Clădirea blocului trebuie verificată cel puțin o dată pe an: ce obligații au proprietarii și ce acte trebuie să solicite
Evacuarea preventivă a locatarilor unui bloc din Drumul Taberei, pe 24 octombrie, a readus în atenție o întrebare care privește orice proprietar de apartament: cine urmărește starea clădirii între două expertize?
În cazul din Drumul Taberei, potrivit Primăriei Capitalei, fisura semnalată era cunoscută încă din 2017, iar deteriorarea ar fi fost provocată de probleme nerezolvate ale canalizării.
Dincolo de acest caz, urmărirea stării unui bloc este o obligație permanentă, cu verificări curente cel puțin anuale și constatări consemnate în documente.
Cine trebuie să organizeze această activitate, ce se întâmplă cu problemele identificate și ce informații trebuie să ceară un proprietar asociației?
Ce înseamnă obligația de verificare anuală
Normativul P 130-2025, aprobat prin Ordinul nr. 770/2025, prevede, la capitolul 4 alin. (6), că urmărirea curentă se efectuează la intervalele stabilite prin instrucțiunile clădirii, cel puțin anual.
Citește și: Balcon închis înainte de 1990 sau prin reabilitarea primăriei: ce documente dovedesc legalitatea lucrărilor
Sunt obligatorii verificări și după evenimente deosebite, precum cutremure, inundații, incendii sau explozii.
Aceasta presupune observații vizuale și, după caz, măsurători uzuale.
Nu echivalează cu obligația unei expertize tehnice anuale pentru fiecare bloc.
Practic, proprietarii ar trebui să separe două întrebări: „A fost verificată periodic clădirea?” și „Există motive pentru investigații suplimentare?”.
Un răspuns la prima nu îl înlocuiește pe cel la a doua.
Cine răspunde în cadrul asociației
Articolul 55 din Legea nr. 196/2018 atribuie comitetului executiv obligația de a asigura urmărirea comportării în timp a construcției pe întreaga durată de existență.
Citește și: Amendă de până la 50.000 de lei pentru închiderea balconului: greșeala banală pe care o fac proprietarii
Prin urmare, organizarea acestei activități face parte din responsabilitățile conducerii asociației.
Nu ar trebui să depindă exclusiv de inițiativa unui vecin care observă o problemă.
O organizare utilă înseamnă răspunsuri clare: cine efectuează verificările, când, pe baza căror instrucțiuni și cui transmite constatările.
În discuțiile din adunarea generală, acestea sunt întrebări mai productive decât afirmația vagă că „se ocupă administratorul”.
Cine poate efectua verificările
Normativul permite folosirea personalului și mijloacelor proprii sau contractarea unor operatori specializați, când acestea lipsesc.
Citește și: Amenzi pentru proprietarii fără poliță PAD în 2026. Ce s-a schimbat pentru blocurile cu risc seismic
Pentru clădirile fără instrucțiuni de urmărire curentă, documentația poate fi comandată unor operatori specializați.
Regulamentul aprobat prin HG nr. 766/1997, anexa nr. 5, art. 7, prevede pregătire tehnică în construcții, cel puțin de nivel mediu, pentru persoanele care efectuează urmărirea curentă.
Simplul fapt că cineva este președinte sau administrator nu dovedește această pregătire.
Înainte de contractare, asociația poate cere o ofertă care să precizeze zonele examinate, documentele necesare, calificarea persoanelor implicate și raportul care va fi predat.
O ofertă descrisă doar ca „verificare bloc” spune prea puțin despre serviciul cumpărat.
Verificarea trebuie să lase documente
Potrivit normativului, constatările se consemnează în rapoarte, menționate în Jurnalul evenimentelor și incluse în cartea tehnică a construcției.
Pentru proprietari, valoarea acestor documente este continuitatea.
Dacă o problemă reapare, următoarea verificare ar trebui să poată porni de la informațiile anterioare.
De exemplu, vecinii observă umezeală în același colț al subsolului la fiecare ploaie abundentă.
Ar fi util să existe fotografii datate, localizarea exactă, constatările persoanei care a verificat zona și evidența intervențiilor.
O simplă zugrăvire, fără lămurirea cauzei, poate face mai dificilă urmărirea problemei.
Când este necesară expertiza tehnică
Regulamentul din HG nr. 766/1997 prevede obligația proprietarului de a solicita expertizarea tehnică atunci când, în cursul urmăririi, sunt constatate situații care depășesc limitele stabilite sau pot afecta utilizarea în siguranță a construcției.
Proprietarii nu trebuie să stabilească singuri dacă o fisură este structurală.
Pot însă descrie ce observă și sesiza asociația: unde se află, când a apărut, dacă pare să se extindă sau dacă au apărut și alte modificări.
De exemplu, o fotografie făcută de la distanță nu este suficientă pentru a declara un balcon sigur.
La fel, faptul că o crăpătură există „de mulți ani” nu ține loc de evaluare tehnică.
Întreținerea blocului este responsabilitatea proprietarilor
Articolul 27 din Legea nr. 10/1995 pune în sarcina proprietarilor urmărirea comportării construcției, păstrarea cărții tehnice și efectuarea la timp a lucrărilor de întreținere și reparații care le revin.
Pentru un bloc aflat în proprietate privată, responsabilitatea obișnuită de întreținere nu se transferă primăriei.
Autoritățile pot avea atribuții de control, intervenție sau finanțare în programe speciale, dar existența acestor atribuții nu înlocuiește obligațiile proprietarilor.
De aceea, o eventuală cerere de sprijin către autorități ar trebui însoțită de demersurile asociației pentru clarificarea stării clădirii și organizarea măsurilor necesare.
Ce documente poate solicita un proprietar
Articolul 28 din Legea nr. 196/2018 permite proprietarilor să solicite în scris informații și copii după documentele asociației, suportând costul multiplicării.
O cerere practică poate urmări:
- data ultimei verificări și copia raportului;
- persoana sau firma care a efectuat-o;
- instrucțiunile și calendarul verificărilor;
- măsurile stabilite pentru problemele constatate;
- stadiul intervențiilor recomandate.
O formulare posibilă este:
„Vă rog să îmi comunicați data ultimei activități de urmărire curentă a clădirii și să îmi puneți la dispoziție copia raportului, precum și informații despre măsurile stabilite în urma constatărilor.”
Este util ca solicitarea să primească număr de înregistrare sau să fie transmisă printr-un mijloc care permite dovedirea primirii.
Ce faci dacă nu primești acces la documente
Pentru blocarea accesului la documente, art. 28 alin. (4) prevede notificarea comitetului executiv și a cenzorului.
Dacă solicitarea notificată nu este soluționată corespunzător în zece zile, proprietarul se poate adresa compartimentului specializat pentru asociații de proprietari din cadrul autorității locale.
În sesizare, ajută să indici exact ce ai cerut, când și ce răspuns ai primit, anexând corespondența.
Dacă problema este una tehnică, descrie separat deteriorarea observată.
Lipsa unui răspuns administrativ și existența unui posibil pericol sunt probleme diferite, care trebuie explicate distinct.
Într-o urgență cu pericol imediat pentru persoane, se apelează 112, fără a aștepta soluționarea unei cereri de documente.
