Piața imobiliară, la un pas de colaps: datoriile dezvoltatorilor depășesc 35 de miliarde de lei, iar insolvențele se înmulțesc
Datoriile dezvoltatorilor imobiliari din România au trecut, în ultimele luni, de pragul istoric de 35 de miliarde de lei, o sumă dublă față de nivelul înregistrat în urmă cu zece ani.
În contextul unei scăderi accentuate a pieței, peste 60% dintre companiile din sector se află în risc de insolvență, potrivit unei analize realizate de compania de consultanță Frames.
Risc crescut de insolvență și perspective negative pentru 2026
Consultanții avertizează că anul 2026 ar putea aduce noi recorduri negative pentru piața imobiliară, pe fondul majorării taxelor și al reducerii semnificative a cererii de locuințe.
Fragilitatea financiară a dezvoltatorilor și comprimarea profitabilității conturează un scenariu dificil pentru întregul sector.
Sute de firme dizolvate sau cu activitatea suspendată
Potrivit datelor oficiale de la Registrul Comerțului și Ministerul Finanțelor, din cele aproximativ 7.300 de firme active cu cod CAEN dezvoltare imobiliară, 564 au intrat în proces de dizolvare în ultimii doi ani, 310 și-au suspendat activitatea, iar 57 au ajuns în insolvență.
Analiza realizată pe baza scorului Altman arată că, în prezent, peste 2.700 de companii din sector se află într-o zonă de risc mare și foarte mare de insolvență, iar alte aproximativ 1.600 prezintă un risc mediu.
Scorul Altman combină indicatori precum profitabilitatea, lichiditatea, eficiența activelor și gradul de îndatorare pentru a estima riscul financiar.
Gradul de îndatorare, principala vulnerabilitate a sectorului
Nivelul ridicat al datoriilor reprezintă cea mai mare problemă pentru investitori.
În ultimii doi ani, creanțele din sectorul imobiliar au crescut cu peste 8 miliarde de lei, ajungând de la 26,8 miliarde de lei în 2020 la 33,2 miliarde de lei în 2024.
Estimările pentru 2025 indică depășirea pragului de 35 de miliarde de lei, față de doar 15,1 miliarde de lei în 2015.
Pierderi în creștere și scădere accentuată a profitului
Pierderile nete ale companiilor imobiliare au crescut de la 518,8 milioane de lei în 2022 la 610,3 milioane de lei în 2024.
În același timp, cifra de afaceri a sectorului s-a redus de la 7,55 miliarde de lei în 2022 la 6,4 miliarde de lei în 2024, iar profitul net a scăzut cu peste 300 de milioane de lei.
Stocuri record de apartamente nevândute
Scăderea vânzărilor a dus la acumularea masivă de locuințe nevândute.
Valoarea stocurilor a depășit 10 miliarde de lei în 2025, un nivel record comparativ cu 7,5 miliarde de lei în 2022 și doar 1,51 miliarde de lei în urmă cu un deceniu, arată analiza Frames.
Microîntreprinderile, cele mai expuse la șocurile pieței
Structura pieței indică o vulnerabilitate majoră: din cele 7.300 de firme active, 6.830 funcționează ca SRL-uri, doar 81 sunt societăți pe acțiuni, iar 263 sunt PFA-uri.
Peste 80% dintre dezvoltatori sunt microîntreprinderi, cu resurse financiare limitate și expuse direct fluctuațiilor economice.
Capitala, epicentrul riscului de insolvență
Situația este critică în București, unde peste 2.300 din cei aproximativ 3.000 de dezvoltatori activi sunt clasificați cu risc mare și foarte mare de insolvență. Județele Cluj, Timiș și Constanța completează lista zonelor cu expunere ridicată.
Potrivit consultanților, majorarea TVA pentru locuințele noi de la 9% la 21% a amplificat problemele sectorului, în condițiile în care peste 80% dintre apartamentele vândute în România sunt locuințe mici, sensibile la creșterea prețurilor finale.
Construcțiile, semne de reziliență pe hârtie
În ciuda dificultăților din dezvoltarea imobiliară, sectorul construcțiilor ar putea înregistra o creștere modestă.
Comisia Națională de Strategie și Prognoză estimează un avans de 4% al volumului lucrărilor de construcții în 2026, după o creștere de 9% în 2025.
Autorizațiile de construire, o imagine mixtă
În decembrie 2025 au fost eliberate 2.650 de autorizații de construire, în scădere cu 9,4% față de luna precedentă, dar ușor peste nivelul din anul anterior.
Pe tot anul 2025, numărul autorizațiilor a crescut cu 4,4%, cele mai mari creșteri fiind în regiunile Nord-Vest și Centru.
Piața se va consolida în jurul marilor jucători
„Piața dezvoltării imobiliare va trece printr-o schimbare semnificativă.
După modificările fiscale, este posibil să rămână doar companiile mari, cu acces la finanțare și planuri bine definite”, a declarat Adrian Negrescu, managerul Frames.
Potrivit acestuia, intrarea fondurilor de investiții va orienta o parte tot mai mare a proiectelor către segmentul de închiriere, în timp ce dezvoltările destinate vânzării s-ar putea nișa pe locuințe premium, cu marje mai mari de profit.
