Vrei să-ți renovezi singur apartamentul: ce condiții impune noua lege și unde se oprește libertatea proprietarului
Proprietarul care vrea să economisească bani, organizând singur renovarea apartamentului, trebuie să verifice mai întâi în ce categorie intră lucrările, potrivit noii legi.
Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC), intrat în vigoare din 25 august 2026, limitează intervențiile în regie proprie asupra clădirilor existente, dar permite expres această modalitate de execuție pentru lucrările care se încadrează în procedura notificării.
Așadar, notificarea primăriei nu înseamnă automat obligația de a contracta un antreprenor.
În schimb, dreptul de a organiza lucrările pe cont propriu nu elimină proiectul, cerințele tehnice și răspunderea pentru ceea ce se execută.
Ce înseamnă, de fapt, „regie proprie”
Lucrările în „regie proprie” descriu situația în care beneficiarul își organizează direct executarea renovărilor, în loc să încredințeze unui antreprenor realizarea acesteia în ansamblu.
Citește și: Renovarea băii sau bucătăriei nu mai e atât de simplă: noul Cod al Construcțiilor schimbă regulile
Proprietarul poate procura materialele și organiza etapele de lucru, participând personal la operațiunile pe care le poate executa legal.
Sintagma nu înseamnă obligatoriu că face absolut totul singur și nici că este interzis să apeleze la profesioniști pentru anumite operațiuni.
Antreprenorul este cel care preia prin contract executarea lucrării, cu obligațiile aferente.
Pe când „regie proprie” privește organizarea execuției, „autorizația” și „notificarea” privesc procedura legală care permite realizarea lucrării.
Prin urmare, faptul că proprietarul își cumpără singur gresia nu stabilește, de unul singur, că întreaga renovare se face în regie proprie.
Regula generală: întreținere și reparații curente
Articolul 285 Legea nr. 169/2026 limitează execuția în regie proprie, în cadrul regimului pe care îl reglementează, la întreținere și reparații curente.
Pentru celelalte intervenții, textul prevede o interdicție, indiferent de clasa de consecință a clădirii.
Pe înțelesul proprietarilor, „clasa de consecință” privește gravitatea consecințelor unei eventuale cedări a construcției.
Faptul că o clădire este mai mică sau pare mai puțin complicată nu înlătură interdicția.
Totuși, articolul 285 nu poate fi citit izolat.
Codul conține și un regim distinct pentru lucrările executate prin notificare, cu o prevedere expresă privind regia proprie.
Lucrările notificate au o regulă distinctă
Articolul 298 permite ca lucrările notificate potrivit articolului 294 să fie realizate fie prin antreprenori, fie în regie proprie.
Citește și: Balcon închis înainte de 1990 sau prin reabilitarea primăriei: ce documente dovedesc legalitatea lucrărilor
Interpretarea coroborată a celor două texte este că, pentru o lucrare care îndeplinește efectiv condițiile articolului 294, se aplică regula specială a notificării.
În limbaj juridic, regula specială prevalează în propriul domeniu de aplicare: dispoziția destinată explicit unei categorii de lucrări se aplică acelei categorii.
Precizările Ministerului Dezvoltării, privind CATUC, menționează distinct posibilitatea executării în regie proprie a lucrărilor realizate prin notificare.
Însă precizările nu modifică legea.
Răspunsul practic este: proprietarul poate organiza singur execuția unei intervenții încadrate legal în procedura notificării, fără ca simpla aplicare a articolului 285 să îi impună contractarea unui antreprenor pentru întreaga lucrare.
Limita este decisivă: depunerea unei notificări nu transformă o intervenție neeligibilă într-una permisă prin această procedură.
Ce lucrări din apartament pot intra în discuție
Articolul 294 include renovarea și extinderea băii sau bucătăriei, precum și închiderea unitară a logiilor și balcoanelor în apartamente din locuințe colective.
Acest regim privește intervențiile situate în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice.
Denumirea generală „renovare” nu este însă suficientă pentru încadrare.
Trebuie analizate operațiunile concrete.
De exemplu, proprietarul care înlocuiește finisajele băii se poate afla într-o situație diferită de cel care extinde încăperea.
Iar extinderea nu permite automat demolarea oricărui perete întâlnit în cale.
În plus, prevederea despre remodelarea pereților de la punctul (v) se referă la locuințe unifamiliale.
Ea nu reprezintă o permisiune generală pentru dărâmarea pereților din apartamente.
Codul tratează separat compartimentările nestructurale, demontabile, din materiale ușoare, cu condiții privind securitatea la incendiu.
Zugrăveala și schimbarea parchetului: o altă categorie
Articolul 299 enumeră lucrări care pot fi executate fără autorizație și fără notificare prealabilă, în condițiile prevăzute de text.
Pentru construcțiile existente din afara zonelor protejate menționate de lege, sunt incluse reparațiile sau înlocuirile finisajelor interioare și pardoselilor, precum și reparațiile și înlocuirile tâmplăriei interioare.
Astfel, simpla zugrăvire a unei camere sau înlocuirea parchetului nu trebuie confundate cu o intervenție de reconfigurare a apartamentului.
Faptul că proprietarul numește toate aceste operațiuni „renovare” nu le supune automat aceleiași proceduri.
Scutirea de autorizație și notificare nu elimină respectarea reglementărilor tehnice și a legislației sectoriale.
Pentru imobilele din zone protejate, încadrarea trebuie verificată separat.
Regia proprie nu înlocuiește proiectantul
Articolul 297 impune pentru lucrările executate prin notificare un proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat, întocmit de specialiști în condițiile legii.
Conținutul simplificat înseamnă o documentație adaptată procedurii.
Nu înseamnă că proprietarul poate înlocui proiectul cu o schiță proprie.
La rândul său, articolul 298 alineatul (2) prevede lipsa verificării tehnice pentru cerințele fundamentale de calitate în acest regim, răspunderea pentru corectitudinea proiectului revenind proiectanților.
Distincția este importantă: simplificarea verificării proiectului nu înseamnă eliminarea proiectului.
Proprietarul poate organiza execuția, dar trebuie să respecte soluția tehnică și competențele profesionale cerute pentru fiecare activitate.
Notificarea nu permite începerea imediată a lucrărilor
Potrivit articolului 296, aprobarea tacită produce efecte după 15 zile lucrătoare de la primirea notificării.
Primăria poate solicita clarificări, completări și documentații complementare sau poate constata necesitatea unei autorizații ori poate respinge notificarea în condițiile legii.
În plus, alineatul (6) stabilește pentru începerea lucrărilor un interval de 15 zile calendaristice după împlinirea termenului pentru aprobarea tacită sau, după caz, după îndeplinirea integrală a condițiilor indicate de text.
Așadar, proprietarul nu trebuie să programeze începutul renovării pentru ziua următoare depunerii notificării.
Calendarul trebuie stabilit în funcție de procedura efectiv parcursă și de eventualele solicitări ale autorității.
Cine răspunde dacă lucrările sunt greșite
Articolul 297 arată că notificarea are rolul unei declarații pe propria răspundere a beneficiarului privind îndeplinirea condițiilor pentru utilizarea acestei proceduri.
Respectarea normelor urbanistice și tehnice rămâne obligatorie, iar răspunderea revine beneficiarului, proiectanților și executanților, potrivit atribuțiilor legale.
De aceea, înainte de începere, proprietarul trebuie să stabilească împreună cu specialiștii ce se execută, ce procedură se aplică și cine îndeplinește fiecare obligație.
O lucrare care depășește proiectul notificat trebuie reevaluată, nu continuată sub aceeași etichetă de „renovare”.
La final, lucrările notificate sunt supuse recepției prevăzute de articolul 298.
Procesul-verbal se înregistrează în Registrul Național al Construcțiilor; până la operaționalizarea acestuia, o copie se transmite Inspectoratului de Stat în Construcții.
Economia obținută prin organizarea directă a lucrărilor trebuie calculată păstrând în buget proiectarea, specialiștii și formalitățile obligatorii.
