Dărâmarea unui perete în apartament după 25 august: când ajunge notificarea și când trebuie autorizație
O renovare care începe cu dorința de a avea un living mai mare se poate transforma într-o intervenție periculoasă și ilegală dacă proprietarul confundă un perete de compartimentare cu un element al structurii de rezistență. Grosimea zidului, materialul din care este făcut sau sunetul produs atunci când îl lovești nu oferă un verdict sigur. Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, intrat în vigoare la 25 august 2026, simplifică procedura pentru anumite recompartimentări. Nu le permite însă proprietarilor să demoleze orice perete fără documentație și fără verificarea unui specialist. Nu orice perete din apartament are același rol Înainte de începerea lucrărilor trebuie făcută diferența între trei categorii principale. Citește și: Renovările la bloc: regulile se schimbă din 25 august 2026. Ce mai poți modifica în apartament fără autorizație Elementele structurale fac parte din sistemul care susține clădirea și preia încărcările. În această categorie pot intra stâlpii, grinzile, diafragmele din beton armat și, în funcție de sistemul constructiv, anumiți pereți din beton sau zidărie portantă. Găurirea, decuparea sau demolarea lor poate modifica felul în care clădirea se comportă, inclusiv în cazul unui cutremur. Faptul că intervenția privește doar apartamentul propriu nu înseamnă că efectele se opresc la ușa acestuia. Pereții nestructurali zidiți separă încăperile, dar nu au rol portant. Ei pot fi realizați din cărămidă, BCA sau alte elemente de zidărie. Chiar dacă nu susțin clădirea, demolarea lor modifică proiectul și compartimentarea apartamentului. În plus, pot ascunde instalații electrice, conducte, coloane sau trasee de ventilație. Compartimentările ușoare și demontabile sunt realizate, de regulă, din gips-carton, panouri sau alte materiale ușoare, montate pe o structură care poate fi desfăcută. Acestea nu trebuie confundate cu un perete zidit numai pentru că și acesta este declarat „neportant”. Cum afli dacă peretele este structural Prima verificare trebuie făcută în proiectul inițial al clădirii și în cartea tehnică a construcției. Citește și: Gard, pergolă, garaj, piscină sau mansardă: ce mai poți construi fără autorizație după 25 august 2026 Documentele pot exista la asociația de proprietari, la proiectant, în arhiva primăriei sau la alte instituții care au preluat fondurile documentare. Planul cadastral al apartamentului arată compartimentarea înregistrată, dar nu reprezintă întotdeauna o analiză a structurii și nu trebuie folosit singur pentru a decide că un perete poate fi demolat. Dacă documentația inițială lipsește, este incompletă ori nu permite identificarea sigură a sistemului constructiv, soluția corectă este consultarea unui arhitect sau inginer structurist și, când natura intervenției o cere, realizarea unei expertize de către un expert tehnic atestat. Nu sunt metode sigure: - măsurarea aproximativă a grosimii; - ciocănirea peretelui pentru a vedea dacă „sună a gol”; - comparația cu pereții modificați de vecini; - presupunerea că un perete este nestructural fiindcă nu apare foarte gros pe schița cadastrală; - începerea demolării până când muncitorii „văd ce găsesc”. În unele blocuri, mai ales în cele construite din panouri prefabricate sau cu diafragme din beton armat, un element care pare un simplu perete poate avea rol structural. Trei regimuri diferite după 25 august 2026 Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, CATUC, a intrat în vigoare la 25 august 2026 și a abrogat vechea Lege nr. 50/1991. Citește și: Balcoanele închise fără autorizație intră sub reguli noi din 25 august: cum pot fi legalizate și când se ajunge la demolare Noul sistem trebuie citit pe trei niveluri: lucrări fără formalități, lucrări realizate prin notificare și lucrări care necesită autorizație. Reparațiile interioare obișnuite, care nu modifică structura și compartimentarea, de exemplu, zugrăveli, schimbarea finisajelor sau anumite reparații la instalațiile proprii, pot intra în categoria lucrărilor executate fără autorizație și fără notificare, în condițiile articolului 299 din CATUC. Situația se schimbă când este mutat, desființat sau construit un perete. Recompartimentarea nu mai este o simplă operațiune de finisare. Pereții nestructurali pot intra în procedura notificării Articolul 294 alineatul (2) litera b) din CATUC include între intervențiile care pot fi realizate prin notificarea autorității locale: - modificările de compartimentare sau remodelările pereților interiori nestructurali; - compartimentările interioare nestructurale, demontabile, realizate din materiale ușoare. Prin urmare, după 25 august 2026, desființarea sau modificarea unui perete interior nestructural nu conduce automat la procedura clasică a autorizației de construire. Lucrarea poate fi încadrată în procedura simplificată a notificării. Există însă o diferență importantă între cele două categorii. Un perete din cărămidă poate fi nestructural, dar nu este, din acest motiv, și o compartimentare ușoară, demontabilă. Natura exactă a lucrării trebuie indicată în proiectul depus odată cu notificarea. În cazul compartimentărilor ușoare, legea cere și ca intervenția să nu afecteze: - lungimea sau gabaritul căilor de evacuare; - instalațiile care asigură securitatea la incendiu; - gradul de rezistență ori nivelul de stabilitate la foc al construcției. Simplificarea este reală, dar „doar prin notificare” nu înseamnă că proprietarul trimite primăriei un e-mail și începe demolarea în aceeași zi. Ce trebuie depus la primărie Potrivit articolului 295 din CATUC, notificarea se transmite înainte de începerea lucrărilor și este însoțită de documentele cerute de lege, între care formularul corespunzător și un proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat, elaborat de specialiști. Autoritatea verifică încadrarea lucrării. În maximum 15 zile lucrătoare poate solicita clarificări sau documente suplimentare, poate stabili că este necesară autorizația ori poate respinge motivat notificarea. Dacă nu intervine una dintre aceste situații în termenul legal, poate opera aprobarea tacită, cu respectarea condițiilor prevăzute de Cod. Așadar, proprietarul nu trebuie să demoleze mai întâi peretele și să notifice ulterior primăria. Procedura este prealabilă, iar proiectul trebuie să descrie situația existentă și modificarea propusă. Când este necesară autorizația Intervențiile asupra elementelor structurale nu intră în categoria recompartimentărilor nestructurale pentru care CATUC permite notificarea. Dacă se dorește realizarea unui gol într-un perete portant, lărgirea unui gol existent, decuparea unei diafragme, intervenția asupra unui stâlp sau a unei grinzi ori orice altă modificare a structurii de rezistență, este necesară procedura completă de autorizare. În funcție de lucrare, documentația poate presupune expertiză tehnică, proiect de intervenție, verificarea proiectului și soluții de consolidare. Nici expresia „doar o ușă” nu schimbă regimul juridic. Un gol de dimensiuni reduse executat într-o diafragmă rămâne o intervenție structurală. Mai mult, un specialist poate constata că intervenția dorită nu este sigură și nu poate fi autorizată în forma propusă. Autorizația nu este o formalitate care legalizează automat orice proiect imaginat de proprietar. Acordul asociației sau al vecinilor Într-un condominiu, structura de rezistență, fațada, acoperișul, instalațiile comune și alte elemente prevăzute de lege sunt părți comune, chiar dacă unele traversează sau delimitează proprietatea individuală. Articolul 39 din Legea nr. 196/2018 prevede că modificările constructive ale unor părți sau elemente ale condominiului se fac, în cazurile reglementate, cu acordul a două treimi dintre proprietarii membri ai asociației, cu acordul tuturor proprietarilor direct afectați și pe baza autorizației de construire. Articolul 41 obligă proprietarul ca, înaintea modificărilor constructive din proprietatea individuală, să obțină avizele și autorizațiile prevăzute de legislație și să nu pună în pericol integritatea structurală a condominiului, celelalte apartamente sau sănătatea locatarilor. Pentru o compartimentare strict interioară, nestructurală, care nu afectează părți comune, instalații comune ori drepturile altor proprietari, nu trebuie presupus automat că este necesar votul întregii asociații. Încadrarea exactă depinde însă de conținutul proiectului. Dacă sunt afectate structura, coloanele comune, fațada, ventilația sau alte elemente comune, apar obligații suplimentare. Atenție la conducte, ventilație și instalațiile comune Un perete poate fi nestructural și totuși să nu poată fi demolat după bunul plac. Prin el pot trece coloane de apă, gaze, încălzire, cabluri ori instalații cu rol în protecția la incendiu. Extinderea bucătăriei sau a băii poate avea consecințe suplimentare: mutarea instalațiilor, modificarea ventilației, intervenții asupra hidroizolației sau schimbarea condițiilor sanitare și de securitate. De aceea, încadrarea nu trebuie făcută exclusiv după întrebarea „ține sau nu ține blocul?”. Apartamentul trebuie să corespundă și în acte După modificarea legală a compartimentării, proprietarul trebuie să verifice dacă sunt necesare recepția lucrării și actualizarea documentației cadastrale. Planul real al locuinței trebuie să corespundă cu documentele folosite la vânzare, creditare, asigurare sau succesiune. O recompartimentare executată fără actele necesare poate ieși la iveală tocmai când proprietarul dorește să vândă apartamentul. Atunci pot apărea probleme la actualizarea cadastrului, la notar sau în relația cu banca viitorului cumpărător. Regula sigură înainte de a lua barosul Ordinea corectă este simplă: Se obține proiectul inițial sau cartea tehnică a clădirii. Peretele este verificat de un arhitect ori inginer structurist. Dacă există îndoieli privind rolul său, se solicită expertiza unui specialist atestat. Proiectantul stabilește dacă lucrarea intră în procedura notificării sau necesită autorizație. Se verifică dacă sunt afectate părți comune și dacă sunt necesare acordurile prevăzute de Legea nr. 196/2018. Documentația se depune înainte de începerea lucrărilor. Demolarea începe numai după parcurgerea procedurii legale. Pe scurt, ideea esențială a noului Cod este că unele recompartimentări au devenit mai ușor de aprobat, nu că pereții apartamentelor au devenit liberi la demolare. Un perete nestructural poate necesita notificare și proiect, iar unul structural nu trebuie atins în lipsa expertizei, a proiectării și a autorizației cerute de lege.
