Construcții începute înainte de 25 august: ce acte nu trebuie refăcute și ce poți pierde dacă o iei de la zero
Intrarea în vigoare, la 25 august 2026, a noului Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor nu înseamnă că proprietarii care aveau deja un certificat de urbanism, avize sau un PUZ în lucru trebuie să arunce dosarul și să înceapă procedura de la zero. Legea nr. 169/2026 conține reguli tranzitorii tocmai pentru proiectele începute sub vechea legislație. Certificatele de urbanism emise înainte de 25 august rămân valabile, PUZ-urile și PUD-urile deja inițiate pot continua după regulile vechi, iar avizele obținute nu sunt automat anulate. Există însă diferențe importante în funcție de stadiul în care se afla dosarul la 25 august. Certificatul de urbanism obținut înainte de 25 august Cea mai simplă situație este cea a proprietarului care avea deja un certificat de urbanism emis înainte de intrarea în vigoare a noului Cod. Citește și: Renovările la bloc: regulile se schimbă din 25 august 2026. Ce mai poți modifica în apartament fără autorizație Articolul 582 alin. (4) din Legea nr. 169/2026 stabilește expres că certificatele de urbanism emise anterior intrării în vigoare a Codului își păstrează valabilitatea. Prin urmare, proprietarul nu trebuie să solicite automat un nou certificat doar pentru că, între timp, legislația s-a schimbat. Contează însă termenul înscris în document. Dacă certificatul era încă valabil la 25 august, el poate fi folosit în continuare până la expirarea sa. Mai mult, pentru obținerea autorizației de construire se păstrează, în principiu, traseul stabilit prin certificatul respectiv. Cu alte cuvinte, primăria nu ar trebui să spună proprietarului: „a apărut noul Cod, luați alt certificat și începeți totul din nou”. Ce se întâmplă cu avizele cerute prin certificatul vechi Și aici Codul oferă o protecție importantă proprietarului. Citește și: Cum obții mai repede dreptul de a construi după 25 august: autorizație în aproximativ 65 de zile, schimbare majoră pentru casele la țară Autorizația de construire sau de desființare poate fi emisă pe baza avizelor solicitate prin certificatul de urbanism eliberat înainte de 25 august, iar acestea urmează regimul juridic aplicabil la data emiterii certificatului. Așadar, dacă certificatul de urbanism din iunie 2026 cerea, de exemplu, avize de la operatorii de utilități, mediu, cultură sau alte instituții, simpla intrare în vigoare a Codului nu rescrie automat lista respectivă. Nici avizele deja obținute nu dispar doar pentru că s-a schimbat legea. În cazul documentațiilor de urbanism aflate în procedură, Codul spune chiar expres că avizele deja obținute își păstrează valabilitatea. Trebuie însă verificat dacă un anumit aviz avea propriul termen de valabilitate sau dacă între timp s-au schimbat elementele proiectului ori condițiile care au stat la baza emiterii lui. PUZ sau PUD început înainte de 25 august Pentru Planurile Urbanistice Zonale, Planurile Urbanistice de Detaliu și celelalte documentații de urbanism, regula tranzitorie este și mai clară. Citește și: Balcoanele închise fără autorizație intră sub reguli noi din 25 august: cum pot fi legalizate și când se ajunge la demolare Procedurile de elaborare, avizare și aprobare demarate înainte de 25 august 2026 rămân supuse legislației în vigoare la data la care au fost inițiate. În practică, un PUZ început legal înainte de intrarea Codului în vigoare nu trebuie refăcut după toate regulile noului Cod doar pentru că aprobarea sa are loc după 25 august. Aceeași logică se aplică și PUD-urilor sau altor documentații de urbanism aflate deja în procedură. Primăria Cluj-Napoca, de exemplu, și-a actualizat deja informațiile pentru public și precizează expres că formularele aferente vechii proceduri pot continua să fie folosite pentru documentațiile de urbanism inițiate în baza certificatelor emise înainte de 25 august 2026. „Am început proiectul” nu înseamnă că procedura juridică a fost începută Noul Cod impune o demarcație clară în acest sens. Pentru documentațiile de urbanism (PUZ/PUD), data inițierii procedurii nu este ziua în care proprietarul a angajat arhitectul sau a început să schițeze planurile. În sens administrativ, procedura se consideră începută doar dacă solicitarea oficială a fost înregistrată la primărie, iar autoritatea a emis actul de pornire, cum este Certificatul de Urbanism în scop de PUZ/PUD sau Avizul de Oportunitate, înainte de 25 august 2026. Este o diferență esențială: un proprietar care spune „lucrez la planuri din luna mai” dar nu a depus nicio cerere oficială la primărie până la 25 august va fi obligat să supună întregul proiect regulilor stricte din noul Cod, fără a beneficia de vechea legislație. Avize lipsă pentru un PUZ început anterior: Codul permite o scurtătură Există și o facilitate interesantă pentru documentațiile de urbanism aflate în curs. Chiar dacă procedura începută înainte de 25 august rămâne, ca regulă, sub legea veche, pentru avizele care nu fuseseră încă obținute, noul Cod permite continuarea procedurii într-o formă simplificată, prin analizarea documentației în comisia de avizare integrată. Avizele deja obținute sunt luate în considerare și își păstrează valabilitatea. Există însă o nuanță: textul spune că procedura „poate” fi continuată astfel. Nu rezultă că orice solicitant poate impune automat utilizarea traseului simplificat, indiferent de stadiul documentației și de organizarea efectivă a noilor comisii. Dacă între timp s-a schimbat primăria sau instituția care emite autorizația Noul Cod schimbă în anumite cazuri și competența autorităților care emit actele. Ce se întâmplă cacă certificatul de urbanism a fost emis de o instituție, iar după 25 august autorizația ar trebui emisă de alta? Codul spune că certificatul vechi nu se pierde. Dacă între emiterea certificatului și solicitarea autorizației competența s-a mutat la altă autoritate, noua autoritate competentă poate emite autorizația pe baza certificatului de urbanism deja eliberat și aflat în termen de valabilitate. Proprietarul nu trebuie, așadar, să reia automat întreaga procedură numai pentru că între timp s-a modificat instituția competentă. Dacă autorizația de construire a fost deja emisă O autorizație de construire legal emisă înainte de 25 august nu devine nulă doar pentru că legea în baza căreia a fost acordată a fost ulterior abrogată. În practică, autorizațiile deja emise continuă să producă efecte potrivit termenelor și condițiilor pentru care au fost eliberate. Specialiștii în urbanism care au explicat tranziția către CATUC au arătat, de asemenea, că autorizațiile deja emise rămân valabile până la finalizarea lucrărilor ori până la expirarea termenului aplicabil. Proprietarul trebuie însă să respecte exact autorizația: proiectul, termenul de începere, durata de execuție și eventualele obligații înscrise în ea. Schimbarea legii nu este un motiv pentru modificarea unilaterală a proiectului deja autorizat. Zona gri: cererea pentru autorizație depusă, autorizația nu a fost încă emisă Aici apare una dintre cele mai importante capcane ale regimului tranzitoriu. Articolul 582 protejează explicit certificatele de urbanism emise anterior și stabilește reguli foarte clare pentru documentațiile de urbanism începute înainte de 25 august. În schimb, Codul nu conține la fel de explicit o regulă generală pentru toate cererile de autorizație de construire depuse înainte de 25 august și rămase nesoluționate la acea dată. Această lacună a fost semnalată și în analizele juridice ale noului act normativ. Există opinii ale specialiștilor din administrația de urbanism potrivit cărora dosarele deja depuse ar trebui continuate conform legislației aplicabile la momentul depunerii. Așadar, dacă dosarul de autorizație era deja depus, dar nesoluționat la 25 august, proprietarul ar trebui să solicite în scris autorității confirmarea regimului procedural aplicat dosarului, mai ales dacă i se cer documente suplimentare sau refacerea unor părți ale proiectului. Ce acte nu trebuie refăcute automat după 25 august Pentru proprietarul care se află la jumătatea procedurii, regula practică poate fi rezumată simplu: Certificatul de urbanism emis înainte de 25 august: rămâne valabil până la expirarea termenului său. Avizele deja obținute: nu sunt anulate automat; pentru documentațiile de urbanism în curs Codul prevede expres menținerea valabilității lor. PUZ sau PUD inițiat legal înainte de 25 august: continuă, ca regulă, potrivit legislației aplicabile la data inițierii procedurii. Autorizația de construire deja emisă: nu este anulată de simpla intrare în vigoare a noului Cod și trebuie folosită în condițiile și termenele sale. Dosarul pregătit, dar procedura administrativă neîncepută: nu beneficiază automat de regulile tranzitorii doar pentru că proprietarul cheltuise deja bani pe arhitect, proiect sau studii. Nu renunța la un certificat vechi înainte să verifici ce pierzi O greșeală ar putea fi solicitarea inutilă a unui nou certificat de urbanism doar pentru că „s-a schimbat legea”. Un certificat nou înseamnă că proiectul intră pe actualul cadru legislativ și poate conduce la un traseu procedural diferit, alte cerințe sau alte documente. De aceea, cine are deja un certificat valabil, avize sau o documentație de urbanism în curs ar trebui să verifice mai întâi dacă poate continua procedura existentă. Cu atât mai mult cu cât articolul 582 a fost introdus tocmai pentru ca schimbarea radicală de legislație de la 25 august să nu transforme mii de dosare aflate deja în lucru în maculatură. Legea veche vs Codul nou Pentru PUZ, PUD și celelalte documentații de urbanism inițiate înainte de 25 august, regula este continuarea după legislația existentă la momentul inițierii. Pentru certificatele de urbanism deja emise, documentele rămân valabile și pot fi folosite în continuare, în termenul lor. Pentru avizele deja obținute, schimbarea Codului nu impune automat reluarea procedurii. Pentru proiectele începute administrativ după 25 august, se aplică noul Cod. Iar în cazul unei cereri de autorizație deja depuse, dar încă nesoluționate la 25 august, situația trebuie tratată cu mai multă prudență, deoarece dispozițiile tranzitorii nu formulează aceeași regulă explicită pe care o prevăd pentru PUZ/PUD și certificatele de urbanism. Regula cea mai importantă pentru proprietari este, prin urmare, una foarte practică: nu aruncați actele vechi și nu începeți procedura de la zero înainte de a verifica regimul tranzitoriu aplicabil exact dosarului dumneavoastră.
