Renovări în apartament fără acte sau construcții ilegale: mai puțin de un an pentru autorizația care le poate salva
O casă ridicată fără autorizație, o anexă construită „după ureche”, un balcon închis fără acte sau un apartament modificat față de planul cadastral nu devin legale doar pentru că au trecut câțiva ani.
Din 25 august 2026, noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC) introduce o procedură clară prin care anumite lucrări pot fi aduse în legalitate: autorizația de regularizare.
Proprietarii trebuie să știe că aceasta nu este o amnistie și nu garantează păstrarea construcției.
Dacă imobilul nu respectă regulile de urbanism, de siguranță sau de protecție a mediului, soluția poate fi modificarea ori chiar demolarea sa.
Ce este autorizația de regularizare
Autorizația de regularizare este una dintre marile noutăți ale CATUC, adoptat prin Legea nr. 169/2026 și intrat în vigoare la 25 august.
Potrivit articolului 301 din Cod, procedura se aplică atunci când au fost executate lucrări:
- fără autorizația de construire cerută de lege;
- cu încălcarea autorizației obținute;
- diferit față de proiectul care fusese aprobat.
Autorizația este emisă de aceeași autoritate care ar fi fost competentă să elibereze autorizația de construire – de regulă, primăria localității sau, în anumite situații, consiliul județean.
Pe înțelesul tuturor, proprietarul nu cere aprobarea pentru ceva ce intenționează să construiască, ci solicită verificarea și, dacă legea permite, intrarea în legalitate a unei lucrări deja executate.
Regularizarea nu înseamnă legalizare automată
Existența noii proceduri nu înseamnă că orice clădire ridicată ilegal poate fi păstrată în schimbul unei taxe.
Citește și: Gard, pergolă, garaj, piscină sau mansardă: ce mai poți construi fără autorizație după 25 august 2026
Primăria trebuie să stabilească dacă lucrarea respectă cumulativ:
- reglementările urbanistice valabile;
- cerințele fundamentale privind calitatea construcțiilor;
- condițiile impuse de legislația de mediu;
- cerințele speciale aplicabile anumitor imobile;
- obligațiile fiscale și măsurile contravenționale prevăzute de lege.
Așadar, proprietarul nu poate construi într-un loc în care planul urbanistic interzice construcția, iar apoi să oblige primăria să o accepte.
De altfel, CATUC interzice inițierea sau aprobarea unei documentații de urbanism făcute special pentru a introduce în legalitate o construcție nelegală.
Autorizația de regularizare este o cale de remediere, nu un drept necondiționat la păstrarea construcției.
Ce construcții vor putea fi regularizate permanent
După expirarea perioadei tranzitorii, procedura va rămâne disponibilă numai pentru anumite categorii expres prevăzute de articolul 301:
- locuințe unifamiliale cu regim de înălțime parter sau parter și un etaj și cu o suprafață construită desfășurată de maximum 150 de metri pătrați;
- anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau anexe ale exploatațiilor agricole, cu o suprafață construită desfășurată de cel mult 150 de metri pătrați;
- lucrări de închidere a balcoanelor, dacă nu s-a realizat o extindere pe domeniul public.
Regimul permanent nu este destinat monumentelor istorice, construcțiilor din zonele de protecție ale monumentelor sau celor aflate în zone construite protejate, în condițiile stabilite de Cod.
Nici în cazul acestor construcții mici regularizarea nu este garantată: casa, anexa sau balconul trebuie să treacă toate verificările urbanistice, tehnice și de mediu.
Fereastra specială de un an, până la 25 august 2027
Cea mai importantă facilitate pentru proprietarii care au deja construcții sau modificări fără acte este perioada tranzitorie introdusă de CATUC.
Până la 25 august 2027, autorizația de regularizare poate fi solicitată și pentru alte categorii de construcții decât cele care vor rămâne permanent eligibile.
În această categorie pot intra, în funcție de situația concretă, clădiri mai mari, alte tipuri de imobile sau intervenții realizate în apartamente și clădiri existente.
Condițiile rămân însă stricte.
Lucrările trebuie să se încadreze în reglementările de urbanism aprobate și aplicabile la data emiterii autorizației de regularizare, să respecte cerințele fundamentale privind calitatea în construcții, iar proprietarul trebuie să își îndeplinească obligațiile fiscale și să suporte măsurile contravenționale aplicabile.
Prin urmare, termenul de un an nu reprezintă o perioadă în care „se iartă” construcțiile ilegale.
Este o fereastră limitată în care un număr mai mare de lucrări poate fi analizat pentru intrarea în legalitate.
Primul pas: verificarea urbanistică
Înainte de a cheltui bani pe toate expertizele, proprietarul ar trebui să afle dacă lucrarea are măcar șansa de a fi menținută.
Un arhitect sau un urbanist poate compara situația din teren cu regulile aplicabile parcelei: funcțiunea permisă, retragerile față de limitele proprietății, regimul de înălțime, procentul de ocupare a terenului, coeficientul de utilizare, distanțele față de vecini și eventualele restricții privind zonele protejate.
Această verificare este esențială.
Dacă, de exemplu, construcția ocupă o zonă în care nu poate exista legal, depășește limite care nu pot fi corectate sau este amplasată pe domeniul public, simpla întocmire a unui dosar nu o va salva.
Siguranța construcției trebuie dovedită prin expertize
Primăria nu se poate baza numai pe declarația proprietarului că imobilul „stă în picioare de ani de zile și nu are nimic”.
Respectarea cerințelor fundamentale de calitate se verifică prin expertize tehnice realizate de experți atestați. În funcție de tipul și amploarea lucrării, pot fi analizate:
- rezistența mecanică și stabilitatea;
- securitatea la incendiu;
- igiena, sănătatea și protecția mediului;
- siguranța și accesibilitatea în exploatare;
- protecția împotriva zgomotului;
- economia de energie și izolarea termică.
În cazul unui apartament, de pildă, va conta dacă a fost afectat un perete structural, dacă intervenția pune în pericol clădirea, dacă au fost modificate instalații comune sau dacă lucrarea afectează evacuarea în caz de incendiu.
Pentru o casă ori o anexă, expertul va verifica dacă soluția constructivă permite utilizarea în siguranță și dacă imobilul poate fi menținut în forma existentă.
Primăria poate cere lucrări de conformare
O construcție nu trebuie neapărat să fie perfect conformă în momentul depunerii cererii pentru a avea orice șansă de regularizare.
Dacă problemele identificate pot fi remediate, autoritatea locală poate impune lucrări de aducere la conformitate.
Uneori poate fi necesară și o autorizație de construire pentru lucrările corective sau o autorizație de desființare parțială.
De exemplu, proprietarului i s-ar putea cere:
- să consolideze anumite elemente;
- să refacă o intervenție care afectează siguranța;
- să reducă suprafața construită;
- să desființeze o extindere nepermisă;
- să elimine numai partea care încalcă reglementările.
Aceasta este una dintre diferențele importante aduse de noua procedură: între păstrarea integrală și demolarea totală poate exista o soluție de conformare sau de desființare parțială.
Dacă însă cerințele legale nu pot fi îndeplinite, primăria trebuie să aplice procedura de desființare.
Ce documente pot fi necesare
Conținutul concret al dosarului depinde de tipul construcției și de problemele constatate, dar proprietarul trebuie să se pregătească pentru o procedură tehnică, nu pentru o simplă cerere administrativă.
În mod obișnuit, demersul poate presupune:
- actele de proprietate;
- documentația cadastrală și extrasul de carte funciară;
- măsurători și relevee ale situației existente;
- certificatul de urbanism;
- proiectul întocmit de specialiști;
- expertizele tehnice cerute pentru construcția respectivă;
- verificarea încadrării în reglementările urbanistice;
- actele sau punctele de vedere necesare în materia protecției mediului;
- avizele și acordurile solicitate prin certificatul de urbanism;
- dovada achitării taxelor și a celorlalte obligații;
- documentele privind măsurile contravenționale aplicate.
Lista exactă trebuie stabilită pentru fiecare imobil, după verificarea situației din teren și a cerințelor formulate de autoritatea competentă.
Taxele pot fi de zece ori mai mari
Intrarea în legalitate nu va fi ieftină, mai ales pentru construcțiile care pot beneficia numai de fereastra tranzitorie de un an.
Articolul 301 prevede că, în acest regim excepțional, cotele aferente controlului de stat în amenajarea teritoriului, urbanism și construcții sunt de zece ori mai mari decât cele care ar fi fost datorate dacă lucrarea ar fi fost executată legal.
Tot de zece ori este majorată taxa pentru certificatul de urbanism și pentru autorizare.
La acestea se adaugă costurile proiectului, măsurătorilor, expertizelor, avizelor și eventualelor lucrări de conformare.
Mecanismul a fost conceput astfel încât regularizarea să ofere o soluție pentru problemele existente, fără să devină o variantă mai comodă și mai ieftină decât obținerea autorizației înainte de începerea lucrărilor.
Impozitul pe clădire se poate dubla
Pentru clădirile executate nelegal și neregularizate, CATUC prevede majorarea cu 100% a impozitului pe clădiri.
Majorarea se aplică de la data la care autoritatea locală constată situația de construire neautorizată și continuă până la obținerea autorizației de regularizare sau până la desființarea lucrărilor.
Este importantă o precizare: plata impozitului dublu nu legalizează imobilul.
Nici declararea construcției la direcția de taxe locale și nici plata impozitului timp de mai mulți ani nu țin loc de autorizație și nu înlătură sancțiunile privind disciplina în construcții.
Amenda nu dispare prin regularizare
Solicitarea autorizației de regularizare nu șterge automat contravenția săvârșită prin executarea lucrărilor fără actele necesare.
CATUC prevede sancțiuni severe pentru executarea fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia, amenzile putând ajunge, în funcție de gravitatea faptei și de impactul asupra vecinătăților, de la 50.000 la un milion de lei.
Organul de control poate dispune oprirea lucrărilor și, după caz, încadrarea lor în autorizația inițială, obținerea autorizației de regularizare sau desființarea elementelor nelegale.
Regularizarea rezolvă situația construcției pentru viitor, dacă sunt îndeplinite condițiile, dar nu transformă executarea inițială fără autorizație într-o faptă legală.
Ce se întâmplă după 25 august 2027
După expirarea ferestrei tranzitorii, procedura va rămâne disponibilă numai pentru categoriile limitate prevăzute de regimul permanent.
Pentru celelalte construcții neautorizate care nu au intrat în legalitate, autoritățile locale vor putea trece la desființarea lucrărilor, cu recuperarea cheltuielilor de la proprietar, sau vor solicita instanței demolarea totală ori parțială.
În situațiile în care este necesară intervenția instanței, proprietarul va fi citat și își va putea formula apărările.
Hotărârea prin care se dispune desființarea constituie însă titlu executoriu, iar costurile demolării vor fi suportate de persoana responsabilă.
Autorizația nu este ultimul pas
După obținerea autorizației și executarea eventualelor lucrări de conformare, proprietarul trebuie să finalizeze procedurile tehnice și cadastrale aplicabile.
Situația din teren trebuie să corespundă cu documentația cadastrală și cu informațiile înscrise în cartea funciară.
Acest lucru este deosebit de important la vânzarea imobilului sau la contractarea unui credit ipotecar.
O construcție poate fi regularizată urbanistic, dar diferențele dintre realitate, releveul cadastral și cartea funciară trebuie la rândul lor corectate.
Proprietarul nu ar trebui, prin urmare, să se oprească imediat ce primește autorizația.
Ce ar trebui să facă proprietarul
Persoana care știe că a construit sau a modificat un imobil fără actele necesare ar trebui să urmeze câțiva pași esențiali:
- Autoevaluarea: Să compare situația reală cu autorizația, proiectul și documentația cadastrală.
- Consultarea specialiștilor: Să ceară unui arhitect sau urbanist o verificare preliminară a posibilității de regularizare.
- Solicitarea actelor: Să solicite informații și certificatul de urbanism de la autoritatea competentă.
- Dosarul tehnic: Să obțină expertizele tehnice și documentațiile cerute.
- Conformarea: Să remedieze neconformitățile pentru care există soluții tehnice.
- Plata obligațiilor: Să achite taxele, obligațiile fiscale și sancțiunile aplicabile.
- Respectarea termenului: Să depună cererea în timp util, mai ales dacă imobilul intră numai în fereastra care se încheie la 25 august 2027.
După regularizare, trebuie să actualizeze cadastrul și cartea funciară.
Marea schimbare adusă de CATUC este, prin urmare, că proprietarii primesc o procedură expresă și previzibilă pentru rezolvarea unor situații rămase ani întregi într-o zonă gri.
Dar mesajul legii este la fel de clar: ceea ce poate fi adus la conformitate poate fi salvat; ceea ce încalcă iremediabil regulile de urbanism, siguranță sau mediu nu poate fi păstrat numai pentru că a fost deja construit.
