Capcana renovărilor din apartament: modificările care pot bloca vânzarea după 25 august
O bucătărie transformată în open-space, o baie mărită sau o ușă mutată pot face apartamentul mai confortabil.
Problemele apar însă atunci când locuința scoasă la vânzare nu mai seamănă cu releveul din documentația cadastrală, iar proprietarul nu poate demonstra că lucrările au fost executate legal.
Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, aplicabil din 25 august 2026, simplifică unele intervenții, dar nu transformă orice recompartimentare într-o lucrare „la liber”.
Apartamentul real trebuie să corespundă cu actele
În documentația cadastrală a apartamentului există un releveu care arată configurația încăperilor, suprafețele și amplasarea pereților.
Dacă în locuință au fost desființate ziduri, mutate uși sau extinse încăperi, situația din teren poate să nu mai corespundă cu cea înregistrată în evidențele de cadastru și carte funciară.
Această nepotrivire nu face automat imposibilă orice vânzare.
Extrasul de carte funciară atestă dreptul de proprietate, iar notarul nu efectuează o expertiză tehnică a apartamentului.
Totuși, diferențele pot fi descoperite de cumpărător, de cadastrist sau, mai ales, de evaluatorul trimis de bancă atunci când locuința este cumpărată prin credit.
Banca poate cere clarificarea situației, actualizarea cadastrului ori actele care au permis lucrările.
În unele cazuri, aprobarea creditului poate fi întârziată sau chiar refuzată până la rezolvarea neconcordanțelor.
Ce schimbă CATUC din 25 august 2026
Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor – CATUC – a înlocuit, din 25 august 2026, vechea Lege nr. 50/1991 și a introdus procedura simplificată a notificării.
Citește și: Gard, pergolă, garaj, piscină sau mansardă: ce mai poți construi fără autorizație după 25 august 2026
Articolul 294 din Cod include printre lucrările care pot fi executate pe baza notificării:
- renovarea și extinderea bucătăriei sau a băii în apartamentele din locuințe colective;
- anumite compartimentări interioare nestructurale, demontabile și realizate din materiale ușoare;
- reparații și înlocuiri la instalațiile interioare;
- schimbarea destinației, în situațiile și condițiile stabilite de Cod.
Pentru compartimentările ușoare există însă limite clare: nu trebuie afectate căile de evacuare, instalațiile de securitate la incendiu ori nivelul de stabilitate la foc al construcției.
Prin urmare, notificarea nu înseamnă o simplă înștiințare trimisă după terminarea lucrărilor.
Proiectul trebuie întocmit de specialiștii prevăzuți de lege, iar autoritatea locală poate solicita clarificări sau poate constata că intervenția necesită autorizație de construire.
Ușa mutată poate însemna mai mult decât o schimbare de tâmplărie
Înlocuirea unei uși interioare, păstrând golul existent, este o lucrare obișnuită.
Cu totul alta este situația în care proprietarul astupă vechiul gol și deschide unul nou în perete.
Dacă peretele este structural, intervenția nu poate fi tratată drept simplă renovare.
Sunt necesare evaluarea unui specialist, documentație tehnică și autorizație de construire.
Tăierea unui gol într-un perete de rezistență poate afecta siguranța întregii clădiri, nu doar apartamentul în care se execută lucrarea.
Nici în cazul unui perete nestructural din zidărie nu trebuie presupus automat că este suficientă notificarea.
Pentru apartamente, CATUC permite prin această procedură compartimentările nestructurale numai dacă sunt demontabile și realizate din materiale ușoare.
Mutarea unei uși într-un zid de cărămidă sau BCA nu se încadrează fără echivoc în această categorie și trebuie verificată înainte la primărie.
Bucătăria open-space nu este întotdeauna o modificare minoră
Eliminarea peretelui dintre bucătărie și sufragerie este una dintre cele mai frecvente modificări întâlnite la apartamente.
Regimul legal depinde însă de natura peretelui, de instalații și de modul în care este alimentată bucătăria.
Dacă peretele are rol structural, desființarea lui necesită autorizație și o soluție tehnică admisibilă.
Dacă este un perete nestructural din zidărie, nu trebuie confundat cu o compartimentare ușoară și demontabilă.
În cazul unei bucătării alimentate cu gaze naturale intervin și normele tehnice specifice instalațiilor de gaze.
Eliminarea ușii și unirea bucătăriei cu încăperea de locuit pot impune modificarea instalației, montarea unor sisteme de detectare și închidere automată ori chiar renunțarea la utilizarea anumitor aparate pe gaz, în funcție de situația concretă.
Deși CATUC permite renovarea și extinderea bucătăriei prin notificare, această prevedere nu anulează normele de siguranță, obligațiile privind instalațiile și interdicția de a interveni necontrolat asupra structurii.
Extinderea băii poate afecta instalațiile comune ale blocului
O baie poate fi extinsă, de exemplu, prin includerea unei porțiuni din hol.
Codul permite asemenea intervenții prin procedura notificării, însă numai respectând proiectul, cerințele tehnice și celelalte legi aplicabile.
Dacă lucrarea presupune mutarea conductelor, a coloanelor comune, a gurilor de ventilație sau a altor elemente care aparțin condominiului, proprietarul nu mai acționează exclusiv în interiorul proprietății sale.
Legea nr. 196/2018 stabilește că instalațiile comune și zidurile care separă proprietățile individuale de părțile comune sunt proprietate comună.
În asemenea cazuri pot fi necesare acordurile asociației și ale proprietarilor afectați, pe lângă documentele cerute de legislația construcțiilor.
Simplul fapt că lucrarea se vede numai în apartament nu înseamnă că ea nu atinge o parte comună a clădirii.
Notificarea nu actualizează automat cadastrul
Una dintre cele mai importante capcane este confuzia dintre legalitatea lucrării și situația cadastrală.
Notificarea ori autorizația permite executarea intervenției, dar modificarea trebuie reflectată, atunci când este cazul, și în documentația cadastrală.
Regulamentul de recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin Ordinul ANCPI nr. 600/2023, permite actualizarea informațiilor tehnice, inclusiv a releveului unității individuale.
Proprietarul trebuie să apeleze la o persoană autorizată ANCPI, care măsoară apartamentul, verifică actele și întocmește documentația necesară.
Procedura diferă în funcție de natura modificării: o simplă actualizare de releveu nu este același lucru cu o reapartamentare prin care rezultă unități locative noi sau se modifică suprafețele și cotele din părțile comune.
Important este că cadastrul nu „legalizează” o lucrare executată nelegal.
Cadastristul înregistrează situația tehnică pe baza actelor cerute, dar nu poate înlocui autorizația sau procedura de notificare care ar fi trebuit respectată.
Ce poate descoperi banca înainte de acordarea creditului
La cumpărarea prin credit ipotecar, evaluatorul compară de regulă documentele cu situația întâlnită în apartament.
Printre problemele ușor de observat se află:
- bucătăria unită cu sufrageria, deși în releveu apare un perete;
- o debara sau o cămară desființată;
- baia extinsă în hol;
- balconul integrat în cameră;
- o ușă mutată sau un gol nou practicat în perete;
- modificarea suprafețelor încăperilor.
În funcție de politica băncii și de gravitatea diferențelor, evaluatorul le poate menționa în raport, poate cere documente suplimentare sau poate condiționa evaluarea de actualizarea cadastrului.
O problemă descoperită aproape de data semnării poate compromite calendarul tranzacției și îl poate determina pe cumpărător să renunțe.
Se pot îndrepta lucrările făcute fără acte?
Nu există o soluție unică și nici legalizare automată.
Primul pas ar trebui să fie verificarea apartamentului de către un arhitect sau inginer și compararea situației actuale cu releveul cadastral și cu proiectul inițial al clădirii.
Dacă lucrarea putea fi realizată legal prin notificare ori fără formalități, specialistul și autoritatea locală pot stabili documentele necesare pentru actualizarea situației.
Dacă era obligatorie autorizația, proprietarul trebuie să urmeze procedura de regularizare prevăzută de CATUC, dacă intervenția respectă normele tehnice și urbanistice.
O lucrare care pune în pericol structura, afectează proprietatea comună sau nu poate fi menținută legal poate necesita refacerea apartamentului în forma autorizată.
Plata amenzii, singură, nu face lucrarea legală și nu înlocuiește măsurile dispuse de autorități.
Verificarea trebuie făcută înainte de publicarea anunțului
Proprietarul care intenționează să vândă ar trebui să scoată din dosar releveul cadastral și să îl compare, cameră cu cameră, cu apartamentul.
Dacă apar diferențe, este mai sigur să le clarifice înainte să găsească un cumpărător.
Ordinea prudentă este:
- verificare tehnică
- stabilirea regimului juridic al fiecărei lucrări
- obținerea actelor lipsă sau readucerea apartamentului la situația legală
- actualizarea cadastrului
Noul CATUC simplifică unele renovări, inclusiv extinderea bucătăriei și a băii, dar nu șterge trecutul apartamentului și nu transformă o intervenție neautorizată într-una legală.
La final, regulă este simplă: la vânzare nu contează doar cum arată apartamentul în realitate, ci dacă proprietarul poate demonstra că locuința din teren este identică cu cea din actele oficiale.
