Eveniment
Aer condiționat, copertină sau cameră pe fațada blocului: greșeli care pot aduce amenzi de până la un milion de lei
Montarea unui aparat de aer condiționat nu mai necesită, de regulă, autorizație de construire, însă aceasta nu înseamnă că proprietarul unui apartament poate perfora și ocupa după bunul plac fațada blocului.
Copertinele, camerele video și alte obiecte fixate pe exteriorul clădirii pot modifica o parte comună a condominiului, pot afecta aspectul arhitectural și, în anumite cazuri, pot atrage amenzi uriașe, obligația de demontare sau chiar probleme privind protecția datelor personale.
Fațada blocului nu aparține exclusiv proprietarului apartamentului
Prima regulă importantă nu vine din legislația construcțiilor, ci din Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari.
Citește și: Renovările la bloc: regulile se schimbă din 25 august 2026. Ce mai poți modifica în apartament fără autorizație
Potrivit art. 35 alin. (1), fațadele, pereții perimetrali și structura clădirii fac parte, în principiu, din proprietatea comună a condominiului.
Proprietarul deține apartamentul, însă nu deține exclusiv porțiunea de zid aflată în dreptul ferestrei sale.
Prin urmare, faptul că un echipament deservește un singur apartament nu îi permite proprietarului să folosească fără nicio limită peretele exterior.
Trebuie respectate simultan:
- Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor – CATUC;
- Legea nr. 196/2018 și regulamentul condominiului;
- regulamentele locale de urbanism;
- regimul special al monumentelor și zonelor protejate;
- drepturile vecinilor;
- în cazul camerelor video, legislația privind protecția datelor.
Aparatul de aer condiționat se montează, de regulă, fără autorizație
Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, aprobat prin Legea nr. 169/2026 și aplicabil din 25 august 2026, simplifică expres această intervenție.
Citește și: Gard, pergolă, garaj, piscină sau mansardă: ce mai poți construi fără autorizație după 25 august 2026
Art. 299 alin. (2) lit. a) pct. 10 permite montarea aparatelor individuale de climatizare fără autorizație de construire și fără notificarea prealabilă a primăriei.
Scutirea se aplică însă intervențiilor efectuate asupra construcțiilor existente aflate în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice.
În plus, alin. (3) al aceluiași articol obligă proprietarul să respecte în continuare reglementările urbanistice, normele tehnice, legislația patrimoniului și celelalte reguli sectoriale aplicabile.
Cu alte cuvinte, Codul elimină formalitatea urbanistică obișnuită, nu și toate celelalte obligații.
Fără autorizație nu înseamnă fără acordul asociației
Unitatea exterioară a aparatului este prinsă de un perete comun, presupune perforarea fațadei și poate schimba aspectul exterior al clădirii.
Citește și: Balcoanele închise fără autorizație intră sub reguli noi din 25 august: cum pot fi legalizate și când se ajunge la demolare
Din acest motiv, proprietarul trebuie să verifice regulamentul condominiului și hotărârile asociației privind locurile și modul unitar de amplasare a aparatelor.
Dacă intervenția este considerată o modificare constructivă ori o modificare a aspectului proprietății comune, devine relevant art. 39 din Legea nr. 196/2018.
Acesta cere, pentru modificările constructive ale unor părți sau elemente ale condominiului, acordul a două treimi dintre proprietarii membri ai asociației și acordul tuturor proprietarilor direct afectați.
Nu orice montare obișnuită a unui aparat de climatizare va fi automat încadrată la fel.
Tocmai de aceea, soluția sigură este obținerea în scris a aprobării asociației înainte de perforarea fațadei, mai ales dacă blocul are stabilită o amplasare unitară a echipamentelor.
Asociația nu ar trebui să interzică arbitrar orice aparat, dar poate impune reguli rezonabile privind poziția, evacuarea condensului, zgomotul, culoarea sau mascarea unității exterioare.
Condensul nu trebuie să curgă pe fațadă sau peste vecini
Chiar dacă aparatul este montat legal, proprietarul răspunde pentru modul în care funcționează.
Tubul de condens nu poate fi lăsat să verse apă pe peretele blocului, pe trotuar, pe balconul vecinului sau pe aparatele instalate la etajele inferioare.
De asemenea, echipamentul nu trebuie să producă vibrații ori un zgomot peste limitele admise și nici să pună în pericol tencuiala sau termoizolația.
Art. 30 alin. (5) din Legea nr. 196/2018 obligă proprietarul care provoacă daune unei părți comune sau proprietății altui locatar să repare stricăciunile ori să suporte costurile lucrărilor.
În plus, Codul civil, prin art. 630, permite instanței să oblige proprietarul la despăgubiri și, atunci când este posibil, la restabilirea situației anterioare dacă produce vecinilor inconveniente mai mari decât cele normale.
Monumente și zone protejate: excepția nu mai funcționează automat
Situația se schimbă radical dacă imobilul este monument istoric, se află într-o zonă construită protejată sau în zona de protecție a unui monument.
Scutirea generală de la art. 299 pentru aparatele individuale de climatizare se referă expres la construcțiile aflate în afara acestor zone.
Pentru clădirile protejate trebuie verificat regimul special prevăzut de CATUC și de Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice.
O unitate exterioară vizibilă din stradă poate altera fațada unei clădiri istorice.
În funcție de imobil și de amplasament, pot fi necesare certificatul de urbanism, avizul Direcției pentru Cultură și autorizația corespunzătoare.
Înainte de montare, proprietarul ar trebui să ceară primăriei o încadrare scrisă.
În cazul patrimoniului, executarea fără actele necesare poate depăși sfera unei simple contravenții: art. 356 din CATUC tratează drept infracțiune anumite lucrări executate fără autorizație la monumente istorice, în zonele lor de protecție sau în zone construite protejate.
Copertina nu beneficiază de scutirea expresă acordată aerului condiționat
O copertină fixată deasupra balconului, ferestrei, terasei sau intrării schimbă, de regulă, volumul ori aspectul fațadei și este supusă unui regim mai sever.
Art. 299 din CATUC nu cuprinde o derogare generală pentru copertinele montate pe fațada unui bloc.
Codul permite fără formalități anumite terase exterioare demontabile și pergole amplasate în interiorul proprietății, în afara zonelor protejate, dar această excepție nu poate fi extinsă automat la o copertină ancorată în peretele exterior al condominiului.
În funcție de dimensiuni, sistemul de prindere, caracterul fix sau retractabil și regulile urbanistice locale, pot fi necesare:
- acordul asociației de proprietari;
- acordul proprietarilor direct afectați;
- certificat de urbanism;
- autorizație de construire sau, dacă autoritatea confirmă încadrarea, o procedură simplificată;
- avizul autorității pentru cultură, în zonele protejate.
O umbrelă mobilă sau un parasolar amplasat în interiorul balconului nu are același regim cu o structură metalică prinsă în fațadă.
Criteriul decisiv este dacă obiectul devine o intervenție asupra clădirii și modifică aspectul exterior.
O cameră mică nu este automat în afara oricărei reguli
CATUC nu prevede pentru camerele video individuale o excepție expresă asemănătoare celei acordate aparatelor de climatizare.
Totuși, o cameră de mici dimensiuni, montată fără lucrări constructive relevante, nu este neapărat tratată de primărie ca o lucrare de construire.
Problema principală rămâne însă folosirea fațadei comune.
Proprietarul nu ar trebui să fixeze camera pe peretele blocului fără aprobarea scrisă a asociației.
Dacă montarea modifică elementele fațadei sau presupune intervenții constructive, trebuie cerută și încadrarea urbanistică a lucrării.
Asociația poate stabili un sistem comun de supraveghere prin hotărârea organului competent, dacă există un scop real de securitate și sunt respectate regulile privind proprietatea comună și protecția datelor.
Camera nu poate filma nelimitat ușile, ferestrele și viața vecinilor
Montarea fizică a camerei este doar jumătate din problemă.
Cealaltă jumătate este unghiul de filmare.
Dacă dispozitivul surprinde persoane identificabile din casa scării, lift, parcare, curte comună sau de pe domeniul public, imaginile reprezintă date cu caracter personal.
Devine aplicabil Regulamentul general privind protecția datelor – GDPR.
În cauza C-212/13, Ryneš, Curtea de Justiție a Uniunii Europene a stabilit că supravegherea video care acoperă și spațiul public nu mai poate fi considerată o activitate exclusiv personală sau domestică.
În practică, operatorul camerei trebuie să poată demonstra:
- un scop legitim, concret, cum ar fi protecția persoanelor și bunurilor;
- necesitatea supravegherii și lipsa unei alternative mai puțin intruzive;
- un unghi limitat la zona care trebuie protejată;
- informarea persoanelor filmate, printr-un indicator vizibil;
- accesul restrâns la înregistrări;
- o perioadă de păstrare cât mai scurtă;
- protejarea sistemului împotriva accesului neautorizat.
Funcția de înregistrare audio ar trebui dezactivată, deoarece captarea permanentă a conversațiilor este mult mai intruzivă și greu de justificat.
O cameră orientată direct spre ușa sau balconul vecinului, fără o necesitate obiectivă, poate încălca și dreptul la viață privată protejat de art. 71 și art. 74 din Codul civil.
Persoana filmată poate cere reorientarea ori înlăturarea dispozitivului, ștergerea imaginilor și, în anumite situații, despăgubiri.
Amenzi de până la un milion de lei
Riscurile diferă în funcție de abatere.
Modificarea aspectului proprietății comune sau a elementelor constructive ale condominiului fără respectarea Legii nr. 196/2018 este sancționată, potrivit art. 102 alin. (1) lit. i) și alin. (2), cu amendă de la 5.000 la 10.000 de lei.
Pentru lucrările care necesitau autorizație, dar au fost executate fără aceasta, art. 357 alin. (1) lit. b) și alin. (4) lit. b) din CATUC prevede amenzi între 50.000 și 1.000.000 de lei, stabilite în raport cu gravitatea faptei și impactul asupra vecinătăților.
Într-un caz minor nu se aplică automat plafonul maxim, însă noua scară a sancțiunilor este considerabil mai severă.
Amenda nu „legalizează” lucrarea.
Organul de control poate dispune oprirea intervenției, intrarea în legalitate, dacă aceasta este posibilă, sau desființarea lucrării și readucerea fațadei la starea anterioară.
Pentru o cameră utilizată cu încălcarea GDPR pot interveni, separat, măsuri și sancțiuni ale Autorității Naționale de Supraveghere a Prelucrării Datelor cu Caracter Personal.
Ce trebuie verificat înainte de montare
Înainte de a comanda lucrarea, proprietarul ar trebui să urmeze câțiva pași simpli:
- Să verifice dacă imobilul este monument istoric ori se află într-o zonă protejată.
- Să consulte regulamentul condominiului și hotărârile privind aspectul unitar al fațadei.
- Să solicite în scris acordul asociației și, când este cazul, al vecinilor direct afectați.
- Pentru copertine sau intervenții atipice, să ceară primăriei o încadrare scrisă ori un certificat de urbanism.
- Să monteze aparatul de climatizare fără deteriorarea termoizolației și cu evacuarea controlată a condensului.
- În cazul unei camere, să limiteze unghiul de filmare, să dezactiveze sunetul și să respecte obligațiile GDPR.
Regula practică este simplă: dacă obiectul se fixează pe fațadă, faptul că este mic, demontabil sau cumpărat din magazin nu îl face automat legal.
Aparatul de aer condiționat beneficiază, după 25 august 2026, de o scutire clară de la formalitățile urbanistice obișnuite.
Copertina și camera video trebuie însă analizate separat, iar dreptul asupra apartamentului se oprește acolo unde începe proprietatea comună și viața privată a vecinilor.
