Reguli noi pentru proprietarii care închiriază în regim hotelier prin Airbnb și Booking: limita de cazare și acordul vecinilor
Proprietarii care își închiriază locuințele turiștilor prin Airbnb sau Booking trebuie să respecte reguli privind clasificarea spațiului, capacitatea de cazare și acordurile necesare, chiar dacă lucrează ca persoane fizice, fără PFA sau firmă. Ordinul nr. 948/2026, publicat în Monitorul Oficial la 8 iulie, a modificat aceste cerințe. Plafonul pentru clasificarea pe persoană fizică include acum explicit și 14 locuri, iar dosarul trebuie să cuprindă acordurile prevăzute pentru vecini și coproprietari. Poți închiria fără firmă, dar ai nevoie de clasificare Persoana fizică proprietară poate solicita clasificarea unor apartamente sau camere de închiriat din locuințe familiale, în limitele stabilite de normele din turism. Citește și: Proprietarii care vând sau închiriază locuințe riscă amenzi de până la 7.500 de lei: obligativitatea certificatului energetic Certificatul de clasificare este documentul care stabilește tipul și categoria unității de cazare. Un anunț acceptat de platformă, recenziile bune sau declararea veniturilor la ANAF nu îl înlocuiesc. Procedura permite și funcționarea în baza unei autorizații provizorii valabile, emise de autoritatea de turism. Simpla depunere a cererii nu oferă automat dreptul de a primi turiști. Maximum șapte camere și 14 locuri, cumulate între locuințe Pentru clasificarea pe persoană fizică, limita actuală este de maximum șapte camere și 14 locuri, indiferent de numărul locuințelor în care sunt situate acestea. Citește și: Amenzi pentru proprietarii fără poliță PAD în 2026. Ce s-a schimbat pentru blocurile cu risc seismic De exemplu, trei camere într-o locuință și patru în alta înseamnă șapte camere în total. Pentru această procedură trebuie respectată și capacitatea totală de 14 locuri. Proprietarul nu primește un plafon separat pentru fiecare adresă. Cele 14 locuri reprezintă capacitatea de cazare, nu numărul turiștilor care pot trece prin locuință într-un an. Acordul asociației și al vecinilor direct afectați La bloc, dosarul de clasificare al persoanei fizice trebuie să cuprindă, după caz, avizul scris al comitetului executiv al asociației și acordul scris al proprietarilor direct afectați, vecini pe orizontală și verticală. Citește și: Primăria îți poate dubla impozitul pe casă din 2026: cine este vizat de capcana fiscală din CATUC Acordurile trebuie să arate ce activitate urmează să se desfășoare. În plus, solicitantul declară pe propria răspundere că a depus acordurile tuturor proprietarilor cu care spațiul are pereți comuni, enumerând apartamentele acestora. Dacă nu există asociație legal constituită, proprietarul declară acest lucru. Lipsa asociației nu înlătură cerința privind acordurile vecinilor. Regula privește vecinii direct afectați indicați de normă; nu trebuie prezentată drept obligația de a obține semnătura fiecărui proprietar din bloc. Locuința are mai mulți proprietari? Sunt necesare și acordurile lor Dacă apartamentul este deținut în coproprietate, documentația trebuie să includă copiile actelor de identitate ale coproprietarilor și acordul acestora pentru închirierea în regim hotelier. De exemplu, la un apartament moștenit de doi frați, dosarul depus de unul dintre ei trebuie să cuprindă și documentele și acordul celuilalt coproprietar. Pentru solicitantul care deține carte electronică de identitate, norma cere și un document justificativ pentru dovada domiciliului. Ce documente trebuie pregătite Dosarul persoanei fizice include cererea standardizată, fișa privind încadrarea spațiilor de cazare, actele de identitate și documentul care dovedește proprietatea și adresa unității. Se adaugă acordurile și declarațiile cerute în situația concretă. Formularul actual al cererii, înlocuit prin Ordinul nr. 1.198/2026, publicat la 17 august, include și documentul din care rezultă legalitatea construcției. Proprietarul trebuie să folosească formularele actualizate ale autorității de turism. Documentația poate fi depusă prin platforma SE.SITUR.GOV.RO, potrivit procedurilor disponibile, sau la sediul instituției competente. Când poți începe să primești turiști Cererea însoțită de documentația completă este analizată în cel mult 30 de zile calendaristice. După verificarea documentelor se poate emite autorizația provizorie, care permite funcționarea până la verificarea la fața locului, dar nu mai mult de 90 de zile. Certificatul de clasificare se eliberează în urma verificării condițiilor efective de cazare. Proprietarul trebuie, așadar, să organizeze începerea activității în funcție de documentele emise de autoritate. Ce condiții trebuie să îndeplinească apartamentul Clasificarea presupune și respectarea unor cerințe privind locuința. Apartamentele și camerele de închiriat se clasifică la una, două sau trei stele, în funcție de criteriile îndeplinite. Anexa actualizată în 2026 prevede, între altele, apă caldă și rece la grupurile sanitare, încălzire conformă normelor de prevenire a incendiilor, instalație electrică, acces la internet și dotările necesare cazării. Trebuie asigurată și posibilitatea preparării hranei într-o bucătărie sau într-un spațiu amenajat folosit exclusiv de turiști. Contează suprafața și numărul locurilor din fiecare cameră. De exemplu, pentru o cameră cu două locuri sunt prevăzuți minimum 12 metri pătrați la trei stele și 11 metri pătrați la una sau două stele. Plafonul total de 14 locuri pentru persoana fizică nu permite amenajarea oricărui număr de paturi într-o cameră: rămân aplicabile criteriile categoriei solicitate. Obligațiile continuă după obținerea certificatului Documentele de clasificare trebuie afișate în condițiile legii, astfel încât turiștii să le poată vedea. Pentru spațiile fără recepție, norma indică holul. Forma actuală a regulilor cere și o adresă de e-mail și cel puțin o pagină web personalizată pentru unitatea de cazare, cu datele de identificare ale operatorului, adresa și numărul certificatului de clasificare. Proprietarul trebuie să verifice conținutul paginii prin care își prezintă cazarea, nu doar existența unui anunț online. Sunt prevăzute inclusiv cerințe de igienă: lenjeria de pat și prosoapele trebuie să fie albe, rezistente la spălare și dezinfecție și schimbate obligatoriu la eliberarea camerei. Pentru sejururile mai lungi se respectă intervalele corespunzătoare categoriei și se schimbă ori de câte ori este nevoie. Ce trebuie să facă proprietarii care sunt deja clasificați Proprietarul care are certificat trebuie să verifice dacă spațiile, capacitatea și serviciile oferite corespund documentelor emise și cerințelor de funcționare. Potrivit HG nr. 1.267/2010, dacă se modifică împrejurările care au stat la baza clasificării, trebuie solicitată o nouă clasificare în termen de 30 de zile de la apariția modificărilor. Extinderea numărului de camere sau schimbarea structurii spațiilor trebuie tratate prin procedura corespunzătoare, înainte de a considera că vechiul certificat acoperă automat noua configurație. Ce impozit se plătește pentru veniturile din 2026 Separat de clasificare, proprietarul are obligații fiscale. Pentru veniturile încadrate în regimul închirierii pe termen scurt a uneia până la șapte camere din locuințe proprietate personală, venitul net se determină prin scăderea unei cote forfetare de 30% din venitul brut. Impozitul este de 10% din venitul net. Comisionul reținut de platforma care facilitează închirierea nu intră în venitul brut folosit pentru acest calcul. De exemplu, la un venit brut fiscal de 40.000 de lei, după excluderea comisionului reținut, deducerea este de 12.000 de lei. Impozitul pe venitul net de 28.000 de lei este de 2.800 de lei. În funcție de veniturile relevante cumulate și de plafoanele legale, poate fi datorată și CASS. Închirierea a peste șapte camere duce la încadrarea fiscală în categoria activităților independente, începând cu anul depășirii. Evidența turiștilor și declararea veniturilor rămân obligatorii Proprietarii trebuie să completeze și să păstreze fișa de ocupare a capacității de cazare, cu perioadele de ocupare și datele de identificare ale persoanelor cazate. Trebuie completată și partea referitoare la venituri din Registrul de evidență fiscală. Pentru veniturile din 2026, termenul pentru Declarația unică este 25 mai 2027. Raportările platformei către autorități nu înlocuiesc declarația proprietarului. Pentru cei identificați fiscal prin CNP, Legea nr. 88/2026 prevede exceptarea de la obligațiile de utilizare a RO e-Factura enumerate de lege, cu posibilitatea de a opta pentru sistem. Această excepție nu înseamnă scutire de impozit și nu elimină eventualele obligații de facturare. Ce amenzi riști dacă funcționezi fără clasificare Desfășurarea activității într-o structură turistică neclasificată și neautorizată provizoriu se sancționează cu amendă de la 40.000 la 50.000 de lei, potrivit HG nr. 1.267/2010. Pentru proprietar, verificarea trebuie să înceapă cu documentele și capacitatea aprobată, să continue cu acordurile necesare și condițiile de cazare și să includă evidența și declararea veniturilor. Acceptarea anunțului de către o platformă nu confirmă, singură, îndeplinirea tuturor acestor obligații.
