Renovări în apartament: o neclaritate din noul Cod al urbanismului (CATUC) îi poate costa scump pe proprietari
O lucrare de renovare a apartamentului, pentru care nu este necesară autorizația de construire, poate necesita, totuși, notificarea primăriei înainte de începere.
Dacă proprietarul omite acest pas, articolul 357 din Legea nr. 169/2026 (CATUC) ridică o întrebare cu miză financiară: de ce lipsa notificării apare în două prevederi, una cu amenzi de 5.000–50.000 de lei, cealaltă cu amenzi de 50.000–100.000 de lei?
Formulările celor două prevederi par să se suprapună, fără să explice limpede proprietarului unde se termină aplicarea uneia și unde începe aplicarea celeilalte.
Recent, ministrul Dezvoltării, Alexandru Stoica, a afirmat, referindu-se la problemele balcoanelor închise, că la noul Cod al urbanismului s-a lucrat „pe repede înainte, fiind jalon PNRR”, și a anunțat demersuri pentru corectarea legii.
Două prevederi asemănătoare, amenzi foarte diferite
La articolul 357 alineatul (1) litera a), legea sancționează executarea lucrărilor fără notificarea prealabilă sau fără respectarea proiectului notificat.
Pentru aceste fapte, alineatul (4) litera a) stabilește o amendă între 5.000 și 50.000 de lei.
La același articol, alineatul (1) litera d) privește neîndeplinirea obligației de a notifica autoritățile, înainte de începere, despre lucrări pentru care nu este necesară autorizația de construire sau de desființare.
Amenda corespunzătoare, stabilită la alineatul (4) litera d), este între 50.000 și 100.000 de lei.
Diferența este considerabilă: minimul celei de-a doua amenzi este de zece ori mai mare decât minimul primei.
Iar suma de 50.000 de lei reprezintă maximul într-un caz și minimul în celălalt.
De ce explicația „sunt două tipuri de lucrări” nu este suficientă
La prima vedere, s-ar putea crede că prima prevedere se referă la lucrările realizate prin notificare, iar a doua la lucrările exceptate de la autorizare.
Citește și: Renovarea băii sau bucătăriei nu mai e atât de simplă: noul Cod al Construcțiilor schimbă regulile
Numai că aceste categorii nu sunt complet separate.
Și o lucrare realizată legal prin notificare este o lucrare pentru care nu se cere autorizație.
Articolul 245 alineatul (2) permite, în situațiile prevăzute de lege, executarea lucrărilor prin procedura simplificată de notificare sau fără formalități, în locul autorizării.
Prin urmare, simpla folosire a expresiei „lucrări exceptate de la autorizare” nu explică de ce lipsa notificării ar trebui sancționată într-un caz cu minimum 5.000 de lei, iar în altul cu minimum 50.000 de lei.
Mai trebuie făcută o distincție: lucrările permise fără formalități nu devin automat supuse notificării doar pentru că nu au nevoie de autorizație.
Înainte de a discuta amenda, trebuie stabilit dacă exista efectiv obligația de notificare.
Proprietarul începe lucrarea fără să depună notificarea
Să presupunem că un proprietar vrea să realizeze o compartimentare interioară demontabilă, din materiale ușoare.
Citește și: Balcon închis înainte de 1990 sau prin reabilitarea primăriei: ce documente dovedesc legalitatea lucrărilor
Lucrarea îndeplinește toate condițiile legale pentru procedura simplificată, inclusiv cele privind siguranța la incendiu, dar proprietarul o începe fără notificare.
Exemplul este ipotetic și arată dificultatea de interpretare:
La litera a), autoritatea găsește executarea lucrărilor fără notificare.
La litera d), găsește neîndeplinirea obligației de notificare pentru începerea unor lucrări care nu necesită autorizație.
Citite separat, ambele formulări pot părea relevante pentru situația descrisă.
Din aceste texte, luate singure, proprietarul nu află clar de ce ar trebui aplicat un interval de amendă și nu celălalt.
Această suprapunere aparentă nu dovedește că primăriile aplică deja amenzi diferite în cazuri identice.
Arată însă un risc de interpretare care merită clarificat înainte ca proprietarii să ajungă în asemenea situații.
Când diferența este mai ușor de înțeles: proiect depus, dar nerespectat
Există și o situație descrisă distinct la litera a): proprietarul a notificat lucrarea, dar nu respectă proiectul depus.
Citește și: Amendă de până la 50.000 de lei pentru închiderea balconului: greșeala banală pe care o fac proprietarii
De exemplu, după parcurgerea procedurii legale, execută compartimentarea într-o altă configurație decât cea prevăzută în proiect.
Dacă schimbarea rămâne în categoria lucrărilor permise prin notificare și reprezintă o abatere de la proiect, ea ilustrează situația sancționată la litera a), cu 5.000–50.000 de lei.
Legea nu spune însă că această prevedere privește doar abaterile „minore”.
Iar dacă modificările efective necesită autorizație, analiza se schimbă: notificarea unei lucrări nu acoperă orice intervenție decisă ulterior.
Nu este vorba despre simpla uitare de a anunța un șantier autorizat
O altă explicație tentantă ar fi că amenda mai mare se aplică proprietarului care are deja autorizație, dar uită să anunțe când începe lucrările.
Articolul 357 tratează însă separat această situație.
Litera j) privește neanunțarea datei începerii lucrărilor autorizate către autoritățile care au emis autorizațiile și către Inspectoratul de Stat în Construcții.
Pentru aceasta, alineatul (4) litera g) prevede o amendă de 2.000 de lei.
Așadar, această obligație nu explică diferența dintre amenzile de 5.000–50.000 de lei și cele de 50.000–100.000 de lei.
Ce riscă proprietarul din cauza neclarității
Riscul practic este ca proprietarul să considere că lipsa notificării intră în intervalul mai mic, iar autoritatea de control să folosească prevederea cu intervalul mai mare.
Aceasta este o posibilitate rezultată din compararea formulărilor, nu relatarea unui caz verificat.
Dacă apare o astfel de dispută, proprietarul poate fi nevoit să ceară explicații și să conteste sancțiunea, cu timp și cheltuieli suplimentare.
Neclaritatea nu înseamnă că autoritatea poate alege arbitrar orice amendă.
Aplicarea sancțiunii trebuie justificată prin fapta concretă și obligația legală încălcată.
Dar nici proprietarul nu se poate baza pe presupunerea că i se va aplica automat intervalul mai mic.
Cum reduceți riscul înainte de a începe lucrările
Stabiliți exact ce intervenție urmează să faceți.
„Renovez apartamentul” poate însemna lucrări foarte diferite, cu cerințe diferite.
Un proiectant poate verifica soluția tehnică și documentele necesare.
Dacă situația nu este clară, solicitați primăriei competente un răspuns scris, prezentând adresa, lucrările propuse și, după caz, schițe sau documente tehnice.
Cereți să vi se indice prevederea legală aplicabilă.
O precizare esențială: întrebarea trimisă primăriei nu ține loc de notificare.
Articolul 295 alineatul (9) spune expres că solicitările de încadrare a lucrărilor într-o anumită procedură nu reprezintă notificări.
Dacă lucrarea necesită notificare, depuneți formularul și documentația cerute.
Păstrați dovada înregistrării, proiectul și răspunsurile primite.
Respectați termenele și condițiile de începere prevăzute la articolul 296: depunerea documentelor nu vă permite să începeți imediat.
Nici afirmația echipei de muncitori că „pentru asta nu trebuie autorizație” nu este suficientă.
Întrebarea următoare trebuie să fie dacă lucrarea necesită notificare.
Un răspuns al primăriei ajută, dar clarificarea trebuie să fie valabilă pentru toți
Un răspuns scris poate reduce riscul unei neînțelegeri și poate documenta demersurile proprietarului.
Nu reprezintă însă o garanție că orice autoritate sau instanță va interpreta legea în același fel.
Pentru a evita interpretările divergente, ar fi utilă o explicație oficială care să arate, cu exemple și trimiteri precise la lege, ce situații intră la fiecare dintre cele două litere.
Dacă formularea legii nu permite o separare clară, este necesară clarificarea textului legislativ.
Până atunci, proprietarii nu ar trebui nici să ignore obligația de notificare, nici să creadă că orice lucrare fără autorizație atrage automat o amendă de 100.000 de lei.
Obligația trebuie verificată pentru intervenția concretă, iar o eventuală sancțiune trebuie să aibă o explicație legală precisă.
