Începe sezonul chiriilor: ce trebuie declarat la ANAF în 2026 și ce riști dacă nu înregistrezi contractul
Începutul anului universitar îi pune pe mulți studenți și părinți în situația căutării unei locuințe.
Pentru proprietarii care își închiriază apartamentele, găsirea chiriașului vine însă și cu obligații fiscale clare.
Contractul trebuie înregistrat la ANAF în cel mult 30 de zile de la încheiere, iar veniturile trebuie declarate ulterior pentru impozitare.
Cele două obligații nu trebuie confundate.
Înregistrarea contractului nu înseamnă că ai declarat și plătit automat impozitul, iar depunerea Declarației Unice nu înlocuiește înregistrarea contractului
Cine trebuie să înregistreze contractul
Obligația îi revine celui care obține veniturile din închiriere, de regulă, proprietarului.
Poate fi și un uzufructuar sau un alt deținător legal care are dreptul să închirieze locuința.
Studentul care închiriază un apartament pentru a locui în el nu trebuie să depună o declarație la ANAF doar pentru că plătește chirie.
Nici impozitul pe venitul proprietarului nu devine obligația sa fiscală.
Dacă locuința are mai mulți coproprietari, pentru un contract nou se desemnează prin contract persoana care se ocupă de înregistrare.
Desemnarea privește această formalitate; nu transformă automat întreaga chirie în venitul persoanei desemnate.
Cele 30 de zile se calculează de la încheierea contractului
Contractul trebuie înregistrat în maximum 30 de zile de la încheiere.
Citește și: Nu plătiți în grabă o datorie veche către ANAF: poate fi prescrisă, iar banii nu se mai restituie
Același termen se aplică modificărilor ulterioare, de la producerea lor.
De exemplu, dacă proprietarul și chiriașul semnează în septembrie, dar mutarea este programată pentru octombrie, proprietarul trebuie să urmărească data încheierii contractului.
Nu așteaptați prima chirie încasată pentru a începe demersurile.
Obligația există și când închirierea durează numai câteva luni.
Faptul că apartamentul este dat unui singur student sau doar până la sfârșitul anului universitar nu creează o scutire de înregistrare.
Cum se înregistrează contractul la ANAF
Proprietarul descarcă și completează formularul electronic C168 („Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune”), în interiorul căruia anexează copia scanată a contractului.
Citește și: Amenzi pentru proprietarii fără poliță PAD în 2026. Ce s-a schimbat pentru blocurile cu risc seismic
Copia salvată în format PDF sau ZIP trebuie să poarte mențiunea scrisă de mână „conform cu originalul” și semnătura proprietarului.
În cerere se înscriu datele părților, informațiile despre locuință, perioada închirierii și chiria convenită.
Atenție: Dacă imobilul are mai mulți coproprietari, nu se depun mai multe formulare; prin contract se desemnează o singură persoană care va completa și va transmite formularul C168.
În schimb, dacă sunt mai mulți chiriași, aceștia pot fi adăugați împreună în același document.
Persoanele fizice pot depune documentele rapid online prin Spațiul Privat Virtual (SPV), dar rămân valabile și variantele clasice: la registratura organului fiscal competent sau prin poștă, cu confirmare de primire.
Pentru un proprietar rezident, organul competent este cel de la domiciliul său fiscal (adresa de pe buletin), nu cel din localitatea unde se află apartamentul.
Este vitală păstrarea dovezii depunerii.
Dacă alegeți transmiterea online prin SPV, verificați recipisa de validare: simpla completare a formularului pe calculator nu reprezintă transmiterea lui către autorități.
Înregistrezi contractul acum, declari veniturile anul următor
Pentru închirierea către o persoană fizică, proprietarul declară venitul și stabilește impozitul prin Declarația unică, formularul 212.
Potrivit regulilor actuale, veniturile aferente anului 2026 se declară până la 25 mai 2027, termen până la care se achită și impozitul.
La începerea închirierii nu se mai depune Declarația unică pentru estimarea veniturilor, această etapă fiind eliminată începând cu anul 2025.
Așadar, dacă închiriați în toamna lui 2026, înregistrați contractul în termenul de 30 de zile.
Declarația anuală pentru veniturile din 2026 are termen în mai 2027.
Cât este impozitul pe chirie
În cazul obișnuit, venitul net fiscal se calculează scăzând din venitul brut o cotă forfetară de cheltuieli de 20%.
Impozitul este de 10% din ceea ce rămâne.
Practic, rezultă un impozit de 8% din venitul brut, fără eventuala contribuție la sănătate.
Deducerea de 20% se aplică forfetar: nu trebuie să adunați bonuri de reparații pentru a beneficia de ea.
Să presupunem că un apartament este închiriat de la 1 octombrie 2026, cu 2.000 de lei pe lună, iar pentru octombrie–decembrie sunt datorate trei chirii integrale, fără alte sume care să majoreze venitul fiscal.
Venitul brut pentru 2026 este de 6.000 de lei.
După deducerea forfetară de 1.200 de lei, venitul net fiscal este de 4.800 de lei.
Impozitul datorat este de 480 de lei.
Când se plătește și contribuția la sănătate
Dacă veniturile anuale relevante pentru calculul plafonului sunt mai mici de 24.300 de lei, nu se datorează obligatoriu CASS pentru aceste venituri.
De la 24.300 de lei inclusiv și până sub 48.600 de lei, contribuția anuală este de 2.430 de lei.
Pentru venituri de la 48.600 de lei inclusiv și până sub 97.200 de lei, CASS este de 4.860 de lei pe an.
Dacă veniturile ajung la cel puțin 97.200 de lei, contribuția anuală este de 9.720 de lei.
Aceste praguri se verifică luând în calcul venitul net fiscal din chirii, cumulat, după caz, cu celelalte venituri prevăzute de lege.
Ce riscați dacă nu înregistrați contractul
Procedura ANAF prevede notificarea persoanelor care figurează în evidențele fiscale cu venituri din închirieri, dar nu și-au înregistrat contractele.
O astfel de notificare trebuie tratată ca o solicitare de conformare, nu ignorată.
Este importantă diferența dintre contractul neînregistrat și venitul nedeclarat.
Pentru persoanele fizice, art. 336 alin. (3) din Codul de procedură fiscală prevede o amendă de 50 până la 500 de lei pentru nedepunerea la termen a declarațiilor de venit.
Dacă există taxe neachitate la scadență, regula generală presupune dobândă de 0,02% pe zi și penalitate de întârziere de 0,01% pe zi.
Pentru obligații nedeclarate sau declarate incorect și stabilite de organul fiscal, poate interveni penalitatea de nedeclarare de 0,08% pe zi, în condițiile art. 181.
Aceasta înlocuiește penalitatea obișnuită de întârziere; dobânda rămâne datorată.
Accesoriile se raportează la taxele restante și la scadența lor, nu se calculează automat din ziua semnării contractului.
Există și reguli speciale privind reducerea penalității de nedeclarare și necumularea ei cu amenda pentru nedepunere.
Contractul neînregistrat nu devine automat nul
Lipsa înregistrării fiscale nu anulează, prin ea însăși, înțelegerea dintre proprietar și chiriaș.
Nici chiriașul nu primește astfel dreptul de a nu mai plăti chiria.
Înregistrarea fiscală este distinctă de încheierea contractului între părți.
Înregistrarea are însă un avantaj juridic important pentru proprietar.
Potrivit art. 1798 din Codul civil, contractul încheiat sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal constituie titlu executoriu pentru plata chiriei.
Cu alte cuvinte, în condițiile legii, proprietarul poate cere executarea chiriei restante fără să obțină mai întâi o hotărâre judecătorească printr-un proces separat pentru acea datorie.
Contractul autentic beneficiază, de asemenea, de caracter executoriu.
Prin urmare, înregistrarea fiscală îl poate ajuta chiar pe proprietarul care o consideră o formalitate incomodă.
Ce faci dacă chiriașul pleacă mai devreme
Dacă închirierea încetează anticipat, consemnați în scris data încetării și predarea locuinței.
Încetarea se comunică ANAF prin C168, cu bifa corespunzătoare și documentele justificative.
La fel, dacă modificați chiria sau prelungiți contractul prin act adițional, actualizați și informațiile fiscale.
Aceste documente contează deoarece, în cazul închirierii către persoane fizice, venitul brut se stabilește pe baza sumelor prevăzute în contract pentru anul fiscal, indiferent de momentul încasării.
Simplul fapt că nu ați primit banii nu înseamnă automat că suma dispare din calculul fiscal.
O restanță și o încetare a contractului sunt situații diferite.
Dacă închiriezi unei firme, cine achită impozitul?
Când chiriașul este o firmă sau o altă entitate care are obligația de a conduce evidență contabilă, regula generală este reținerea impozitului la sursă: plătitorul calculează, reține, declară și achită impozitul.
Proprietarul are în continuare obligația de a înregistra contractul.
În situația obișnuită cu impozit final reținut la sursă, nu îl mai declară încă o dată prin Declarația unică, dar trebuie să verifice separat dacă datorează CASS.
Ce merită să verifice un chiriaș înainte să dea banii
Pentru un student sau o familie, protecția începe înainte de plata garanției.
Cereți un contract scris și verificați identitatea persoanei care semnează, precum și dreptul ei de a închiria locuința.
Dacă negociațicu un reprezentant, cereți documentul care îi permite să acționeze pentru proprietar.
În contract ar trebui să fie clare chiria, moneda și cursul folosit la plată, garanția și condițiile restituirii ei, durata, utilitățile, reparațiile și regulile de încetare.
La predarea cheilor, este util un proces-verbal cu inventarul, starea locuinței și indexurile contoarelor.
Fotografiile acceptate de ambele părți pot preveni discuțiile despre o pată, o piesă de mobilier deteriorată sau un aparat care nu funcționa de la început.
Păstrați dovada chiriei și a garanției.
Pentru transferuri, scrieți clar ce anume reprezintă plata; pentru numerar, cereți o confirmare scrisă.
Puteți solicita proprietarului și dovada înregistrării contractului.
