Balcoanele închise scapă de impozitul dublu, dar nu și de costurile legalizării: expertizele pot ajunge la mii de lei
Proprietarii cu balcoane închise fără autorizație, în blocuri construite legal, nu vor plăti impozit dublu pentru apartament, potrivit recentelor clarificări ale Ministerului Dezvoltării.
Ministrul Dezvoltării, Marcel-Alexandru Stoica, a emis un ordin și instrucțiuni oficiale clare prin care precizează că direcțiile de taxe locale nu au temei legal să aplice majorarea de 100% prevăzută în noul Cod al urbanismului, deoarece închiderea unui balcon nu transformă întregul apartament într-o construcție ilegală
Cu toate acestea, intrarea în legalitate (regularizarea) urmează calea birocratică normală și ridică o altă problemă: costul documentației și al expertizelor ale căror costuri sunt suportate integral de proprietar.
Ordinul emis în noiembrie nu stabilește un dosar tehnic simplificat pentru balconul închis cu termopan.
Pentru proprietar, întrebarea practică rămâne: ce verificări trebuie să plătească pentru câțiva metri pătrați de balcon și cine stabilește cât de amplă trebuie să fie documentația?
Ce clarifică ordinul ministerului
Ordinul nr. 1.389 din 5 noiembrie 2026 precizează că închiderea neautorizată a unui balcon nu transformă o clădire construită legal într-una edificată ilegal.
În aceste condiții, majorarea cu 100% a impozitului nu se aplică apartamentului.
Instrucțiunile arată, totodată, că închiderile de balcoane fără extindere pe domeniul public beneficiază de regimul permanent de regularizare.
Proprietarii nu sunt condiționați de termenul tranzitoriu de un an și nu datorează taxele înzecite prevăzute pentru alte categorii de construcții.
Aceste precizări nu echivalează însă cu legalizarea automată a lucrării și nici cu eliminarea costurilor documentației.
Cele șase domenii enumerate de lege
Articolul 301 alin. (9) din Legea nr. 169/2026 prevede verificarea cerințelor de calitate prin expertize tehnice realizate de specialiști atestați.
Citește și: O simplă zugrăveală în apartament poate necesita acte: regulile CATUC care surprind proprietarii
Sunt enumerate șase domenii:
- rezistență mecanică și stabilitate;
- securitate la incendiu;
- igienă, sănătate și mediu înconjurător;
- siguranță și accesibilitate în exploatare;
- protecție împotriva zgomotului;
- economie de energie și izolare termică.
Același alineat atribuie verificarea respectării reglementărilor urbanistice structurii de specialitate a autorității locale.
Dacă aceasta nu are personal calificat, verificarea revine unor specialiști cu drept de semnătură în urbanism, angajați de solicitant.
Sunt obligatorii șase expertize distincte pentru un balcon
Textul alineatului nu formulează o excepție expresă pentru închiderile cu termopan și nici nu limitează verificările la rezistența construcției.
Totuși, enumerarea a șase domenii nu trebuie tradusă automat prin obligația de a angaja șase persoane diferite.
Articolul nu fixează numărul contractelor sau al experților, ci cerințele și atestările necesare.
Distincția este între domeniile care trebuie acoperite și organizarea concretă a documentației.
Din formulare nu rezultă nici că proprietarul poate alege singur să plătească doar verificarea structurală.
Problema rămasă este lipsa unei explicații operaționale, în ordin, despre modul în care aceste cerințe se aplică unei închideri simple de balcon.
Instrucțiunile nu introduc o listă redusă de expertize și nu desemnează o persoană care să poată elimina cerințe din dosar.
Cine stabilește documentația proporțională cu lucrarea
Autoritatea locală competentă emite autorizația de regularizare, iar experții atestați asigură evaluările tehnice.
Citește și: Renovarea băii sau bucătăriei nu mai e atât de simplă: noul Cod al Construcțiilor schimbă regulile
Pentru proprietar, cele două roluri trebuie diferențiate: primăria gestionează procedura administrativă, iar specialiștii își asumă concluziile din domeniile lor.
O documentație proporțională ar trebui să răspundă caracteristicilor intervenției.
De exemplu, închiderea cu tâmplărie a unui balcon existent și o intervenție care presupune eliminarea unor elemente ale clădirii ridică probleme tehnice diferite.
Exemplul nu înseamnă însă că prima situație este automat scutită de anumite verificări.
În practică, este util ca proprietarul să solicite mai întâi primăriei o listă scrisă a documentelor, cu temeiurile legale, și apoi să discute cu proiectantul despre specialitățile necesare.
O explicație verbală, precum „este doar un termopan”, nu oferă suficientă certitudine pentru contractarea unui dosar care trebuie acceptat ulterior.
Actele pot costa mai mult decât lucrarea
Problema a fost semnalată public de Primăria Tulcea într-un comunicat din 6 noiembrie.
Autoritatea descrie o procedură care presupune certificat de urbanism, documentație întocmită de arhitect și expertize pentru cerințele enumerate de Cod.
Pentru închideri realizate în urmă cu 15–20 de ani, inclusiv de foști proprietari, municipalitatea avertizează că documentația și expertizele pot depăși valoarea lucrării.
Primarul Ștefan Ilie susține simplificarea procedurii, alături de demersurile autorităților locale prin Asociația Municipiilor din România.
Ce cheltuieli rămân pentru intrarea în legalitate
Pentru regularizarea unui balcon închis fără autorizație, proprietarii trebuie să ia în calcul costurile documentației și taxele aferente procedurii.
În funcție de situația concretă, acestea pot include:
- Proiectarea și expertizele tehnice: documentația întocmită de proiectanții de specialitate și evaluările realizate de experți tehnici atestați pentru domeniile cerute.
Verificările prevăzute de lege nu se reduc la rezistența structurii blocului.
- Taxele administrative standard aferente autorizării și, după caz, costurile avizelor necesare.
- Actualizarea documentației cadastrale: întocmirea unui releveu actualizat și efectuarea operațiunilor corespunzătoare în evidențele de cadastru și carte funciară, în funcție de modificările realizate și de documentele existente.
Cât pot costa proiectul și expertizele
Tarifele publicate de prestatori oferă repere de ordinul miilor de lei, dar nu un preț complet al regularizării.
De exemplu, firma de proiectare Silvora Tera afișează un tarif de la 2.500 de lei plus TVA pentru un proiect de balcon sau recompartimentări interioare.
Separat, pentru expertiza tehnică, prețul de pornire este de 1.500 de lei, în funcție de complexitate; pagina precizează că prețurile afișate nu includ TVA.
Dacă aceste două servicii sunt necesare și se facturează separat la valorile de pornire, suma ar fi de 4.000 de lei, fără TVA.
Pagina nu precizează că prețul expertizei acoperă toate cele șase domenii prevăzute de lege.
Costul final trebuie stabilit printr-o ofertă pentru cazul concret, care să arate ce include proiectul și ce expertize, taxe sau alte servicii se plătesc suplimentar
Ce să clarifice proprietarul înainte să plătească
Pentru a evita cheltuielile făcute fără un dosar bine definit, proprietarul poate cere serviciului de urbanism al primăriei să precizeze:
- ce documente sunt necesare pentru situația concretă a balconului;
- pentru ce domenii sunt solicitate expertize și în baza căror prevederi;
- dacă documentația existentă a blocului poate fi folosită;
- dacă sunt necesare verificări sau lucrări suplimentare.
Următorul pas util este solicitarea unei oferte detaliate de la proiectant, care să distingă documentația, expertizele incluse și eventualele servicii suplimentare.
Taxele administrative trebuie separate de onorariile specialiștilor, pentru ca proprietarul să poată compara costul complet al ofertelor.
Clarificarea fiscală nu răspunde, de una singură, întrebării cât costă intrarea în legalitate.
Pentru un răspuns previzibil, proprietarii au nevoie de cerințe tehnice explicite, aplicabile situației lor, înainte de a începe să plătească documentația.
