirea se comportă, inclusiv în cazul unui cutremur. Faptul că intervenția privește doar apartamentul propriu nu înseamnă că efectele se opresc la ușa acestuia. Pereții nestructurali zidiți separă încăperile, dar nu au rol portant. Ei pot fi realizați din cărămidă, BCA sau alte elemente de zidărie. Chiar dacă nu susțin clădirea, demolarea lor modifică proiectul și compartimentarea apartamentului. În plus, pot ascunde instalații electrice, conducte, coloane sau trasee de ventilație. Compartimentările ușoare și demontabile sunt realizate, de regulă, din gips-carton, panouri sau alte materiale ușoare, montate pe o structură care poate fi desfăcută. Acestea nu trebuie confundate cu un perete zidit numai pentru că și acesta este declarat „neportant”. Cum afli dacă peretele este structural Prima verificare trebuie făcută în proiectul inițial al clădirii și în cartea tehnică a construcției. Citește și: Gard, pergolă, garaj, piscină sau mansardă: ce mai poți construi fără autorizație după 25 august 2026 Documentele pot exista la asociația de proprietari, la proiectant, în arhiva primăriei sau la alte instituții care au preluat fondurile documentare. Planul cadastral al apartamentului arată compartimentarea înregistrată, dar nu reprezintă întotdeauna o analiză a structurii și nu trebuie folosit singur pentru a decide că un perete poate fi demolat. Dacă documentația inițială lipsește, este incompletă ori nu permite identificarea sigură a sistemului constructiv, soluția corectă este consultarea unui arhitect sau inginer structurist și, când natura intervenției o cere, realizarea unei expertize de către un expert tehnic atestat. Nu sunt metode sigure: - măsurarea aproximativă a grosimii; - ciocănirea peretelui pentru a vedea dacă „sună a gol”; - comparația cu pereții modificați de vecini; - presupunerea că un perete este nestructural fiindcă nu apare foarte gros pe schița cadastrală; - începerea demolării până când muncitorii „văd ce găsesc”. În unele blocuri, mai ales în cele construite din panouri prefabricate sau cu diafragme din beton armat, un element care pare un simplu perete poate avea rol structural. Trei regimuri diferite după 25 august 2026 Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, CATUC, a intrat în vigoare la 25 august 2026 și a abrogat vechea Lege nr. 50/1991. Citește și: Balcoanele închise fără autorizație intră sub reguli noi din 25 august: cum pot fi legalizate și când se ajunge la demolare Noul sistem trebuie citit pe trei niveluri: lucrări fără formalități, lucrări realizate prin notificare și lucrări care necesită autorizație. Reparațiile interioare obișnuite, care nu modifică structura și compartimentarea, de exemplu, zugrăveli, schimbarea finisajelor sau anumite reparații la instalațiile proprii, pot intra în categoria lucrărilor executate fără autorizație și fără notificare, în condițiile articolului 299 din CATUC. Situația se schimbă când este mutat, desființat sau construit un perete. Recompartimentarea nu mai este o simplă operațiune de finisare. Pereții nestructurali pot intra în procedura notificării Articolul 294 alineatul (2) litera b) din CATUC include între intervențiile care pot fi realizate prin notificarea autorității locale: - modificările de compartimentare sau remodelările pereților interiori nestructurali; - compartimentările interioare nestructurale, demontabile, realizate din materiale ușoare. Prin urmare, după 25 august 2026, desființarea sau modificarea unui perete interior nestructural nu conduce automat la procedura clasică a autorizației de construire. Lucrarea poate fi încadrată în procedura simplificată a notificării. Există însă o diferență importantă între cele două categorii. Un perete din cărămidă poate fi nestructural, dar nu este, din acest motiv, și o compartimentare ușoară, demontabilă. Natura exactă a lucrării trebuie indicată în proiectul depus odată cu notificarea. În cazul compartimentărilor ușoare, legea cere și ca intervenția să nu afecteze: - lungimea sau gabaritul căilor de evacuare; - instalațiile care asigură securitatea la incendiu; - gradul de rezistență ori nivelul de stabilitate la foc al construcției. Simplificarea este reală, dar „doar prin notificare” nu înseamnă că proprietarul trimite primăriei un e-mail și începe demolarea în aceeași zi. Ce trebuie depus la primărie Potrivit articolului 295 din CATUC, notificarea se transmite înainte de începerea lucrărilor și este însoțită de documentele cerute de lege, între care formularul corespunzător și un proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat, elaborat de specialiști. Autoritatea verifică încadrarea lucrării. În maximum 15 zile lucrătoare poate solicita clarificări sau documente suplimentare, poate stabili că este necesară autorizația ori poate respinge motivat notificarea. Dacă nu intervine una dintre aceste situații în termenul legal, poate opera aprobarea tacită, cu respectarea condițiilor prevăzute de Cod. Așadar, proprietarul nu trebuie să demoleze mai întâi peretele și să notifice ulterior primăria. Procedura este prealabilă, iar proiectul trebuie să descrie situația existentă și modificarea propusă. Când este necesară autorizația Intervențiile asupra elementelor structurale nu intră în categoria recompartimentărilor nestructurale pentru care CATUC permite notificarea. Dacă se dorește realizarea unui gol într-un perete portant, lărgirea unui gol existent, decuparea unei diafragme, intervenția asupra unui stâlp sau a unei grinzi ori orice altă modificare a structurii de rezistență, este necesară procedura completă de autorizare. În funcție de lucrare, documentația poate presupune expertiză tehnică, proiect de intervenție, verificarea proiectului și soluții de consolidare. Nici expresia „doar o ușă” nu schimbă regimul juridic. Un gol de dimensiuni reduse executat într-o diafragmă rămâne o intervenție structurală. Mai mult, un specialist poate constata că intervenția dorită nu este sigură și nu poate fi autorizată în forma propusă. Autorizația nu este o formalitate care legalizează automat orice proiect imaginat de proprietar. Acordul asociației sau al vecinilor Într-un condominiu, structura de rezistență, fațada, acoperișul, instalațiile comune și alte elemente prevăzute de lege sunt părți comune, chiar dacă unele traversează sau delimitează proprietatea individuală. Articolul 39 din Legea nr. 196/2018 prevede că modificările constructive ale unor părți sau elemente ale condominiului se fac, în cazurile reglementate, cu acordul a două treimi dintre proprietarii membri ai asociației, cu acordul tuturor proprietarilor direct afectați și pe baza autorizației de construire. Articolul 41 obligă proprietarul ca, înaintea modificărilor constructive din proprietatea individuală, să obțină avizele și autorizațiile prevăzute de legislație și să nu pună în pericol integritatea structurală a condominiului, celelalte apartamente sau sănătatea locatarilor. Pentru o compartimentare strict interioară, nestructurală, care nu afectează părți comune, instalații comune ori drepturile altor proprietari, nu trebuie presupus automat că este necesar votul întregii asociații. Încadrarea exactă depinde însă de conținutul proiectului. Dacă sunt afectate structura, coloanele comune, fațada, ventilația sau alte elemente comune, apar obligații suplimentare. Atenție la conducte, ventilație și instalațiile comune Un perete poate fi nestructural și totuși să nu poată fi demolat după bunul plac. Prin el pot trece coloane de apă, gaze, încălzire, cabluri ori instalații cu rol în protecția la incendiu. Extinderea bucătăriei sau a băii poate avea consecințe suplimentare: mutarea instalațiilor, modificarea ventilației, intervenții asupra hidroizolației sau schimbarea condițiilor sanitare și de securitate. De aceea, încadrarea nu trebuie făcută exclusiv după întrebarea „ține sau nu ține blocul?”. Apartamentul trebuie să corespundă și în acte După modificarea legală a compartimentării, proprietarul trebuie să verifice dacă sunt necesare recepția lucrării și actualizarea documentației cadastrale. Planul real al locuinței trebuie să corespundă cu documentele folosite la vânzare, creditare, asigurare sau succesiune. O recompartimentare executată fără actele necesare poate ieși la iveală tocmai când proprietarul dorește să vândă apartamentul. Atunci pot apărea probleme la actualizarea cadastrului, la notar sau în relația cu banca viitorului cumpărător. Regula sigură înainte de a lua barosul Ordinea corectă este simplă: Se obține proiectul inițial sau cartea tehnică a clădirii. Peretele este verificat de un arhitect ori inginer structurist. Dacă există îndoieli privind rolul său, se solicită expertiza unui specialist atestat. Proiectantul stabilește dacă lucrarea intră în procedura notificării sau necesită autorizație. Se verifică dacă sunt afectate părți comune și dacă sunt necesare acordurile prevăzute de Legea nr. 196/2018. Documentația se depune înainte de începerea lucrărilor. Demolarea începe numai după parcurgerea procedurii legale. Pe scurt, ideea esențială a noului Cod este că unele recompartimentări au devenit mai ușor de aprobat, nu că pereții apartamentelor au devenit liberi la demolare. Un perete nestructural poate necesita notificare și proiect, iar unul structural nu trebuie atins în lipsa expertizei, a proiectării și a autorizației cerute de lege.

Judecător PSD din CCR, Busuioc, ex-subofițer de poliție, și-a donat apartamentul ca să poată lua casă RAAPPS
Politică

Judecător PSD din CCR, Busuioc, ex-subofițer de poliție, și-a donat apartamentul ca să poată lua casă RAAPPS

Judecătorul PSD din CCR Mihai Busuioc și-a donat apartamentul fiicei sale cu o zi înainte de a ajunge la Curtea Constituțională. Întrucât nu mai avea locuință în București, avea dreptul la cazare oferită de stat, prin controversata Regie a Protocolului de Stat, RAAPPS, scrie site-ul Public Record.  Citește și: Contractul pe perioadă determinată în 2026: de câte ori poate fi prelungit și când trebuie să devină nedeterminat RAAPPS a refuzat să precizeze dacă acest judecător a primit locuință de la această regie. Averea uriașă și nejustificată a ex-tablagiului Busuioc Oricum, Busuioc a păstrat dreptul de uzufruct pe apartamentul donat fiicei sale. DeFapt.ro scria, în 2025, că „Tablagiul Busuioc, votat la CCR, trăiește cu aer: strânge toți banii și tot adună mai mult decât câștigă”. „Numai în ultimii patru ani, în care a câștigat puțin peste 270.000 de euro, a strâns 333.000 de dolari și peste 51.000 de euro. Adică a pus deoparte cam cu 30% mai mult decât toți banii din salarii. Pe scurt, un caz clar de avere nejustificată”, arăta DeFapt.ro.  Public Record a relatat, în noiembriue 2025, că și Mihaela Ciochină, acum judecătoare CCR, a folosit acest mecanism pentru a obține locuință de la stat, pe vremea când era consilier prezidențial, în mandatul lui Klaus Iohannis.  Salariul unui judecator la CCR este de 45.260 de lei, brut. El primeste și spor pentru risc și suprasolicitare neuropsihică, spor pentru pentru păstrarea confidențialității și spor pentru condiții de muncă vătămătoare. În total: 11.315 lei. La acesatea se adaugă bani de chirie, diurnă și transport, în valori neprecizate pe site-ul CCR. CCR a decis din 2025 să secretizeze declarațiile de avere, iar în 2026 a reconfirmat decizia. Busuioc și Ciochină au votat pentru secretizare.  Mihai Busuioc este fost absolvent al Școlii de subofițeri de poliție de la Câmpina (tablagii, în limbaj popular). A fost promovat de Dragnea în multiple posturi, inclusiv președinte al Curții de Conturi. PSD-ul condus de Sorin Grindeanu l-a adus la CCR. Busuioc a fost, între 2009 și 2012, președinte al Consiliului Infrastructurii Naționale de Informații Spațiale. El a fost secretar general adjunct la Ministerul Dezvoltării Regionale și Administrației Publice, în perioada în care Liviu Dragnea conducea această instituție. Mihaela Ciochină a fost juristă în Senat din 1992 în 2015. Ea ajunsese în poziția de director la direcția legislativă. În 2015 a ajuns consilier prezidențial al președintelui Iohannis, iar în 2022 acesta a promovat-o la Curtea Constituțională. G4Media a scris că Mihaela Ciochină a fost în echipa lui Dan Mihalache, fostul șef al cancelariei lui Klaus Iohannis.

Afacere în apartament după 25 august 2026: noile reguli CATUC pentru schimbarea destinației locuinței
Eveniment

Afacere în apartament după 25 august 2026: noile reguli CATUC pentru schimbarea destinației locuinței

Tot mai multe apartamente de bloc sunt folosite astăzi pentru activități profesionale: cabinete medicale, birouri de avocatură, saloane de înfrumusețare, sedii de firme sau diferite puncte de lucru. Însă înscrierea unei firme la o anumită adresă nu înseamnă automat că apartamentul poate fi transformat într-un spațiu deschis clienților sau pacienților. Din 25 august 2026 intră în vigoare Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor – CATUC, adoptat prin Legea nr. 169/2026. Noul cod înlocuiește, între altele, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea lucrărilor de construcții și reorganizează regulile privind intervențiile asupra clădirilor, schimbarea destinației și intrarea în legalitate. Sediu social într-un apartament Prima distincție importantă este între sediul social sau profesional declarat la o adresă și desfășurarea efectivă a unei activități în acel apartament. Citește și: Renovările la bloc: regulile se schimbă din 25 august 2026. Ce mai poți modifica în apartament fără autorizație O societate poate avea sediul social într-un apartament fără ca acolo să funcționeze propriu-zis un birou, magazin sau cabinet. Legea societăților permite chiar ca, atunci când administratorul declară pe propria răspundere că la sediul social nu se desfășoară activitate, să nu fie necesar avizul privind schimbarea destinației prevăzut de legislația condominiilor. Reguli asemănătoare există pentru PFA, întreprinderile individuale și familiale. Cu alte cuvinte, simpla existență a unei firme înregistrate la adresa apartamentului nu transformă locuința în spațiu comercial. Situația se schimbă însă atunci când apartamentul este folosit efectiv pentru o altă funcțiune: vin zilnic pacienți într-un cabinet, clienți într-un salon, angajați într-un birou sau se desfășoară o activitate comercială incompatibilă cu destinația de locuință. Un scaun stomatologic sau un salon nu sunt doar „mobilier nou” Proprietarul nu poate evita regulile privind schimbarea destinației doar pentru că nu a demolat pereți. Citește și: Apartamentul modificat fără autorizație poate deveni greu de vândut: autorizația de regularizare, soluția care apare din 25 august Destinația juridică și urbanistică a unui spațiu privește modul în care acesta este folosit, nu numai modificările fizice făcute în interior. CATUC include schimbarea de destinație între intervențiile care pot privi clădirile existente. În același timp însă, noul cod păstrează o excepție importantă: schimbarea destinației se poate face fără autorizație de construire atunci când pentru realizarea ei nu sunt necesare lucrări de construire sau desființare care trebuie autorizate și când noua funcțiune se încadrează în documentațiile de urbanism aprobate. Prin urmare, formula „orice schimbare de destinație cere autorizație de construire” ar fi greșită. În practică, primul lucru care trebuie verificat este dacă noua funcțiune – cabinet, birou, salon, comerț etc. – este permisă de reglementările urbanistice aplicabile imobilului. Certificatul de urbanism arată regimul juridic, economic și tehnic al proprietății și restricțiile aplicabile. Când devin obligatorii acordurile vecinilor În cazul apartamentelor din bloc intervine și Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari, care rămâne extrem de importantă. Citește și: Din 25 august se simplifică birocrația pentru renovări: dacă primăria nu răspunde timp de 15 zile, se activează aprobarea tacită Pentru schimbarea destinației unei locuințe este necesar avizul scris al comitetului executiv al asociației de proprietari, precum și acordul scris prealabil al proprietarilor direct afectați, adică al vecinilor cu care apartamentul se învecinează pe orizontală și verticală. Mai mult, proprietarul și vecinii respectivi trebuie să semneze o convenție în care este precizată activitatea care urmează să se desfășoare în spațiu și numărul de persoane luat în calcul la repartizarea anumitor cheltuieli ale asociației. Este importantă aici o altă nuanță: CATUC nu introduce, ca regulă generală, un nou „drept de veto” al întregii asociații. Cerințele privind vecinii și comitetul executiv existau deja în Legea nr. 196/2018. De ce contează dacă în apartament vin clienți sau pacienți Diferența dintre un sediu social formal și un punct de lucru real poate deveni foarte concretă într-un bloc. Un cabinet medical, un salon de cosmetică sau o activitate comercială pot genera trafic suplimentar pe casa scării, zgomot, deșeuri specifice, consumuri diferite, modificări ale instalațiilor sau necesitatea unor condiții speciale de evacuare și securitate. În funcție de activitate și de caracteristicile spațiului pot deveni necesare și autorizații sau avize prevăzute de legislații speciale, de exemplu, în domeniul sanitar, al securității la incendiu, protecției mediului sau sănătății și securității în muncă. Înregistrarea activității la Registrul Comerțului nu înlocuiește aceste autorizații. Chiar legislația privind PFA precizează că autorizarea funcționării prin Registrul Comerțului nu exonerează titularul de obligația de a obține avizele, autorizațiile sau licențele cerute de legile speciale. Dacă sunt necesare lucrări, regulile se schimbă Transformarea unui apartament într-un cabinet sau salon presupune deseori mai mult decât introducerea unor echipamente. Pot apărea recompartimentări, modificări ale instalațiilor sanitare ori electrice, intervenții la fațadă, realizarea unui acces separat, modificarea căilor de evacuare sau alte lucrări. CATUC stabilește care dintre acestea necesită autorizare și care pot fi realizate în regim simplificat ori fără autorizație. Inclusiv în cazul pereților interiori există diferențe. Codul permite, în anumite condiții, modificări ale compartimentărilor nestructurale, demontabile și realizate din materiale ușoare fără autorizația clasică, însă numai dacă sunt respectate condițiile prevăzute de lege, inclusiv cele referitoare la căile de evacuare și securitatea la incendiu. Autorizația de regularizare Una dintre marile noutăți ale CATUC este autorizația de regularizare, dar mecanismul trebuie înțeles corect. Aceasta privește în primul rând lucrările executate fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației, nu simplul fapt că o firmă a fost înregistrată la adresa unui apartament. Regula permanentă prevăzută de CATUC este destul de restrânsă: regularizarea vizează anumite locuințe unifamiliale de dimensiuni reduse, anexe și închideri de balcoane. Există însă o fereastră tranzitorie de maximum un an de la intrarea în vigoare a codului în care regularizarea poate fi solicitată și pentru alte categorii de construcții și lucrări executate ilegal. Aceasta înseamnă că, până la 25 august 2027, unele intervenții mai vechi realizate fără autorizație ar putea beneficia de procedura tranzitorie, dacă îndeplinesc condițiile legale. Regularizarea nu este o amnistie Faptul că există această procedură nu înseamnă că orice lucrare poate fi „iertată” prin plata unei taxe. Pentru emiterea autorizației trebuie respectate reglementările urbanistice și cerințele fundamentale privind calitatea construcțiilor. Pot fi necesare expertize privind rezistența și stabilitatea, securitatea la incendiu, igiena și sănătatea, protecția mediului, accesibilitatea, protecția împotriva zgomotului sau performanța energetică. Dacă neconformitățile pot fi corectate, primăria poate impune lucrări de aducere la conformitate. Dacă cerințele legale nu pot fi îndeplinite, se poate ajunge la desființarea lucrărilor nelegale. Ministerul Dezvoltării a subliniat expres că autorizația de regularizare nu reprezintă o legalizare automată. Pentru un cabinet medical ori un salon se adaugă, după caz, condițiile speciale impuse activității respective. Normele DSP sau cele de securitate la incendiu nu sunt însă cerute automat oricărui birou, ci în funcție de destinație, capacitate și legislația sectorială aplicabilă. Nici „firma certificată” nu este obligatorie în orice situație Și aici există o capcană. CATUC întărește cerințele privind proiectarea, verificarea și calitatea lucrărilor, însă nu rezultă că orice recompartimentare interioară trebuie executată obligatoriu de o „firmă certificată”, sub sancțiunea imposibilității recepției. Codul prevede inclusiv situații în care lucrările pot fi realizate în regie proprie, cu respectarea proiectului tehnic și a cerințelor legale. Pentru lucrările autorizate, recepția la terminarea lucrărilor rămâne însă esențială. Așadar, proprietarul trebuie să verifice concret ce tip de intervenție execută, ce proiect și specialiști sunt necesari și ce regim de autorizare i se aplică. Apartament folosit de un avocat versus cabinet stomatologic Diferența se vede cel mai bine într-un exemplu. Un avocat își poate stabili sediul profesional într-un apartament fără ca acolo să primească clienți și fără să modifice locuința. Într-o asemenea situație nu vorbim automat despre transformarea apartamentului într-un spațiu profesional cu acces public. Dacă însă același apartament este transformat într-un cabinet stomatologic cu sală de așteptare, pacienți, instalații medicale, circuite funcționale și eventual modificări constructive, situația juridică este cu totul alta. Trebuie verificată compatibilitatea urbanistică a funcțiunii, schimbarea destinației, acordurile cerute în condominiu, lucrările care necesită autorizare și toate avizele specifice activității medicale. Același principiu este valabil pentru saloane de înfrumusețare, cabinete de kinetoterapie, birouri cu angajați și clienți sau alte puncte de lucru. Ce ar trebui verificat înainte de a deschide o afacere într-un apartament Înainte de investiții, proprietarul ar trebui să afle mai întâi ce destinație are apartamentul în acte și dacă activitatea dorită este permisă urbanistic. Urmează verificarea necesității schimbării destinației, obținerea acordurilor prevăzute de Legea nr. 196/2018, stabilirea eventualelor lucrări și a regimului lor de autorizare, precum și identificarea avizelor speciale necesare activității. Abia după aceste etape ar trebui făcută investiția propriu-zisă. Cea mai costisitoare greșeală poate fi tocmai inversarea ordinii: proprietarul amenajează mai întâi cabinetul sau salonul, cumpără echipamentele și începe activitatea, iar ulterior descoperă că funcțiunea nu este permisă, vecinii nu își dau acordul ori modificările făcute nu pot fi aduse în legalitate. CATUC nu interzice firmele în apartamente și nici nu obligă toate sediile sociale să devină spații comerciale. Dar, din 25 august 2026, proprietarii trebuie să facă mai atent diferența dintre o adresă folosită pentru înregistrarea firmei și transformarea efectivă a unei locuințe într-un spațiu destinat unei alte activități.

Din 25 august se simplifică birocrația pentru renovări: dacă primăria nu răspunde timp de 15 zile, se activează aprobarea tacită
Eveniment

Din 25 august se simplifică birocrația pentru renovări: dacă primăria nu răspunde timp de 15 zile, se activează aprobarea tacită

Blocajul istoric din primăriile din România, unde o cerere de autorizare pentru modificări simple în apartament putea să zacă în sertare luni sau chiar ani de zile, primește o lovitură dură. Din 25 august 2026, Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC / Legea nr. 169/2026) schimbă complet regulile jocului. Pentru o serie de lucrări de renovare și recompartimentare, birocrația clasică este înlocuită cu o procedură simplificată: "Notificarea prealabilă". Iar cea mai bună veste pentru cetățeni este apariția mecanismului aprobării tacite: dacă autoritățile depășesc termenul legal și tac, tăcerea lor echivalează cu un „DA”. Aprobarea tacită, noua procedură pentru renovări Una dintre cele mai importante schimbări aduse de noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor este apariția unei proceduri simplificate pentru anumite lucrări care, până acum, puteau trimite proprietarul într-un lung circuit birocratic. Citește și: Renovările la bloc: regulile se schimbă din 25 august 2026. Ce mai poți modifica în apartament fără autorizație Din 25 august 2026, când intră în vigoare CATUC (Legea nr. 169/2026), unele lucrări de renovare și modificare a locuinței vor putea fi realizate în baza unei notificări prealabile, fără parcurgerea procedurii clasice de autorizare. Mai mult, legea introduce pentru această procedură un mecanism extrem de important: aprobarea tacită. Dacă primăria nu reacționează în termenul legal, tăcerea autorității produce efecte juridice. Asta nu înseamnă însă că proprietarul poate depune o hârtie și, după 15 zile, poate începe șantierul. Procedura are condiții clare, iar lucrările pot începe numai după parcurgerea tuturor termenelor prevăzute de Cod. Pasul 1: verifică dacă lucrarea poate fi făcută prin notificare Pentru proprietarii de apartamente, lista lucrărilor care pot intra în procedura de notificare trebuie citită mult mai restrictiv decât în cazul unei case. Citește și: Apartamentul modificat fără autorizație poate deveni greu de vândut: autorizația de regularizare, soluția care apare din 25 august Codul prevede expres posibilitatea închiderii în mod unitar a logiilor și balcoanelor din locuințele colective. În schimb, regula privind modificarea sau remodelarea pereților interiori nestructurali este formulată pentru locuințele unifamiliale. Prin urmare, proprietarul unui apartament nu trebuie să considere că poate demola prin simplă notificare orice perete zidit doar pentru că acesta nu face parte din structura de rezistență. O atenție specială este necesară și în cazul bucătăriilor și băilor. Deși art. 294 menționează renovarea și extinderea acestora, într-un condominiu asemenea lucrări pot implica pereți, coloane de instalații, ventilații sau alte părți comune ale clădirii. Încadrarea concretă trebuie făcută prin proiectul tehnic și în funcție de intervenția efectivă, nu doar după denumirea lucrării. Pasul 2: nu este suficient să anunți primăria „Notificare” poate suna ca și cum proprietarul ar trimite pur și simplu o adresă primăriei prin care anunță ce dorește să facă. Citește și: Balcoanele închise fără autorizație intră sub reguli noi din 25 august: cum pot fi legalizate și când se ajunge la demolare În realitate, procedura este mai serioasă. Potrivit art. 295 din Cod, notificarea trebuie făcută înainte de începerea lucrărilor și este transmisă autorității locale competente. Dosarul presupune completarea formularului de notificare și anexarea unui proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat, întocmit de specialiști în funcție de lucrare: arhitecți cu drept de semnătură, ingineri constructori sau alți ingineri de specialitate. Se achită, de asemenea, taxele prevăzute de lege. Important pentru proprietari: Codul permite transmiterea documentelor atât în format scris, cât și digital. Prin urmare, legea nu obligă proprietarul, în toate situațiile, să folosească exclusiv o platformă electronică. Pasul 3: din momentul depunerii începe termenul de 15 zile lucrătoare După primirea notificării, primăria are la dispoziție maximum 15 zile lucrătoare pentru a analiza documentația. În acest interval, autoritatea poate lua mai multe decizii. Poate solicita clarificări tehnice ori completarea documentației cu alte acte obligatorii. Poate constata că sunt necesare documentații suplimentare pentru obținerea unor avize sau acorduri. Sau poate informa proprietarul că lucrarea nu poate fi făcută prin simpla notificare și că este necesară o autorizație de construire, desființare, regularizare ori modificare, după caz. Există însă și a patra situație: primăria nu răspunde deloc. Aici intervine aprobarea tacită. Dacă primăria tace, notificarea este aprobată tacit Articolul 296 din CATUC stabilește expres că aprobarea tacită produce efecte la împlinirea termenului de 15 zile lucrătoare de la primirea notificării. Cu alte cuvinte, dacă documentația a fost transmisă, iar autoritatea nu a cerut clarificări, nu a solicitat alte documente și nici nu a comunicat că este necesară o autorizație, proprietarul nu rămâne blocat la nesfârșit în așteptarea unui răspuns. După expirarea celor 15 zile lucrătoare intervine efectul juridic al aprobării tacite. Dar acesta este punctul în care apare cea mai importantă capcană a noii proceduri. Aprobarea tacită nu înseamnă că începi lucrările în ziua 16 Proprietarul care vede că au trecut cele 15 zile lucrătoare nu trebuie să cheme imediat muncitorii. Codul introduce un al doilea termen. Art. 296 alin. (6) stabilește că lucrările notificate pot începe la 15 zile calendaristice după împlinirea termenului care a produs aprobarea tacită. Prin urmare, în situația în care primăria nu răspunde deloc, cronologia este: depunerea notificării, 15 zile lucrătoare, aprobarea tacită, încă 15 zile calendaristice, începerea legală a lucrărilor. Aceasta este una dintre diferențele esențiale pe care proprietarii trebuie să le cunoască. Afirmația „primăria nu mi-a răspuns în 15 zile, deci mă pot apuca de renovare” este incompletă și poate conduce la începerea prematură a șantierului. Ce documente trebuie păstrate Pentru proprietar, dovada parcurgerii procedurii devine esențială. Trebuie păstrate cel puțin documentele care arată data la care notificarea și proiectul au fost primite și înregistrate de autoritate, precum și întreaga documentație tehnică pe baza căreia a fost făcută notificarea. Codul prevede chiar că documentele care au stat la baza acestei proceduri se introduc în cartea tehnică a construcției. Nu rezultă însă din art. 295-296 obligația generală ca proprietarul să meargă la notar după expirarea celor 15 zile pentru a obține o declarație notarială care „activează” aprobarea tacită. Aprobarea intervine prin efectul legii, dacă sunt întrunite condițiile prevăzute de Cod. De aceea, ceea ce contează în primul rând este să poată fi demonstrată fără dubiu data primirii notificării de către primărie. Tăcerea primăriei nu acoperă o lucrare ilegală Aprobarea tacită nu este o metodă prin care proprietarul poate introduce în notificare o lucrare minoră și executa apoi altceva. Codul transferă o parte importantă a responsabilității către cei care pregătesc și execută lucrarea. Pentru lucrările realizate prin notificare, răspunderea pentru respectarea cerințelor legale revine beneficiarului, proiectanților și executanților. Lucrările trebuie executate obligatoriu conform proiectului tehnic cu conținut simplificat depus în procedură. Dacă proiectul spune că se modifică un perete nestructural, aprobarea tacită nu îi conferă proprietarului dreptul să intervină asupra unui stâlp, unei grinzi sau unui alt element al structurii de rezistență. Nici nu transformă în legală o intervenție care, prin natura sa, trebuia autorizată prin altă procedură. Ce se întâmplă la finalul lucrărilor Procedura simplificată nu se termină odată cu plecarea muncitorilor. CATUC prevede recepția la terminarea lucrărilor între executant, beneficiar și un reprezentant al unității administrativ-teritoriale. Procesul-verbal trebuie înregistrat în Registrul Național al Construcțiilor. Până când registrul devine operațional, o copie a procesului-verbal se transmite Inspectoratului de Stat în Construcții, fizic sau prin poștă electronică. În cazul lucrărilor care trebuie înscrise în cartea funciară, Codul leagă intabularea de dovada transmiterii notificării și de verificarea înregistrării lucrărilor în Registrul Național al Construcțiilor. Aprobarea tacită taie timpul de așteptare, nu regulile tehnice Noua procedură schimbă radical raportul dintre proprietar și administrație. Până acum, lipsa unui răspuns putea ține solicitantul blocat într-o așteptare fără rezultat. Prin noul CATUC, pentru lucrările care intră în procedura de notificare, administrația primește un termen în care trebuie să reacționeze. Dacă nu o face, legea nu mai permite ca tăcerea autorității să blocheze proiectul la nesfârșit. Dar simplificarea birocratică nu înseamnă dispariția răspunderii tehnice. Proprietarul are în continuare nevoie de un proiect făcut de specialiști, trebuie să execute exact lucrarea notificată și trebuie să respecte termenele. Iar în cazul aprobării tacite, regula de reținut este simplă: 15 zile lucrătoare până la aprobarea tacită, apoi încă 15 zile calendaristice până la începerea lucrărilor. Abia după parcurgerea întregii proceduri tăcerea primăriei poate deschide legal ușa șantierului.

Apartamentul modificat fără autorizație poate deveni greu de vândut: autorizația de regularizare, soluția care apare din 25 august
Eveniment

Apartamentul modificat fără autorizație poate deveni greu de vândut: autorizația de regularizare, soluția care apare din 25 august

Un perete demolat pentru a mări sufrageria, o bucătărie extinsă, două camere unite sau un balcon închis par modificări banale cât timp proprietarul locuiește în apartament. Problema poate apărea abia după ani, exact în momentul în care locuința trebuie vândută. Dacă viitorul cumpărător apelează la un credit ipotecar, evaluatorul poate constata că apartamentul pe care îl vede nu mai corespunde documentației cadastrale depuse la bancă. De la 25 august 2026, situația unor asemenea proprietari se poate schimba. Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, adoptat prin Legea nr. 169/2026, introduce autorizația de regularizare, o procedură destinată lucrărilor executate fără autorizație ori cu nerespectarea autorizației existente. Codul a fost publicat în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august și intră în vigoare la 25 august 2026. Un perete demolat, problemă la vânzare La cumpărarea unei locuințe prin credit ipotecar, banca nu analizează numai veniturile cumpărătorului. Citește și: Renovările la bloc: regulile se schimbă din 25 august 2026. Ce mai poți modifica în apartament fără autorizație Este verificat și imobilul care urmează să constituie garanția creditului: actele de proprietate, cartea funciară, cadastrul și situația tehnică a locuinței. În dosar intră, de regulă, și schița cadastrală, iar evaluatorul inspectează efectiv proprietatea. Aici ies la iveală modificările făcute de-a lungul anilor. Dacă în releveu există un perete, iar în realitate acesta a dispărut, dacă bucătăria a fost extinsă, configurația încăperilor s-a schimbat ori balconul a fost închis fără ca documentele să fie puse în acord cu situația reală, evaluatorul poate semnala neconcordanța. În funcție de natura lucrării și de politica instituției de credit, analiza imobilului poate fi suspendată sau garanția poate să nu fie acceptată până la clarificarea situației. Cu alte cuvinte, cumpărătorul poate fi perfect eligibil financiar, iar creditul să se împotmolească din cauza apartamentului. Nu orice renovare modifică însă situația juridică a locuinței Trebuie făcută o diferență importantă între simpla renovare și modificarea construcției. Citește și: Balcoanele închise fără autorizație intră sub reguli noi din 25 august: cum pot fi legalizate și când se ajunge la demolare Zugrăvirea, schimbarea pardoselii sau alte lucrări obișnuite de întreținere nu transformă automat apartamentul într-un imobil „neconform”. Noul Cod permite, de altfel, executarea fără autorizație a mai multor categorii de reparații care nu afectează structura ori caracteristicile esențiale ale construcției. Regimul devine însă diferit atunci când proprietarul a schimbat efectiv configurația locuinței. Noul Cod distinge inclusiv între compartimentările interioare ușoare, nestructurale și demontabile și intervențiile mai importante. Pentru anumite modificări nestructurale realizate din materiale ușoare sunt prevăzute proceduri simplificate, însă condițiile trebuie verificate concret, inclusiv din perspectiva securității la incendiu și a concepției spațiale a clădirii. Prin urmare, regula „dacă nu am atins un perete de rezistență, nu aveam nevoie de acte” este prea simplă și poate fi greșită. Ce se schimbă la 25 august: apare autorizația de regularizare Articolul 301 din noul Cod introduce expres autorizația de regularizare. Principiul este simplu: dacă au fost realizate lucrări fără autorizația necesară sau cu nerespectarea unei autorizații existente, titularul lucrării poate solicita autorității competente emiterea unei autorizații prin care situația să fie adusă în legalitate. Aceasta este diferența importantă față de ideea populară de „legalizare”. Autorizația de regularizare nu înseamnă că proprietarul depune o cerere, plătește o taxă și primește automat aprobarea pentru ceea ce a construit. Primăria trebuie să verifice dacă lucrarea poate fi menținută legal. Ce poate fi regularizat permanent După încheierea perioadei tranzitorii prevăzute de lege, autorizația de regularizare va putea fi emisă, în regimul general, numai pentru anumite categorii enumerate de Cod: locuințe unifamiliale cu parter sau parter și etaj și maximum 150 mp suprafață construită desfășurată, anumite anexe și lucrări de închidere a balcoanelor, fără extinderea pe domeniul public. Citește și: Lifturi plătite de stat pentru blocurile vechi: cine va beneficia de programul „Lift pentru viață” din 19 august 2026 Sunt excluse, în condițiile prevăzute de lege, anumite imobile protejate sau aflate în zone protejate. Pentru proprietarii de apartamente este importantă menționarea expresă a balcoanelor. O închidere făcută în trecut fără actele necesare poate intra, așadar, în sfera mecanismului, dacă sunt îndeplinite toate condițiile impuse de Cod. Fereastră de timp importantă: un an Cea mai interesantă prevedere pentru proprietarii care au modificat apartamente este însă alta. Art. 301 alin. (7) instituie, pentru maximum un an de la intrarea în vigoare a Codului, o excepție mult mai largă: autorizația de regularizare poate fi solicitată și pentru alte categorii de construcții decât cele care vor rămâne permanent în regimul obișnuit al regularizării. Practic, intervalul care începe la 25 august 2026 poate deveni o fereastră importantă pentru proprietarii unor imobile modificate în trecut fără actele necesare. Dar există condiții. Lucrarea trebuie să se încadreze în reglementările urbanistice valabile la data emiterii autorizației de regularizare, trebuie să respecte cerințele fundamentale privind calitatea în construcții, să fie îndeplinite obligațiile fiscale și să fie aplicate măsurile contravenționale prevăzute de lege. Nu orice perete demolat poate rămâne demolat Autorizația nu este o amnistie pentru lucrările ilegale. Respectarea cerințelor fundamentale privind calitatea construcției trebuie verificată prin expertize tehnice realizate de experți atestați, pentru domeniile cerute de lege, între care rezistența mecanică și stabilitatea, securitatea la incendiu, igiena și sănătatea, siguranța în exploatare, protecția la zgomot și eficiența energetică. Dacă lucrarea nu respectă condițiile legale, autoritatea poate cere modificarea ei. Codul permite primăriei să impună lucrări de aducere la conformitate și, dacă este necesar, chiar obținerea unei autorizații pentru desființarea parțială a intervenției. Dacă cerințele nu pot fi îndeplinite, se ajunge la aplicarea regulilor privind desființarea lucrărilor. Așadar, dacă proprietarul a eliminat un element structural, a afectat instalații comune sau a făcut o intervenție incompatibilă cu regulile aplicabile clădirii, simplul fapt că există noua procedură nu garantează păstrarea modificării. Intrarea în legalitate va fi și mai scumpă Fereastra de un an vine și cu un cost important. Pentru construcțiile care beneficiază de regimul tranzitoriu extins, Codul stabilește că atât anumite cote aferente controlului de stat, cât și taxa pentru certificatul de urbanism și autorizare vor fi de zece ori mai mari decât cele care ar fi fost datorate dacă lucrarea ar fi fost executată legal de la început. Cu alte cuvinte, noua lege deschide o cale de rezolvare, dar nu recompensează construirea fără acte. În plus, pentru clădirile executate nelegal și încă neregularizate la intrarea în vigoare a Codului, impozitul pe clădire se majorează cu 100%, de la constatarea situației de către autoritatea locală și până la regularizare sau desființarea lucrării. Plata impozitului majorat nu legalizează construcția și nu înlătură eventualele sancțiuni. Autorizația de regularizare rezolvă automat problema cu banca? Nu imediat. Autorizația de regularizare rezolvă problema legalității lucrării, dacă proprietarul îndeplinește condițiile cerute. Pentru o vânzare, trebuie însă ca și documentația cadastrală și evidențele imobilului să reflecte corect situația rezultată. Cu alte cuvinte, proprietarul nu ar trebui să se oprească la obținerea autorizației. După regularizarea intervențiilor și îndeplinirea formalităților tehnice aplicabile, documentația cadastrală trebuie adusă în acord cu configurația legală a apartamentului. Procedurile oficiale stabilesc clar modul în care aceste modificări sunt recepționate de ANCPI și înscrise în cartea funciară. Abia atunci dispare problema fundamentală care poate apărea la evaluarea bancară: diferența dintre imobilul descris în acte și cel pe care evaluatorul îl găsește la adresă. Ce ar trebui să verifice proprietarul Cel mai prost moment pentru a descoperi o asemenea problemă este după semnarea antecontractului cu un cumpărător care are nevoie de credit. Înainte să scoată locuința la vânzare, proprietarul ar trebui să compare releveul cadastral cu apartamentul actual și să identifice toate intervențiile făcute în timp: pereți eliminați sau mutați, uși sau goluri noi, bucătărie ori baie extinse, balcon închis, suprafețe alipite locuinței sau alte modificări ale compartimentării. Dacă există diferențe, trebuie stabilit mai întâi dacă intervenția necesita autorizare potrivit regimului legal aplicabil și, dacă da, dacă poate fi regularizată în baza noii proceduri. Este mult mai sigur ca această verificare să fie făcută înainte de găsirea cumpărătorului decât în momentul în care evaluatorul băncii bate la ușă. Un an pentru apartamentele modificate în trecut Noul Cod nu transformă modificările fără autorizație în modificări legale prin simplul fapt că au trecut anii. Face însă ceva important: creează o procedură explicită prin care anumite situații pot fi corectate și, în primul an de aplicare, deschide temporar această posibilitate unui spectru mai larg de construcții și intervenții. Pentru proprietarul care știe că apartamentul său nu mai arată ca în schița cadastrală, perioada începută la 25 august 2026 merită, prin urmare, tratată ca o ocazie de a verifica situația înainte ca problema să apară la vânzare. Pentru că diferența dintre un perete desenat pe hârtie și unul care nu mai există în realitate poate părea neimportantă cât timp locuiești acolo. În ziua în care apartamentul trebuie să devină garanția unei bănci, poate deveni însă diferența dintre un contract semnat și un dosar de credit oprit.

Renovările la bloc: regulile se schimbă din 25 august 2026. Ce mai poți modifica în apartament fără autorizație
Eveniment

Renovările la bloc: regulile se schimbă din 25 august 2026. Ce mai poți modifica în apartament fără autorizație

Renovarea unui apartament nu înseamnă automat drumuri la primărie și autorizație de construire. Zugrăvirea pereților, schimbarea parchetului sau înlocuirea ușilor interioare sunt cu totul altceva decât intervenția asupra structurii blocului, mutarea unor instalații comune ori modificarea fațadei. În august 2026 apare însă o schimbare importantă. Până la 24 august inclusiv se aplică actualele reguli din Legea nr. 50/1991. Din 25 august 2026 intră însă în vigoare noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, adoptat prin Legea nr. 169/2026. Noul Cod abrogă Legea nr. 50/1991 și introduce, pentru anumite lucrări cu impact redus, o procedură simplificată bazată pe notificarea autorității locale. Dar simplificarea nu înseamnă că, de la 25 august, proprietarul poate lua barosul și poate modifica orice perete din apartament. Regula cea mai sigură rămâne aceeași: înainte să demolezi un perete trebuie să știi ce rol are acesta în clădire și în ce categorie juridică se încadrează lucrarea. Ce poți renova fără autorizație Lucrările obișnuite de întreținere și renovare care nu afectează structura de rezistență ori aspectul arhitectural al clădirii nu necesită, în principiu, autorizație de construire. Citește și: Șefii tribunalelor și Curților de Apel, atac în grup la Bolojan: cer explicații despre discuția cu șefa CCR, Simina Tănăsescu. Procurorul CSM Sandu spune că discuția este o „non știre” În această categorie intră, de regulă: zugrăvelile, vopsitoriile și alte finisaje interioare; schimbarea parchetului, gresiei sau a altor pardoseli; reparațiile și înlocuirea tâmplăriei interioare; anumite reparații ale instalațiilor interioare; înlocuirea tâmplăriei exterioare în condițiile stabilite de lege, dacă nu sunt modificate golurile și aspectul clădirii. Până la intrarea noului Cod în vigoare, asemenea excepții sunt prevăzute de Legea nr. 50/1991. Cu alte cuvinte, pentru o renovare pur cosmetică nu trebuie, de regulă, să ceri autorizație. Lucrurile se schimbă când „renovarea” începe să transforme configurația apartamentului. Poți dărâma un perete fără autorizație? Nu orice perete care nu pare „de rezistență” poate fi demolat după bunul plac. Citește și: FOTO Călin Georgescu și soția, la biserică, înconjurați de vreo 12 gealați, în rol de bodyguarzi. Nicușor Dan și familia, cu 3-4 gărzi, în Făgăraș Trebuie făcută mai întâi diferența dintre elementele structurale și compartimentările nestructurale. Pereții sau elementele structurale contribuie la rezistența și stabilitatea clădirii. Intervenția asupra lor trebuie analizată și proiectată de specialiști și nu intră în categoria lucrărilor care pot fi făcute pur și simplu prin notificarea primăriei. Dar există și o capcană: „nestructural” nu înseamnă automat „fără nicio formalitate”. Din 25 august 2026, noul Cod introduce procedura simplificată pentru anumite modificări de compartimentare interioară nestructurală, demontabilă, realizată din materiale ușoare, dacă nu sunt afectate căile de evacuare, instalațiile cu rol în securitatea la incendiu ori cerințele privind rezistența și stabilitatea la foc a construcției. Aici poate intra, de exemplu, o compartimentare ușoară din gips-carton. Așadar, întrebarea corectă nu este numai „este sau nu perete de rezistență?”, ci și „ce fel de perete este, ce modificare fac și ce procedură cere legea pentru această intervenție?” Din 25 august: când notificarea poate înlocui autorizația Una dintre noutățile noului Cod este apariția unei proceduri simplificate pentru anumite lucrări cu impact redus. În locul procedurii clasice de autorizare, pentru lucrările expres prevăzute de Cod proprietarul poate utiliza notificarea autorității administrației publice competente, în condițiile și cu documentația stabilite de lege. Este important însă de înțeles ce NU înseamnă această schimbare. „Fără autorizație” nu înseamnă automat fără proiect, fără specialiști, fără documente, fără respectarea normelor de securitate sau fără respectarea regulilor condominiului. Noul Cod nu transformă renovarea într-o activitate complet liberă, ci creează o procedură administrativă mai simplă pentru anumite intervenții bine delimitate. Înainte de baros, întreabă un specialist Una dintre cele mai periculoase presupuneri este că proprietarul poate recunoaște singur un perete structural după grosime. Nu este suficient. Sistemul structural diferă de la o clădire la alta. Un bloc cu cadre din beton armat nu se comportă identic cu o construcție realizată cu pereți structurali, iar simpla aparență a unui zid nu spune întotdeauna ce funcție are acesta. În plus, pereții și ghenele pot ascunde instalații, coloane sau alte elemente comune ale condominiului. De aceea, înainte de o demolare sau de o recompartimentare importantă, proprietarul ar trebui să consulte documentația tehnică și un arhitect, inginer structurist ori alt specialist competent. Costul unei asemenea verificări este incomparabil mai mic decât costul remedierii unei intervenții greșite. Blocurile vechi: problema nu este doar ce vrei să faci tu În cazul blocurilor construite cu zeci de ani în urmă apare o dificultate suplimentară: proprietarul nu știe întotdeauna ce intervenții au fost făcute înainte. În apartamentul cumpărat pot exista goluri executate ulterior, pereți eliminați, instalații mutate sau recompartimentări care nu mai corespund proiectului inițial. La fel de important, pot exista intervenții în alte apartamente ale clădirii. De aceea, la renovările ample ale unui bloc vechi, evaluarea tehnică nu ar trebui să pornească exclusiv de la releveul apartamentului, ci de la situația reală a construcției. Pentru imobilele vulnerabile seismic, monumentele istorice și clădirile aflate în zone protejate pot exista condiții suplimentare, astfel încât proprietarul nu trebuie să presupună că procedura simplificată este disponibilă în orice situație. Nici blocul nou nu înseamnă că poți muta pereții după bunul plac O clădire construită recent nu este automat mai „liberă” la recompartimentare. Și într-un bloc nou trebuie verificat sistemul structural și proiectul clădirii. Pereții pot avea funcții diferite, iar prin apartament pot trece instalații care nu aparțin exclusiv proprietarului. Legea nr. 196/2018 stabilește că proprietarul poate face modificări în proprietatea individuală numai fără a pune în pericol integritatea structurală a condominiului, rezistența mecanică, stabilitatea și siguranța clădirii și fără a afecta buna funcționare a instalațiilor. Aceeași lege spune că structura de rezistență, fațadele și numeroase instalații care deservesc condominiul fac parte din proprietatea comună. Prin urmare, „este în apartamentul meu” nu înseamnă neapărat „este exclusiv al meu”. Zidul dintre două apartamente este o situație diferită O atenție specială trebuie acordată pereților care despart două proprietăți. Potrivit Legii nr. 196/2018, zidurile care separă proprietățile individuale și/sau părțile comune sunt proprietate comună. Legea stabilește reguli speciale chiar și atunci când zidul dintre două apartamente nu face parte din structura de rezistență: reamplasarea sa presupune acordul proprietarilor respectivi și respectarea procedurilor tehnice și administrative prevăzute de lege. Pentru zidurile dintre proprietatea individuală și proprietatea comună, condițiile sunt și mai stricte. Așadar, procedura simplificată introdusă de noul Cod pentru anumite compartimentări ușoare nu trebuie confundată cu libertatea de a muta peretele comun cu vecinul sau cu casa scării. Poți muta bucătăria sau baia? Aici problema este mai complicată decât mutarea unui perete. Schimbarea poziției unei bucătării sau băi poate presupune intervenții în: - instalația de apă; - canalizare; - gaze; - ventilație; - încălzire; - instalațiile electrice. O parte dintre aceste instalații poate aparține proprietății comune sau poate deservi mai multe apartamente. Legea nr. 196/2018 prevede reguli speciale pentru modificarea instalațiilor comune și, în anumite situații, solicită documentație tehnică, intervenția furnizorilor și aprobările asociației sau ale proprietarilor afectați. De aceea, mutarea bucătăriei sau băii trebuie analizată după lucrările efective pe care le presupune. Simplul fapt că toate modificările se produc „în interiorul apartamentului” nu înseamnă că sunt automat exceptate de la reguli. Închiderea balconului: o schimbare majoră din 25 august Balconul este unul dintre exemplele în care noul Cod schimbă semnificativ procedura. În regimul Legii nr. 50/1991, închiderea balcoanelor sau logiilor este legată de autorizarea lucrării. Din 25 august 2026, noul Cod include, în anumite condiții, închiderea unitară a logiilor și balcoanelor la locuințele colective între intervențiile ce pot intra în procedura simplificată. Cuvântul important este însă „unitară”. Proprietarul nu primește dreptul de a transforma după bunul plac aspectul exterior al apartamentului. Fațada blocului nu este proprietatea exclusivă a locatarului Legea nr. 196/2018 este foarte clară în această privință. La imobilele colective multietajate, modificarea aspectului fațadei se face numai în mod unitar pe întreg condominiul, pe baza unei documentații tehnice elaborate în condițiile legii. Înaintea modificării aspectului fațadei, președintele asociației trebuie să solicite autorității locale informațiile și restricțiile referitoare la culoare, aspect, materiale și celelalte condiții stabilite prin reglementările urbanistice locale. Fațadele sunt, de altfel, enumerate de Legea nr. 196/2018 printre părțile comune ale condominiului. Prin urmare, faptul că noul Cod simplifică procedura administrativă pentru anumite închideri de balcoane nu elimină regulile condominiului și cerința privind aspectul unitar al clădirii. Schimbarea ferestrelor: când nu ai nevoie de autorizație Înlocuirea tâmplăriei exterioare poate intra în categoria lucrărilor care nu necesită autorizație atunci când sunt respectate condițiile legale. Situația este însă cu totul alta dacă proprietarul lărgește golul unei ferestre, transformă fereastra într-o ușă, intervine asupra structurii sau schimbă semnificativ configurația fațadei. Mai mult, pentru monumente istorice, clădiri cu regim special sau imobile aflate în zone protejate pot exista restricții și avize suplimentare. Așadar, schimbarea ferestrei și modificarea golului ferestrei sunt două lucrări juridic diferite. Acordul asociației nu ține locul actelor cerute de primărie Există o confuzie frecventă la bloc: proprietarul îi spune președintelui ce vrea să facă, primește o semnătură sau acordul vecinilor și consideră că lucrarea este legală. Nu funcționează așa. Dacă legislația în construcții cere autorizație, notificare, proiect sau alte documente, acordul asociației nu le poate înlocui. Dar regula funcționează și invers. Faptul că proprietarul a îndeplinit procedura administrativă cerută de Cod nu îi permite să ignore drepturile celorlalți coproprietari sau regimul proprietății comune. Legea nr. 196/2018 stabilește separat condițiile în care pot fi modificate elemente comune ale condominiului, instalațiile comune, zidurile dintre proprietăți sau alte elemente ale clădirii. Primăria și asociația nu se substituie una alteia. Ce riști dacă începi lucrarea fără actele necesare Ideea că proprietarul poate face mai întâi lucrarea și „rezolvă actele după” este una dintre cele mai riscante. Executarea fără respectarea procedurii legale poate duce, în funcție de situație, la sancțiuni, oprirea lucrărilor și obligația de a remedia ori desființa intervenția. Noul Cod introduce și o procedură de regularizare pentru anumite construcții sau lucrări realizate fără actele necesare, dar regularizarea nu trebuie confundată cu un drept automat de a păstra orice lucrare executată ilegal. Este necesară îndeplinirea condițiilor tehnice și urbanistice stabilite de lege. Cu alte cuvinte, plata unei amenzi nu transformă automat o lucrare nelegală într-una legală. Cea mai ieftină procedură de „intrare în legalitate” rămâne, de fapt, respectarea regulilor înainte de începerea șantierului. Renovarea ilegală poate crea probleme la vânzarea apartamentului O recompartimentare făcută fără documentele necesare poate deveni o problemă la mult timp după terminarea renovării. Dacă situația reală a apartamentului nu mai corespunde documentației cadastrale, proprietarul poate avea nevoie de actualizarea actelor. Neconcordanțele pot conta și în cazul unei vânzări sau al unei finanțări bancare, mai ales dacă evaluatorul ori cumpărătorul constată că apartamentul are o configurație diferită față de documentația disponibilă. Nu orice modificare conduce automat la blocarea tranzacției, dar o intervenție nelegală poate presupune documentații suplimentare, costuri și necesitatea regularizării sau chiar a readucerii spațiului la situația permisă de lege. Legea nr. 196/2018 obligă, de asemenea, proprietarii să comunice anumite modificări de suprafață și să introducă schimbările relevante în documentația tehnică a construcției. Două regimuri în august 2026: verifică data înainte să începi lucrările Pentru proprietarii care renovează chiar în această perioadă există o particularitate importantă. Până la 24 august 2026 inclusiv, se aplică actualul sistem bazat pe Legea nr. 50/1991. Din 25 august 2026, intră în vigoare Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor adoptat prin Legea nr. 169/2026, care abrogă Legea nr. 50/1991 și introduce procedura de notificare pentru anumite lucrări. De aceea, proprietarul care începe o recompartimentare în august trebuie să verifice nu numai natura lucrării, ci și regimul juridic aplicabil procedurii sale. Regula de aur: înainte să dărâmi, află în ce categorie se află lucrarea După 25 august 2026, renovările unui apartament pot fi privite practic în trei categorii. Lucrările obișnuite de întreținere și finisaj pot fi efectuate, în condițiile prevăzute de lege, fără autorizație. Anumite intervenții cu impact redus, inclusiv unele compartimentări interioare nestructurale, demontabile și realizate din materiale ușoare, pot intra în noua procedură simplificată de notificare. Intervențiile structurale, lucrările care afectează elemente comune și cele care nu îndeplinesc condițiile procedurii simplificate rămân supuse cerințelor tehnice și administrative corespunzătoare. Iar în cazul unui apartament la bloc există permanent o a doua limită: dreptul proprietarului asupra locuinței se oprește acolo unde începe siguranța clădirii, proprietatea comună și dreptul vecinilor. De aceea, înainte să întrebi cât costă să dărâmi un perete, întrebarea decisivă este alta: „Am voie să îl dărâm și ce trebuie să fac înainte?” Răspunsul obținut înainte de începerea șantierului poate salva proprietarul nu numai de amenzi și cheltuieli suplimentare, ci și de riscul unei intervenții care afectează siguranța întregului bloc.

Apartamente scumpe și cumpărători tot mai precauți: piața imobiliară din Iași încetinește
Eveniment

Apartamente scumpe și cumpărători tot mai precauți: piața imobiliară din Iași încetinește

Piața imobiliară din Iași continuă să fie marcată de creșteri accelerate ale prețurilor apartamentelor, în timp ce oferta de locuințe disponibile s-a redus considerabil comparativ cu anul trecut. Apartamente scumpe și cumpărători precauți Potrivit datelor analizate de Imobiliare.ro, cererea pentru locuințe rămâne activă în 2026, însă cumpărătorii devin tot mai prudenți înainte de a lua decizia finală de achiziție. Citește și: ANAF a respins contestația unui contribuabil cu ajutorul AI, care a invocat legi inexistente Mulți ieșeni consideră că prețurile cerute de dezvoltatori și proprietari au depășit nivelul real al pieței și nu mai reflectă valoarea corectă a apartamentelor. Specialiștii din domeniul rezidențial avertizează că temerile legate de costuri și accesibilitate influențează tot mai mult comportamentul cumpărătorilor din Iași. Continuarea, în Ziarul de Iași

DeFapt.ro
Investigații jurnalistice, analize, știri la zi
Abonează-te
DeFapt.ro

Ultima oră

Ultima oră