Atenție la dărâmarea pereților din apartament: lucrările permise de CATUC prin notificare la casă necesită autorizație la bloc
Un living mai mare, un hol deschis sau o bucătărie unită cu sufrageria: pentru mulți proprietari, renovarea începe cu eliminarea unui perete.
Însă noua lege a construcțiilor (CATUC) nu mai permite la bloc tot ce permite prin notificare la casă.
Pentru proprietarii de apartamente, diferența contează chiar și atunci când vor să dărâme un perete care nu este de rezistență.
O intervenție eligibilă pentru procedura simplificată într-o locuință unifamilială poate necesita autorizație într-un bloc.
Nici BCA-ul, nici gips-cartonul nu reprezintă, prin ele însele, o scutire de acte.
CATUC stabilește condiții distincte, iar confundarea lor poate transforma renovarea într-o lucrare nelegală, sancționată cu amendă.
Ce prevede CATUC pentru compartimentările ușoare
Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, adoptat prin Legea nr. 169/2026, include modificarea anumitor compartimentări interioare în procedura simplificată a notificării.
Citește și: Balcon închis înainte de 1990 sau prin reabilitarea primăriei: ce documente dovedesc legalitatea lucrărilor
Articolul 294 se referă la compartimentări care îndeplinesc cumulativ trei caracteristici: sunt nestructurale, demontabile și realizate din materiale ușoare.
În plus, intervenția nu trebuie să afecteze căile de evacuare, funcționarea instalațiilor pentru securitate la incendiu sau gradul de rezistență sau nivelul de stabilitate la foc al construcției.
Regula privește intervențiile din afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice.
Așadar, „nu este perete de rezistență” reprezintă doar una dintre condiții.
Nu este o permisiune generală de demolare.
Peretele din gips-carton: fără autorizație nu înseamnă fără acte
O compartimentare din plăci de gips-carton pe structură ușoară poate intra în această categorie dacă îndeplinește toate condițiile legale.
De exemplu, eliminarea unei separări ușoare amenajate pentru un dressing poate fi eligibilă pentru notificare, după verificarea soluției de către proiectant.
Exemplul nu înseamnă că orice perete placat cu gips-carton poate fi îndepărtat în același mod.
Un finisaj din gips-carton poate ascunde alt element constructiv.
De asemenea, compartimentarea poate avea un rol în protecția la incendiu sau poate include instalații care necesită intervenții distincte.
Încadrarea se face pentru lucrarea concretă, înainte de începerea ei, pe baza documentelor și a situației din apartament.
Excepția privește o anumită categorie de intervenții, nu orice utilizare a unui material.
Perete din BCA vs compartimentare demontabilă
BCA-ul este utilizat inclusiv pentru zidării de compartimentare, însă faptul că un perete nu este portant nu îl transformă într-o compartimentare demontabilă.
Prin urmare, un perete zidit din blocuri de BCA nu intră automat în excepția pentru compartimentări ușoare demontabile.
Demolarea unei zidării și demontarea unei separări ușoare sunt intervenții diferite.
Pentru eliminarea unui perete din BCA între două camere, proprietarul nu poate invoca numai materialul ori afirmația meseriașului că „nu ține blocul”.
Dacă intervenția nu se încadrează într-o categorie expres prevăzută pentru notificare, se urmează procedura de autorizare aplicabilă.
Există și situații particulare: art. 294 include renovarea și extinderea bucătăriilor și băilor din apartamente în procedura notificării.
Această prevedere trebuie analizată în raport cu proiectul concret; nu permite automat demolarea oricărui perete aflat lângă bucătărie sau baie și nu înlătură cerințele de siguranță.
Atenție: regula pentru case nu se aplică automat apartamentelor
CATUC include separat, la art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (v), modificări de compartimentare și remodelări ale pereților interiori nestructurali sau exteriori, fără modificarea dimensiunii casei, pentru locuințe unifamiliale.
Citește și: Amenzi pentru proprietarii fără poliță PAD în 2026. Ce s-a schimbat pentru blocurile cu risc seismic
Un apartament într-un bloc nu este o locuință unifamilială în sensul acestei prevederi.
Proprietarii nu pot prelua această regulă pentru a justifica orice demolare interioară într-un condominiu.
Ce presupune notificarea și când pot începe lucrările
Potrivit art. 295, notificarea se transmite înainte de începerea lucrărilor și presupune un formular însoțit de un proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat, elaborat de specialiști, precum și îndeplinirea celorlalte cerințe legale.
O simplă întrebare trimisă primăriei („Am nevoie de autorizație?”) nu ține loc de notificare.
Codul precizează expres această diferență.
Articolul 296 prevede aprobarea tacită după 15 zile lucrătoare de la primirea notificării, în condițiile legii.
Autoritatea poate solicita clarificări, completări, avize sau parcurgerea procedurii de autorizare și poate respinge notificarea.
Lucrările nu încep automat în ziua următoare expirării celor 15 zile lucrătoare.
Alineatul (6) stabilește începerea la 15 zile calendaristice după împlinirea termenului pentru aprobarea tacită sau, după caz, după îndeplinirea integrală a condițiilor indicate de autoritate.
Articolul 298 leagă expres începutul execuției de respectarea acestui termen.
Pereții către vecini sau casa scării au un regim distinct
Un perete care separă două camere din același apartament nu are același regim juridic cu zidul dintre apartament și locuința vecinului ori dintre apartament și un spațiu comun.
Articolul 37 din Legea nr. 196/2018 stabilește că zidurile dintre proprietățile individuale și/sau părțile comune sunt proprietate comună.
Reamplasarea zidurilor nestructurale dintre două proprietăți individuale presupune acordul proprietarilor respectivi, expertiză tehnică, autorizație și înștiințarea asociației.
Pentru zidurile dintre proprietatea individuală și cea comună, legea cere inclusiv acordul tuturor proprietarilor și modificarea acordului de asociere.
Acordul administratorului nu înlocuiește documentele cerute de lege.
În zonele protejate, verificați procedura înainte de renovare
Pentru clădirile din zone protejate, CATUC prevede condiții suplimentare.
Articolul 294 alin. include anumite modificări ale compartimentărilor ușoare numai dacă nu schimbă concepția spațială interioară, cu notificarea autorităților competente și acordul scris al serviciului deconcentrat pentru cultură.
Monumentele istorice și clădirile cu valoare arhitecturală sau istorică au reguli distincte.
Faptul că lucrarea se desfășoară în interior nu elimină protecția legală a imobilului.
Ce amenzi prevede codul
Articolul 357 diferențiază abaterile, în funcție de procedura care trebuia respectată.
Executarea lucrărilor fără notificarea prealabilă ori cu nerespectarea proiectului notificat este sancționată cu amendă de la 5.000 la 50.000 de lei.
Executarea fără autorizația cerută de lege sau cu nerespectarea acesteia intră în altă categorie: alin. (1) lit. b) și alin. (4) lit. b) prevăd 50.000–1.000.000 de lei, în raport cu gravitatea faptei și impactul asupra vecinătăților.
Acesta este intervalul general al contravenției, nu o amendă fixă pentru orice perete desființat.
Codul sancționează distinct și neîndeplinirea obligației de notificare a începerii unor lucrări exceptate de la autorizație, la alin. (1) lit. d), cu 50.000–100.000 de lei.
Cele două prevederi despre notificare nu trebuie confundate; încadrarea exactă trebuie indicată și motivată de organul de control.
Plata amenzii nu legalizează lucrarea
Potrivit art. 358, controlul poate duce și la oprirea lucrărilor și la măsuri pentru conformarea cu proiectul sau autorizația, regularizare în condițiile legii ori desființarea lucrărilor nelegale.
Continuarea lucrărilor după oprirea dispusă de autorități constituie infracțiune potrivit art. 356.
Prin urmare, plata unei amenzi nu oferă dreptul de a continua renovarea.
Înainte de a elimina un perete, proprietarul ar trebui să prezinte planurile apartamentului unui proiectant, să clarifice rolul peretelui și regimul clădirii și să stabilească procedura aplicabilă întregii intervenții.
Documentele necesare se stabilesc înainte de demolare, nu după evacuarea molozului.
