Creditul ipotecar: unde se ascund costurile pe care nu ți le spune banca

Creditul ipotecar, dobânzi și costuri ascunse. Pentru mulți români, creditul ipotecar reprezintă singura soluție pentru a deveni proprietarii unui apartament sau a unei case.

Însă, deși reclamele bancare promit „dobânzi atractive” și „condiții flexibile”, realitatea din spatele contractelor este mai complexă.

Creditul ipotecar, dobânzi și costuri ascunse

Dobânzile pot varia de la un an la altul, comisioanele „invizibile” se acumulează, iar graba poate transforma o alegere rezonabilă într-o povară financiară.

Citește și: Au încărcat o rulotă cu de toate, și-au luat fetițele și au gonit spre moarte. Oficial, plecau în vacanță

Un credit ipotecar este un angajament pe 20–30 de ani.

De aceea, înainte de a semna, e nevoie de o informare atentă.

În continuare, vom explica tipurile de dobânzi, costurile ascunse la care trebuie să fii atent și pașii de urmat pentru a lua o decizie în cunoștință de cauză.

Dobândă fixă și dobândă variabilă

Dobânda fixă îți oferă stabilitate pe o perioadă limitată (3, 5 sau chiar 10 ani), după care se transformă, de regulă, în variabilă.

Avantajul: știi exact cât plătești.

Dezavantajul: după expirarea perioadei fixe, rata poate crește considerabil.

Dobânda variabilă este calculată în funcție de indici de piață (IRCC pentru lei, EURIBOR pentru euro) la care se adaugă marja fixă a băncii.

Avantajul: poate fi mai mică decât dobânda fixă la început.

Dezavantajul: ești expus la creșteri bruște.

Conform datelor The Global Economy, în aprilie 2025 rata medie a dobânzilor la creditele ipotecare în România era de 6,52%.

O variație de numai 1% poate însemna câteva sute de lei în plus la fiecare rată lunară, pe întreaga durată a creditului.

IRCC și ROBOR – cifre care contează

Indicele de referință pentru creditele consumatorilor (IRCC) este recalculat trimestrial.

În perioade de inflație ridicată, creșterea acestuia poate majora brusc ratele.

De exemplu, potrivit BRD, în anii recenți ROBOR a crescut cu peste 5 puncte procentuale într-un interval de câteva luni.

Costurile ascunse și cheltuieli neprevăzute

Un credit ipotecar nu înseamnă doar dobândă.

Costurile „invizibile” pot ridica semnificativ suma finală plătită.

Evaluarea și notarul:

• Evaluarea imobilului: între 300 și 1.000 de lei (Patria Bank).
• Taxele notariale: 1–2% din valoarea locuinței (Credit Europe Bank).
• Intabularea în Cartea Funciară: aproximativ 0,15% din valoarea imobilului.

Comisioane bancare

• Comision de analiză dosar: 400–900 lei, uneori exprimat în euro (150 € la anumite bănci).
• Comision de administrare: lunar, aplicat la sold (ex. 0,04%) (CEC Bank).
• Comision de rambursare anticipată: până la 1% din sold, deși unele bănci îl elimină.

Asigurări

• Asigurarea obligatorie de locuință (PAD) – anuală, cu sumă fixă.
• Asigurarea facultativă a imobilului – uneori impusă de bancă prin companii partenere.
• Asigurarea de viață – nu e obligatorie prin lege, dar poate fi condiție de credit.

Alte cheltuieli

• Impozitul pe proprietate: stabilit de primăria locală.
• Costuri de transfer bancar și administrare cont: aparent minore, dar pe termen lung se acumulează.

Pașii de urmat înainte de semnare

Înainte de semnarea unui contract este esențial să comparăm mai multe oferte.

Dobânda Anuală Efectivă (DAE) este cel mai relevant indicator.

Include dobânda și principalele comisioane, astfel încât poți compara corect ofertele între bănci.

De asemenea, este indicată consultarea unui broker de credite.

Aceștia colaborează cu mai multe bănci și, conform Finance Imobiliare, serviciile lor sunt gratuite pentru client.

Pot obține condiții mai bune și te scapă de drumuri.

Bineînțeles, contractul trebuie citit integral.

Atenție mare la clauzele privind modificarea dobânzii, a comisioanelor sau la obligația de a încheia anumite asigurări!

Negocierea

Nu trebuie ignorată arta negocierii.

Se pot obține eliminarea unor comisioane sau reduceri (evaluare gratuită, vouchere pentru taxe notariale, dobândă promoțională pentru primii ani).

De asemnea, opinia unui specialist este de dorit.

Pentru că un notar sau consilier financiar pot explica termenii tehnici și implicațiile juridice.

Scenariul pesimist

Deși băncile aprobă credite cu rate de până la 40% din venituri, specialiștii recomandă să nu depășești pragul de 30–35%.

Trebuie avute în vedere și scenariile pesimiste, precum veniturile care ar putea fi reduse, sau dobânzile care ar putea să crească.

Sfaturi practice pentru un credit sănătos

Un credit sănătos cere, așadar, urmarea unor pași concreți

Crearea unui fond de urgență, cu echivalentul a 6 luni de rate.

Evitarea unui împrumut la limita maximă aprobată de bancă.

Monitorizează permanent IRCC și ROBOR. Evoluția lor influențează direct rata.

Analiza perioadei de dobândă fixă: ce se întâmplă după expirarea ei?

Informarea la bancă despre condițiile de rambursare anticipată. Unele credite permit plata în avans fără penalizare.

Evitarea surprizelor

Creditul ipotecar nu este doar un instrument financiar, ci și un angajament pe mai mulți ani.

Însă drumul către propria locuință poate deveni un maraton al costurilor, dacă nu suntem atenți la detalii.

Dobânda, comisioanele și asigurările cer o informare corectă și multă prudență înainte de semnarea unui contract..

Iar o decizie înțeleaptă astăzi poate însemna o viață liniștită mâine, fără surprize neplăcute din partea băncii.