Proprietarii care vând sau închiriază locuințe riscă amenzi de până la 7.500 de lei: obligativitatea certificatului energetic
Certificatul de performanță energetică este unul dintre documentele de care proprietarii își amintesc, de regulă, abia atunci când vor să vândă sau să închirieze o locuință. În 2026, documentul este obligatoriu în numeroase situații și trebuie obținut înainte de încheierea tranzacției. Mai mult, anumite informații din certificat trebuie precizate încă din anunțul de vânzare sau închiriere. Documentul arată cât de eficientă este energetic locuința, ce consumuri presupune și ce îmbunătățiri ar putea reduce cheltuielile cu energia. Este valabil, în principiu, timp de 10 ani, dar poate fi necesar un certificat nou dacă imobilul trece printr-o renovare majoră care îi modifică performanța energetică. Ce este certificatul energetic Denumirea oficială este „certificat de performanță energetică a clădirii”. Citește și: Proprietarii de apartamente cu termopan pot rămâne fără gaze: când este obligatoriu detectorul și cât costă montarea în 2026 Documentul este întocmit de un auditor energetic pentru clădiri atestat și oferă informații despre performanța energetică a unui apartament, a unei case sau a unei clădiri. Sunt luate în calcul caracteristicile construcției și ale instalațiilor: pereții exteriori, ferestrele, izolația, orientarea, sistemul de încălzire și de preparare a apei calde, climatizarea, ventilarea și alte elemente care influențează consumul. Certificatul cuprinde valori privind consumurile de energie primară și finală, inclusiv energia din surse regenerabile, precum și emisiile de CO2. Documentul include și recomandări pentru reducerea consumului de energie și estimări privind economiile care ar putea fi obținute prin îmbunătățirea performanței energetice. Cu alte cuvinte, certificatul energetic nu arată cât a plătit proprietarul efectiv la gaze sau electricitate, ci cât de performantă este locuința din punct de vedere energetic, pe baza caracteristicilor sale tehnice. Când este obligatoriu certificatul energetic în 2026 Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor stabilește că certificatul se întocmește, între altele, pentru clădirile și unitățile de clădire care se construiesc, se vând, se închiriază sau sunt supuse renovărilor majore. Citește și: Apartamentele cu bucătării open space pot rămâne fără gaze: când este obligatoriu detectorul Pentru proprietarul obișnuit, cele mai importante situații sunt vânzarea și închirierea unei case sau a unui apartament. Obligația nu privește doar tranzacțiile prin agenții imobiliare. Și proprietarul care își vinde sau închiriază singur locuința trebuie să respecte regulile privind certificatul energetic. În cazul construcțiilor noi, certificatul este prezentat la recepția la terminarea lucrărilor și devine parte a cărții tehnice a construcției. Procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor care nu este însoțit de copia certificatului, atunci când documentul este obligatoriu, este nul de drept. Există și locuințe pentru care certificatul nu este obligatoriu Legea prevede o serie de excepții, prevăzute de Articolul 7 din Legea nr. 372/2005. Citește și: Proprietarii cu centrale termice riscă oprirea gazelor: verificările obligatorii și costurile din 2026 Printre acestea se află, în anumite condiții, clădirile și monumentele protejate pentru care aplicarea cerințelor energetice ar modifica în mod inacceptabil caracterul sau aspectul exterior, lăcașurile de cult, clădirile provizorii destinate utilizării pentru cel mult doi ani, clădirile utilizate mai puțin de patru luni pe an și clădirile independente cu o suprafață utilă mai mică de 50 de metri pătrați. Există, de asemenea, reguli speciale pentru anumite clădiri industriale, agricole sau garaje exterioare. Prin urmare, regula „orice imobil trebuie să aibă certificat energetic” are excepții și trebuie verificată situația concretă a proprietății. Certificatul trebuie prezentat înainte de semnarea contractului Una dintre cele mai importante reguli pentru proprietari este că documentul nu trebuie obținut după tranzacție. În cazul unei locuințe care urmează să fie vândută sau închiriată, proprietarul trebuie să pună la dispoziția potențialului cumpărător sau chiriaș o copie a certificatului înainte de încheierea contractului, astfel încât acesta să poată cunoaște performanța energetică a imobilului. La vânzare, proprietarul trebuie să transmită noului proprietar certificatul în original. Legea prevede și depunerea unei copii la organul fiscal competent, la înregistrarea contractului de vânzare-cumpărare sau de închiriere. Informațiile energetice trebuie să apară și în anunțul imobiliar O obligație pe care proprietarii o pot scăpa ușor din vedere apare înainte de semnarea vreunui contract. Pentru imobilele scoase la vânzare sau închiriere, anunțurile trebuie să cuprindă informații din certificatul de performanță energetică privind indicatorii energetici prevăzuți de lege. Obligația îi privește atât pe proprietari, cât și pe agenții imobiliari sau agențiile de publicitate imobiliară. Nerespectarea acestei obligații constituie contravenție. În forma actuală a legii, fapta este sancționată cu amendă de la 5.000 la 7.500 de lei, iar constatarea și aplicarea sancțiunilor revin personalului cu atribuții de control din cadrul Inspectoratului de Stat în Construcții. Ce se întâmplă dacă certificatul lipsește la vânzarea locuinței Consecința juridică importantă nu este doar faptul că tranzacția poate fi blocată în practică până la obținerea documentului. Legea stabilește expres că acele contracte de vânzare-cumpărare încheiate fără respectarea obligației de a pune certificatul la dispoziția cumpărătorului înainte de perfectarea contractului sunt supuse nulității relative, potrivit Codului civil. „Nulitate relativă” nu înseamnă că orice asemenea contract dispare automat din momentul semnării. Înseamnă însă că nerespectarea obligației legale poate pune în discuție valabilitatea actului, în condițiile dreptului civil. De aceea, proprietarul care intenționează să vândă locuința ar trebui să verifice existența și valabilitatea certificatului înainte de programarea semnării actelor. Dar dacă locuința este închiriată? Certificatul energetic este obligatoriu și în cazul închirierii locuințelor pentru care se aplică Legea nr. 372/2005. Proprietarul trebuie să îi prezinte viitorului chiriaș o copie înainte de încheierea contractului. Este importantă însă o diferență: textul legii care prevede expres nulitatea relativă se referă la contractele de vânzare-cumpărare încheiate fără respectarea obligației de informare. Nu este corect, așadar, să se afirme automat că orice contract de închiriere încheiat fără certificat energetic este „nul”. Obligația proprietarului de a avea și prezenta documentul, atunci când legea îl cere, rămâne însă în vigoare. Cine poate elibera certificatul Certificarea energetică a clădirilor nu poate fi făcută de orice inginer, arhitect sau firmă de construcții, ci de auditori energetici pentru clădiri atestați de Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației. Lista auditorilor atestați este publicată de minister. Regulamentul actualizat în 2026 precizează inclusiv competențele auditorilor în funcție de gradul profesional. Auditorii energetici de gradul II pot elabora certificate, între altele, pentru locuințe unifamiliale și apartamente din blocuri care se vând sau se închiriază. Proprietarul ar trebui, prin urmare, să verifice dacă persoana căreia îi solicită certificatul figurează în evidențele oficiale și are drept de practică. Din 2024, certificatul trebuie să aibă cod unic O regulă importantă pentru documentele emise în prezent este cea privind înregistrarea lor. Certificatele de performanță energetică trebuie să aibă un cod unic de înregistrare emis de Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației. Legea precizează expres că certificatele emise fără acest cod unic sunt nule de drept. Așadar, proprietarul nu ar trebui să verifice doar existența unei foi intitulate „certificat energetic”, ci și dacă documentul respectă cerințele actuale și conține codul unic obligatoriu. Ce acte sunt necesare Documentele exacte solicitate pot varia în funcție de tipul proprietății și de informațiile tehnice disponibile, însă pentru un apartament auditorul poate solicita, de regulă, actul de proprietate, documentația cadastrală sau releveul locuinței și informații privind instalațiile și caracteristicile clădirii. Auditorul are nevoie și de date despre suprafață, pereții exteriori, tâmplărie, sistemul de încălzire, apa caldă, eventualele lucrări de termoizolare și alte caracteristici relevante pentru calcul. Pentru case, evaluarea este de regulă mai complexă, deoarece trebuie analizate anvelopa întregii construcții, acoperișul, pardoseala, instalațiile și celelalte elemente care influențează consumul. Cât costă certificatul energetic în 2026 Legea nu stabilește un tarif unic. Prețul este stabilit de auditor și diferă în funcție de tipul și suprafața imobilului, complexitatea construcției, documentele disponibile, localitate și termenul în care proprietarul solicită eliberarea certificatului. O verificare a ofertelor publicate în 2026 arată diferențe destul de mari pe piață. Pentru apartamente se întâlnesc frecvent tarife de aproximativ 250–500 de lei, existând atât oferte mai ieftine, cât și prețuri de 500–700 de lei pentru apartamente mari sau servicii urgente. Pentru case, costurile pot porni de la aproximativ 400–500 de lei și pot ajunge la 1.000–1.200 de lei sau mai mult, în funcție de suprafață și complexitate. Acestea sunt prețuri orientative de piață, nu tarife impuse prin lege. De aceea, proprietarul poate cere oferte de la mai mulți auditori înainte de alegerea specialistului. În cât timp se obține certificatul În cazul unui apartament pentru care proprietarul dispune de documentația necesară, certificatul poate fi obținut relativ repede. Numeroși prestatori indică termene de una până la câteva zile, în timp ce evaluarea unei case sau a unei clădiri mai complexe poate dura mai mult. Proprietarii care pregătesc o vânzare nu ar trebui însă să lase documentul pentru ziua programării la notar. Dacă apar neconcordanțe în acte sau auditorul are nevoie de informații suplimentare, tranzacția poate fi întârziată. Cât timp este valabil certificatul energetic Certificatul de performanță energetică este valabil 10 ani de la data eliberării înscrisă în document, potrivit articolului 21 alineatul (2) din Legea nr. 372/2005. Există însă o excepție importantă: dacă în această perioadă clădirea sau locuința este supusă unei renovări majore care îi modifică consumurile energetice, vechiul certificat nu mai reflectă situația actuală și trebuie realizată o nouă evaluare. Prin urmare, un proprietar care a obținut documentul în urmă cu trei sau patru ani nu trebuie să comande automat altul doar pentru că vinde locuința în 2026. Dacă certificatul este încă valabil și nu au intervenit lucrări majore care să îi afecteze valabilitatea, acesta poate fi utilizat. Certificatul energetic nu este același lucru cu auditul energetic Cele două documente sunt frecvent confundate. Certificatul de performanță energetică oferă imaginea performanței energetice a locuinței și este documentul necesar, în condițiile legii, la vânzare sau închiriere. Auditul energetic este o analiză mai amplă, utilizată în special pentru stabilirea măsurilor concrete de renovare și creștere a performanței energetice. Așadar, proprietarul care vrea doar să vândă sau să închirieze un apartament nu trebuie să comande automat un audit energetic complet dacă legea îi solicită doar certificatul. Ce trebuie să verifice proprietarul înainte de vânzare sau închiriere Înainte de scoaterea unei locuințe pe piață, primul lucru de verificat este dacă există deja un certificat energetic și dacă acesta se mai află în perioada de valabilitate de 10 ani. Dacă documentul nu există sau nu mai este valabil, proprietarul trebuie să apeleze la un auditor energetic atestat. Pentru certificatele emise potrivit actualelor reguli trebuie verificată și existența codului unic de înregistrare emis de Ministerul Dezvoltării. Certificatul nu este doar o formalitate care trebuie rezolvată în ziua tranzacției. Cumpărătorul sau chiriașul trebuie să poată afla performanța energetică a locuinței înainte de semnarea contractului, iar informațiile energetice cerute de lege trebuie să fie disponibile încă din etapa promovării proprietății. Pentru proprietar, câteva sute de lei și câteva zile necesare obținerii documentului pot evita o problemă mult mai serioasă: întârzierea tranzacției, un anunț imobiliar neconform sau, în cazul unei vânzări realizate fără respectarea obligației de informare a cumpărătorului, punerea în discuție a valabilității contractului.
