Restanțele la întreținere în 2026: cât cresc penalitățile și după câte zile te poate da asociația în judecată
O lună în care întreținerea nu este plătită nu înseamnă automat proces sau executare silită. Legea stabilește mai multe etape până când o restanță ajunge în instanță: termenul de plată, perioada după care pot începe penalitățile, notificarea proprietarului și, în cele din urmă, acțiunea asociației de proprietari. Important este și faptul că penalitățile nu pot crește la nesfârșit. Regulile sunt stabilite în principal prin Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari. În cât timp trebuie plătită întreținerea Lista lunară de plată este afișată de asociația de proprietari, iar termenul de achitare a cotelor de contribuție este de maximum 30 de zile calendaristice de la data afișării. Citește și: Afacere în apartament după 25 august 2026: noile reguli CATUC pentru schimbarea destinației locuinței De exemplu, dacă lista este afișată la 1 septembrie și asociația stabilește termenul maxim prevăzut de lege, suma trebuie achitată până la începutul lunii octombrie. După expirarea termenului de plată, suma devine restantă. Asta nu înseamnă însă că penalitățile pot fi adăugate chiar din ziua următoare. Când încep să curgă penalitățile Asociația de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalități pentru sumele restante, dar în limite foarte clare. Citește și: Apartamentul modificat fără autorizație poate deveni greu de vândut: autorizația de regularizare, soluția care apare din 25 august Penalitățile pot fi aplicate numai după trecerea a încă 30 de zile de la termenul scadent. Cu alte cuvinte, dacă proprietarul întârzie câteva zile sau două-trei săptămâni, asociația nu îi poate calcula imediat penalități în baza acestei prevederi. Legea spune că penalitatea nu poate fi mai mare de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere. Este însă un plafon maxim. Asociația poate aproba o penalitate mai mică sau poate avea propriul sistem, atât timp cât nu depășește limita legală. Cât de mari pot deveni penalitățile Există o protecție importantă pentru proprietari: penalitățile nu pot depăși suma restantă asupra căreia au fost calculate. Citește și: Renovările la bloc: regulile se schimbă din 25 august 2026. Ce mai poți modifica în apartament fără autorizație Astfel, dacă un proprietar datorează 1.000 de lei, penalitățile aferente acelei datorii nu pot ajunge la 1.500 sau 2.000 de lei. Plafonul este de 1.000 de lei. În cel mai rău caz, pentru o datorie inițială de 1.000 de lei, proprietarul poate ajunge să aibă de achitat 2.000 de lei: 1.000 de lei debit principal și maximum 1.000 de lei penalități. La penalitatea maximă de 0,2% pe zi, o datorie de 1.000 de lei generează 2 lei penalitate pentru fiecare zi pentru care aceasta poate fi legal calculată. Asociația este obligată să aplice penalitatea maximă? Legea spune că asociația poate stabili un sistem propriu de penalități. Limita de 0,2% pe zi reprezintă maximul permis, nu o penalitate care se aplică automat în toate blocurile. Cuantumul concret trebuie să rezulte din regulile adoptate de asociație. Contractul-cadru privind administrarea condominiilor prevede inclusiv indicarea hotărârii adunării generale prin care a fost stabilit procentul penalităților. Prin urmare, proprietarul care observă penalități pe lista de plată poate cere asociației să îi arate baza în care acestea au fost stabilite și modul de calcul. Administratorul trebuie să-l anunțe pe restanțier În cazul apariției restanțelor, administratorul are obligația de a notifica în scris proprietarul cu privire la datoriile existente și de a informa președintele și comitetul executiv al asociației. Notificarea este importantă mai ales pentru proprietarii care nu locuiesc efectiv în apartament și nu verifică lunar avizierul. Responsabilitatea față de asociație aparține însă proprietarului apartamentului. Faptul că locuința este închiriată și chiriașul s-a obligat prin contract să achite întreținerea nu mută automat obligația legală a proprietarului față de asociație. După cât timp poate asociația să dea proprietarul în judecată Legea stabilește un prag clar, prin articolul 78. Asociația, prin președinte, îl poate acționa în instanță pe proprietarul care nu și-a plătit cotele de contribuție mai mult de 90 de zile de la termenul scadent, ceea ce înseamnă, raportat la termenul maxim de plată, 120 de zile de la afișarea listei. Cronologia arată astfel: Ziua 0: Este afișată lista de întreținere. Ziua 30 (Termenul scadent): Suma trebuie plătită. După această zi, datoria devine oficial restantă. Ziua 60 (După încă 30 de zile): Pot începe să fie aplicate penalitățile de întârziere. Ziua 120 (După 90 de zile de la scadență): Asociația are dreptul legal să deschidă acțiune în instanță împotriva proprietarului. Asociația trebuie să plătească taxă de timbru pentru proces? Acțiunea prin care asociația urmărește recuperarea cotelor de contribuție restante este scutită de taxa judiciară de timbru, atât în primă instanță, cât și în căile de atac. Acest lucru face ca recuperarea în instanță a datoriilor să fie relativ accesibilă pentru asociație și explică de ce ignorarea repetată a listelor de plată poate deveni rapid o problemă serioasă pentru proprietar. Ce se întâmplă dacă asociația câștigă procesul O hotărâre favorabilă asociației poate fi pusă în executare potrivit regulilor Codului de procedură civilă. În acest punct, problema nu mai este doar una dintre proprietar și administrator. Poate începe executarea silită, iar la debit și penalități se pot adăuga și costurile procedurii de executare. De aceea, o datorie relativ mică lăsată nerezolvată poate deveni semnificativ mai costisitoare. Plata cheltuielilor comune nu poate fi refuzată O altă confuzie frecventă apare atunci când proprietarul spune că nu folosește liftul, casa scării, terasa sau o altă parte comună și, prin urmare, nu dorește să contribuie la anumite cheltuieli. Conform Articolului 85 din Legea nr. 196/2018, proprietarul nu poate fi scutit de cheltuielile privind proprietatea comună doar pentru că renunță să o folosească. Există unele excepții prevăzute de lege sau care pot fi stabilite în condițiile acesteia, de exemplu pentru anumite cheltuieli de funcționare a ascensorului. Ce trebuie verificat dacă penalitățile par prea mari Proprietarul ar trebui să ceară situația detaliată a debitului: ce sumă reprezintă întreținerea propriu-zisă, pentru ce luni, ce procent de penalizare a fost folosit și din ce dată au început să fie calculate penalitățile. Trei lucruri merită verificate în primul rând: penalizarea să nu depășească 0,2% pe zi, să nu fi început înainte de perioada permisă de lege și totalul penalităților să nu depășească debitul asupra căruia au fost aplicate. Restanța nu dispare dacă apartamentul este vândut în grabă Proprietarii care acumulează datorii nu ar trebui să pornească de la ideea că problema se rezolvă pur și simplu prin vânzarea locuinței. Conform Articolului 33 din Legea nr. 196/2018, un proprietar nu poate vinde legal apartamentul prin notar fără o adeverință oficială eliberată de asociația de proprietari. Această adeverință atestă fie plata la zi a tuturor cheltuielilor, fie existența restanțelor detaliate. În practică, cu cât restanța este lăsată mai mult timp, cu atât soluția devine mai complicată: apar penalități, notificări, posibilitatea unui proces și, după obținerea unei hotărâri, executarea silită. Pentru un proprietar care știe că nu poate achita integral întreținerea, cea mai bună variantă este să discute cu asociația înainte ca datoria să ajungă în instanță și să păstreze toate chitanțele și documentele privind plățile efectuate. Pe scurt: o restanță nu produce penalități imediat, penalizarea nu poate depăși 0,2% pe zi și nici valoarea debitului, iar asociația poate acționa proprietarul în instanță după depășirea termenului prevăzut de Legea nr. 196/2018. Ignorarea unei datorii mici este însă riscantă: odată ajunsă la executare silită, factura poate deveni considerabil mai mare.
