Expertiza tehnică a blocului, obligație legală: ce sancțiuni riscă proprietarii și asociațiile care ignoră degradările
O crăpătură acoperită cu tencuială poate dispărea din vedere fără ca problema care a provocat-o să fie rezolvată. Pentru proprietarii de apartamente, diferența dintre o reparație obișnuită și o intervenție care necesită expertiză tehnică este esențială: când degradările pot afecta siguranța clădirii, asociația nu se poate limita la angajarea unei echipe care să refacă finisajele. Lipsa unei „buline roșii” nu justifică ignorarea unor deteriorări care pot pune în pericol folosirea clădirii. Obligația de expertizare poate apărea atât din starea tehnică a construcției, cât și din aplicarea legislației privind reducerea riscului seismic. Când expertiza tehnică devine o obligație Regulamentul privind urmărirea comportării în exploatare, aprobat prin HG nr. 766/1997, stabilește, la articolul 10, un criteriu explicit. Citește și: Balcon închis înainte de 1990 sau prin reabilitarea primăriei: ce documente dovedesc legalitatea lucrărilor Dacă, în timpul urmăririi construcției, sunt constatate situații care depășesc limitele stabilite sau despre care se consideră că pot afecta exploatarea în siguranță, proprietarul trebuie să solicite expertizarea tehnică. Prin urmare, obligația nu apare numai după producerea unui accident sau după primirea unei amenzi. Constatarea unei situații care poate afecta siguranța este suficientă pentru declanșarea demersului prevăzut de regulament. Normativul P 130-2025 precizează traseul: deteriorările avansate impun solicitarea unei expertize tehnice. Pentru deteriorări care pot afecta cerințele fundamentale ale construcției se comandă o inspecție extinsă, urmată, dacă este cazul, de expertiză. Dacă raportul inspecției recomandă expertize, proprietarul sau administratorul trebuie să ia măsurile necesare pentru efectuarea lor. Ce degradări nu trebuie acoperite înainte de a fi evaluate Printre semnalele urmărite de normativ se numără fisurile și crăpăturile structurale, coroziunea armăturilor, exfolierile betonului, deformările vizibile, deplasările sau înclinările construcției și modificarea rosturilor dintre tronsoane. Citește și: Amendă de până la 50.000 de lei pentru închiderea balconului: greșeala banală pe care o fac proprietarii Înțepenirea ușilor ori ferestrelor poate fi, în anumite situații, un efect secundar al deformării construcției. Toate acestea sunt semnale pentru evaluare tehnică, nu diagnostice pe care locatarii le pot stabili singuri. De exemplu, dacă într-un subsol cade beton de pe un stâlp și rămân vizibile bare ruginite, întrebarea nu este doar cu ce material se acoperă zona. Trebuie clarificat dacă degradarea afectează capacitatea elementului de a-și îndeplini rolul. La fel, o crăpătură care reapare după reparație justifică investigarea cauzei, nu repetarea mecanică a aceleiași lucrări. Aceste exemple ilustrează principiul din regulament: soluțiile de refacere se stabilesc după cunoașterea stării tehnice și a cauzelor degradării, inclusiv prin expertizare, atunci când este necesară. O fisură în tencuială sau problemă a structurii O deteriorare a finisajului și o degradare a elementului care susține clădirea pot necesita intervenții foarte diferite. Citește și: Clădirea blocului trebuie verificată cel puțin o dată pe an: ce obligații au proprietarii și ce acte trebuie să solicite Aspectul exterior, luat singur, nu oferă întotdeauna suficiente informații pentru a le deosebi. De aceea, asociația ar trebui să ceară o concluzie tehnică documentată atunci când există dubii privind siguranța. O apreciere informală, făcută de echipa chemată să zugrăvească, nu înlocuiește expertiza obligatorie. Nici cuvântul „reparație” nu exclude necesitatea documentației tehnice. Regulamentul aprobat prin HG nr. 766/1997 prevede că lucrările de refacere, realizate prin remediere, reparare sau consolidare, se bazează pe proiect, în condițiile legii. Expertiza poate fi obligatorie și fără degradări spectaculoase Legea nr. 212/2022 obligă proprietarii și asociațiile să asigure expertizarea clădirilor cu vulnerabilitate seismică identificată prin evaluare vizuală rapidă. Expertiza este realizată de un expert tehnic atestat pentru rezistență mecanică și stabilitate și permite încadrarea într-o clasă de risc seismic. Există și o situație particulară: clădiri de locuințe multietajate, cu peste P+3 etaje inclusiv, construite înainte de 1978, care au spații publice cu altă destinație decât locuința și se află în zonele seismice precizate de lege. Articolul 4 stabilește, pentru proprietarii și administratorii spațiilor respective, obligația de a acționa împreună cu proprietarii locuințelor și asociația pentru expertizarea structurii întregii clădiri, în doi ani de la notificare. Termenul de doi ani privește această situație legală specifică; nu reprezintă o perioadă generală în care pot fi ignorate degradările periculoase. Verificarea anuală nu înseamnă expertiză anuală Urmărirea curentă trebuie făcută la intervalele stabilite prin instrucțiunile clădirii, cel puțin anual și obligatoriu după evenimente deosebite, precum cutremure, incendii, explozii sau inundații. Citește și: Proprietarii care vând sau închiriază locuințe riscă amenzi de până la 7.500 de lei: obligativitatea certificatului energetic Această verificare periodică nu echivalează cu o expertizare anuală. Ea permite identificarea situațiilor care necesită investigații suplimentare. Constatările trebuie consemnate și păstrate în cartea tehnică. Ce sancțiuni pot fi aplicate Legea nr. 196/2018 sancționează neluarea de către asociație, președinte sau comitetul executiv a măsurilor necesare pentru repararea, reabilitarea și menținerea condominiului în siguranță. Citește și: Amenzi pentru proprietarii fără poliță PAD în 2026. Ce s-a schimbat pentru blocurile cu risc seismic Pentru această faptă, prevăzută la articolul 102 alineatul (1) litera c), amenda este de 200–1.000 de lei. Sancțiunea privește neîndeplinirea obligației de menținere în siguranță; nu este o amendă aplicată automat pentru orice fisură observată în bloc. registrulverde.primariaarad.ro Separat, Legea nr. 212/2022 prevede o amendă de 5.000–10.000 de lei pentru nerespectarea obligației de expertizare în termenul de doi ani de la notificare, în situația specială descrisă mai sus. Aceeași plajă de amendă este prevăzută pentru nerespectarea obligației de transmitere a documentelor privind expertiza și încadrarea seismică în termenul legal de 30 de zile. Încadrarea contravenției trebuie raportată la obligația concretă încălcată. Responsabilități și sancțiuni pentru proprietari Obligațiile nu revin exclusiv asociației: și proprietarii pot fi sancționați pentru faptele care le sunt imputabile. Citește și: Proprietarii de apartamente cu termopan pot rămâne fără gaze: când este obligatoriu detectorul și cât costă montarea în 2026 Potrivit articolului 102 din Legea nr. 196/2018, punerea în pericol a integrității structurale a condominiului se sancționează cu amendă de la 500 la 3.000 de lei. Neexecutarea reparațiilor la elementele din proprietatea individuală, dacă aceasta poate prejudicia ceilalți proprietari, este sancționată cu amendă de la 5.000 la 10.000 de lei, în condițiile legii. Un exemplu clasic este o infiltrație majoră dintr-un apartament care macină în mod repetat plafonul vecinului sau afectează o grindă comună, iar proprietarul refuză să o repare. Separat, Legea nr. 212/2022 permite sancționarea proprietarilor pentru nerespectarea obligațiilor care le revin privind reducerea riscului seismic. De pildă, refuzul unui proprietar de a permite accesul experților în apartament pentru realizarea investigațiilor tehnice necesare expertizei sau refuzul de a semna documentele de notificare blochează procesul și atrage răspunderea contravențională directă a acelei persoane, nu a întregului bloc. Amenda nu se aplică automat tuturor celor care au un apartament într-un bloc degradat, ci în funcție de obligația încălcată și de răspunderea constatată. Ce poate face un proprietar Un prim pas util este o sesizare scrisă către președinte și comitetul executiv, cu descrierea degradării, localizarea, data observării și fotografii realizate în siguranță. Proprietarul poate solicita verificarea tehnică și comunicarea măsurilor dispuse. Președintele trebuie să răspundă sesizărilor scrise ale proprietarilor în maximum 10 zile, potrivit articolului 57 din Legea nr. 196/2018. Tot el are obligații privind păstrarea și completarea cărții tehnice. Dacă situația rămâne ignorată, proprietarul poate sesiza primăria, prin compartimentul pentru asociații de proprietari, și Inspectoratul de Stat în Construcții, descriind concret suspiciunea privind siguranța clădirii. Într-o urgență cu pericol imediat pentru persoane, se apelează 112; termenul pentru răspunsul administrativ al asociației nu este un termen de așteptare în fața unui pericol.
