Reabilitarea termică a blocului: cum se împart cheltuielile între proprietari și cine plătește eventualele pagube
Reabilitarea termică a blocului promite facturi mai mici și mai mult confort, dar lunile de șantier se pot transforma într-un coșmar dacă apar infiltrații, ferestre deteriorate sau lucrări care pun în pericol siguranța locatarilor.
Pentru proprietari, întrebările sunt cât se poate de concrete: cât are fiecare de plătit pentru reabilitare, cum se împart cheltuielile și cine suportă repararea eventualelor stricăciuni?
Eficiența energetică vs siguranța locatarilor
Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții pune economia de energie alături de alte cerințe obligatorii: rezistența și stabilitatea, securitatea la incendiu, igiena și sănătatea, siguranța în exploatare.
Cu alte cuvinte, reabilitarea termică a blocului nu justifică șantiere care compromit siguranța clădirii sau a oamenilor.
Cadrul juridic diferă în funcție de lucrare și de finanțare.
Pentru programele locale de reabilitare, un act important este OUG nr. 18/2009.
La acest act, se adaugă regulile privind autorizarea construcțiilor, performanța energetică, asociațiile de proprietari, securitatea șantierului și recepția lucrărilor.
Proiectele finanțate prin alte programe trebuie verificate și în raport cu regulile finanțării respective.
Prima întrebare utilă pentru asociație este, așadar: în ce program este inclus blocul și cine are calitatea de investitor și de autoritate contractantă?
Prima etapă: acordul proprietarilor
În programul reglementat de OUG nr. 18/2009, înscrierea presupune o hotărâre a adunării generale și un contract de mandat cu autoritatea locală.
Pentru această hotărâre, ordonanța trimite la art. 51 din Legea nr. 196/2018: este necesar acordul a două treimi din numărul total al proprietarilor din condominiu.
Prin urmare, nu e suficientă simpla majoritate a celor veniți la o ședință.
Înainte de semnare, proprietarii ar trebui să ceară explicații despre lucrările propuse, contribuția financiară, cheltuielile neeligibile și modul de recuperare a sumelor avansate de primărie.
Anunțul că blocul „intră la reabilitare” nu lămurește cât va plăti fiecare apartament.
Este util, așadar, să fie clarificate din timp intervențiile asupra balcoanelor, ferestrelor sau aparatelor de aer condiționat: ce se demontează, cine pune la loc, ce se înlocuiește și ce reparații sunt incluse.
Detalierea proiectul
În procedura OUG nr. 18/2009, proiectarea cuprinde expertiza tehnică, auditul energetic și documentația de avizare a intervențiilor, urmate de documentația pentru autorizare, autorizația de construire și proiectul tehnic cu detalii de execuție.
Citește și: Apartamentele cu bucătării open space pot rămâne fără gaze: când este obligatoriu detectorul
Aceste documente răspund unor întrebări diferite: în ce stare este clădirea, unde pierde energie și cum trebuie realizată intervenția.
O expertiză deja efectuată poate fi folosită în condițiile prevăzute de ordonanță.
Izolarea termică nu echivalează cu o consolidare seismică.
Pentru programul respectiv, blocurile încadrate în clasa I de risc seismic pot fi incluse numai după executarea intervențiilor pentru creșterea siguranței la cutremur.
Reabilitarea fațadei unui bloc nu trebuie confundată cu micile reparații exceptate de la autorizare.
Legea nr. 50/1991 conține, de exemplu, o excepție pentru anumite reabilitări energetice ale caselor individuale cu cel mult trei niveluri; aceasta nu reprezintă o scutire generală pentru blocuri.
Certificatul de urbanism, la rândul său, nu ține loc de autorizație de construire.
Proprietarii au dreptul să știe ce se construiește
Articolul 28 din Legea nr. 196/2018 permite proprietarilor să ceară în scris informații și copii ale documentelor asociației, suportând costul multiplicării.
Dreptul privește documentele deținute de asociație.
Practic, merită cerute hotărârea adunării generale, contractul de mandat, documentele privind contribuția proprietarilor și actele tehnice primite de asociație.
Dacă lucrarea este contractată de primărie, informațiile de interes public pot fi solicitate și acesteia.
Legea nr. 544/2001 prevede accesul la contractele de achiziții publice, cu respectarea excepțiilor legale, inclusiv protejarea datelor personale.
O cerere utilă este concretă: „Vă solicităm informații privind materialul termoizolant prevăzut în proiect, grosimea acestuia, soluția de protecție la incendiu și persoana responsabilă de verificarea execuției”.
Formularea ajută mai mult decât întrebarea generală „Se lucrează bine?”.
Cine trebuie să verifice constructorul
Constructorul răspunde de execuție, dar există și obligații de verificare.
Investitorul trebuie să asigure urmărirea lucrărilor prin diriginți de șantier autorizați.
Executantul are propriul responsabil tehnic cu execuția.
Dirigintele de șantier vs responsabilul tehnic
Dirigintele de șantier și responsabilul tehnic nu sunt aceeași persoană prin simplul fapt că lucrează la același bloc și nu au roluri identice.
Inspectoratul de Stat în Construcții arată că responsabilul tehnic trebuie să oprească execuția în situațiile prevăzute de reglementări, inclusiv pentru neconformități și abateri grave de la proiect.
De aceea, sesizarea unei probleme trebuie trimisă și investitorului și dirigintelui, nu lăsată exclusiv în seama echipei de muncitori.
Dacă proprietarii observă că materialul adus pe șantier pare diferit de cel prezentat inițial, pot fotografia etichetele dintr-un loc sigur și solicita verificarea corespondenței cu proiectul.
Aspectul materialului nu este suficient pentru un verdict tehnic, dar poate justifica o verificare documentată.
Siguranța șantierului
Șantierul trebuie organizat astfel încât oamenii să poată circula în siguranță.
HG nr. 300/2006 stabilește cerințe pentru șantierele temporare sau mobile: planificarea securității, delimitarea zonelor, depozitarea materialelor, protecția împotriva căderii obiectelor și verificarea schelelor.
În funcție de risc, sunt necesare pasaje acoperite sau împiedicarea accesului în zonele periculoase.
Reglementarea urmărește securitatea muncii, dar organizarea lucrărilor trebuie să țină seama și de activitățile desfășurate în apropierea șantierului.
Un bloc locuit presupune oameni care intră și ies zilnic.
De exemplu, dacă se desprind bucăți de tencuială deasupra intrării, iar locatarii trec pe sub zona unde se lucrează, trebuie solicitată imediat protejarea sau restricționarea zonei periculoase și asigurarea unui acces sigur, nu doar curățarea molozului la sfârșitul zilei.
Separat, căile de evacuare trebuie menținute utilizabile.
Depozitarea materialelor pe scări sau coridoare nu poate împiedica evacuarea și intervenția pompierilor, potrivit regulilor de apărare împotriva incendiilor explicate de IGSU.
Siguranța la incendiu și aerisirile
Pentru fațadă contează sistemul termoizolant, comportarea la foc și soluțiile de limitare a propagării incendiului.
Proprietarul poate cere verificarea acestor aspecte, însă conformitatea se stabilește în raport cu proiectul și reglementările aplicabile clădirii.
Normativul P 118/1-2025 a fost aprobat prin Ordinul nr. 267/2025.
Ordinul conține excepții tranzitorii pentru proiecte aflate deja în anumite etape.
De aceea, faptul că lucrările se execută în 2026 nu demonstrează singur că toate prevederile noului normativ sunt aplicabile acelui proiect.
O altă problemă este acoperirea aerisirilor.
Normele tehnice pentru instalațiile de gaze interzic obturarea golului necesar accesului aerului de ardere și prevăd ventilarea subsolurilor pentru evacuarea eventualelor infiltrații de gaze.
Dacă după montarea termoizolației, o gură de aerisire a bucătăriei este astupată, proprietarul trebuie să solicite verificarea imediată de către specialiștii competenți și remedierea conform soluției tehnice.
Explicația că „așa păstrăm căldura” nu rezolvă problema de siguranță.
Poate constructorul să intre în apartament?
Articolul 31 din Legea nr. 196/2018 reglementează accesul în proprietatea individuală pentru inspectarea, repararea sau înlocuirea elementelor comune.
În acest scop, președintele asociației trebuie să transmită proprietarului un preaviz motivat, scris, cu 5 zile înainte.
În cazurile de urgență majoră reglementate de lege, accesul trebuie permis de îndată, fără preaviz.
Proprietarul este obligat să permită accesul în condițiile legii, iar refuzul nejustificat poate atrage răspunderea sa pentru prejudiciile provocate șantierului sau vecinilor.
Această obligație nu constituie însă o permisiune generală pentru muncitori de a intra oricând în apartament, pentru orice operațiune.
Înaintea unei intervenții, este prudent să fie fotografiate ferestrele, glafurile, finisajele și bunurile din zona de lucru și să fie consemnată starea lor.
Cine plătește dacă apartamentul este deteriorat
Pentru intervențiile care intră în situația descrisă de art. 31, legea prevede despăgubirea proprietarului de către asociație, din fondul de reparații.
Dacă prejudiciul este provocat de executant, despăgubirea se recuperează de la acesta.
Sunt acoperite, în condițiile articolului, cheltuielile necesare readucerii proprietății individuale la starea tehnică inițială.
Pentru alte pagube produse de șantier, răspunderea se analizează potrivit situației concrete și regulilor Codului civil.
Articolul 1357 obligă la repararea prejudiciului provocat printr-o faptă ilicită săvârșită cu vinovăție.
Faptul că proprietarul nu a semnat personal contractul constructorului nu exclude o cerere de despăgubire.
De exemplu, terasa este desfăcută, rămâne insuficient protejată, iar ploaia afectează apartamentul de la ultimul etaj.
Dacă se dovedește legătura cu executarea defectuoasă, proprietarul poate cere acoperirea pagubelor dovedite.
Acestea pot include repararea finisajelor, bunurile deteriorate și cheltuielile justificate pentru limitarea prejudiciului.
Nu există o sumă fixă acordată automat.
Primăria nu devine automat răspunzătoare pentru orice pagubă doar fiindcă finanțează lucrarea.
Trebuie stabilite obligațiile încălcate și contribuția fiecăruia la producerea prejudiciului.
Ce trebuie făcut imediat după apariția unei probleme
Primul demers practic este documentarea: fotografii și filmări realizate în siguranță, data incidentului, martori, corespondență și documente privind cheltuielile.
Pentru deteriorări importante, o evaluare tehnică poate clarifica atât cauza, cât și reparația necesară.
Urmează o notificare scrisă către asociație, constructor și investitor, cu solicitarea de a informa și dirigintele de șantier.
Documentul ar trebui să precizeze:
- adresa și locul exact al problemei;
- ce s-a întâmplat și când;
- pericolul sau paguba observată;
- dovezile disponibile;
- măsurile cerute: constatare, protecție provizorie, remediere și răspuns scris.
Trebuie păstrată dovada transmiterii sau numărul de înregistrare.
Dacă reprezentanții constructorului refuză să semneze o constatare, refuzul poate fi consemnat și comunicat în scris.
Când urmele riscă să dispară, Codul de procedură civilă permite, în condițiile art. 364, constatarea urgentă a unei stări de fapt prin executor judecătoresc.
Aceasta fixează situația observată; nu înlocuiește expertiza necesară pentru stabilirea cauzei tehnice.
Unde se reclamă un șantier periculos
Inspectoratul de Stat în Construcții poate fi sesizat pentru probleme de calitate și execuție.
Are atribuții de control, sancționare și oprire a lucrărilor realizate necorespunzător.
Primăria, prin structurile competente pentru disciplina în construcții, poate verifica aspecte privind autorizarea și respectarea autorizației.
Dacă este și investitor, trebuie sesizat distinct serviciul care urmărește contractul.
Legea nr. 50/1991 reglementează controlul și măsurile privind lucrările neautorizate ori executate cu încălcarea autorizației.
ISU este relevant pentru problemele de apărare împotriva incendiilor, inclusiv blocarea evacuării.
ITM poate fi sesizat pentru securitatea muncii pe șantier, precum lucrul periculos la înălțime; nu este instituția care stabilește despăgubirea pentru apartament.
Într-o urgență reală - incendiu, prăbușire, persoane rănite ori pericol imediat pentru viață - se apelează 112.
Pentru petițiile obișnuite adresate autorităților, OG nr. 27/2002 prevede, în general, răspuns în 30 de zile, cu posibilitatea prelungirii motivate în condițiile legii.
Acesta este termenul administrativ de răspuns, nu un termen în care locatarii trebuie să accepte un pericol imediat.
Când se poate ajunge în instanță
Dacă persoana răspunzătoare refuză repararea pagubei, proprietarul poate cere despăgubiri în instanță.
Controlul administrativ și procesul civil au scopuri diferite: amenda sancționează abaterea, iar despăgubirea repară prejudiciul.
În cazuri urgente, art. 997 din Codul de procedură civilă permite solicitarea unor măsuri provizorii prin ordonanță președințială, dacă sunt îndeplinite condițiile legale.
De exemplu, poate fi analizată o cerere privind protejarea temporară a unei zone expuse.
Instanța verifică urgența, aparența dreptului și caracterul provizoriu; procedura nu rezolvă definitiv litigiul privind despăgubirile.
O hotărâre nelegală sau prejudiciabilă a adunării generale poate fi atacată potrivit art. 52 din Legea nr. 196/2018.
Acțiunea nu îi suspendă automat executarea: suspendarea trebuie dispusă de instanță.
Dacă problema privește legalitatea autorizației de construire, demersul aparține contenciosului administrativ, cu reguli și termene proprii.
Suspendarea autorizației presupune îndeplinirea condițiilor legale, inclusiv existența unui caz bine justificat și prevenirea unei pagube iminente.
Alegerea procedurii trebuie făcută în funcție de actul sau conduita contestată.
Recepția lucrărilor: momentul când defectele trebuie consemnate
Recepția are două etape: la terminarea lucrărilor și la expirarea garanției.
Regulamentul aprobat prin HG nr. 273/1994, modificat inclusiv prin HG nr. 343/2017, permite suspendarea procesului de recepție când există deficiențe relevante, lucrări necorespunzătoare ori suspiciuni justificate care impun verificări suplimentare.
În programul OUG nr. 18/2009, un reprezentant al asociației, propus de adunarea generală, trebuie numit în comisiile de recepție.
Proprietarii ar trebui să transmită înaintea recepției o listă scrisă cu problemele observate: infiltrații, ferestre care nu se închid, glafuri desprinse, finisaje deteriorate sau aerisiri acoperite.
Reprezentantul asociației trebuie să ceară consemnarea lor și verificarea de către comisie, nu să se bazeze numai pe promisiunea că „revenim după ce strângem schela”.
Răspunderea nu dispare la plecarea constructorului.
Legea nr. 10/1995 prevede răspunderea participanților, potrivit obligațiilor fiecăruia, pentru vicii ascunse apărute în zece ani de la recepție și, în anumite condiții, pentru vicii ale structurii de rezistență pe întreaga durată de existență a construcției.
Aceasta nu trebuie confundată cu garanția contractuală și nici cu termenul pentru introducerea unei acțiuni.
Cum se împart cheltuielile între proprietari
Pentru lucrările de reabilitare a părților comune ale blocului, suma care revine proprietarilor se repartizează proporțional cu cota-parte indiviză, potrivit art. 84–85 din Legea nr. 196/2018.
Aceasta reprezintă procentul din proprietatea comună aferent fiecărui apartament, calculat prin raportarea suprafeței utile a acestuia la totalul suprafețelor utile ale proprietăților individuale din condominiu.
Prin urmare, contribuția nu se stabilește după numărul persoanelor care locuiesc în apartament și nici prin împărțirea automată în sume egale pentru toate locuințele.
De exemplu, dacă proprietarii trebuie să suporte împreună 100.000 de lei pentru reabilitarea părților comune, unui apartament cu o cotă de 2% îi revin 2.000 de lei, iar unuia cu o cotă de 3% îi revin 3.000 de lei, înainte de aplicarea eventualelor facilități individuale.
Trebuie însă stabilit mai întâi cât din costul lucrărilor rămâne efectiv în sarcina proprietarilor.
Nu există un procent unic pentru toate reabilitările: contribuția depinde de programul de finanțare și de regulile aplicabile proiectului.
Este important de știut că unele programe de reabilitare permit finanțarea integrală a lucrărilor eligibile din fonduri publice.
De asemenea, dacă primăria avansează contribuția proprietarilor, aceasta nu devine automat gratuită: sumele pot fi recuperate ulterior, inclusiv printr-o taxă de reabilitare termică, în condițiile legii.
Înainte de asumarea plății, proprietarii ar trebui să ceară în scris suma estimată pentru apartament, calculul acesteia, termenele și eventualele scutiri aplicabile.
