Proprietarii de apartamente pot fi amendați pentru reparațiile nefăcute: sancțiunea ajunge la 10.000 de lei
O degradare ignorată în apartament poate ajunge să afecteze și locuințele vecine.
Pentru proprietar, consecințele pot depăși costul lucrărilor:
Legea asociațiilor de proprietari prevede amenzi între 5.000 și 10.000 de lei pentru neexecutarea anumitor reparații, atunci când această neglijență este de natură să le provoace prejudicii celorlalți proprietari.
Sancțiunea are însă condiții precise și o excepție importantă, legată de repararea pagubelor.
Pentru stabilirea răspunderii trebuie identificat și cui îi aparține elementul defect: proprietarului apartamentului sau tuturor coproprietarilor din bloc.
Ce obligații ai pentru propria locuință
Dreptul de proprietate vine și cu obligația de a întreține apartamentul.
Articolul 30 din Legea nr. 196/2018 stabilește că proprietarul trebuie să își mențină locuința în stare bună din punct de vedere tehnic și funcțional, pe propria cheltuială.
Obligația privește inclusiv spațiile interioare, echipamentele și instalațiile individuale: sanitare, de încălzire, canalizare, electricitate, gaze și apă.
Acestea trebuie păstrate în stare de funcționare și siguranță, astfel încât să nu îi prejudicieze pe ceilalți proprietari.
Prin urmare, o problemă semnalată de vecin trebuie verificată.
Faptul că în apartamentul de unde ar putea proveni infiltrația nu se vede nicio pată nu stabilește, de unul singur, că instalația funcționează corect. Identificarea cauzei necesită o verificare tehnică.
Pentru ce faptă se poate aplica amenda de 10.000 de lei
Articolul 102 alin. (1) lit. h) sancționează neexecutarea de către proprietar a lucrărilor de întreținere, reparații sau înlocuire a elementelor de construcții din proprietatea individuală, dacă această omisiune este de natură să aducă prejudicii celorlalți proprietari.
Amenda prevăzută pentru această contravenție este între 5.000 și 10.000 de lei.
Contează formularea legii: trebuie să existe o lucrare necesară, un element aflat în proprietatea individuală și posibilitatea ca neexecutarea lucrării să îi prejudicieze pe ceilalți.
O renovare amânată din motive estetice nu intră, prin ea însăși, în această situație.
De asemenea, obligația generală de întreținere a instalațiilor nu înseamnă că orice defecțiune casnică atrage automat această amendă.
Încadrarea se stabilește în funcție de elementul deteriorat, cauza problemei și împrejurările constatate.
Infiltrația care reapare după fiecare folosire a băii
Să presupunem că un proprietar este anunțat în repetate rânduri că, după folosirea băii sale, pe tavanul vecinului apar infiltrații.
Citește și: Capcana bucătăriilor moderne: conductele ascunse în dulap pot duce la oprirea alimentării cu gaze
O verificare de specialitate identifică o degradare a unui element din proprietatea individuală, care necesită reparare.
Dacă proprietarul continuă să folosească spațiul în aceleași condiții și amână intervenția, problema poate depăși un simplu conflict între vecini.
Situația poate fi analizată din perspectiva obligațiilor de întreținere și, dacă sunt îndeplinite condițiile legale, a contravenției.
Excepția importantă: repararea stricăciunilor sau plata lucrărilor
Textul care stabilește contravenția exclude expres cazurile în care au fost îndeplinite prevederile art. 30 alin. (5).
Acest alineat obligă proprietarul care provoacă daune proprietății comune sau locuinței altui proprietar să repare stricăciunile ori să suporte cheltuielile pentru lucrările de reparații.
Așadar, îndeplinirea acestei obligații contează expres pentru aplicarea sancțiunii.
O promisiune că „voi plăti cândva” nu echivalează cu repararea pagubei sau suportarea costurilor.
Proprietarul ar trebui să păstreze facturile, dovezile plății și documentele privind lucrările efectuate.
Dacă se înțelege cu vecinul asupra reparațiilor, este util să consemneze în scris ce s-a reparat și ce cheltuieli au fost acoperite.
Excepția nu trebuie interpretată ca o permisiune de a lăsa sursa problemei nerezolvată.
Obligația de a menține locuința în stare bună continuă să existe, iar noi infiltrații pot produce noi prejudicii.
Dacă problema vine de la coloana comună, cine răspunde?
O conductă care trece prin apartament nu este neapărat proprietatea exclusivă a celui care locuiește acolo.
Legea include între părțile comune anumite instalații de apă și canalizare, inclusiv elemente care traversează proprietățile private.
Acoperișul, terasa și fațada sunt, de asemenea, în principiu, părți comune.
Astfel, o infiltrație provocată de coloana comună sau de acoperiș trebuie tratată diferit de o defecțiune a unui element individual.
Proprietarul apartamentului de deasupra nu devine automat responsabil doar pentru că apa ajunge în locuința vecinului de sub el.
Verificarea trebuie să stabilească exact sursa și regimul elementului deteriorat.
În cazul proprietății comune, organizarea intervenției implică asociația de proprietari.
Cine poate aplica amenda
Pentru contravenția privind neexecutarea acestor lucrări, Legea nr. 196/2018 atribuie constatarea și aplicarea sancțiunii Inspectoratului de Stat în Construcții.
Verificarea poate porni de la sesizarea unei persoane interesate sau din oficiu.
Președintele ori administratorul asociației nu poate aplica el însuși amenda de 5.000–10.000 de lei.
Asociația poate documenta situația și poate sesiza autoritatea competentă.
Totodată, o reclamație nu înseamnă automat amendă.
Autoritatea trebuie să verifice faptele, responsabilitatea proprietarului și condițiile prevăzute de lege, inclusiv excepția referitoare la repararea pagubelor.
Ce poate face vecinul afectat
Primul pas util este documentarea problemei: fotografii datate, consemnarea momentelor în care apar infiltrațiile și păstrarea mesajelor prin care a fost anunțat proprietarul.
Urmează o sesizare scrisă către asociație și solicitarea unei verificări de specialitate.
Un document care identifică sursa, elementul deteriorat și intervenția necesară este mai util decât presupunerea că „apa vine sigur de sus”.
Dacă problema rămâne nerezolvată, persoana afectată poate sesiza Inspectoratul de Stat în Construcții pentru verificarea aspectelor care intră în competența sa.
Pentru recuperarea pagubelor sau soluționarea unui litigiu poate fi necesară adresarea instanței.
Legea permite persoanelor prejudiciate să se adreseze, în condițiile sale, inclusiv instanțelor judecătorești.
Cum procedezi dacă problema pornește din apartamentul tău
Cere verificarea cauzei și ia măsuri pentru limitarea pagubelor, fără să aștepți următoarea reclamație.
Stabilește cu specialistul ce intervenție este necesară și păstrează documentele lucrării.
Dacă vecinul a suferit stricăciuni, clarifică și repararea acestora, separat de remedierea defectului din propria locuință.
Repararea sursei oprește producerea altor daune; refacerea finisajelor afectate rezolvă prejudiciul deja produs.
O intervenție făcută la timp poate evita extinderea degradării, costuri suplimentare și un conflict care ajunge la autorități sau în instanță.
